一、物業收費類

1、為什么物業公司一次性收取半年/一年的物業服務費？

答

　?。河捎诒拘^客戶群特點，大部分業主事務繁忙，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象;而我們也會將大部分精力用于催繳費用上(因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件)，這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按年度收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。

2、從什么時間開始計收我的物業服務費？

答

　?。喊醇s定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算;未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

3、以什么面積收取物業服務費？

答

　?。悍慨a證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準;房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

4、入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？

答

　?。喊措p方簽署的商品房預售合同中的條款執行。

5、入住時應該簽訂什么協議或文件？

答

　?。喝胱r您應簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《樓宇查驗表》、《業主信息登記表》、等資料。

6、我們如何知道物業管理費都花在什么地方了？

答

　?。何飿I管理費主要用在小區內各公共設施設備(電梯、消防監控、供水供電設備)的日常養護、維修及公共清潔衛生和環境綠化的維護等方面;物業管理公司將每年向業主公布一次物業管理公司對本小區收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業管理費是如何花銷的。

7、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

答

　?。簺]有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

8、裝修需交哪些費用？

答

　?。篈、裝修押金： 元(部分省市規定不能收);

　　B、裝修垃圾清運費： 元/平方;

　　C、出入證工本費： 元/個。

9、為什么要交專項維修資金？它的使用、續籌的程序怎樣的？

答

　?。焊鶕摇段飿I管理條例》及當地有關物業維修資金之相關規定，業主需要交納物業維修資金。新建居住小區商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業管理企業提出年度財務預算，經業主委員會審定后實施。維修資金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

10、自行車車停放收費嗎？

答

　?。翰皇召M。

11、車輛的停放費用都有什么？

答

　?。很囄患捌溆袃斒褂霉芾矸召M用：

　　A、租用車位：租金和物業服務費;

　　B、專有車位：物業服務費;

　　C、公共車位：收占地費。

12、有線電視的繳費方式？

答

　?。簶I主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業廳辦理相關手續：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。

13、如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水、電供應？

答

　?。何飿I管理公司沒有權力限制業主的水、電供應;但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。

14、售樓時的承諾沒有兌現，可以不交物業費嗎？

答

　?。翰豢梢?。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行的根本。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

15、有的業主不交物業費，這對我有影響嗎？

答

　?。河杏绊?。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

16、物業服務費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？

答

　?。何飿I服務費包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;物業公司辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其它費用。

　　高層住宅電梯費用是包含在物業服務費里面的;最低樓層住戶也要交納電梯費用;業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

17、小區的公共照明用電是否需要業主分攤？應該按什么標準收??？

答

　?。喊谖飿I服務費用里面。

18、收樓時還有許多配套設施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業管理服務費?

答

　?。涸瓌t上是要全額繳交的。

19、裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關標準收??？

答

　?。焊鶕蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第一條和物業公司在具體操作時通過與業主簽訂協議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達到安全施工的目的。具體的收取標準以物業公司與業主簽訂的《裝修管理服務協議》約定的金額為準。

20、裝修時所產生的垃圾清運費是按什么標準收??？

答

　?。貉b修垃圾清運費是按市場調節價收取的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定，也可以說是協商收費。

21、業主辦理了入伙手續但沒有入住，也要繳納物業費？

答

　?。菏堑?，要繳納物業費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單位提供了公共性的物業管理服務(比如設施設備的養護、清潔綠化等服務)，所以，您是要交物業費的。

22、已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？

答

　?。簢栏駚碇v是交納場地管理服務費。物業公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

23、物業費如何收繳?其收費標準及收費方式?

