花園小區設備維修和養護服務方案
1、設備報修
房屋、建筑設施維修服務
[工作程序]
建物維修工
a. 按 《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》的內容要求進行修繕養護；
b. 每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑，公用部位、設施進行巡查；
c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內；
d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；
e.房屋、設施發生異常，及時報告設備主管，并在設備主管協同下排除異常。
設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作；
b.每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；
c.組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督；
d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證；
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經經理審核后上報公司主管部門；
f.每年根據四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。
[質量標準]
主體結構
屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現；
鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現象，確保構件的承載能力；
基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象，確?；A結構穩定牢固。
屋面
平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。
外粉刷
外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、無滲水、接縫平整、色調協調。
鋼木門窗及油漆
門窗開關靈活，五金齊全。
門窗油漆完好，無老化、無剝落現象，色澤均勻美觀。
樓地面
地坪應平整、牢固、無裂縫、起殼、下沉。木地板無潮濕、無腐爛。
內粉刷
各種內粉刷及踢腳線無剝落現象，瓷磚不起殼現象，粉刷完好。
水、電、衛
a. 各種照明
電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。
b. 衛生設備
各種衛生器具設備完好，零件不損壞，使用方便。
c. 給排水
上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統暢通。
落水
各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。
溝路
a. 路面、明溝
街坊路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。
b. 下水道、窨井
下水道無阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無損，與路面齊平。
供配電設備
[工作程序]
電工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》；
b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；
c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；
e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作；
b.每年 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；
h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
[質量標準]
低壓開關柜
a.耐壓試驗應符合規范規定；
b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好；
c.電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；
d.接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏；
e.操作部分應靈活，接點和機械聯鎖的動作應正確；
f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；
g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；
h.雙電源箱能自動切換；
i.控制箱手動和自動操作均能運行。
照明設備
a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；
b.開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；
c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定；
d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具；
e.倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求；
f.移動的照明燈具是否用安全電壓36伏或24伏。
防雷接地裝置
a.接地電阻值應符合要求；
b.接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現象；
c.接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。
機房環境
a.消防設施完備，有效；
b.內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬；
c.無亂堆雜物和易爆、易燃物品；
d.電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。
給排水設備
[工作程序]
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；
b.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；
c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養 規程》
的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；
e.給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；
b.每年 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；
i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；
j.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
[質量標準]
供水泵
a.各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求；
b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；
c.各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象；
d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。
水箱及附件
a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；
b.各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏；
c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；
d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；
e.各管道設備等無銹蝕，無滲漏。
排水系統
a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；
b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；
c.各檢查口標記清楚，操作方便；
d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。
污水處理系統
a.各專用鼓風機運行平穩，無異常聲；
b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象；
c.壓濾機運轉正常、完好；
d.各輸送、提升日流水泵運行平穩，主要技術參數符合出廠要求；
e.各專用污泥泵運行平穩，無堵塞；
f.各調節池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現象；
g.氣浮除渣設備完好；
h.各電機絕緣性能符合規定；
i.電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?；
j.消毒裝置完好、有效；
k.電氣接地保護可靠、安全；
l.經系統處理后，排放符合環保要求。
消防系統
[工作程序]
日常巡視
a. 設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障；
b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。
定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；
