P物業公司制度建設規定(20**版) 生效日：

　　編制、監督：企管本部 起草人： 審核人： 審批人： 共 頁

　　一、目的、目標：建立嚴謹高效、持續改進的制度和執行體系，實現企業戰略目標。

　　二、責任、措施：

　　1.各單位、部門第一負責人是本單位、部門制度制訂、培訓、執行、評價、改進的第一責任人。企管本部管理研發部負責推進集團制度制訂和執行，企管部門負責本單位制度制訂和執行。

　　2.各單位每周組織一次對本單位制度制訂和執行情況的檢查，每月組織一次評價和研究改進并做好記錄。管理研發部組織各管理辦每周對各單位制度制訂和執行情況進行一次檢查并提出改進意見。

　　3.制度是企業的法規，必須嚴格執行、遵守，違者必究。當發現問題時應及時提出改進意見，但無權擅自修改或不執行。在執行制度會造成嚴重后果的緊急情況下可采取必要措施，但必須盡快匯報。

　　三、制度體系：

　　1、分類：戰略統籌、市場營銷、采購儲用、生產技術、科技研發、工程項目、行政事務、后勤保衛、人力資源、經營財務十類。

　　2、分級：集團、單位、部門三級制度，在相應范圍內有效。各層級制度必須執行和落實上層制度。

　　1)集團級制度：規定、流程、標準、表單，制訂發布、修訂由企管本部組織，集團分管領導審核，CEO或授權人審批。

　　制度類別 定位 核心內容

　　規定 集團級重要事項的法規 明確的目的目標;思路及要點;檢查與獎懲

　　流程 集團級重要業務的責任和權力分配 何事、何崗、何時、何結果

　　標準 主要原材料、產成品、成品包裝的衡量準則 量化、明確的工作依據

　　表單 本級制度執行的載體 做的結果記錄

　　2)單位級制度：規則、規程、標準、表單，制訂發布、修訂由各單位組織，單位分管領導審批(涉及其他單位的由CEO或授權人審批)，并報企業管理本部備案。

　　制度類別 定位 核心內容

　　規則 單位級重要事項的規章，是規定、流程的細化 明確的目的目標;思路及要點;如何做;檢查與獎懲

　　規程 生產設備的運行操作、檢修、維護、試驗、事故處理的規范、程序和要領 如何做

　　標準 一般原材料、在產品、生產工藝的衡量準則 量化、明確的工作依據

　　表單 本級制度執行的載體 做的結果記錄

　　3)部門級制度：細則，工作卡、作業卡、表單，制訂發布、修訂由各部門組織，部門分管領導審批(涉及其他部門的由單位分管領導審批)，并報單位企管部門備案。

　　制度類別 定位 核心內容

　　細則 部門級重要事項的規范，是規則的細化 明確的目的目標;思路及要點;如何做;檢查與獎懲

　　工作卡 部門管理支持事項的操作規范、程序和要領，是對上級制度的落實 何事、何時、何地、何人、如何做、何結果

　　作業卡 部門級生產作業、服務事項的操作規范、程序和要領，是對上級制度的落實 何事、何時、何地、何人、如何做、何結果

　　表單 本級制度執行的載體 做的結果記錄

　　四、制訂思路：

　　1.明確目標：每個制度都要確立正確的具體目標，為企業戰略目標服務。

　　2.抓準重點：圍繞效益、質量、效率、關系、安全五大要素思考，突出重點。

　　3.找準要點：針對重點要素的關鍵問題研究分析，尋找有效的解決方法、措施作為制度要點。

　　4.簡單有效：邏輯、層次清晰，詳略適當，表述準確精煉，盡量使用表單，有效為最高準則。

　　5.形成閉環：保持與上級及相關制度的一致性，避免沖突或脫節;每個制度要明確執行監督、效果評價和改進的責任人及時間周期，評價周期一般最長為一個月。

　　五、保密、修訂：

　　1.制度限企業內部使用，不得外傳;需特別保密的應注明并明確閱讀范圍及遵守事項。

　　2.制度每年至少修訂一次，執行中存在問題應及時進行修訂。組織機構調整時應同步修訂制度。

　　六、《制度管理規定(08.04版)》從即日起廢止。

　　附件：制度審批單

　　附件：

　　制度審批單

　　制度名稱 編制單位/部門

　　制度編制說明

　　起草人： 負責人：

　　會審單位/部門 會審意見

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　(可附頁)

