白云水小區物業日常管理計劃

　　(1)物業驗收移交

　　物業驗收是指物業公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監理和政府職能部門驗收合格的基礎上，對物業設備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設施外觀等為主要內容進行的驗收，物業驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業管理人員上崗為標志。

　　A、政府有關職能部門驗收

　　政府有關職能部門對物業驗收主要由質檢站、消防局、規劃局、住宅發展局等部門對物業進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業建筑及公用設備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關職能部門;政府有關職能部門安排驗收;政府有關職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單;施工單位整改完成后，通知有關政府部門再次驗收，并重復程序至有關政府驗收妥當及發出各種驗收通過的文件或證明。

　　B、物業驗收首要條件

　　在物業竣工后，****物業將參照國家和地方有關法規，以管理和使用者的角度對物業進行驗收，認真記錄和督促整改物業施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發展商和所有小業主的利益，物業驗收的首要條件為：承包商和施工監理驗收合格、通過政府有關職能部門驗收、水電和煤氣正常供應、電話和電視等設施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業主使用的未完工程、驗收的小區獨立封閉、驗收的場地和區域清潔干凈。

　　C、物業驗收的資料

　　要通過物業驗收，必須事先遞交以下資料：《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監理驗收合格證明》、《物業設施的竣工圖》(若尚未完成竣工圖，應提供最終的施工圖)、《設備或系統的操作說明》、《維護保養手冊》;提供與承包商、廠商和供應商簽署承包或供應合同中有關技術條款;提供承包商、供應商和廠商的聯絡地址、聯系電話和聯系人等資料及其它有關技術資料;提供必要的專業技術介紹和培訓;提供所有測試、檢驗和調試報告等。

　　D、拒絕驗收和移交的范圍

　　當發生如下情況，為維護發展商和全體業主的利益，物業管理處有權拒絕驗收接管物業，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設備。

　　F、公共區域的驗收和交接

　　公共區域的驗收應由物業管理處、發展商、監理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業管理處安保正式上崗為標志。公共區域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監理簽名確認《公共區域驗收交接表》。物業管理處于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。

　　G、各種機房和設備的驗收及交接

　　各種機房驗收 應由物業管理處、發展商、監理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。機房和設備驗收只對有表計量的讀數作驗收 ，對其它參數不作驗收，驗收時由施工單位代表及監理簽名確認《機房驗收表》和《設備驗收表》。物業管理處于初期后發出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。

　　H、用戶單元內的驗收和移交

　　住戶單元的驗收由物業管理處、發展商、監理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監理簽名確認《住宅單元驗收交接表》。物業管理處于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改。并重復程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業管理處統一保管在一預備好的鑰匙柜內，所有鑰匙須標示有關單元的號數，物業管理處預備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位進單元內進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內巡查等事項。

　　I、綠化的驗收及交接

　　小區內綠化的驗收由物業管理處、發展商、監理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質保期滿后交接。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及監理簽名確認《綠化驗收表》(表式將根據花木情況制定)。綠化驗收后的一年內，仍由原園林承包商完成日常必要養護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，惟物業管理處需保護綠化不受人為損壞。

　　J、關于物業設施的質保期

　　質保斯是施工承包商和供應商對其施工和產品的質量進行一定時間免費維修保養，質保期限以發展商與承包商和供應商簽署的合同和國家有關規定為準。物業質保期要求以物業整體正式驗收交接日開始起計，質保期內根據需要，承包商或供應商應承擔保養責任，發生重大事故或質量問題，質保期應酌情延長;質量期內應確定緊急召喚時間;發展商支付工程尾款，需經管理公司會簽;對業戶入住時間與物業竣工時間有差異的質保維修，發展商應承擔相應的維修費用。

　　K、將單元交付業戶使用

　　物業管理處將代表發展商將物業交付業戶使用，客戶經發展商簽發的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當場填妥《物業單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標志，物業交付以如下程序執行：

　　工作 經辦部門 內容 備注

　　確認業主 客服中心 核實發展商簽發《交付使用通知書》 若有疑問需向發展商證實

　　交接文本 客服中心 遞交《物業管理公約》、《用戶手冊》、《住宅說明書》、《住宅質保書》 請業主簽收

　　建立資料 客服中心 請業主填寫業主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦 確定與業主的聯絡方式