b.由設備主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；送風、排煙系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》，《消防送風、排煙系統測試記錄表》。
維修保養
a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作；
b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；
c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；
b.每年 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門。
[質量標準]
消火栓泵
a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求；
b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；
c.消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象；
d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；
e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；
f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。
增壓泵
a.增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。
消火栓及配套設施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好；
b.啟動報警按鈕完好、性能可靠；
c.各層消火栓出水壓力符合要求；
d.消防接合器齊全、有效，無泄漏；
e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；
f.消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。
噴淋泵
a.噴淋泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求；
b.管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；
c.噴淋泵運行平穩、潤滑良好，無咬泵現象；
d.電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好；
e.泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；
f.管道設備等無銹蝕，無滲漏。
噴淋頭及管道
a.不同規格的噴頭不得相互代用；
b.噴頭規格、安裝數量與竣工資料相符；
c.噴頭、管道無滲漏、銹蝕；
d.管道內水壓恒定，器件齊全、正確。
消防送風排煙設備
a.各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；
b.各送風口完好、無堵塞、結灰；
c.送、排風機(風量、動壓等參數)符合出廠要求；
d.送、排風機運轉平穩，潤滑良好；
e.各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；
f.風機設備接地保護、防護罩安全、有效。
消防報警
a.消火栓泵運轉應與報警聯動；
b.噴淋泵運轉應與報警聯動；
c.報警裝置應可靠、正常，堵絕誤報。
煙、溫感監視屏
a.各煙、溫感探頭完好，感應正確；
b.探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；
c.備用電源完好，切換迅速有效；
其他消防設施
a.機房、設備滅火器按規定應配備到位；
b.車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。
弱電設備
[工作程序]
分承包方維保人員
a.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；
c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；
b.信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；
c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養。
保安人員
a.負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》；
b.發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；
b.每年 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證；
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司公司主管部門；
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；
g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司公司主管部門；
h.按《應急預案》規定負責處理應急事件；
i.協助管理處經理做好分承包方的評審、評價和初選工作。
管理處經理負責組織對分承包商的評審和初選工作，每月組織對分承包商的評價。
[質量標準]
攝像監控系統
控制臺
-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等；
-操作鍵盤靈活、可靠；
-電源鎖開關完好。
顯示屏
-各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；
-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；
-監視器安裝牢固、可靠。
電源設備
-交流穩壓電源工作正常、穩定；
-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為；
-高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；
-二路電源切換正常、可靠；
-設備接地保護、防護等安全、可靠。
攝像機
-各攝像機工作正常，配置數量齊全；
-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求；
-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；
-各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。
錄像機
-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；
-各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。
保安防盜系統質量標準
可視對講裝置
-戶內對講裝置能與大門通話?？梢曅盘柫己?；
-門衛能與戶內通話?？梢暳己?、主機聯系情況良好；
電子防盜門
-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上；
-電子密碼鎖好，且密碼能修改；
-鍵盤無損壞，不滲漏；
-電源正常。
巡更系統
主機、序號機功能完好；
電源、充電體充放電正常；
配套附件完好。
周界報警系統
光電識別器性能良好；
信號傳輸線路良好；
聲光聯動控制良好。
收視系統
控制箱
-控制柜中各穩頻器、衰減器、濾波器工作正常；
-能接收各開路信號，并確保收視效果達到設計要求，無干擾信號；
-電源容量適當，無過載情況，熔絲匹配；
-設備接地保護符合規定。
天線
-主桿天線能接收各開路信號（設計確定）；
-天線安裝牢固，輔助支撐齊全、有效；
-避雷器正常、可靠，測試符合規定。
監視等設備
-各調制器工作正常，確保信號強度；
-各錄像機性能良好，能錄制節目；
-各監視器工作正常，圖像清晰。
線路終端
-各放大器性能可靠，接地保護符合要求；
-各分支器齊全、有效；
-各終端器齊全、固定可靠；
-線路敷設與固定合理，屏蔽良好。
(2)維修服務承諾
【維修服務時限】
對一般急修項目，應在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應書面告知報修人，請求再次預約上門維修；
對一般預約維修項目，維修人員應約時不誤，準時到達業戶報修現場，二天內維修完畢，逢節、假日不順延。
對較大預約維修項目，牽涉到公共部位、設施及可能影響其他業戶生活、休息的維修項目，應在預約作業日期前一日通知業戶，確保預約維修不誤時；維修人員接到報修信息后，如上門維修服務時業戶不在家，應留《請求再次
預約上門維修（服務）通知單》，示意業戶另約上門維修（服務）的日期、時間；
對供水、供電、消防、監控等重要設備的維修項目，應盡可能縮短維修時間，努力減少對業戶生活及安全的影響。對影響較多業戶生活、休息的維修項目，應事先發布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業可能對業戶造成的影響，請業戶有所準備，取得業戶的諒解和支持，并向業戶表示歉意。
【維修服務收費】
以公司維修服務項目價目表為準，或根據市場價格與業戶協議確定。
在有償維修服務完工后，由維修人員開具發票，在發票上注明材料費用及人工費用，并請業戶在《維修（服務）任務單》上簽字確認、付費。
因維修質量問題造成的重復修理，不得另行收費；因維修操作不當造成業戶損失的，應按實賠償。
【維修服務回訪】
水、電急修項目24小時內回訪；
涉及鄰里間的維修項目24小時內回訪；
有較大危險性的維修項目（如：室內屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂等）24小時內回訪。
房屋滲漏水維修項目，應在維修完工第一個雨天后回訪。
一般預約維修項目應在維修完工后三天內進行回訪。
在回訪中發現存在維修質量問題，應及時預約整改；發現存在服務態度等問題，應責成有關維修人員登門道歉。
(3)業戶投訴接待
