一、建筑的日常養護維修與計劃

　　房屋日常養護維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用,進行日常養護和及時修復小損小壞等房屋維護管理工作。

建筑物主要指標(略) (一)、基礎結構養護及巡檢

　　1、對混凝土結構的預埋、給排水設施等的使用情況應制定計劃,定期(每年不少于兩次)進行檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設計及有關部門批準,任意在結構上開鑿。

　　2、鋼筋混凝土保護層損壞要及修補,以防止鋼筋銹蝕。

　　3、辦公樓的使用應符合設計要求,改變用途時不允許隨意超載,甚至于對結構進行改造。

(二)裝飾工程養護:

　　1、樓層地面的養護:保持樓層地面清潔、干凈衛生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業養護。

　　對于(來自:m.airporthotelslisboa.com)使用中發生小的損壞,要及時修補。制止不加任何保護措施在樓面上拖拉重物。

　　2.門窗的養護:對使用者進行保護門窗的宣傳工作,發現開關不靈、縫隙過大,五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作,定期進行油漆補修工作,補漆盡量和原漆保持一致,否則應進行全部重新油漆。

　　3、飾面墻的養護:定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發現問題及時處理,不允許用強酸對任何飾面墻進行擦洗。對樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。

　　4、頂棚的養護:定期巡檢,發現翹邊,裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。

(三)幕墻工程養護管理:

本工程外立面塑鋁板為主,配以部分玻璃幕加以點燃,另外還有一些不銹鋼飾柱等。

　　1、發現螺栓(來自:m.airporthotelslisboa.com)松動,破損應及時修復或更換,發現玻璃松動、、破損應及時修復或更換,發現密封膠和密封條脫落或損壞,應及時修補或更換。

　　2、定期檢查幕墻排水系統,保持通暢。

　　3、當遇特大風沙、地震、火情等災害時,事后應對玻璃幕墻進行全面檢查,親視損壞程度進行維修加固。

二、設備設施的運行維護與計劃 (一)給排水設備運行維護

　　給排水設備運行維護是指為保證辦公樓給排水設備、設施的正常運行使用所進行的日常養護維修。

　　對設備系統的了解:

　　自來水變頻泵

　　自動噴灑供水泵

　　消火栓穩壓泵

　　潛水泵

　　1、管道漏水修理

　　2、管道堵塞排堵

　　3、水龍頭與閥門的維修

　　4、衛生潔具的維修

　　5、水泵保養及維修

　　6、壓力表的校驗

　　7、潛水泵的檢查保養

　　8、熱交換器的運行與維修

　　9、生活水箱的清洗消毒

(二)供電設備管理維護

　　供電設備管理維護是指為保證辦公樓供電系統正常運行,對供電設備的日常管理和保養維修

　　對設備系統的了解

　　變壓器

　　高壓柜

　　低壓柜

　　日常維護要點

　　1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2、絕緣電阻測量及損傷線更換

　　3、配電箱的檢查

　　4、照明燈具的檢查

(三)、電梯運行維護

　　電梯維修是指為保證辦公樓電梯設備正常使用所進行的日常運行管理、維修保養和中修

　　天津迅達公司迅達電梯2部

(四)、空調系統運行維護

　　冷氣系統是指為保證辦公樓中央空調系統正常運行所進行的日常運行管理和維修和保養工作。對設備系統的了解

　　常見維修要點

　　1、電源電壓的檢查

　　2、機油溫度、壓力的檢查

　　3、制冷劑的檢查

　　4、冷凍水、冷卻水的檢查

　　5、遠行參數的記錄

　　6、注意冷卻泵塔水質清潔及時補水

　　7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

(五)保安消防監控系統的管理和維護

　　對設備系統的了解:

　　電梯對講5組

　　電視監控30組

　　消防監控1組

　　局域網系統1組

　　電話交接間1組

　　大屏電視系統1組

　　常見維護要點:

　　1、結合實際正確使用設備

　　2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

　　3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補、擴充、升級等內容的工作。

(六)消防設施設備的管理和維修

　　對設備系統的了解:

　　防排煙風機8臺(屋頂排風機4KW1臺、地下室設備間風機5.5KW8臺)

　　自動噴灑供水泵30KW2臺

　　消防栓穩壓泵45 KW2臺

　　噴灑穩壓泵3.7 KW1臺

　　常見維護要點:

　　自動噴灑系統

　　管道閥門

　　電接點壓力表

(七)電視天線系統的管理和維護

　　電視天線系統的管理和維護是指為保證辦公樓電視天線接收系統正常運行,對接收設施進行的日常運行管理、養護和維修。

　　運行維護要點:

