區行政中心機電設備設施管理

　　設備管理做到"三好"，"四會"，"五定"

　　制定各系統的應急處理方案，有備無患

　　制定合理的經濟運行方案，提高運行效益，節能降耗，節約運行成本

　　區行政中心是一個多功能的綜合性現代化物業，其機電設施設備系統復雜，設備裝機容量大，種類多，系統中智能化，自動化程度高。如何保證設備安全運行是整個物業正常運作的基本條件，所以，機電設備的管理非常重要。

　　一、行政中心機電設備設施特點

　　區行政中心機電設備設施系統由兩部份組成：一部份是常規的機電設備設施，主要有（供配電、中央空調、電梯、給排水等）系統組成；另一部份是智能化設備設施系統，主要有電話、網絡、有線電視、火災自動報警，閉路控等系統組成。其特點體現在：

　　1、涉及專業面廣，設備先進，現代高新技術運用于其中，對設備管理與維修人員素質要求高；

　　2、自動化程度高，調試操作復雜，運行管理與維修難；

　　3、機電容量大，運行成本高，節能降耗是中心高效運作與管理的關鍵。

　　二、機電設備管理原則和目標

　　1、機電設備管理的原則

　?。?）預防為主，采取日常保養與計劃性維修并重，使之時時處于良好狀態；

　?。?）做到用好、修好、管理好；維修人員會維修、會使用、會保養、會檢查；定時、定量、定人、定點、定質的方針；

　?。?）實行操作人員與專業人員相結合，以操作人員日常維護為主，專業人員定期處理相結合的原則；

　?。?）完善設備管理和定期維修制度，制定科學的操作規程，合理科學的維護計劃；

　?。?）修舊利廢，合理更新，降低成本，提高經濟效益；

　?。?）規范供配電維修管理工作，確保中心正常用電。

　　2、消防、監控中心（消防、監控室）管理總則

　?。?）建立24小時值班制度；

　?。?）值班人員嚴格執行交接班記錄；

　?。?）準確、真實、清晰地填寫記錄；

　?。?）無關人員不準入內，值班人員不做與本工作無關的事；

　?。?）室內應配備滅火器材，應急燈作備用。

　　3、設備設施管理目標

　　通過日常養護與及時的維修，使其時時處于最佳運行狀態，延長設備使用壽命，提高物業的運作效益，確保主要設備的完好率達100%，零、急修及時率達100%。

　　三、機電設備設施管理維修保養方式

　　1、日常維護保養：主要由操作人員通過日常經驗，用聽、聞、視、摸等方式對設備進行巡檢，利用儀器儀表對主要部位進行檢測，發現故障及時處理。操作人員巡視至少兩次，維修技師每周至少檢查一次；

　　2、一、二級保養采取月檢、季檢的方式：維修技師對設備的局部或全面解體，清洗或更換零部件，每月/季至少進行1次；

　　2、大修，每年根據設備運行情況對主要部件進行維修調試。

　　四、各系統設備設施的管理要點及措施

　　1、供配電系統

　　區行政中心實行雙回路供電，配備發電機組的供電方式，主要設備設施有變壓器、高低壓開關柜、應急電源、照明系統等組成。

篇2：X國際商城機電設備設施管理措施

　　z國際商城機電設備設施管理措施

　　z國際商城對物業管理中設備管理要求很高。我物業公司根據多年的實際物管經驗，針對z國際商城的主要設備技術特點。制定一套切實可行的設備管理制度。確保建筑物內所有機電設備在節能、環保的前提下，能有效的發揮設備的運行效率。延長設備的使用壽命。確保物業的保值、增值。

　　1、z國際商城設備設施的特點

　　1.1電梯、消防、設備智能化等專業性設備。均采用先進設備。要求物業公司操作人員對設備基本性能及操作熟識程度高

　　1.2各機電設備數量多，工作特性復雜。要求物業公司制定確實可行的管理制度及節能措施。

　　1.3各機電設備分布面廣，功能各異，要求物業公司必須全面掌握所有設備情況。列出詳盡的設備臺帳，周密的設備保養計劃，編制有效可行的應急措施

　　2z國際商城機電設備管理的原則和目標

　　2.1機電設備設施管理的原則

　　A、預防為主，堅持日常保養與計劃性維修保養并重，使設備時刻處于良好狀態。

　　B、對設備做到"三好"、"四會"、和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好設備；"四會"即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障；"五定"即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