業戶對維修服務有檢查監督權及維修質量驗收權，發現維修服務存在問題有權及時指出，如業戶與維修人員無法達成共識，可向管理處投訴。
接待人員應認真、熱情地接聽業戶的投訴，及時登記投訴要點，經過調查、處理，盡快給業戶一個滿意的答復。
投訴接待人員應對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄，對重大投訴應及時向有關領導匯報。
2、公共部位、公共設施修繕養護管理
制度【樓道】
對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次
對樓道內防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次
對樓道、扶梯進行巡查： 每月一次
a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；
b.樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；
c.樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚（大理石）無破損、起殼等現象，及時修補破損地磚（大理石）；
樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。
對樓面進行巡查： 每季一次
a.內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好；
b.各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。
【雨污水總管及屋面外墻】
對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養，屋面雨水總管網罩無脫落每季一次
對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次
對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現象，排水暢通。 每年二次
對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次
對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修補墻面所使用的材料應保持與原墻面相一致。每年二次
【小區內道路、側石、圍墻】
對區內路面，側石進行巡檢： 每月一次
a.區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現象；
b.混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；
c.路邊側石平直，保持高低一致無缺損。
對圍墻柵欄檢查保養，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。
每年二次
油漆鐵柵欄。每年一次
檢查保養圍墻，不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應及時修整。 每年一次
【雨污水窨井、下水道】
對區內雨、污水管進行檢查、清撈。每季二次
雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。每年一次
疏通小區內污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次
汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內淤積物。汛期前一個月
【小區內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】
夜間應對小區內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發現與修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現象。 每日一次
檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。每年一次
檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。每周一次
【雕塑景觀、噴水池】
對雕塑、景觀檢查保養，發現問題及時處理。每季一次
噴水池檢查保養內容：
a.巡視噴水池，損壞部位及時修復；每周一次
b.檢查保養給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；每月一次
c.檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常； 每月一次
d.檢測潛水泵絕緣； 每年一次
檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統完好，電氣絕緣電阻達標。每年兩次
【兒童娛樂設施】
對兒童娛樂設施檢查保養，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設施安全可靠，發現問題及時檢修。每月一次
對設施油漆作防銹保養。每年一次
【室內、外健身設施】
檢查保養健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全。
每月一次
對設施油漆作防銹保養。 每年一次
【圍墻大門及電動大門】
檢查圍墻大門門腳頭及四周，應嵌粉密實。 每年兩次
大門除銹、油漆。 每年一次
檢查保養電動大門,應開啟靈活。每月一次
【地面停車位】
檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，鎖具功能良好。每季一次
【地下車庫】
檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常；每月一次
保養車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置；每年一次
巡查照明燈具及應急照明裝置，保持功能良好；每季一次
檢查消防設施功能可靠，防火門、緊急通道門啟閉靈活；每季一次
巡查紅外線傳感器、計時、監控裝置應功能可靠；每周一次
保養紅外線傳感器、計時、監控裝置。 每年兩次
【圍墻周界紅外線、電視攝像保安監控設施】
檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像、電子巡更等監控設施。每周一次
檢查保養圍墻周界紅外線、電視攝像、電子巡更等監控設施。每季一次
對影響監控功能的障礙物及時清除，損壞的部件及時更換。 即時處理
綜合檢查測試，并出具檢查測試報告。 每年一次
【樓道、室外消防栓】
檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。每月一次
油漆室外消防栓。每年一次
檢查消防帶完好無損。 每年二次
檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。每年二次
檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次
【清洗水箱（蓄水池）】
水箱（蓄水池）清洗、消毒。每季一次
水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水樣送衛生防疫部門進行水質化檢，化檢結
果達不到國家生活用水標準應重新清洗水箱，再次采集水樣化驗，直至化驗結果達標。
檢查水箱蓋板應完整無損，蓋板與水箱結合面應無縫隙，水箱內表面清潔，無滲漏，工組扶梯無銹蝕、斷裂。每季一次
【無障礙通道】
照顧殘疾人進入大樓的無障礙通道應定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無障礙。 每季一次
篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
序號項目“z城”管理標準
1)綜合管理
1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。
3)空調系統
1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。
3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。
7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
4)二次供水設施
1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
5)排水系統
1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設備
1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。
3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。
4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。
6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。
7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。
7)安全防范系統
1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
9)水景
1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。
3.設置必要的安全警示標志。
4.水質符合衛生要求。
篇3：中醫院藥學設備養護制度
中醫院藥學設備養護制度
一.各種儀器、設備應設專人負責，做好養護工作，對主要儀器、設備應建立操作規程卡、使用記錄及養護檢修記錄。
二.大型精密儀器、設備的操作使用，應事先經過培訓，熟悉設備性能及操作規程后，才能開機操作。凡實習、進修人員等，不得單獨操作。
三.儀器、設備用畢，要及時復原、擦拭干凈、保持清潔。
四.儀器、設備如發生異常,立即停機，及時報請有關科室進行檢修，非專職維修人員，不得擅自拆修;如損害嚴重，應報院方。