　　查驗單元 工程部 按交付標準，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等 記錄缺陷，通知施工整改和維修

　　督促整改 工程部 若缺陷較多，業主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成 完成后立即通知業主再驗收

　　辦妥手續 工程部 業主同意接收單元，需填妥《物業單元交接表》 記錄水、電及煤氣表讀數

　　收取費用 財務部 根據事先準備好的單據，向業主收取首期三個月的物業管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費 做好未交應付款的登記

　　移交單元 客服中心 確認已辦妥所有手續，移交單元鑰匙 交樓工作完成

　　(2)二次裝修管理

　　為保證物業安全和其他業主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環境的影響，****將總結以往二次裝修管理中的經驗和教訓，加強和完善二次裝修管理制度和方法。嚴格控制第一個違章的業主，必要時提請政府有關職能部門出面干預解決。作業程序圖(略)

　　(3)物業治安防范管理

　　做好物業治安防范管理工作，是體現物業管理水平的重要標志，根據金利達花園的高科技安保技防設施和場地實際情況，****將擬定保安崗位設置和巡邏路線計劃，讓訓練有素的保安人員為業主提供有效的安全保障，制定相關的管理制度和緊急事件處理預案，確保物業在意外發生時，能采取緊急應變補救措施。

　　A、采用人防加技防的總體防范思路

　　根據****人防加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統加閉路電視系統保障，小區內各道路及路口以及出入口有閉路電視系統監控，可視對講門禁系統防范;同時用電子巡更系統監督日常的人力巡視;小區的主、次出入口用人力和閉路電視系統共同管理。

　　B、制定保安管理方案

　　****在充分發揮小區智能化安全防范的基礎上，通過制定嚴格的管理制度，加強對安保人員的管理。實行定崗和機動巡邏相結合的管理模式，實行出入口24小時封閉式保安管理，內部不間斷進行機動巡邏，確保小區一方平安。

　　C、小區出入口管理

　　通過可靠的智能化技術防范周界后，安保人員將加強小區的出入口控制，門崗將準確記錄小區的進出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員必須出示證件進行登記，阻止可疑人員、流動商販、拾荒、錐銷人員及無關車輛進入小區，保持小區優美安寧的環境。出入口門崗保安身著港式制服，以標準的手勢指揮進出車輛、以規范的語言問訊所有客、戶以24小時(輪換值日)不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。

　　D、突發事件處理

　　****對每一位上崗的安保人員，都將進行系統的培訓，物業管理處將結合小區的實際情況，制定各種緊急事件預案，以及時妥善地處理和防范各種突發事件。其中包括：臺風、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發現爆炸品、盜竊、發生治安案件、發現醉酒者和精神病肇事者等。

　　(4)物業的清潔、滅蟲和綠化管理

　　做好小區的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區保持一個舒適溫馨的生活環境，是衡量物業生態化管理的一個重要一環。為此，****將通過制定各項規章制度和工作計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風貌。

　　A、清潔標準

　　****根據白云水小區的情況，健全各種環衛設施，建立小區的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產日清，定期清洗各種水箱和水池;公共區域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾;區域內的道路、停車場(庫)、上道和建筑物內外保持干凈，小區的綠地中沒有垃圾和殘枝。

　　B、滅蟲管理

　　滅蟲主要包括兩個方面，即小區內環境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區內的綠化蟲害的殺滅。****將有計劃地定期進行上述的滅蟲工作，定期對垃圾箱(筒)周圍進行清潔和消毒。

　　C、小區的綠化管理

　　綠化是一個優美環境的重要組成部分之一，綠化養護的好壞將直接影響到小區的形象和環境以及開發商開發理念能否實現并長期保持。****將督促和配合綠化承包商做好綠化質保期的養護工作，在質保期后，將聘用有經驗的園藝工，自行完成小區的綠化養護工作。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內的垃圾等。

　　(5)營造合適的社區文化

　　****將根據小區內居住人員的實際，積極開展各項文娛體育活動的服務，管理好小區內所有文化設施的清潔、使用和安全;同時，作為服務者，****將本著“規范、周到、守信、高效”的服務信念，以“客戶的需要就是服務的內容”為原則，通過建立和業主之間的互動聯系，開展全方位的客戶服務，聯系當地政府和社區組織以及各類社會公益單位，促進物業管理處與業主、業主與業主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。