　　1、按主管部門要求和有關規定管理

　　2、按設備使用說明書進行維護

設備設施的維修養護計劃

序號	項目	工作內容	保養周期
1.	避雷系統接地電阻	可靠性檢查和試驗	每年一次（春季前），雷雨后加強巡檢一次
2.	火災自動報警系統	可靠性檢查和試驗	每季一次
3.	高、底壓配電柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
4.	各種配電盤、控制柜	清掃、緊固、防銹	每年一次
5.	電梯	由專業公司定期維護	每天巡檢，每周保養
6.	空調冷水機	由專業公司定期維護	每年一次（夏季前）
7.	空調冷水循環泵	清洗、換潤滑油	每年一次
8.	熱力鍋爐	專業公司定期維護及安全檢查、水質檢測	每年一次（冬季前）
9.	熱水鍋爐	安全檢測、水質檢測	每季一次
10.	熱水循環泵	清洗、換潤滑油	每年一次
11.	生活水箱	清潔、二次消毒	每半年一次
12.	污水泵	清潔、換潤滑油	每年一次
13.	風機防塵罩	清洗	每半年一次
14.	各種管道的金屬閥門	清潔、防銹	每年一次
	各種金屬管道和構架	清潔、防銹、緊固	每年一次
弱電系統的設備、線纜按技術資料的相關規定執行
電動消防水泵每周試運轉一次并加注潤滑脂

　　各種設備每天運行時間超過12小時的保養周期為一年,不足12小時的保養周期為二年。

篇2：投資廣場房屋及公用設施維修養護計劃

1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。
定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設施的安全、正常使用。

1.1建筑物結構特色
××市××廣場××號樓項目(---),位于××市××區濱海廣場南側,總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。

1.2房屋本體和公用設施維修養護目標
我們對××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公用設施維修養護的目標是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發揮房屋的使用價值,實現物業的保值增值,房屋及配套設施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

1.3對××廣場××號樓項目(---)房屋及公共設施的管理策略
為做好××廣場××號樓項目(---)的房屋和公共設施的維護保養,我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預防性保養策略
重視××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公共設施的日常檢查和養護(來自:m.airporthotelslisboa.com)工作,采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略,根據設施設備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發現并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點服務策略
根據建筑物管理中的重點服務事項,進行重點防護。
1.3.3技術先行策略
我們將重視技術的引進和開發工作,防止因技術不足影響正常維修與養護,確保物業養護和管理的專業化,保障維修養護的高質量。

1.4建筑物管理的重點及對策
1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養護
××廣場××號樓項目(---)大量使用玻璃幕墻,根據××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現狀進行的調研,結果發現隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現了不少質量問題,涉及調查的931個建筑,有90個出現問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。
對策:
(1)建議甲方委托專業機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。

1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護
對策:
(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則,定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查(來自:m.airporthotelslisboa.com)養護。針對性地制定養護措施和計劃,及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象,保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環節,制定專門措施,進行防護,如在臺風來臨前做好門窗關閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴把裝修管理關,加強安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。

1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人,實施質量專業控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預防性養護等措施,減少大修次數,降低維護成本。
(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。

1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護
對策:
(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定,并根據勘察、鑒定結果,制定科學維護保養方案并組織實施。
(2)加強員工業務技能培訓,提高維修技術。
(3)做好材料特性的研究和技術貯備工作,掌握其技術標準和參數,包括材料配比方案等。

1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養護
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項目(---)各種裝飾材料的使用和維護特性。
(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發現問題及時處理。
(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當的藥劑,禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。
(4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養護和清潔衛生工作。
(5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關,工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。
(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設施。

1.5房屋本體及公用設施維修養護范圍
房屋本體維修養護范圍是:承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂等)、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。(電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養護詳見《2.設備管理》)。
公用設施維修養護范圍:規劃紅線內的道路、室外管網、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