答

　?。涸跇I主入伙時預收一年的物業費，符合建設部《物業服務收費管理辦法》第十九條和而此收費已經在《前期物業服務協議》中約定。

24、小區內的水景、園林維護如何進行？其保養運行是否額外收費？

答

　?。核皥@林將由外包的專業公司進行維護與保養。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養運行不額外收費，包含在物業管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

25、物業費是怎樣計算出來的，測算標準是什么？

答

　?。菏且罁摇肚捌谖飿I服務合同》、當地有關物業管理服務收費辦法所約定之物業管理服務內容和服務質量要求而定出管理費收費標準，其測算標準除依據以上內容，亦參考當地物價水平及物業管理費收費水平，并根據與樓盤檔次相匹配之服務需求和服務深度而作出測算并經過政府部門最終批核確定。

26、為什么物業費會這么高，是不是日后會隨時變動？

答

　?。盒^現時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調整。

27、為什么買了房，在小區內停車還要交停車費？

答

　?。盒^內的停車位為業戶提供車輛停放之便利，但由于車位產權歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。

28、這里的水、電、煤氣費定價是多少？

答

　?。何飿I管理公司將嚴格按照當地政府有關水、電、煤氣費定價標準執行。

29、業主家被盜，物業公司是否一定要賠償？

答

　?。骸段飿I管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

30、房屋未裝修，入住前是否要交納物業費？

答

　?。褐灰课菀呀桓?，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

31、不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？

答

　?。嚎梢?，但業主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規如在公共區域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。

　　(網絡配圖)

二、物業服務類

32、物管服務包括哪些內容?有無專門的物管手冊給客戶?

答

　?。何飿I管理公司在收取了物業管理費以后，需要按照有關政府法規與協議約定的服務內容提供服務，主要包括：

　　(1)房屋共用部位的維護和管理;

　　(2)房屋共用設施設備運行的維護和管理;

　　(3)檔案資料的管理;

　　(4)環境衛生的管理;

　　(5)秩序的維護;

　　(6)交通秩序與車輛停放的管理;

　　(7)房屋裝飾裝修的管理;

　　(8)小區綠化、景觀的管理;

　　(9)各類工程報修并記錄;

　　(10)專人值班、專人接聽電話的服務;

　　(11)對外事務管理。

　　物管公司向業主提供《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》與《業業手冊》和《房屋裝飾裝修服務協議》等文件資料。

33、物業客戶服務部是干什么的？

答

　?。贺撠熆头ぷ鞯牟邉?負責入伙手續、裝修手續的辦理及資料整理并歸檔;顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理;小區綜合巡查;物品出入控制;進行客戶走訪和回訪;便民服務的組織與開展;顧客意思的征詢與反饋;顧客的檔案理;客服部的各種文檔輸入工作;客服人員行為的規范與管理;物業服務費的催繳工作。

34、因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費？

答

　?。翰豢梢?，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。

35、如果房屋出租，物業費由誰繳納？

答

　?。悍课莩鲎鈺r，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定，由物業使用人繳納物業服務費，從其約定，業主負連帶繳納責任。

36、草坪或其他植物會定期整修嗎？

答

　?。簳醇竟澟c植物長勢情況定期整修或補栽。

37、房屋有問題找哪個部門？

答

　?。嚎梢哉椅飿I服務中心，由物業服務中心受理后根據《住宅質量保證書》的約定與開發商聯系履行有關房屋保修義務。

38、高層住戶水壓不夠怎么辦？

答

　?。嚎梢灾苯酉蛩茌爡^內自來水主管部門投訴，也可以向所在小區物業反映，由物業人員代為聯系相關部門進行情況說明及報修。

39、物業公司是否提供周到的家政服務？

答

　?。焊鶕飿I管理公司自身條件而定，詳情可在入戶時咨詢物業公司人員，或留意小區內有償服務公示欄。

40、業主問：“我不用請裝修公司，自己找散工來做如何？”

答

　?。阂驗榉课菔菢I主花費大量收入買來的最有價值的商品，也是業主財富的積累，為了確保閣下的房屋裝修工程質量，建議業主聘請有資質的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現質量問題，無法得到保修，同時浪費錢財。

41、業主問：“裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯？”

答

　?。嚎梢允褂秒娞?，但為了保護好全體業戶的利益，對于大件物品(超高、超寬)須從樓梯搬運，搬運河砂、水泥時必須做好電梯內地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內的衛生，遵守正確的電梯使用規范。

42、業主入住后垃圾怎樣處理？

答

　?。簩τ谏罾?，業主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內，需業主用袋裝好后并做好封閉，統一放在小區內指定的裝修垃圾點內。