　　C、實行操作人員維護與專業人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養為主，同時要求維修人員對出現的問題及時維修處理。

　　D、完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

　　E、修舊利廢，合理更新，降低設備維修費用，提高經濟效益。

　　F、規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作，確保供配電設備設施正常運行。

　　G、推行科技型物業管理模式，采用科學的管理方式和手段。

　　2.2機電設備運行管理目標

　　A.提高設備的運行效率，保證運行質量。最大目的是提高運作效益。

　　B.保證各項機電設備的正常運行，確保為業主提供一個舒適、安全、高質量的辦公環境。

　　C.發揮機電設備的管理優勢，確保業主的設備達到原有的設計性能，并適當延長設備的使用壽命，確保業主的物業保值、增值。

　　3機電設備的基礎管理

　　A、設備管理維修組織的設立

　　為了保證各系統設備正常、安全、可靠運行，在接管本物業之前，即著手組建樓宇設備管理組織機構，負責設備運行和設備維修兩方面的工作，以便順利開展各項設備管理維修活動，實現設備管理的各項目標。我們設立機電運行維修組，作為物業接管后專門的樓宇設備管理維修組織機構，并接受公司技術部門的指導。

　　物業管理正式運行后，機電運行維修組負責行使各種樓宇設備（合同范圍內）使用壽命期內的綜合管理職能，保證設備資產的使用效益，按照現代設備管理方法，保證設備管理和維修運行高效、便捷，滿足用戶對設備使用功能的要求。

　　B、設備資產管理

　　設備資產管理的主要內容包括建立設備資產臺帳、建立設備資產檔案、編制設備資產統計表，我們主要負責設備資產臺帳管理。

　　接管本物業的初期階段，由我公司專業工程師對各樓各系統主要設備進行分類、統計、整理、標識、編號和登記，建立一套完整的設備臺帳，便于日后維護管理查閱。

　　C、制定設備管理制度和考核指標

　　在物業管理初期，管理處機電運行維修組組織有關人員針對物業的特點，從各系統主要設備的性能參數、技術規范和運行要求，結合我們多年物業管理的經驗，制定一套行之有效的有關設備運行、維護、保養和維修的程序文件、操作規程、巡視維護規定等指導性文件，為今后的物業管理具體實施工作提供規范化、科學性的指南。同時，還制定各崗位人員的崗位責任制度、各設備機房管理制度等文件，明確劃分各崗位人員的職責，規定各設備機房的管理要點。

　　正式接管以后，在整個物業管理的各環節、各階段，針對各系統設備，我們始終按照《全國物業管理示范商城考評標準》的具體要求分解、量化各項考核指標。

　　3.1機電設備前期介入管理

　　3.1.1前期介入管理流程

　　存在問題

　　合格

　　3.1.2機電設備的調試、驗收、接管

　　A.前期介入的機電管理人員應仔細研讀專業圖紙，了解設備的基本技術參數，熟悉各專業施工人員，為以后設備在保修期內維修建立良好的關系。

　　B.管理處機電設備人員進行全面的設備檢查，調試各種設備。在較短時間內盡最大可能掌握設備的性能、結構、參數、工作環境、操作要領，熟悉管網、線路走向及相關控制的具體位置，并做好詳細記錄，并做好已完工產品的保護。

　　C.應主動與業主溝通、協商驗收接管問題，雙方應盡量統一驗收標準（以相關國家驗收標準為主），安排好交接具體人員，時間及相關注意事項。

　　D.雙方按規定做好驗收，經驗收人員檢查設備無質量問題，相關的設備、設施圖紙資料及運行、維修資料都提供齊全后，以雙方在驗收報告上簽字為準，交接完成。

　　3.1.3機電設備管理人員的培訓。

　　積極與業主溝通，對于特殊設備施工方要對操作人員進行崗前培訓，管理人員應虛心學習，認真記錄，為以后的管理打好基礎。

　　3.1.4完善機電設備管理制度

　　根據z國際商城現場的實地考察，經過與業主、原管理單位的溝通，通過對設備的實地詳盡了解，建立設備臺帳，設備檔案，編制設備保養計劃， 制定各項職責、操作規程、可操作的各項設備應急事故處理規程。