　　A、建立社區信息平臺

　　****將指導和協助物業管理建立英特網信息平臺，鼓勵小區業主自由參與，內容包括：白云水小區最新動態、業主之家、物業管理法律法規問與答、物業服務指南、最新物業管理動態、房地產行業動態、物管處人員介紹、小區文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業主需求、報修、投訴的告之和業主之間QQ式聊天等等。從而通過高科技手段在寧靜中實現社區中各方面的溝通和交流。

　　B、定期組織各種活動

　　****根據小區人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。利用會所現有設施舉辦各種競賽活動，包括：拳操、乒乓球、桌球、網球、棋牌、游泳等。每年制定社區活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調劑會、播花輔導班、美容美發指導課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導班等。

　　C、做好節日布置

　　****結合小區內場地和環境，在重大節日，如國慶節、圣誕節、春節、兒童節等有計劃地做好節日布置工作，張燈結彩、渲染節日氣氛，營造舒適的生活環境。

　　(6)智能化設施的維護

　　在許多****管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業戶的一致好評。以****的技術力量和管理能力，一定能使發展商投巨資建設的智能化設施設備，在日常管理中發揮其應用的作用。

　　a)智能化系統的技術保障

　　由于智能化系統是住宅新興的行業，技術含量比較高，對操作維護人員的要求也比較高，****的IT和機電工程師將隨是提供技術保障，配備專業弱電工程師、專職對智能化系統進行日常操作和維護保養工作。

　　b)樓宇多方對講門禁系統

　　考慮到該項目規模不大，小區總出入口將對所有進出小區但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統通過門衛保安與室內業主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業進行適當地控制和登記，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查;對夜間要求進入小區的陌生人員，需經與業主通話后，方準入內。

　　c)周界入侵報警系統

　　在業主入住時，以周界紅外線報警系統封閉小區的實際情況，****建議在小區圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業內配置的智能化系統，封閉小區周界，以提高小區安保的工作效率，確保小區安全。

　　d)閉路監控電視系統

　　本小區的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監控電視系統，出現異常情況，監控中心會通知就近的安保盡快趕赴現場處理和解決。閉路監控電視系統設有長時間錄像機，按國家有關規定，將畫面保留一定的時間，一旦發生刑事案件可協助公安機關追查疑犯。

　　e)電子巡更系統

　　小區內電子巡更系統的巡更點，將完全按小區內安保的巡邏路線來設點。按****的管理模式，分區域小區的外墻角、樓房的首層、車庫等處設置巡更點。物業管理處可經常監督和檢查安保人員的巡邏到位時間和次數，以了解安保人員的工作情況，確保小區的安全。

　　f)背景及緊急廣播系統

　　利用背景音樂系統，物業管理處將在節假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優美的輕音樂，以提高小區的文化品味和調節住戶的生活情趣。當發生火災、臺風和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統，通知小區內的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。

　　g)智能化系統的日常維護

　　****將加強工程技術人員的弱電技術培訓工作，使每位員工熟悉相應崗位應掌握的智能化設施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統的維護保養制度，使所有的智能化系統和設備均得到很好的維護和保養，發揮出應有的作用。

　　(7)房屋及公用設施設備的維修養護

　　房屋及公用設備設施長期保持完好的狀態，對物業的保值升值意義重大，****將制定短、中及長期工程設施維護保養計劃，并及時完成各項維護保養工作，通過制定相關的管理制度進行落實，經常性地對員工進行各種技術培訓，努力培養具有一專多能的技術人員。

　　A、建立巡回檢查制度

　　建立設施設備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統及設備的運行情況，及時發現異常情況和消除設備缺陷，消減事故隱患，確保設備經濟運行。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節性巡視、故障性巡視、專項重點巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。

　　B、建筑和設施維修養護計劃

　　除電梯及部分弱電設備由專業單位進行維護保養外，****將根據物業內配置的建筑、設施和設備情況，選派工程技術員良好操作和保養。對所有的設備建立臺賬，詳細的記錄機電設備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業設施保養計劃，并嚴格執行。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監督，及時發現維護保養不到位或不完善之外，及時指正。