43、業主逾期收樓要承擔哪方面的責任？

答

　?。涸谏唐贩糠腺I賣合同的交付使用條件后，如因業主個人原因而不能按期收房的，則業主需承擔以下責任：

　　1、房屋不因業主不辦理交付使用手續而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業主交付，房屋的風險也將轉由業主承擔。

　　2、因房屋所發生的物業費及物業費之外所發生的需由業主共同分攤的費用(加壓費、電梯費等)，等相關費用并不因業主不收樓而免除。

44、小區以后是否會實行人車分流？

答

　?。盒^不會實行人車分流，因為面積較小。

45、車輛停放時，車主享有什么樣的權利？假如車輛丟失，物業管理公司應該承擔什么樣的責任？

答

　?。很囍飨碛熊囕v停放，及對物業人員服務態度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業公司管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業主不能要求物業公司承擔賠償責任。如果物業公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業主存在一定的因果關系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。

46、物業公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內架設廣告牌？

答

　?。嚎梢宰鲆恍┕嫘缘男麄?同時,根據物業服務合同約定,經營性的廣告所得,用于補貼物業管理費的不足，剩余的用于補充專項維修資金。

47、小區內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？

答

　?。汗迷O施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中。

48、別的小區物業管理服務費只有0.6元/平方米/月，我們小區為什么收費那么高？

答

　?。?1)從規模，品質，園林景觀，小區智能化和舒適度來講都優于其他小區。

　　(2)管理服務費是通過科學測算后,根據日常開支情況進行定位的,符合物業管理收費的“以支定收”原則。

49、物業公司所提供的服務配套有哪些？使用流程是怎樣的？

答

　?。何飿I公司除提供《前期物業服務協議》所規定之物業管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業戶之有償服務，屆時請留意管理處公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

50、業主委員會何時成立？有哪些責任與義務？

答

　?。阂罁段飿I管理條例》，符合業主委員會成立條件的居住小區，應當設立業主委員會。

　　業主委員會應履行以下職責：

　　召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　監督臨時管理規約的實施;

　　主大會賦予的其他職責。

51、請告訴你們的工作時間好嗎？

答

　?。好刻?4小時均有專人值班和接聽電話，隨時提供服務?？头娫挘?6666666。

52、寵物飼養的若干問題？

答

　?。罕疚飿I不得飼養兇猛、高大及不利于衛生的動物(如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等;)如業主飼養犬，需持有相關部門發放的許可證，執行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續。對有需要的業主可提供周邊地區的寵物醫院資料。業主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區域內排放的糞便。

53、我們如何投訴？怎樣報修？

答

　?。耗绻对V個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業客戶服務部投訴，也可用電話、書信函件的形式進行投訴。我們將進行調查、核實并及時向閣下反饋處理意見。物業管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內趕到維修現場。業主室內維修只按零部件成本價格收取適當費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認，維修結束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若業戶對維修服務結果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業客服部進行投訴。

54、我們的信件等郵件怎么接收？

答

　?。浩胀ㄐ偶⒂舌]政人員分發到信箱。

55、為什么填寫《業主聯系信息登記表》，如何保密？

答

　?。褐饕窍胪ㄟ^此種方式了解業主的基本情況，以便于我們更好的為業主提供有針對性的個性化服務，如當業主不在，而家中出緊急狀況時，物業管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯絡號碼與您及時聯絡，使您及時得以處理使損失降到最低。

　　對于業主簽署的任何協議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經理批準方可查閱。

56、我家里跑水了，物業應負什么責任？

答

　?。何飿I公司以提供物業管理服務業務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的，物業公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

57、物業是否對噪音施工有限制？

答

　?。河?。按照業主、施工方、物業公司三方簽署的裝修管理協議執行。

58、如業主在驗房時，對房屋內各項指標存在異議，業主可否不收房？

答

　?。喊凑珍N售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面備忘錄并約定修復時間，由開發商整改小組負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

59、電梯運行噪音問題？

答

　?。弘娞菰胍舴铣鞘袇^域環境噪聲標準的規定范圍之內，不會超標。

60、底層的屋頂清潔如何管理？

答

　?。何飿I公司首先會制定定期清潔的工作計劃，安排保潔人員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。