1.6房屋本體及公用設施維修養護計劃
1.6.1房屋本體維修養護計劃:
房屋本體維修養護計劃表

序 號	項目			時間 間隔	次數		維修養護內容
1	地基基礎			半年	一		檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。
				每季	一		1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。
				每年	一		1．檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。
2	承重結構		梁	每季	一		1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			板	每季	一		1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			柱	每季	一		1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			承重墻	每季	一		1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			備注：對于承重結構各部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業公司實施處理。
3	非承重墻			每月	一		1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。
				每年	一		2．檢查墻體結構性能是否完好。
4	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結構功能的完好性。
5	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結構功能的完好性。
6	公共通道、門廳等			每周	一		檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常及時修復。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發現異常隨時處理。
				每半年	一		檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。 補換損壞的地板。 修復空鼓的地板。
				每年	一		油漆扶手。
7	外墻面	鋁型材、玻璃幕墻、大理石		每周	一		修補外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發現問題立刻處理。
				每半年	一		1．結合外墻清洗作業，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。
				每年	一		1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。
				備注			臺風暴雨天氣及時發布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。 大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應按原設計要求進行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。
8	吊頂			每周		一	1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時修補。
				每月		一	2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。
9	門窗			每月		一	1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發現總問題及時處理。 2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。
				每半年		一	1．更換門窗的易磨損部件。

1.6.2公用設施維修養護計劃:
公用設施維修養護計劃表

序號	項目	時間	次數	維修養護內容
1	路面路基	每周	一	檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發現異常及時處理或修復。
2	路燈及線路	每日	一	1．檢查燈具完好情況，即壞即修。
		每周	一	檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現象。 燈口、燈柵有無損壞。
		每季	一	檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。 金屬燈架有無銹蝕。 發現異常即時處理或修復
		每半年	一	1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現象。 3. 油漆燈具線管一次。
3	停車場（庫）	每日	一	檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標志是否正常。 發現異常即時處理或修復。
		每月	一	檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。
4	溝渠池井	每周	一	檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。 檢查雨水篦有無異常。
		每季	一	檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發現損壞及時修復或更換。
5	雕塑、建筑小品	每周	一	全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時修復。 檢查有無亂刻亂劃現象，發現問題及時處理。
6	公共標識標牌等設施	每周	一	保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發現異常及時處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。
		每半年	一	1．檢查完好程度，加固。
7	管網	每日	一	檢查管線接頭有無滲漏現象。 檢查管線固定支架的松緊情況。
		每周	一	1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網支架完好。
		每半年	一	1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網。 3．發現異常及時修復。

1.7維修養護實施細則
1.7.1砌體結構的修繕與養護
砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。
電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間,內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關材料及設施的完整性。
1.7.1.1砌體結構的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應在裂縫穩定以后進行,以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應首先考慮消除產生裂縫的隱患,避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。
根據砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復墻面。
1.7.1.2砌體結構的加固
隨著大廈投入使用時間的推移,砌體結構的承重構件(如墻、柱等)可能出現開裂、腐蝕、變形,對經鑒定已達到危險程度的構件,我們將對砌體結構進行適當的加固,以確保房屋建筑的使用功能。
根據砌體結構的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強度,維護房屋建筑的穩定性。
1.7.1.3砌體結構的養護
為防止砌體結構受損,我們將做好如下養護和管理工作,保證磚砌體結構完好。
(1)定期檢查,加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。
(2)對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間,如廚房、衛生間等,我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護,發現問題及時修復。
(3)經常檢修屋面,保持屋面排水系統通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復,減少和穩定溫度裂縫發展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結構受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎的損壞,在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理,以免造成結構損壞或擴大損壞。
(7)房屋按設計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進行結構驗算,需進行加固時要做加固處理。

1.7.2鋼筋混凝土結構的修繕與養護
鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結構的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結構構件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復,防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結構或構件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時,將嚴重削弱構件的有效截面,并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴重時,混凝土表面僅有細小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重,混凝土破裂,保護層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。
1.7.2.2鋼筋混凝土結構的加固
當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時,應聘請具備資質的專業公司,通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態和周圍環境的調查,以及對有關資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構件強度,實現鋼筋混凝土結構的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結構的養護
鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分,直接關系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作:
(1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況,進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。
(2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時,可以采取加強通風的措施,并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作,發現問題及時處理,避免和減小由此對結構帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應滿足設計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構,嚴禁超載使用。

1.7.3房屋防水工程的修繕與養護
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養護
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養護
①加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發現異常及時維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養制度,及時做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養護
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況,××廣場××號樓項目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復;外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕;施工孔洞、預埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進行處理,滲漏嚴重時,采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養護
①定期檢查。容易發生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。
②建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現損壞,及時修復。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養護
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進行修補;對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏;能有效消除滲漏水現象。
(2)做好地下室防水工程的養護工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發現異常及時修復。
(4)建立技術檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養護
房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護,既可以保持房屋的美觀,創造良好環境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發現缺陷及時處理。
1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發現開裂及時修補,避免開裂擴大。
1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩固情況,注意有無飾面(來自:m.airporthotelslisboa.com)塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業人員操作,以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進行保護。
1.7.4.5對各類釉面磚進行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強酸、強堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細毛孔,它對有色液體具有強吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環保防護劑進行處理,使有色液體無法進入大理石板內層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質構件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