　　審核意見

　　審批意見

篇2：從訴訟角度談健全物業公司制度建設

　　從訴訟角度談健全物業公司制度建設

　　作為新興發展起來的物業公司，一般起點相對較高，不少公司采取了現代化的管理模式，一些大型的物業公司，更是通過了嚴格的質量體系認證，建立了一套標準化管理規章制度。但另一方面，我們也不難看到，隨著有關物業服務方面的民事訴訟的增多，也暴露出了一些新的問題，如管理規章制度在法律方面存在一定的欠缺。如何規避這方面的問題呢?

　　一、建立完善的業主檔案資料

　　業主資料的重要性，對物業公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業服務工作中，大部分物業公司的業主資料直接來源于房地產開發商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業主檔案資料呢?筆者認為，著重要注意如下幾項資料的核實和登記：

　　1. 業主為自然人的，注意其業主及家庭各成員身份證件資料、工作單位 資料的核實和登記。從開發商手中接管相應資料的，一定要注意業主相關資料的完整性，如果內容不完整的，應在接管之際及時要求開發商配合，將資料補充完整。

　　2. 業主為公司法人的，注意公司營業執照各項登記內容、公司財務賬號及法人身份證件資料的核實和登記。

　　3. 業主將住房出租的，在注意業主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業執照、財務賬號及公司法人身份資料的核實和登記。

　　以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從服務的角度出發，這些資料的取得，不僅對物業公司全面地了解業主，以便為業主提供人性化的服務，提升物業公司的管理水平和服務質量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。

　　如：某物業公司接手了某小區的前期物業服務，在業主委員會選聘了新的物業公司后，對該小區部分購買了住房但一直沒有入住，也沒有交納物業服務費的業主，依法向人民法院提出起訴。人民法院要求該公司補充業主除住址外的詳細資料。由于接手該物業時，開發商只向該物業公司提供了簡單的業主姓名及房間號資料，而物業公司在管理過程中對此沒有引起足夠的注意，后來在履行合同過程中又與開發商引發一系列糾紛，開發商對物業公司的訴訟根本不予配合，導致該物業公司不能提供相應資料，因此人民法院駁回了該公司的起訴。

　　二、規范前期物業服務合同

　　1. 簽訂前期物業服務合同時，注意要對物業服務費開始收取時間作明確約定。

　　《物業服務條例》頒布實施后，為了規范物業服務行業，國家建設部發布了前期物業服務合同和物業服務合同的格式范本，有不少物業公司簽訂合同時直接選用了格式合同，筆者以為，各個業的具體情況并不相同，合同還是應該根據實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業服務合同時，就應特別注意對物業服務費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業服務費由開發商承擔轉到由業主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發商單方面下發一個入伙通知書給物業公司，物業公司以此為依據開始收取物業服務費，這在現實中引發了諸多糾紛。筆者以為，從法律角度出發，對這個時間的劃分，應有三方簽字的書面認可手續，在入伙通知書中既要有開發商簽字和蓋章，同時也要有業主的簽字認可，及辦理入伙手續的物業公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。

　　如：在某物業公司提起訴訟，要求某業主交納欠交的物業服務費時，該業主認為自己并未辦理入伙手續，作為證據的入伙通知書只是開發商與物業公司的約定。由于是前期物業服務，該業主也沒有與物業公司簽訂直接的物業服務服務協議，物業公司不能提供其他證據證明業主與物業公司之間管理關系的成立，因此物業公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。