61、物業工程維修承諾多長時間到位？

答

　?。航拥綀笮藓?0分鐘內到位。

62、物業公司何時正式工作？

答

　?。何飿I公司在簽訂《前期物業服務合同》后即展開物業前期介入工作;在交房后面向業主提供物業管理服務。

63、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續？

答

　?。貉b修施工單位需要提供公司營業執照、資質證、設計圖紙等原件及復印件，且復印件上需加蓋公司公章，到物業服務中心辦裝修備案手續。并繳納相應的費用(如施工人員的出入證等)。

64、自來水水質如何保證？

答

　?。罕拘^自來水是由市政自來水公司管道直接供應到各業主單元的，水質經過自來水公司嚴格的檢驗。

65、出租車可否直接進入小區大門內？

答

　?。嚎梢?。

　　(網絡配圖)

三、工程類

66、物業工程部的工作是什么？

答

　?。何飿I工程部的工作是對小區的公共區域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養，保證小區水電氣的正常供應;物業管理圈微信公眾號。制訂中修、大修計劃;并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

67、什么是住宅的共用部位、共用設施設備？

答

　?。撼龢I主自用部位以外的區域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備，小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。

68、業主或物業公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備？

答

　?。簶I主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

69、小修、中修、大修都包括哪些內容？

答

　?。?1)大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程;

　　(2)中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規模的工程;

　　(3)小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。

70、小修費和公共設施維修費的區別？

答

　?。盒⌒拶M用是公共區域的常規維修和業主單元內簡單維修(材料需自備)。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用，用途是不同的。

71、戶內結構是否可以改動？

答

　?。簯魞雀綦x墻(12CM以下的)原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質量的情況下可以拆改。

72、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口？

答

　　:不可私自移動，如需改動需到小區客戶服務中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。

73、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？

答

　?。好簹夤艿涝瓌t上不可以更改，如需更改，先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風的情況下，可以將管道藏在櫥柜內。

74、房屋發現裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？

答

　?。焊鶕督ㄔO工程質量管理辦法》等相關規定，房屋主體和相關部位及配套設施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發商提供的《住宅質量保證書》。

75、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？

答

　?。弘娞菝吭聶z修。檢修時間由電梯運行狀況與養護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期(一般是在夜晚)，不會影響住戶使用電梯。

76、物業公司是否替業主驗過房？

答

　?。何飿I公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發商提出整改意見，由開發商安排施工單位進行整改。另外物業管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區的竣工進度安排，戶內可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。

77、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？

答

　?。盒^房屋是按照國家的有關規范設計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業主的正常生活。

78、廚房處是否做防水？

答

　?。簭N房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業主認為該處須加防水處理，我們建議業主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。

79、業主要求提供房間布線圖紙？

答

　?。嚎梢哉椅飿I服務中心。

80、可否安裝太陽能熱水器？

答

　?。河捎谖飿I原有設計不包括業戶安裝太陽能熱水器之需求，業戶不可以占用公共區域安裝太陽能熱水器。

81、哪些公共面積可分攤？

答

　?。汗裁娣e分攤多少，是購房人普遍關心的一個問題。目前調整這方面法律關系的主要法規就是1995年12月1日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》。根據法規內容，我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。

　　公用建筑面積分攤的原則為：

　　(1)商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和比例確定。

　　(2)為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

　　(3)公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

　　可分攤的公用建筑面積：

　　(1)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;

　　(2)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　不應計入的公用建筑空間：

　　(1)作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間;

　　(2)售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設小區全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變;面積減少的，售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。

82、誰是解決住宅質量問題的責任單位？

答

　?。罕臼凶≌|量整治的基本原則是：“誰開發、誰負責”;市、區共同配合，以區為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結構安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規定，承擔住宅開發建設的房地產開發企業，是解決住宅質量問題的第一責任人，一旦發生住宅質量問題，房地產開發企業不可推卸，應積極、主動地設法解決住宅的質量問題。

83、新建住宅交付使用必須達到什么要求？

答

　?。?1)住宅生活用水納入城鄉自來水管網;使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。

　　(2)住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。

　　(3)住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環保、水力部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。