1.7.5公用設施的維修和養護
公共設施的維修和養護,主要以加強日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。

1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此,我們將對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作,掌握第一手技術資料,及時處理發生的相關問題。

1.9加強房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
物業管理處將嚴格執行××市政府物業主管部門的裝修管理的相關文件,參照建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。

篇3：御佳園物業服務維修養護計劃

　　御佳園物業服務及維修養護計劃

　　1、前期物業管理服務

　　1.1從物業管理各專業角度提出專業建議，方便日后的物業管理,如：

　?。?）建筑設計（地下室、地面、架空層、標準層、屋面等）是否滿足物業管理的需求；

　?。?）設備機房的環境、通風是否滿足要求；

　?。?）根據清潔管理經驗及整體規劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議；

　?。?）管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　?。?）根據當前國家標準對原電梯安裝設計及配套設施提出合理化建議；

　?。?）從消防設施設計布局、產品選型、施工進度等方面提出建議；

　?。?）根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見，對設計中的缺陷提出糾正及修改建議；

　?。?）給排水專業從收集相關原始資料、氣象數據、城市配套工程等方面，提供修改意見；

　?。?）從治安管理、工作環境、社區文化活動需要等方面提出修改建議；

　?。?0）根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議。

　　1.2從智能化小區的實用，經濟角度，提出專業建議，如：

　?。?）考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；

　?。?）針對發展商對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議；

　　1.3協助發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　2、日常物業管理服務

　?。?）房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

　?。?）房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、電梯、中央空調系統、樓內消防設施設備、中區供水系統等。

　?。?）公用綠地、花木、建筑小品及辦公區域內的園林式綠化養護與管理。

　?。?）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　?。?）本物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、本物業配套會所等。

　?。?）專業裝修工程質量監理與裝修管理。

　?。?）公共環境的清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　?。?）售樓期間洗手間、會所、售樓部的保潔、維護工作（包括更換衛生紙、維護保養烘干機等設施）。

　?。?）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。

　?。?0）對小區一期實行全封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保小區安全。

　?。?1）結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的小區文化、娛樂活動以協調小區內人際關系、溝通聯系。

　?。?2）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。

　?。?3）管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

　?。?4）接受業主/住戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

　?。?5）按照酒店式物業管理標準設立服務中心及門童服務，實行"服務設計、菜單服務"。

　　3、分項服務計劃

　　3.1酒店式服務、人性化管理

　　為順應時代和社會的需要，我司不斷提高和自我完善物業管理水平，并于1999年全面導入現代酒店管理理念和技術，變"物業管理"為"物業服務與管理"，更加強調突出"服務"的內涵，將物業管理服務真正提高到一個新的高度。

　?。?）以業主為中心，提供酒店式專業化服務

　　傳統的物業管理，都是以物業管理公司為核心，先制定一整套

規章制度與約束條例，然后要求各位業主（住用戶）遵照執行，較少考慮業主的實際需求與感受。而酒店式物業管理，完全以業主為核心，實行"針對性服務項目設計、菜單式系列特色服務"，通過訓練有素的、既有星級酒店服務水準的物業從業人員，提供熱情、高效、優質的酒店式專業化服務。

　?。?）以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務氛圍

　　酒店業是整個服務行業的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。我司將酒店服務與物業管理有機地結合起來，讓業主在所擁有的物業空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務。例如：大堂里設接待服務中心，24小時服務；業主出入大門口設門童服務，專職負責客人的迎送；服務接待中心不再看到身穿保安制服的保安員，而是由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的服務中心的接待人員代替等。無論是從發展商，還是從業主、用戶的角度出發，讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。

　?。?）強調服務意識，提高服務效率

　　在酒店里，客人的投訴或需求永遠是擺在第一位的，"顧客就是上帝"，即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在，實行零缺點服務（100-1≤0）。要把酒店行業的這種"服務意識"和"服務效率"導入到物業管理中來，使得"客人投訴當日有回音，故障維修處理不過夜"，努力使業主（用戶）的滿意率達到百分之百。