　　C、維修養護主要工作內容和范圍

　　主要工作 范 圍 內 容

　　經常性工作 公共區域、公共設施、機房及管道 巡視、操作、調試、記錄

　　計劃性工作 公共區域、設施、客戶收樓、裝修、入住 保修監督、養護、更新、節能整改、裝修管理

　　報修處理 客戶單元內自用設施、公共設施 質保期施工單位維修、自行修理、外聘修理

　　計劃外工作 突發事件、小項目整改、建筑設施改善 急修、改造、增建

　　D、機電設備應急程序

　　****在平時正常操作和維修保養時，將針對設備情況，作好各種機電設備和系統的事故或故障的應急處理預案，當機電設備發生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產損失和降低對客戶的影響。一般設備應急維修程序：

　　程序 工 作 備注

　　獲知故障 接到報告、巡視中發現、操作失誤、儀器和儀表反映或報警 做好記錄

　　趕赴現場 當班人員迅速趕赴現場，判斷故障類型和嚴重程度，向領導報告 屬質保和外判維保范圍，通知承判商

　　應急處理 采取有效措施，減少損失;切換備用設備或采取臨時措施，恢復使用功能;懸掛警示標志或告示，通知客戶 拍照取證，以便向保險公司索陪

　　維修更換 查清原因，進行維修，無法維修的設備或零件，進行更換 盡量減少對客戶的影響

　　恢復使用 維修完畢，通知相關的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠 影響客戶，應盡力予以解決

　　記錄報告 撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等 必要時向保險公司索賠

　　E、日常報修維修程序

　　****將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協助和處理施工中遺留的質量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘笮蘧S修程序：

　　程序 部門 工 作 備注

　　接到客戶報修 物業部 詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內容、合適維修的時間 電話、門對講系統和來人報修

　　及時通知工程部 工程部 甄別報修內容，派出維修技術員去單元維修 填寫《維修工作單》

　　進行維修工作 工程部 若發生費用，需事先請客戶確認;完成維修工作，請客戶簽字認可 質保期內的質量問題，施工單位解決

　　完成維修工作 物業部 憑《維修工作單》向客戶收費;并征詢客戶是否有意見 將《維修工作單》存檔

　　F、做好物業工程檔案管理工作

　　由于一般物業的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業管理。妥善保存好物業工程檔案資料，為后人留下實物憑證，對和業的保值升值關系重大。****將加強物業工程檔案的管理工作，工程檔案包括：竣工圖及技術資料、各種驗收和移交資料、設備操作和維護手冊、二次裝修審批驗收資料、外判維護保養合同和設備年驗報告、設備臺賬和維修保養記錄等。

　　(8)通過長效管理使物業保值增值

　　物業的長效管理，是生態化管理理念的重要體現。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業當作一種產業不落實預防性、增加物業附加值的措施，包括：想方設法節約能耗、制定科學的維護計劃、精心養護設施設備、努力培育小區自然生態環境、持久有效的高標準管理和良好的服務、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業良好的服務得到業主的認可能長期受聘使企業長遠發展，另一方面企業的長效措施使物業環境、業主產業始終處于良好狀態并保值增值。

　　(9)物業管理工作指標

　　序號 指標名稱 國家評分指標 投標指標 物業管理指標的承諾

　　1 房屋完好率 98% 100% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施。

　　2 房屋零修、包修及時率 98% 100% 接到維修通知15分鐘內到現場，及時完成并建立回訪檔案記錄。

　　3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步一位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。

　　4 管理費收繳率 98% 100% 按照規定收取，不擅自提高收費，使管理取之于民，用之于民。

　　5 綠化成活率 95% 98% 落實責任人養護，并由物業主管監督執行，以確保公共綠化綠地無破壞，無黃土裸露現象，發現問題立即修復。

　　6 保潔清潔率 99% 99% 落實責任人進行日常保潔工作，并由物為主管監督執行，以確保小區內垃圾日產日清，空氣清新，設施完好。

　　7 道路完好及使用率 90% 99% 落實責任人進行養護，并由管理處監督執行，以確人道路完好、暢通。

　　8 雨水井、污水井完好率 100% 落實責任人進行養護，并由管理處監督執行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。

　　9 排水管、明暗溝完好率 100% 落實責任人進行養護，并由管理處監督執行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。

　　10 路燈完好率 85% 99% 落實責任人進行養護，并由管理處監督執行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養護