　　9.3.1.5在業主的指導下，管理處機電人員應做好設備的試運行工作，并將工作重點由前期介入管理逐步向設備正常運行、管理工作過渡。

　　3.2機電設備運行與維護管理（正式管理）

　　設備使用與維護管理是設備使用期管理的主要內容，其目的是通過對設備使用與維護的科學管理，正確使用和精心維護設備，從而保持設備的技術狀態，防止發生突發性故障，降低故障發生率，延長設備使用壽命，提高使用效率。

　　3.2.1z國際商城機電設備管理

　　A.設備操作管理；

　　*制定符合z國際商城設備特點的各主要設備的操作規程，并完全按操作規程進行日常操作，保證設備的正常使用，避免誤操作發生事故。

　　*各主要設備設24小時值班，每天按規定對設備進行巡視，檢

查、操作，并做好記錄。

　　*建立嚴格的交接班制度，崗位制度，考核制度，確保機電設備管理目標的實現。

　　*建立嚴格的持證上崗制度，要求設備操作人員掌握"三好、四會"，三好：管好，維護好；四會：會使用，會維護，會檢查，會排除故障。

　　B.設備維護保養管理

　　*建立健全鷹商城設備的維修保養制度，是保證設備正常使用的必要手段，通過維護保養，不僅可以使設備隨時處于良好的運行狀態，而且可以保證各項運行參數合格，達到設備設計性能的最大發揮及延長使用壽命的目的。

　　*針對z國際商城設備的不同特點，建立周密的保養計劃，上報業主批準后做好保養工作，在"清潔、整齊、潤滑、安全可靠"的保養要求下，查找和預防故障的發生，避免不必要的事故發生。

　　*維護保養類別及內容

　　日常維護保養：由設備操作人員按照各項設備的基本操作要求，對設備進行清掃、擦拭，對各專業設備運動部件加油，潤滑，檢查各種監測設備的技術參數是否正常，緊固松動部件，消除故障隱患，

　　定期維護保養：管理處專業工程師在年初針對不同設備制定維保計劃，上報業主批準后，按計劃由設備操作人員在工程師指導下按要求對設備進行局部拆卸，檢查情況，更換易損易耗件，排除隱患，確保設備在下一運行周期內健康運行。

　　專業外委保養：專業性非常強，需具有相關資質方能進行維護保養的設備，由管理處工程師對合格供方審查合格后，上報業主，經業主批準后，按照設備的特點，有針對性的制定委托保養合同、考核標準及考核辦法，由管理處專業設備的分管人員對外委單位進行監督，考核。對外委單位實行合格供方評審制度，實行全程式管理，對于不能按合同要求完成委托項目或存在較大質量隱患的專業單位，立即解除合同，重新評定合格專業維修單位。

　　*維修保養的基本要求。

　　整齊：設備裝置及控制線路完好、整齊。設備附件，運行維護工具、儀表、材料、備件應擺放整齊。

　　清潔：設備內外可視部位清潔，無破損，銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣，漏現象，工作現場整潔。

　　潤滑：按規定周期檢查換油，清洗或更換過濾網，保持油質良好。

　　安全可靠：設備電氣電子操作控制系統靈敏完好，絕緣及接地牢固符合要求，安全保護性能完好，監控指示儀表準確完好，防護裝置有效，無超壓、超溫、超負荷工作狀態，檢修設備工具的監視測量裝置在精度允許范圍內。

　　*設備維修保養的流程

　　4設備維修管理

　　設備在使用過程中，零部件不可避免會發生磨損、變形、腐蝕、斷裂，當磨損程度達到一定程度時，設備的技術狀態逐漸劣化，性能下降，功能降低，甚至喪失使用價值。根據設備運行的具體情況，我們對設備局部或整體進行拆卸以更換磨損變形嚴重以及功能完全喪失的零部件，并進行適當的調整、調試，恢復設備的正常使用。

　　4.1設備維修方式

　　預防維修：按預先制定的維修技術和計劃要求進行預防性維修與修理，可分定期維修和狀態維修，定期維修以設備工作時間（包括運行時間和停歇時間）或以設備運行時間為基礎進行的預防維修，本質上是一種周期性修理方式，根據設備性能、使用特點、磨損規律和狀態，預先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內容和要求。它適用于設備的故障及性能劣化與使用累計時間直接關聯的零部件或平時需連續運行，無法停車的功能輸出及流程類設備，目的是消除故障隱患，增加設備的可靠度。狀態維修以設備技術狀態為基礎的預防性維修，根據日常維修、定期檢測和診斷提供的設備狀態信息，經過統計分析處理，了解掌握設備故障隱患，零部件劣化程度，適時的有針對性的進行專項預防性維修。