　?。?）調整組織架構，實行科學化管理

　　公司采用星級酒店管理模式，按照現代企業制度的四級管理體制和垂直領導原則，從內部組織機構上達到權、則、利的統一；對外服務和接待上，則設立開放式辦公的服務中心，提供一站式服務；將所有能提供的信息如服務項目、服務時間、聯系電話、服務價格等，匯編成《服務指南》。派發給業主，既加大管理與服務的透明度，又方便了業主的查詢與聯系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定優質服務的基礎。

　　3.2護衛嚴要求、禮儀高標準

　?。?）由于御佳園花園智能化完善、全封閉式管理、環境優雅等特征，相應地決定了安全保衛工作的特點--"內松外緊"。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，加之護衛人員恪盡職守的敬業精神，竭力為御佳園花園提供既有安全性、又富有人性化的優質服務，給人以溫馨、自然、親切的感覺。

　?。?）高素質的護衛人員：

　　身高一般在1.70M以上，身體健康，反應敏捷；

　　文化程度在高中（中專）以上；

　　有60%以上的人員屬于復員軍人，具有較高的軍事素養與一定的拳術基本功；

　　有三個月以上的從業經驗和良好的職業敏感性，熟悉公司護衛工作程序；

　　具有嚴格的組織紀律性和良好的職業道德。

　?。?）作息時間嚴謹，著裝端莊高雅：

　　服務時間、班次：

　　實行24小時全天候服務；

　　實行"三班制"作業：7：00-15：00，中班15：00-23：00，夜班23：00-次日7：00

　　為保持與大廈整體氣氛的和諧統一，護衛員崗位著裝要求：

　　小區設巡邏崗、小區入口崗、消防監控中心崗三種崗位；

　　巡邏崗、消防監控中心崗、小區人行入口崗著藏青色制服裝，穿藏青色襯衣，打領帶；小區車道入口崗白班和中班按龍巖市交管局規定著裝，即上白下藍，戴大蓋帽；，夜班著裝同巡邏崗。護衛員發型統一，一律留平頭。

　?。?）人員配備精簡，崗位職責明確：

　　早班、中班（7：00-23：00）在小區人行入口崗設護衛兼門童2人。主要任務是為配合發展商售樓，幫助訪客及業主搬運行李（物品），并協助維護小區入口處秩序，監視小區入口外商場公共部位情況。

　　設小區車道入口崗二人。主要任務是監看車輛進出情況，收取費，必要時開啟道閘，指揮車輛的進出與停放，監視進出小區裝修人員情況，確保進出車輛及人員的安全。

　　白班、中班各設巡邏崗8人（其中班長一人）。由于小區3月入伙后，發展商在小區內繼續售樓，人員情況特別復雜，周邊環鏡治安情況不算好，需要加強巡邏力量。因此夜班巡邏崗同樣設置8人，主要任務是負責對各大堂及大樓外圍，地下停車場的巡查，指揮車輛的進出與停放，維護小區正常的工作、生活秩序，保證小區停放的車輛安全，處理突發性事件。

　　消防中心配備一人。主要任務是監控各個部分的監控鏡頭及對消防聯動控制臺進行監控。

　　3.3清潔窗明潔凈、綠化美觀大方

　?。?）御佳園花園的清潔服務工作具有"清潔面積大，清潔對象全面、清潔標準高"三大特點。我司將充分利用自有人才資源（公司擁有眾多高級園藝師、造型師、技術工人等）及豐富的花草儲備（公司置地育苗，建立自己的苗圃基地），為御佳園花園創造一個綠的世界、花的海洋，充分體現綠色、生態體系的生活休閑環境，力求為御佳園花園創造一個清新干凈的生活環境。。

　?。?）寬敞明亮的會所、售樓處、樣板房

　　若在室內擺放一些輕盈文雅的文竹、飄飄欲墜的長春藤、亭亭玉立的柱類關葉植物，不僅可以美化環境，而且能夠使人心曠神怡，達到提神醒腦的作用。室內擺花，求精不求多，在光線明亮應擺放小型的山石盆景，也可擺幾盆婀娜多姿的鮮花?？傊?，要根據空間大小，力求做到小而精、精而奇的美化效果。根據御佳園具體情況，設計擺放植物如下：

　　售樓處：

　　1、文竹2、長春藤

　　3、柱觀葉植物4、進口吉祥植物

　　5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

　　樣板房：

　　1、獨立型植物架2、小形山水盆景

　　3、觀花形植物4、觀葉形名貴植物

　　5、臺面觀葉植物

　　會所：

　　1、聳立挺拔的竹類植物2、自然大方的棕櫚科植物

　　3、層次鮮明的造景植物4、繁華似錦的盆景植物

　?。?）清潔內容及頻率：(詳見77附頁)

