商住廣場機電設備設施的管理方案

　　一、給排水系統的保養與管理

　　水泵房管理規定

　　1.值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現象.

　　2.經常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關應放在自動位置.

　　3.生活水泵規定每星期至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一次.

　　4.消防泵按消防安全相關規定進行管理.

　　5.泵房每周打掃一次，泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

　　6.水池每月應加蓋上鎖，鑰匙由值班人員管理，透氣孔需用紗布包扎，以防雜物掉入水池中.

　　7.保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀態下的正常使用.

　　水池水箱的清洗

　　1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次，若遇到特殊需要可增加清洗次數.水池或水箱清洗人員許持有健康合格證，清洗作業前一天應通知有關用戶知曉停水時間，以便用戶作好儲水準備.

　　2.清洗前應作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準備工作.

　　3.對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是，應輪流清洗，以避免停水給用戶帶來不便.

　　4.清洗程序有以下幾步:

　　1)第一步:關閉總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水.

　　2)第二步:讓泄水閥處于開啟狀態，用鼓風機對著水池、水箱口吹風2小時以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣.

　　3)第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅，以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.

　　4)第四步:清洗和檢查人員進入池內開始工作.

　　5)第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍，洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查、維修.

　　6)第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時后排出消毒水。

　　7)第七步:水池內注入適量自來水， 用清水將上述部位反復清洗，清洗出消毒藥水.

　　8)第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水，達到標定的水位高度，并加蓋加鎖.

　　9)第九步:取水樣到市衛生防疫檢測站化驗取證.

　　水泵房的定期保養

　　1.生活水泵和空調系統每周進行一次一般性的檢查保養，每年進行一次全面的保養.

　　2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒3個月進行一次試運行，運行時間為10-15分鐘，消防泵啟動時在管網頂部試消防栓出口噴水射程達6米以上，每半年進行一次全面的保養.

　　3.排污泵、潛水泵每半年進行一次全面的保養.

　　4.水泵保養時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門壓力表管道等隨泵同時保養.

　　5.泵體的保養:

　　1)檢查泵體有無破損，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好;

　　2)補充潤滑油;

　　3)檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換石棉繩填充料;

　　4)聯軸器的聯接螺絲和橡膠墊圈若有損壞，應予以更換;

　　5)緊固機座螺絲并做防銹處理;

　　6)生活水泵和空調水泵因運轉頻繁，每年應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換;

　　6.電機的保養：

　　1)檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。

　　2)拆開電機接線盒內的導線連接片，用500伏兆歐表搖測電機繞線組相與相相對地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。

　　3)電機接線盒內三相導線及連接片應牢固、緊密。

　　7.相關閥門、管道及附件的保養：

　　1)各閥門開關應靈活，內外無滲漏。

　　2)單向閥動作應靈活，閥體內外無滲漏。

　　3)壓力表指示準確表盤清晰。

　　4)管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。

　　5)判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予以更正。

　　8.控制柜的保養：

　　1)斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應安全可靠。

　　2)檢查柜內的空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。

　　3)清潔控制柜內外灰塵。

　　4)合上總電源，檢查電源指示是否正常。

　　9.保養完畢啟動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

　　10.觀察水泵運轉是否平穩，無明顯振動和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。

　　二、電氣與電路系統的保養與管理

　　配電房管理規定

　　1.負責供電運作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設備情況、操作方法和安全注意事項。

　　2.配送電建立24小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執行交接班制度。

　　3.配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監護，不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤。

　　4.值班人員應密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況；嚴禁變壓、空氣開關超載運行。

　　5.經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。

　　6.停電時，應提前向用戶發出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。

　　7. 供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂拉亂接線路.在夏季供點時，應按負荷的需求有計劃的切換變壓器.

　　8.做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴防蛇、老鼠等小動物進入配電房.

　　9.保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用.

　　發電機房管理規定

　　1.發電機房門平時上鎖，鎖匙由配電房值班人員管理，未經部門領導批準，非工作人員嚴禁入內.

　　2.配電值班人員必須熟悉發電機的基本性能和操作方法，發電機運行時，應經常性的巡視檢查.