　　2. 前期物業服務結束，業主委員會選聘了新的物業服務公司的，注意交接工作中法律手續的連續性和完整性

　　在實際中，不少物業公司撤出小區的物業服務時，都有一個時間過程，短則一兩個月，長則半年不等，在這期間，物業公司實際上仍在履行服務合同，但是往往與開發商，特別是業主委員會之間，只有一個口頭協議，或者雖然有一個書面協議，但是在超過了協議的約定時間后就不再根據實際情況進行補充。筆者認為，在完成前期物業服務后，最終撤出管理的小區時，物業公司一定要和業主委員會對此時間有一個明確的書面約定。

　　如：某物業公司撤出某小區的物業服務，與業主委員會的最初協議約定時間是在20**年1月，但是由于業主委員會選聘新物業公司工作的延遲，正式退出小區是在6月以后，在該物業公司提起訴訟，要求某業主交納物業服務費，法院要求該物業公司提供在20**年1月后的證據，該物業公司提供了補充協議及撤管公告，補充協議是2OO4年3月簽訂，約定撤出時間為20**年5月，撤管公告是20**年6月物業公司正式撤管時貼出的，法院對補充協議予以采信，而對物業公司單方面貼出的撤管公告不予采信。最終法院支持了該物業公司收取至20**年5月的物業服務費。

　　三、在實際管理工作中，注意采用相關法律形式

　　在實際管理工作中，特別是在 辦理一些于續的過程中，物業公司同樣應該注意采取一些法律形式，例如 ：

　　1. 在前期物業服務工作中，業主來物業公司拿鑰匙看房，筆者建議物業公司采取由業主簽字的書面登記手續。在業主的租住人來看房時，筆者建議由看房人提供由業主簽字的相關書面許可證明后，方可進行，以避免→些糾紛的產生。

　　2、 在催繳物業服務費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發出催繳通知書等等。

　　3. 注意做好相關值班記錄及值班資料的保存，如空調運行的維修登記、貨物出行的登記、來客來訪的登記、業主領取郵件報刊的登記等等。

　　總之，完善管理制度，提高物業服務服務水平，對物業公司來說，是 一個逐漸的過程。筆者參與了數十起物業服務費糾紛訴訟，更感覺到，訴訟是一種解決糾紛，維護物業公司合法利益的有效的方式。因為法院審理此類案件大多是采取簡易程序，審理時間短，只要物業公司有充分的法律依據，一般說來物業公司都能勝訴，所以，從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業公司長期而重要的工作，也是物業公司法律顧問的一項重要工作內容。

篇3：學生公寓中心支部廉政建設制度

　　學生公寓管理中心支部廉政建設制度

　　為了加強公寓管理中心支部廉政建設，搞好學生公寓管理工作，防止腐敗現象滋生，特制定以下制度：

　　1、認真學習有關加強黨風廉政建設文件，講政治顧大局，正確使用權力，自覺接受組織和群眾監督，自覺抵制腐朽思想和不正之風。

　　2、教育黨員群眾自覺遵守學校各項規章制度，改善思想和工作作風，認真履行崗位職責，堵塞漏洞。堅持公平、公正、公開原則，照章辦事。不徇私情，不搞特殊。

　　3、支部黨員要全心全意為人民服務、為學生服務，不利用職權和工作之便謀取私利，不以任何形式索賄和行賄。不搞鋪張浪費，不用公款請客送禮、大吃大喝奢侈享樂。

　　4、廣泛聽取黨員群眾意見，健全支部廉政制度。團結同志關心職工，同甘共苦努力工作。敢于直言不打擊報復。

　　5、廉政建設作為支部經常性工作。每一個黨員和職工都要注重自身修養，以“***”為指導加強自我約束、自我管理。管住小節，抗住誘惑，做廉政建設的模范。

　　6、堅持民主生活會制度，每學期要召開會議認真檢查總結，防止漏洞和失誤。

　　公寓管理中心支部