　　3.4高科技支持、專業化管理

　?。?）我司在物業管理工作中實施專業化運作模式，通過多年的經驗積累，我司創立了科學先進的設備管理模式：管理處負責設備的使用管理（運行、操作、監控）及日常維護（巡查、點檢、清潔、潤滑）。公司工程部進行專業化維修保養（一級、二級保養、中修、大修、故障維修、更新改造）；管理處與公司工程部的責、權、利通過維修保養合同進行細致劃分

。根據設備故障模式，公司將計劃預修與狀態維修相結合，對符合故障模式（符合磨損規律）的設備（如：電梯、發電機、水泵、冷水機組等）定期做三級保養，定期進行中修、大修。對符合直線型故障模式的設備（如：供電設備、電子設備等）進行三級保養、探測性維修、狀態維修。一流的管理模式為一流的服務提供了堅實的保障。

　?。?）我司擁有一支高素質的專業技術人員隊伍，專門從事建筑自動化工程、系統集成和系統的維護保養。在長期的物業管理過程中，積累了大量的智能樓宇系統（IBS）的集成、設計、施工、維護經驗，加之對進口品牌樓宇自控產品的全面代理，自行開發大型物業管理軟件系統，公司具有獨立開發科技產品的優勢，切實將智能樓宇科技與物業管理有機結合起來。我司必將以嚴格的運行管理措施保障樓宇的各種設備綜合自動化運行，以達到舒適、安全、可靠、經濟、節能的目的，為用戶提供良好的生活環境，并保證各項設備常處于最優化運行狀態。

　?。?）我司工程、設施設備管理的精華體現在公司ISO9001質量體系中的工程維修手冊、消防安全手冊及電梯工作手冊，手冊中闡述了工程各專業的工作制度及相關表格和流程，使得各項工作有章可循、有法可依。

　?。?）詳見一設備管理工作手冊

　　詳見二設備保養計劃

　　詳見三設備管理臺帳

　　4單項服務：外墻清洗服務

　　4.1清洗方法

　　為保持小區外墻面"長用長新"，根據外墻立面及其裝飾材料將來受污染程度不同的特點，玻璃、玻璃幕部分清洗頻次為每年兩次，采用刮洗方法；涂料部分清洗頻次為每年一次，采用水洗方法。

　?。?）水洗程序：

　　用高壓水槍將外墻涂料層上的浮塵沖掉；

　　用涂水器將清洗劑均勻涂在涂料表面，并擦洗；

　　用請水將清洗劑沖洗干凈。

　?。?）刮洗程序：

　　先用土水器將藥水均勻涂在玻璃表面；

　　用玻璃刮將玻璃表面刮凈；

　　用毛巾將白窗框及密封膠擦干凈；

　　4.2清洗工具

　　高空作業工具14套，擦窗機2部，鋁梯1臺，高壓機2臺。

　　4.3清洗劑

　　本公司采用深圳專業公司高科技研制生產的吐露了強襲擊、專用玻璃、玻璃幕清洗劑。土量清洗劑。涂料清洗劑為中性，并且有殺菌、除霉作用，經清洗后，涂料層色澤光艷，對涂料層無損害。玻璃經刮洗后，會在表面形成一層保護膜，光潔明亮。

　　4.4清晰質量要求：

　?。?）無漏洗、漏刮；

　?。?）玻璃必須明亮、無擦痕、無污跡和損壞。

　?。?）涂料層色澤鮮明，無變色、無損害。

　　4.5驗收方法：

　?。?）目測：應符合清洗質量要求；

　?。?）手感：用白紙擦拭應無污跡。

　　安全及綠化保護措施：

　　4.6

　?。?）高空工必須嚴格執行公司的《安全管理規定》，《操作規程》，做到安全第一，文明施工；

　?。?）設置醒目警示標志和防護措施，確保行人、車輛及物業設施安全；

　?。?）操作下方綠化帶，附近車輛等用彩帶雨布遮蓋，防止損壞；

　?。?）每日檢查考核，發現問題及時糾正。

　　4.7其它；

　?。?）清洗施工之前，提前兩天通知有關單位，并在清洗期間關好窗戶；

　?。?）保安人員應協助行人、車輛的保護，清洗施工紅線內不得停車輛。

　　附頁：機電設備統計表（表一）

　　設備保養計劃表（表二）