　　3.平時應經常檢查發電機的機油油位、冷卻水水位是否合符要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發電機帶負荷運行8小時的油量.

　　4.發電機每月空載試運行一次，運行時間不大于15分鐘，平時應將發電機置于自動啟動狀態.

　　5.發電機一旦啟動運行，值班人員應立即前往機房觀察，啟動送風機，檢查發電機各儀表指示是否正常.

　　6.嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機運行記錄和保養記錄.

　　7.定期清掃發電機房，保證機房和設備的整潔，發現漏油現象及時處理.

　　8.加強防火和消防管理意識，確保發電機房消防設施完好齊備.

　　電氣維修管理規定

　　1. 電氣維修人員必須持證上崗，嚴格按照國家部門標準《電氣安裝工作規程》作業.

　　2.在進行電氣維修時維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具.

　　3.維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修班班長應在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況.

　　4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業時，應設專人監護，并至少兩人進行.

　　5.一般情況下，盡量避免帶電作業，若有特殊需要而必須帶電作業時，應裝設隔離擋板，并有專人監護.

　　6.在一經合閘即可送電到工作地點的開關和閘刀的操作把手上，應懸掛"禁止合閘，有人作業"的標識牌.

　　7.維修或保養后的電氣設備或線路，在經搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現場后，方可送電.

　　發電機的定期保養

　　1.每個月開動發電機空載試機一次，每次半小時.

　　2.每季度保養，即試機一次(1小時)，保養程序如下:

　　1)第一步：斷開發電機的輸出自動開關，把選擇開關置于手動狀態，斷開控制電源.

　　2)第二步：檢查蓄電池液位，液位偏低時應根據電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。

　　3)第三步：拆下空氣、機油濾清器，用汽油進行清洗并除塵；檢查機油的油質，如渾濁有變質的應進行更換。

　　4)第四步：裝回柴油濾清器后，應檢查油閥及閥門是否調到滿負荷運轉時的油量，固定的螺絲有無松動；然后手動泵油，排除油路中的空氣。

　　5)第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測電機繞組的絕緣電阻。

　　6)第六步：檢查整過機組有無漏油現象、接地是否良好，然后搞好機組清潔。

　　7)第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。

　　8)第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應塞復位，并手動試機，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。

　　9)第九步：手動進行一小時后，進行模擬停電試機，并檢查通風、消防系統是否正常運轉。

　　10)第十步：停機后，把選擇開關置于自動部位，合上輸出開關。

　　低壓配電柜控制柜保養

　　1.準備工作：

　　1)在配電柜停電保養的前一天通知用戶停電起止時間。

　　2)停電前做好一切準備工作，特別是工具應準備齊全，辦理好工作手續。

　　3)由維修班班長負責統一指揮，力求參加保養工作人員思想一致，行動統一，分工協作合理，以便高效率完成工作

　　2.保養程序：

　　1)第一：實行分段保養，先保養保安負荷段。

　　2)第二：停保安負荷電，其余負荷照常供市電。斷開供保安負荷市電的空氣開關，以及發電機空氣開關，把發電機選擇開關置于"停止"位置，拆開蓄電池正、負極線，懸掛標識牌，以防電機發、送電。

　　3)第三：檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。

　　4)第四：用手柄把總空氣開關從控制柜中搖出，檢查主觸點是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內灰塵，試驗機械合閘、分閘情況。

　　5)第五：把各開關柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機件的靈活可靠性，緊固空氣開關進出線，清潔開關柜內和配電柜后面引出線處的灰塵。

　　6)第六：保養電容柜時，應先斷開電容器總開關，用10毫米以上的導線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無擊穿現象，并用吸塵器清潔柜內灰塵。

　　7)第七：保安負荷段保養完畢，可啟動發電機對其他電路供電，停市電保養其余母線段。

　　8)第八：逐漸斷開低壓側空氣開關，然后斷開供電變壓器電的高壓側真空短路器，合上接地開關，懸掛"禁止合閘，有人工作"標示牌。

　　接上述第三步至第六步所有要求保養完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把保安負荷段由發電機供電轉為市電供電。