　　改善維修：對設備局部或零件的設計結構、尺寸、材質加以改進、改裝，以減少故障、增加設備的可靠度和維修性的措施。

　　事后維修：對設備已發生的故障或性能減低到規定要求以下的狀態進行修理，也成故障修理。

　　4.2維修方式的選擇

　　為了保證用最經濟的費用獲得最佳得設備維修效果，我們根據設備運行得可靠性要求，故障頻率、配置情況、運行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是，在保證設備維修質量和設備使用功能得前提下，追求設備維修得合理經濟性。

　　從設備故障產生的過程、時間來看，設備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產生的規律性故障；有因某種異常因素的作用，在設備任意運行時刻產生的突發性隨機故障。

　　有發展期的規律性故障，如導軌、剎車片、密封環等磨損故障，通過觀察、記錄或預測故障發展的征兆，我們采用定期維修或狀態維修的方式排除設備故障。

　　無發展期的規律性故障，如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點發生在重點設備的零部件上，直接危及到設備正常、安全運行，我們采取緊急維修的方式排除設備故障。如果故障點發生在非重點設備的零部件上，沒有威脅到設備的正常、安全運行，我們采取事后維修的方式排除設備故障。

　　有發展期的突發性故障，典型的如軸承，由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產生微片剝落形成麻點，若不及時更換，在某時刻就會產生突發性故障，我們充分狀態檢測的手段，采用狀態維修的方式排除故障。

　　無發展期的突發性故障，如在異常因素作用下（過載、過熱、過流、沖擊、斷流等）瞬間及產生斷裂、燒毀等突發性故障。根據設備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。

　　4.3維修類別

　　大修：按維修計劃，對設備全部或大部分拆解，修復基準件、主運轉件，更換或修復全部不符合技術要求的零件，修理、調整電氣電子控制系統，更換老化的元器件，修復附屬裝置，整理翻新設備外觀，恢復設備規定的技術狀態，每三年進行一次。

　　中修：將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結合，對設備進行有針對性、有目標的檢查，獲取設備故障發展過程的征兆，制定相應的維修計劃，部分解體修理和更換磨損部件，調整部分機構，必要時對基準件、主運轉件進行局部修理、調整、校正，恢復修理項目的技術狀態。通過設備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時，單純依據設備累計運行時間，而忽略原始質量、運轉條件、負荷率、維護保養優劣程度，按照常規經驗或統一的修理周期結構及時間間隔安排大修造成的過剩修理（某些零部件技術狀態尚好卻安排了修理或更換）或設備修理（某些零部件技術狀態已劣化卻未安排修理或更換）“帶病”運行的狀態。每年進行一次。

　　小修：除定期維護保養的全部內容外，針對巡檢、定檢發現的問題，更換或修復磨損件和已產生故障的元器件，調整、緊固運動件、連接件，恢復設備正常工作能力。

　　定期調整與安全性檢測實驗：定檢調整即定期精度調整，對機械設備定期實施幾何精度檢查調整，檢查調整運動部件運動相互配合間隙，以達到精度和穩定的要求。安全性檢測實驗是對動力設備和動力管線的要害部位和關鍵性能參數，按技術要求（規定的時間周期和性能參數指標）采取各種實驗、測量和測試措施，以掌握動力設備及其系統在相鄰兩次計劃修理期間的運行的可靠性和安全性，以及時發現隱患，預防事故發生。

　　5z國際商城分系統設備管理

　　5.1.供配電管理

　　a、每日保養維修由設備責任人巡視檢查一次并記錄。

　　b、每周由設備責任人維護保養一次如下項目：動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環網柜外表除塵、配電室室內射燈、路燈、出入口應急指示燈；各電器設備運行是否正常。并做好記錄。

　　c、每月保養維修

　　由設備責任人維護檢修一次如下項目并記錄。

　　*緊固動力配電柜所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計量表接線端子，并除塵。

　　*檢查所有空氣開關、斷路器、電表等配電設備。

　　*檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。

　　d、年度保養維修

　　*由設備主管組織設備責任人緊固所有配電箱開關、母排螺栓、詳細檢查、測試聯絡開關的電氣、機械聯鎖裝置，對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。