　　(4)住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。

84、公共部位可以隨意占用嗎？

答

　?。焊鶕ㄔO部1994年第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定，產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發現有人占用公共區域時，物業公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。

四、裝修類

85、裝修時需要辦理哪些手續？

答

　?。捍笾铝鞒虨椋旱椒罩行念I取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業執照、資質證書的復印件、房屋裝修設計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術會審，經批準后方可入場進行裝修。

　　提出申請提交施工圖紙及方案物業審批(3個工作日)交裝修押金辦理裝修許可證辦理“施工人員出入證”完工報驗退裝修施工證及證件押金。

86、裝修房屋為什么要向物業公司申請?為什么要收裝修保證金？

答

　　:《物業管理條例》第53條規定業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理圈微信公眾號。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。國家有關法規規定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。

　　對于共有部位，單個業主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經形成，不但難以改正，也給業主安全帶來威脅。

　　實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結構，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設施設備的保護，不顧及對環境衛生的愛護，造成他人生命、健康、財產的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規行為，用裝修保證金來制約。

87、裝修時，業主能否擅自更改房屋結構？物業管理公司是否有權對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統一規劃？

答

　?。焊鶕蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》相關規定，嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要，物管有權對外觀部分進行統一規劃。

88、收樓后是否統一時間準許業主裝修？

答

　?。航y一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊》里會有詳細的說明。

89、住戶進行室內裝修有哪些注意事項？

答

　?。簶I主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關的費用可由裝修公司代交。業主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關協議文本、交納相關費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。

90、裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結構內的墻可以拆嗎？

答

　?。焊鶕?002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三章之相關規定，裝修內容須經管理處根據具體情況審批確定，未經審批不可私自違規施工。

91、衛生間是否要做防水閉水？

答

　?。簶I主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業主入住使用后衛生間滲漏，造成樓下業主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”第七十一條規定業主對專有部份的使用不得損害其他業主的合法權益。

92、如果業主裝修時鋪設木地板，是否會影響屋門的開關？

答

　?。耗镜匕宓母叨纫话銥?公分，但實際裝修中可降為2-3公分。這樣將不會影響到屋門的開關。

93、我想把室內的對講（暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器）移一移，可不可以？

答

　?。航ㄗh業主不要改動。另外，由于這項改動設計到小區的整體系統，需要由物業協調原施工單位(暖氣和燃氣系統按國家有關規定不允許改動，可視對講等智能系統應提醒住戶改動后有可能影響使用效果)。

94、是否可以對所屬單元內進行拆改？

答

　?。焊鶕ㄔO部110號文件，我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關于拆改的規定，主要是居室內承重結構、采暖系統、智能化安防系統不能改動，非承重結構可酌情進行改動。物業工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內承重及非承重結構墻，具體方案請您需報裝修部審批。

95、裝修垃圾如何清運？

　　答：物業負責將裝修垃圾委托專業單位從小區內清走，但您需要每天在集中裝修期規定的時間內將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區域;關于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規定的時間。

96、可以拆改供暖、煤氣么？當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責嗎？

答

　?。焊鶕腥A人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中明確規定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應由裝修人負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。”

97、裝修都需要什么圖？

答

　?。盒枰b修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統平面圖。

98、想把室外部分設施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答

　?。?003年5月1日，建設部頒發的110號文中規定，房屋外立面一律不得拆改。

99、業主聘請的裝修公司不具備資質可否辦理裝修手續？（包括自裝）

答

　?。貉b修商必須具備建筑企業資質裝飾等級證明，這也在一定程序保證業主的利益，為裝修后業主入住生活把好第一道關，如業主執意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質的裝修公司掛靠，這樣對于業主、裝修商、物業都是最理想的結果(最低限度要求業主寫承諾書)。

100、業主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續直接進場嗎？

答

　?。翰豢梢?。因上述事項均在是裝修范疇之內，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應將所產生的垃圾及時清離小區。(涉及消防安全問題要配備滅火器)特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。

101、裝修人員可以在我家住嗎？

答

　?。簽榱藰I主和小區的安全，裝修人員不可以留宿在現場。

102、衛生間為什么在裝修后還要做防水？

答

　?。菏紫?，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。

103、陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網？

答

　?。翰豢梢?。根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條第二款之相關規定，改變住宅外立面之裝修行為須經過城市規劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網需要經過城市規劃行政主管部門批準，