　　11 小區治安發生率 1%以下 1%以下 保安員經培訓考核后上崗，每周訓練1次，每次2小時，落實保安崗位職責，明確責任，實行24小時巡視制度，以確保小區的安全。

　　據滿足基本的物業管理需要來配置。隨以后各期投入使用，物業管理費收入增加時，再逐步配置到位。

篇2：市房協物業管理協會年度工作計劃

　　市房協物業管理協會年度工作計劃

　　一、組織全行業深入學習和貫徹《物權法》和《物業管理條例》及其相關配套文件。利用各種媒體報道《物權法》和《物業管理條例》及其相關配套文件的學習、宣傳和貫徹執行情況。

　　二、做好物業管理相關熱點問題調研工作。針對近年來行業發展較快、問題與矛盾暴露較多的實際情況，協會將在各副主任委員單位的支持下，組織召開若干專題研討會，專題研討會主要圍繞當前行業發展中存在的難點與熱點問題，探討存在問題的主要原因以及解決問題的出路與方法，指導和引領待業健康有序發展。

　　三、按照建設部、省建設廳關于做好物業管理師的考前培訓工作的要求。根據我市物業管理行業發展的需要，組織物業管理人員送長沙參加物業管理師考前培訓班學習，各會員單位應積極組織報名參加。

　　四、組織會員單位參加20**年湖南省管理物業管理論文評比活動，從即日起，各副主任委員及會員單位在轄區內布置20**年湖南省物業管理論文評比工作，各物業管理企業會員單位應提交不少于2篇高質量的物業管理論文，于今年9月20日前報到市協會秘書處初審。9月底前上報省協會對參評的論文進行評審。

　　加強行業自律，繼續完善物業管理企業信用檔案系統建設。在原有物業管理企業信用檔案系統建設的基礎上，對物業管理企業進行動態跟蹤，不斷更新和充實信用檔案的信息記錄認真做好投拆處理工作，從而使物業企業信用檔案系統的建立和運行，真正起到規范企業行

　　五、為、維護行業形象及市場秩序、促進行業誠信與和諧社會建設。

　　六、加強行業組織建設，壯大行業隊伍。今年，協會要求，努力提升服務品質，做好雙向服務，保持信息傳遞與聯系渠道的固定和暢通，形成行業動態信息和快速反饋機制和各地工作聯動機制，進一步增強協會的凝聚力。

　　七、加強邵陽地區行業之間及對省內外物業管理的行業信息交流，學習先進管理經驗，促進共同發展。協會根據會員需要，由主任、副主任單位分別輪流帶隊組織各會員單位分期、分批赴省內外參觀考察學習。

　　八、協調外部關系，塑造良好的物業管理行業形象。我們要在行業內開展自我宣傳的同時，擴大對外宣傳溝通的渠道，建立與立法、行政、媒體、業主團體、相關部門和單位的定期溝通交流機制，傾聽各方的意見和建議，及時反饋行業的觀點和訴求，為行業創造更為寬松的發展環境。

　　九、組織落實好省建設廳20**年度省、市物業管理創優達標考評驗收工作。

　　十、做好政府和主管部門交辦的其它工作。

　　十一、組織好市房協物業管理協會年會工作，對20**年度我市物業管理行業工作予以總結對物業管理優秀項目和先進個人予以表彰。

　　市房協物業管理協會秘書處

　　20**年4月3日

篇3：物業知識教材：房屋維修計劃管理

　　物業知訓教材：房屋維修計劃管理

　　一、房屋維修計劃管理的意義和任務

　　1.房屋維修計劃

　　計劃作為企業管理的重要職能之一，它是對企業生產經營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業管理公司的一項重要管理職能，是對物業管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括在一定時期內有關房屋維修的計劃目標、實施方案和相應的保證性措施。

　　所謂房屋維修的計劃目標是指物業管理公司在計劃期內必須完成的維修工作的數量、質量和效益等方面的標準。其中維修工作的數量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規定。維修工作質量是指對計劃期內所需維修的房屋的質量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產率及維修工程工期等效益指標上。

　　作為房屋維修計劃內容之一的實施方案，是指為實現維修計劃目標而采取的工作方法和步驟。實施方案的內容包括計劃期內維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內容。

　　房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標及相應實施方案的實現而做的輔助性計劃。其內容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動力計劃及技術支持計劃等。

　　房屋維修計劃是一項專業性強又具體的工作計劃，為了全面規劃物業管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關系，使之成為相互聯系、相互影響、協調一致的計劃體系。