　　*管理處經理審核檢修記錄。上報z國際商城。

　　5.2電梯系統管理

　　A、為確保電梯安全運行，對電梯進行管理維護和檢查，管理處應設專職人員負責，委托有資格的專門檢修和保養電梯的單位維修保養。

　　B、進行維修保養和檢查的專職人員，應有實際工作經驗和熟悉維修、保養要求。

　　C、維修人員應每周對電梯的主要安全設施和電氣控制部分進行一次檢查。

　　D、電梯委保單位在管理機電專業人員監督下按合同要求進行保養維修。并作好相關記錄。

　　E、發現電梯有故障應立即停止使用，待修復并經仔細檢查后方可使用。。

　　F、若電梯停止使用超過一周，必須先進仔細檢查和試運行后，方可使用。

　　G、電梯的故障，檢查的經過，維

修的過程，維修人員應在電梯履歷表中作詳細記錄。

　　H、電源電壓、頻率、相序，必須符合電梯技術資料中的規定。

　　I、電梯正常工作條件應符合國家相關規定。

　　5.3消防系統管理

　　A.消防管理人員必須執證上崗，熟悉建筑物消防監控系統的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全規范，掌握系統的運作狀況，要求精心維護保養，使之處于正常完好狀態。

　　B.消防監控中心24小時值班，值班人員應按照管理要求進行巡查，并做好巡查記錄，發現問題及時處理，處理不了的及時上報管理處。

　　C.消防系統由專職人員負責管理和值班，非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄，認真執行交接班制度。

　　D.對區域報警器、系統報警器、聯動控制柜等柜內進行清掃除塵，線路松動的進行緊固，對文字標志等到有脫落的要進行修補。對可能接觸不良部位進行加固，以確保系統處在良好狀態。并按照要求進行聯動測試

　　5.4給排水管理

　　A.了解建筑物的供水系統，掌握管線分布、水箱、水泵開關總摯安裝位置，嚴格執行給排水設備維護保養制度，為業主提供正常的工作生活用水和消防用水。

　　B.按管理要求及要點定期巡視水泵運轉情況，檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴防跑、冒、滴、漏，發生供水故障應及時發出通知，告訴受影響業主，同時進行搶修，盡快恢復供水。

　　C.消防供水設備、線管應經常檢查，如有損壞，應立即檢修，禁止使用消防水管作其它用途，確保消防設施完整無損。

　　D.經常巡視用水終端，做好節約用水措施。

　　E.定期巡視消防蓄水池水位，保障消防用水。

　　F.經常留意供水單位的停水通知，并及時通知業主做好停水準備。

　　6設備管理的應急措施及方案

　　6.1設備系統的維修管理

　　設備在運行中常常會因為某些非正常因素造成設備的停用、功能喪失?；蛐芟陆?。這些原因會危害設備的正常使用，還會危害設備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時。將會造成業主資產和個人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預防措施。杜絕事故發生對于發生的設備事故要及時維修。認真分析原因吸取教訓。制定防范措施避免再發生。

　　6.1.1設備故障處理流程

　　否通知甲方

　　能

　　配合

　　6.1.2設備故障處理

　　A故障分類：

　　設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均定義為故障，凡故障發生時，均應視情況分為重大故障和一般故障兩級處理

　　重大故障：人身傷亡事故、設備故障導致經濟損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發生火災等。

　　一般故障：除以上重大故障外，其他均為一般故障

　　B故障處理細則

　　a、設備發生故障，值班人員根據要求判斷事故類別。如為重大事故，立刻上報經理及設備的保修、保養專業單位。及時通知業主。并按要求采取應急處理措施。經理接到報告后應第一時間趕到現場。指揮故障處理；如為一般故障。及時與設備的保修、保養專業單位聯系。并協助處理

　　b、值班人員應根據設備檢測設備的參數及設備外部特征，判斷故障的情況，盡快限制故障的發展。迅速排除危害人員及設備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設備的信號顯示及操作時間、故障現象。