104、業主可以對排煙道進行改造處理嗎？

答

　?。翰豢梢愿脑?。

五、安全保衛類

105、業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯，物業公司已收取保安費，物業公司要如何處理？

答

　?。何飿I費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司，物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。

　　物業公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了，物業公司就已盡到了責任。

　　出于對業主安全負責，盡可能提高保衛服務工作標準的考慮，歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案，以便最大限度的發揮現有資源的能量，提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險，以便發生問題時盡可能減少損失。

106、裝修期間如何控制人員出入？

答

　?。貉b修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。

107、小區有何措施保護住戶安全？

答

　?。菏紫?，在硬件方面設立防范措施，包括圍墻設紅外線防越系統，小區樓層門安裝門禁及對講系統;小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心;

　　其次，在非技術防范層面，設專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監控;

　　再次，物業公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術防范有效結合。

108、陽臺如何防盜？業主是否可以自行安裝防護欄？

答

　?。翰豢梢?。小區內禁止安裝防盜網，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業管理條例》和《消防法》均不允許。而我們小區安全防范措施是非常完善的：

　　(1)對講系統：小區大門，各單元門及住戶門設置(戶內)訪客對講機，確保安全私密的居住品質。

　　(2)監控系統：小區大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監控，為業主生活筑起嚴密的安全防線。

　　除以上安防系統外，我小區安管員24小時巡邏執勤，以確保安全無事故發生。

109、怎樣防止小商小販進入？

答

　?。捍箝T門崗保安會對進入小區的所有非業主進行詢問。通過后方可進入小區。

篇2：交房通知書(新)

　　交房通知書

尊敬的____________________先生/小姐：

　　您好！首先恭喜您成為z的業主，您所認購的z市z區綠民路6號z_________號樓__________________房全面竣工，現可交付給您使用。為使收樓工作順利進行，讓您得到滿意的服務，現約定您于_____年____月___日至_____年___月___日期間上班時間（上午8:30-12:00，下午14:00-17:30）到本公司z銷售中心辦理收樓有關手續。