　　3.安全注意事項：

　　1)第一：停電后應驗電。

　　2)第二：在分段保養配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應設隔離裝置。

　　3)第三：操作高壓側真空斷路器時，應穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專人監護。

　　三、電梯的維護和保養

　　電梯機房管理規定

　　1.每周對機房進行一次全面的清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、對方雜物。

　　2.保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40℃。

　　3.保證機房照明良好，并配備應急燈、滅火器、，盤車工具掛于顯眼處。

　　4.毗鄰水箱的機房應做好防水防潮工作。

　　5.機房門窗應完好并上鎖，未經部門領導同意，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

　　6.《電梯困人應急措施》和本規定及各種警示牌應清晰掛于顯眼處。

　　7.按規定定期對機房內設施和設備進行維修保養。

　　8.每天巡視機房，發現達不到規定要求的及時處理。

　　電梯安全管理規定

　　1.電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。

　　2.每天對各電梯全面巡視一次，發現問題及時通知有關人員處理。

　　3.工程主管在周檢時組織人員對電梯進行一次全面的檢查，發現安全隱患，立即組織整改。

　　4.工程主管組織人員按有關規定對電梯分包進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修、保養工作。

　　5.電梯工作人員和機電工程師負責對電梯保養和維修工作質量進行檢驗。

　　6.大廈統一在消防中心設立報警點，保證電梯發生故障時能接到警報。

　　7.在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人應急措施》，電梯發生困人故障時，嚴格按規章執行。

　　8.經勞動局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴禁投入使用。

　　電梯安全操作規程

　　1.電梯行使前的檢查與準備工作

　　1)開啟層門進入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層。

　　2)開轎箱內照明燈。

　　3)每日開始工作之前，將電梯上下行使數次，無異?，F象后方可使用。

　　4)層門關閉后，從層門外不能用手扳啟，當層門轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。

　　5)平層準確度應無顯著變化（在規定范圍內）。

　　6)經常清潔轎箱內、轎門地槽及乘客可見部分。

　　2.電梯行使中的注意事項

　　1)轎箱的載重量應不超過額定的載重量。

　　2)乘客梯不許經常作為載貨電梯使用。

　　3)不許裝運易燃、易爆等危險品，如有特殊情況，需管理處同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。

　　4)嚴禁在層門開啟的情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。

　　5)不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟，裝運超長物品。

　　6)電梯行使中，應勸阻乘客勿靠在轎箱門上。

　　7)轎箱頂上部，除電梯固有的設備外，不得放置他物。

　　3. 當電梯發生以下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修。

　　1)層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行使。

　　2)運行速度顯著變化。

　　3)層、轎門關閉之前，電梯自行行駛。

　　4)行使的方向與選定的方向相反。

　　5)內選、平層、快速、召喚和指層信號失靈、失控。

　　6)發覺有異常噪音、較大振動和沖擊。

　　7)當轎箱在額定載重量下，如有超位端站位置而繼續運行。

　　8)安全鉗誤動作。

　　9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現象。

　　10)發覺電氣部件引過熱而發生焦熱的臭味。

　　4.電梯使用完畢停電時，管理人員應將轎箱停在基站，將操縱盤上的開關全部斷開，并將層門關閉。

　　5.電梯長期關閉，應將電梯機房電源關掉。

　　電梯定期保養規程

　　1.機房保養規程

　　1)先關閉電源，控制柜掃塵和各接電點清潔，主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。

　　2)電動機、測速機、卷揚機、拽引輪的檢查及油質、油量的檢查。

　　3)卷揚機牙箱、油量、油質的檢查。

　　4)限速器及限速器的開關的檢查、清掃，活動部位注油。

　　5)制動器的行程、動作、靈活性檢查，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

　　6)電動機冷卻風扇注油。

　　7)各回路絕緣電阻測量（半年一次）。

　　2.機身及井道保養規程

　　1)保養時從最高層向下保養（用檢測速度）

　　2)轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認（安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等）。

　　3)內外門開閉動作及門腳膠的檢查。