　　c、值班人員配合有關人員進行故障處理時應迅速、果斷、正確、鎮靜。不違反安全操作規程

　　d、故障處理完畢后。由專業技術人員根據實際對故障原因進行分析取證，查明故障產生的原因、形成機理及規律并做好預防措施

　　e、查明原因、分清責任。對相關人員進行處罰及教育。制定防范措施

　　f、事故處理完畢后，將故障的全過程及處理意見詳實記錄。以文件形式上報經理及業主。并作好相關的檔案

　　6.2各機電設備設搶修、應急處理方案

　　6.2.1停電應急處理措施

　　z國際商城配電系統設計了柴油發電機作為突發停電的應急備用電源。平常發電機設定為自動工作狀態，一旦發生高壓環網柜或高壓變電站故障、檢修，發電應急備用電源啟動。

　　突發性市電停電后，自動設計狀態的發電機會在很短時間內起動運行提供備用電源。如發電機不起動，值班員應即時采取以下措施：

　　*首先查明故障原因，根據具體情況啟動備用供電設備，并積極組織人員搶修故障供電設備，及時恢復供電，盡量縮小停電影響范圍。

　　*查發電機主控制箱上選擇開關的設置是否正確，如打在“?！被颉笆謩印蔽恢?，應按日常檢查程序進行檢查，情況正常將選擇開關擰到“自動”位置。

　　*如選擇開關位置正常，則檢查切換柜擇位開關，如有錯，即刻糾正將其打在“自動”位置。

　　*若以上兩項都正確，則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀，則應先斷開主回路開關，分回路斷路器，更換后恢復合閘。在故障處理過程中，應先斷開“市電、備用”電源切換柜，并即刻通知監控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。

　　*檢查各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應急燈是否起用，并保證動作正常，作人員疏散照明之用。

　　*如當班值班員無法短時間內消除故障，應及時向主管領導匯報，并通知業主做好應急準備。

　　*事故處理完畢作好工作記錄，工作總結。上報管理處經理及業主。

　　6.2.2給排水系統應急處理方案

　　A．市政供水計劃性停水，管理處提前通知業主，說明停水原因、停水時限等，做好水池蓄水工作。

　　B．市政供水管網故障造成突發性停水，來不及通知業主時，管理處設法滿足業主生活用水，事后向業主說明原因。

　　C．由于供水設備故障造成突發事故，按下列程序執行：

　　*接到事故報警后，機電運行維修組人員應在5分鐘內趕現場控制事態發展。查出事故原因，及時搶修，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。

　　*加壓泵出現故障停止運轉時，值班員應及時將該泵控制電源分閘，掛指示牌匾，并及時將備用泵投入使用，即時通知相關負責人組織搶修。

　　*主管網漏水或爆管時，應即時停泵，關閉進水閥門，分管網漏水或爆管時，應即時關閉分管網閥門，并及時進行搶修。

　　*事故不能在2小時處理的，管理處經理簽發停水通知單，并附上處理方案告知業主。

　　D、排水部分突發事故：

　　*商城排水主管爆裂或堵塞時，應及時與市政排水主管部門取得聯系并組織搶修。

　　*污水井、雨水井管網爆裂或堵塞時，應及時組織搶修。

　　*地下停車場集水坑排水不良時，應即時用潛水泵將水排除，并對排污泵、管網作檢查、搶修。

　　*設備、物資等受到排水影響引發不良后果現象的，應及時采取保護措施并通知相關人員到現場及時搶修。

　　給排水系統應急處理流程圖

　　6.2.3電梯應急處理方案

　　無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯，還是因為消防系統報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，乘客按以下程序執行，保證乘客人身安全。

　　A．當消防系統報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數量，電話通知保安值班人員急赴現場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜?，F場確認發生火災時，必須立即通知管理處組織人員滅火救災；同時根據火災輕重程度不同，對設有可作消防員專用的電梯，將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車，把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層，在乘客確已完全撤出后切斷電源，把各層廳門關閉，防止向其他樓層延燒。若系統誤報。盡快排除故障，恢復電梯、扶梯正常運行。

　　B．突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行，值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知電梯管理人員，根據樓層指示燈或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟放被因乘客。

　　*停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關好。

　　*轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置，如果轎廂門處于半關閉狀態，應先將其完全關閉

或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。

　　*手動盤車時，至少兩人進行，一人雙抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘，每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時（以高于或低于樓面不超過0.5米為準），應松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。

　　*電梯自身發生故障時，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障，恢復電梯正常運行，并寫出事故書面報告交管理處及業主。

　　電梯應急處理流程圖

　　6.2.5消防系統應急措施

　　監控中心24小時對各區域實時監控，同時認真落實巡邏制度，保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視，保證在自己的責任區內及時發現火災隱患，真正做到火災早發現、早撲滅、少損失。一旦發生火災，保證火災能初期在短時間撲滅，消除火災對人員疏散的威脅，減少火災損失，確保建筑物人員生命安全，按以下規定進行：