　　2.房屋維修計劃體系

　　從系統的觀點講，企業屬于一個有著具體目標的人造系統，構成企業的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯系、相互制約的系統關系。房屋維修作為物業管理公司生產經營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業管理公司內部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產經營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構造并協調房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關系。而房屋維修計劃作為全面指導公司開展房屋維修活動的指導性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業管理公司內部各層次、各部門的工作作出相應的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯系、相互影響的計劃所組成的體系。

　　房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標準可分為不同的類型。

　　首先，按計劃內容分，可分成房屋維修施工計劃和企業各部門的保證性計劃兩類。房屋維修施工計劃是直接指導物業管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質。而物業管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現而做的保證性計劃，如材料采購供應計劃、勞動力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統關系，保持計劃內容、形式、數量、質量指標的相互適應、相互協調及相互統一。同時，還必須根據房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。

　　其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長，所以計劃內容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內預期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導維修工作的計劃文件，屬于操作性或實施性的計劃。

　　二、房屋維修計劃管理

　　房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預期目標的綜合性管理工作。

　　房屋維修計劃管理是指為高效率地實現企業計劃職能而圍繞房屋維修所開展的計劃編制、組織實施及控制協調活動。其目的是通過合理安排和有效協調，高效率地利用企業現有的生產要素，協調好企業各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計劃管理的內容包括計劃編制、計劃檢查、計劃調整和計劃總結等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。

　　為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構和工作制度，明確各級管理人員的職責，保證維修工作在預先擬定的內容、步驟和投資標準內進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執行計劃中做好調節和綜合平衡工作。

　　1.房屋維修計劃管理的意義

　　(1)計劃是管理的開端，是管理循環的起始，任何管理都不能與計劃相脫節，沒有計劃就失去了對行動的引導，就談不上管理。

　　(2)計劃管理是房屋維修部門與物業管理公司其他部門發生業務聯系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業務關系方面有著十分重要的意義。企業組織機構只規定企業各部門的管理職能，而各部門在開展具體業務管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導和評價企業各職能部門工作的依據和標準。

　　(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協調，使維修工作經常處于計劃的指導下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現。

　　(4)計劃執行過程中的及時反饋是優化生產經營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執行情況并通過控制協調及時作出優化處理。若無計劃管理就不能使優化得到繼續，就不能使企業人、財、物及產、供、銷等各方面之間保持科學、合理的關系。

　　2.房屋維修計劃管理的特點

　　由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業務的復雜情況。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下:

　　(1)計劃的自主性差。物業管理公司的業務性質屬于服務性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。

　　(2)計劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現場環境、氣候和協作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預見。因此，勞動生產率不穩定，影響開竣工，影響計劃的穩定性。

　　(3)計劃的不均衡性。由于維修施工的季節性與不均衡性，造成計劃期內的施工內容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。

　　3.房屋維修計劃管理的任務

　　(1)根據國家房管政策對維修工作的要求，根據房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調查研究及分析預測的基礎上，制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。

　　(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優化工作，保證重點工程，統籌安排，最優地使用企業的資源，提高綜合經濟效益。

　　(3)在組織維修計劃的實施過程中，通過控制和協調手段，消除執行過程中的薄弱環節及不協調因素，保證生產有節奏、有秩序地進行。這里講的控制和協調是指年度計劃對季度計劃的控制和協調，季度計劃對月度計劃的控制和協調。

　　(4)做好執行情況的檢查、統計和分析，總結經驗和教訓，及時反饋、及時調整和改進，不斷提高計劃管理水平。

　　4.房屋維修計劃管理的目的

　　(1)有計劃地對房屋進行維修保養，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。

　　(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發揮最大的維修效果，實現最大的經濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業管理公司的信譽。

　　(3)提高房屋維修管理水平，實現房屋維修目標，全面完成維修任務。

　　總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調整及預測基礎上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業資源，做到節省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協調和控制，不斷提高房屋維修質量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　三、房屋維修計劃的編制

　　1.房屋維修計劃編制的原則

　　編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。

　　所謂實事求是，是指應根據房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。

　　所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術與經濟的關系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應充分考慮技術上的可行性和經濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎上，盡量減少用戶的經濟負擔。

　　所謂留有余地，是指計劃應有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現實的影響因素，一旦某個外部環境因素對施工過程產生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現，必將對人力、物力、財力等企業資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現變化的因素，做好準備，即在編制計劃時應留有余地。