　　為方便您收樓，避免產生遺漏而引起不便，敬請您仔細閱讀本入伙指南：

　　1、如果您是個人或家庭購房，辦理入伙時，請您攜帶以下資料：

　?。?）交房通知書原件；

　?。?）業主身份證原件；

　?。?）購房已繳款的收據/發票；

　?。?）購房契稅完稅憑證；

　?。?）銀行(工行)存折（用于繳付管理服務費等費用）；（注：已提交的業主可忽略此項）

　?。?）專項維修資金繳款憑證第三、四聯。（注：已提交的業主可忽略此項）

　　2、如果您是公司或集體購房，辦理入伙時，請您攜帶以下資料：

　?。?）交房通知書原件；

　?。?）公司法人代表身份證原件；

　?。?）營業執照復印件（加蓋公章）；

　?。?）購房已繳款的收據/發票；

　?。?）購房契稅完稅憑證；

　?。?）銀行(工行)存折（用于繳付管理服務費等費用）；（注：已提交的業主可忽略此項）

　?。?）專項維修資金繳款憑證第三、四聯。（注：已提交的業主可忽略此項）

　　3、如果您是委托他人代辦入伙手續．請您提前準備以下資料，并請您的受托人攜帶來：

　?。?）交房通知書原件；

　?。?）經公證后的業主委托書原件；

　?。?）被委托人身份證原件；

　?。?）業主身份證原件；

　?。?）購房已繳款的收據/發票；

　?。?）購房契稅完稅憑證；

　?。?）銀行(工行)存折（用于繳付管理服務費等費用）；（注：已提交的業主可忽略此項）

　?。?）專項維修資金繳款憑證第三、四聯。（注：已提交的業主可忽略此項）

　　據《商品房買賣合同》約定按《交房通知書》規定的交樓日期為房屋交接日期，若閣下未能在所安排的時間前來收樓，請聯系我司另約時間。__聯系電話：z

　　閣下在收樓前，請先詳細閱讀并清楚《收樓須知》的全部內容。我們將誠意恭候您的駕臨，深信：有您的配合與支持，我們的交樓工作將會做的更好，多謝合作！

　　此致

　　敬禮！

　　zz置業有限公司

　　年___月___日

篇3：因質量問題延誤交房，業主物業費該由誰交？

　　購買精裝修的房子本就是為了圖方便，但劉先生購買了精裝修房屋，不僅沒給他帶來便利，還讓他的新房空置了7個月，更因此損失了樣板房的優惠。而最讓他覺得不合理的是，房屋空置這段時間的物業費竟然還要他自己承擔，這讓他覺得無法接受，為此他投訴：“新房因質量問題延期交付，我要求開發商為我免去房屋空置期的物業、水電費，并賠償我8萬元的損失?！?/p>

　　業主說

　　因質量問題延誤交房造成14萬損失

　　劉先生：20**年，我在杭州某樓盤購買了兩套精裝修的房子，總面積為220多㎡，按照當時簽訂的購房協議，這兩套房子應當在20**年年底前交付。去年12月31日，我接到了開發商方面的通知，讓我去現場驗房，但我在現場發現，這兩套房存在十余項裝修質量問題，其中較為明顯的問題是地面上的大理石有明顯開裂、地板與大理石有高差。我當場就要求開發商對房屋進行整改，對方對我所提出的質量問題也表示認可，并同意對發現的問題進行修補。

　　因為我在驗房前就與一家軟裝公司協商，等軟裝結束就拿我的房子作為樣板房進行展示，這樣我的裝修款就能享受6萬元優惠。但開發商的修補工作卻遲遲沒有完成，今年3月份，我和軟裝公司的工作人員前往新房內，想做一個軟裝的開工儀式，但到現場卻發現屋內還在刷墻，軟裝無法開工。樣板房的計劃被迫放棄。此后我又聯系了開發商方面，了解施工進度，對方卻一直沒有告知我具體的時間。

　　直到今年4月27日，開發商的客服工作人員才通知我，再次現場驗房。我認為開發商的精裝修房返工是導致我延遲拿到房子的主要原因，而這也造成了我的實際損失，按照我的預估，損失已經達到了14萬元，其中軟裝公司的優惠款為6萬元。我此前在附近的房產中介了解過，我這樣的房子如果出租，按照市場價格，租金至少在2萬元/月，而物業費到目前為止也已經累加至近萬元。

　　我希望開發商方面能給我一個合理的解釋，并在給予我8萬元賠償的同時，再免除我收房前的所有物業、水電費。

　　開發商工作人員

　　分公司無權處理需上報總部

　　記者隨后聯系了開發商樓盤項目部，工作人員表示，作為分公司，他們無法處理此事，并向記者提供了總部客服中心的電話。

　　(上周五，記者聯系了開發商客服中心工作人員陳女士)

　　陳女士：業主的情況我已記錄，今天下午已上報給相關負責人，之后會由領導給出處理結果。

　　昨天上午，記者找到了開發商客服中心客戶經理戴女士。

　　戴女士：劉先生的情況此前我們已與其進行過溝通和協商，不過最終并未達成一致?，F在我們已免費對劉先生的兩套房子進行了整改，所有問題也都已排除。不過劉先生提出的8萬元賠償和免除物業、水電費的要求，公司認為不合理的，我們無法接受。

　　對此，劉先生表示不認可，他認為自己的損失是由開發商裝修質量問題導致，這部分的損失應當由開發商承擔。

　　律師說

　　業主要求免除物業費合理

　　專業律師說，從劉先生的案例來看，雖然開發商已對劉先生的房產進行了整改，但其的確存在過錯，理應為劉先生的損失買單。

　　從法律角度上來看，開發商為劉先生提供的是精裝修的房屋，所以屋內的裝修應符合驗收條件，但事實上，在驗收時卻因為裝修質量的問題，而導致無法交房，所以開發商應當承擔無法交房的責任，而由此引發的其他衍生問題，也應由開發商承擔。而交房前的物業費和水電費，也應當為業主免除。建議開發商應積極與業主協商。