　　A發生火災時，監控中心立即通知有關人員進火災應急狀態，并啟動義務消防員、保安隊人員等進入著火區域搶險，爭取在火災發生初期，利用大樓內自有的消防器材滅火。

　　B若火勢迅猛，管理處無能力滅火。應盡量控制火災曼延，立即向“119”報警并組織人員疏散。根據著火區域的地點和火情的變化，做出相應的滅火方法和步驟。

　　*消防人員引導消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。

　　*監控中心人員開啟消防廣播，通知引導人群迅速撤離火區。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮靜，按指揮進行自救、疏散。

　　*配電管理人員應切斷火場內所有電源。確?；饎莶灰螂娖髟O備引起蔓延。同時隨時做好備用電源的轉送工作。

　　*給排水管理人員迅速啟動水泵，保證消防水壓正常，有足夠水量滅火，

　　*空調管理人員同時啟動排煙設備，對疏散樓梯保持正壓送風。

　　*電梯管理人員按照電梯應急管理規定，利用消防梯進行疏散，并將客梯全部降至底層鎖好，禁止使用。

　　C.火災消滅后，相關人員對工作情況進行總結，清理損失，作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業主。

　　消防系統應急流程圖

篇3：X公寓機電智能化等設備設施管理措施

　　某公寓機電、智能化等設備設施的管理措施

　　一、供電系統設備的養護管理

　　變配電房是供電系統的心臟，加強變配電房的管理及設備養護極為重要。變配電房配專人值班管理，做到"一看二聞"，即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常，聞是否有焦味；定期打掃，始終保持室內清潔，經常進行檢測試驗，對配備發電機定期進行試運行檢查，做到有備無患。另外加強對照明、消防系統等電器設備的故障和系統的損壞及時進行維修，保證機電設備的完好正常運行。同時還要經常檢查各用戶用電情況，了解用戶用電是否規范，發現問題及時幫助解決。

　?。ㄒ唬┫到y養護與管理

　　1．嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度；

　　2．實行24小時運行或維修值班制度，發現故障，及時排除；

　　3．加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好；管轄范圍內的電氣線路符合設計、施工技術要求，線路負荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發配電設備安全運行；

　　4．停電、停電提前通知業主/住戶，以免造成經濟損失或人員傷亡；

　　5．臨時施工工程及業主裝修要有用電管理措施；

　　6．發生火災、地震、臺風等突然情況時，要及時切斷電源；

　　7．電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。

　?。ǘ┕苍O施設備養護管理

　　1．做好公共區域設施設備的核查登記，制訂完善、合理的保養計劃和巡查制度；

　　2．認真落實所轄設施設備的日常維修、保養及搶修工作，確保設備安全運行；

　　3．日常保養要做到：

　　A、按規定分解設備，進行檢查、清洗、清掃、更換易損件；

　　B、檢查安全防護裝置，清除設備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網等；

　　C、檢查冷卻、電氣和控制裝置，添加雪種；

　　D、消除設備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。

　　二、智能化設備的養護管理

　　智能化設備的養護管理包括公共天線、對講系統、監控、門禁、自動報警系統等。所有智能化設備管理實行24小時值班制度，運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視，在日常使用、檢查中發現異常問題，及時維修。

　　智能化設備按照保養程序采取逢雙月保養一次。對講門禁系統是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質是否清晰等；對閉路監控系統檢查攝像機、錄像機工作是否正常，監視器圖象、色彩是否清晰等；對自動報警系統檢查并緊固各電器接線端子，檢查運行指示燈是否正常，控制系統是否正常。通過加強管理和養護，保證智能化設備的正常運行。在使用和運行中發現的日常報修處理，按故障級別，應急處理方法如下：

　?。ㄒ唬z像監控及紅外監控故障，15分鐘到達現場維修；

　?。ǘ┩＼噲鲋悄芄芾硐到y故障，15分鐘到達現場維修；

　?。ㄈ┕锰炀€故障，20分鐘達到現場維修；

　?。ㄋ模┳詣訄缶到y故障，10分鐘達到現場維修。

　　對于技術難度大的故障，及時與供貨商和安裝單位聯系解決，管理處有關人員對此過程進行監督。建立主要智能化設備的維護檔案，把設備的技術資料數據、保養登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存，以便查閱。