　　2.房屋維修計劃的內容

　　房屋維修計劃的內容主要包括以下幾個方面:

　　(1)房屋維修施工計劃。是物業管理公司房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據。維修施工計劃必須反映計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。

　　(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創造條件。其內容主要包括:

　?、俜课菥S修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標計劃等。

　?、诜课菥S修材料供應計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。

　?、鄯课菥S修機具供應計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。

　?、芊课菥S修技術支持計劃。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。

　?、莘课菥S修資金使用計劃。包括資金的需要量預測、資金籌措、資金使用計劃等。

　?、薹课菥S修成本及利潤計劃。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現利潤額計劃等。

　　3.房屋維修計劃的編制方法

　　(1)編制依據。編制房屋維修計劃主要依據以下經營環境和條件的分析:

　?、僖罁h和國家對房地產管理的方針、政策以及必要的經濟預測和技術預測資料。

　?、诜课莸耐険p狀況?，F有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險;嚴重損壞房屋可根據情況考慮翻修或大修;一般損壞房屋可進行中修上升為完好房;完好和基本完好房屋經常進行維護保養，以保持完好的狀態等。所以要根據現有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規模。

　?、劬幹品课菥S修計劃，除上述主要依據外，還應考慮物業管理公司自身的條件。根據公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質等因素進行綜合全面的平衡。

　　(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質量、服務、施工管理等有著密切的聯系，年度維修計劃的編制步驟如下:

　?、俑鶕课萃険p狀況、國家有關房屋維修管理的政策及標準、企業自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內房屋維修的總規模以及各種維修類型的規模。

　?、诟鶕嘘P技術要求和企業自身條件確定維修任務分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應的年度維修施工進度計劃。

　?、鄹鶕课菥S修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金計劃。

　　制定年度維修計劃時，還應注意以下幾點:

　?、賹ζ髽I自身條件應有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎上編制計劃。

　?、趯Ψ课輷p壞等級統計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。

　?、墼诰幹朴媱潟r，應做好綜合平衡工作，協調好各層次、各方面的關系。

　　(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產的原則，并結合季節特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。

　?、倬幹萍径染S修計劃要考慮的因素。

　　首先，應根據季節不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當安排維修任務和采取施工措施。其次應根據不同季節安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。再次應根據不同季節安排不同住戶維修，如修理商業用房應盡量安排在營業淡季進行，學校用戶可安排在寒暑假期間施工等。

　?、诩径染S修計劃的編制。

　　編制季度維修計劃時，應在年度維修計劃的指導下，根據季度特點及有關具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應的進度計劃，在確定本季度維修工程量及進度計劃時應考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應擬定具體的維修設計方案和施工方案，以作為編制資源供應計劃的依據。

　　季度維修計劃中每個維修工程均應編制工程預算，以確定該工程的預算造價及工料消耗量指標，并在此基礎上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應計劃。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。

　?、墼露染S修計劃的編制。

　　在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準備情況主要指工程前期準備，包括工程項目的查勘設計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設備等準備情況。

　　月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據是施工分段作業計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調整。月度維修計劃應保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應辦理一定手續，經批準后才可以調整計劃。

　　四、房屋維修計劃的執行和控制

　　編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執行，保證計劃的實施。

　　房屋維修計劃控制的主要內容包括:修繕項目的進度、產量、質量、成本和安全等。其控制的手段應為各級人員深入實際地檢查，召集有關會議等。

　　房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。因此，必須將維修計劃按內部組織機構層層分解，落實到基層，實行責任制，并讓從事維修的有關人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標。

　　在計劃貫徹執行過程中，要進行經常性地監督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進行的維護保養、修理、改造，受到多種因素的制約。如:因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行;因房屋周圍環境牽連而改變維修方案;因城市規劃的需要而提前更新改造;因維修經費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調整，突發性天災人禍等。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，加強對維修計劃的監督檢查和考核，發現問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。

　　維修計劃執行情況檢查的主要內容有:計劃指標分解及措施落實情況;計劃指標的完成情況;原計劃的正確程度;執行過程中出現的問題及解決的辦法;有哪些經驗教訓等。

　　為了確保按規定工期完成任務，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。當一個階段的工程完成70%左右時，就要準備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務，以確保整個工程按工期計劃完成。