集團三標體系文件

　　危險源辨識、風險評價和風險控制策劃程序，20**年9月**日生效

　　0 目的

　　辨識危險源,進行風險評價,為職業健康安全目標的制定和危險源的控制提供依據。

　　1 適用范圍

　　適用于集團公司對危險源的辨識、評價和控制

　　2 定義

　　2.1 采用GB/T28001-20**標準和行業標準中的術語和定義;

　　2.2 四新技術：指新工藝、新技術、新材料、新設備。

　　3 職責

　　3 管理者代表：

　　3.1.1 審批職業健康安全管理方案。

　　3.1.2 審批重大危險源清單.

　　3.2 安質處：

　　3.2.1 負責擬制本程序并督導其實施;

　　3.2.2 負責督促可能產生職業病的作業過程的危險源辯識;

　　3.2.3 制定、評審職業安全健康管理方案;

　　3.2.4 評審風險控制計劃。

　　3.3 相關部門：

　　3.3.1 工程部負責施工場所的危險源辯識;

　　3.3.2 設物部負責機械設備使用維護和材料裝卸、貯運、管理過程中的危險源辯識;

　　3.3.3 事務處:

　　a)負責公司機關范圍內的危險源辯識、評價;

　　b)制定并實施機關職業健康安全管理方案;

　　c)制定并實施風險控制計劃;制定并實施機關職業健康安全管理方案;

　　3.4 項目部：

　　3.4.1 定期或不定期的向安質處上報危險源;

　　3.4.2 進行危險源辯識和風險評價;

　　3.4.3 制定并實施風險控制計劃。

　　4 工作程序

　　4.1危險源辨識的范圍

　　4.1.1常規活動：正常的工作、作業活動;

　　4.1.2非常規活動：如臨時性的施工作業、機械檢修和維護等活動;

　　4.1.3所有進入工作場所的人員的活動：包括業主、設計人員、監理、分包方和訪問者;

　　4.1.4工作場所的所有設施：包括租賃設施。

　　4.2 危險源辨識的時機

　　4.2.1 每年11-12月;

　　4.2.2 新項目開工前;

　　4.2.3 “四新技術”使用前;

　　4.2.4 職業健康安全法律法規與其它要求發生重大變化時;

　　4.2.5 生產副總經理及相關部門有要求時。

　　4.3 危險源辨識

　　4.3.1 安質處按公司管理過程和以往發生的事故頻次分析危險源,并編制危險源清單.

　　4.3.2 安質處分發“危險源清單”給項目部/事務處。

　　4.3.3 定期進行的危險源辨識:

　　a)由相關部門依據職責3中的分工按《危險源辨識辦法》分別進行，將辨識出的危險源列入“危險源統計表”內交安質處。

　　b)項目部/事務處依據“危險源清單”和具體情況確定并補充危險源。

　　c)安質處匯總、補充危險源,編制“危險源清單”。

　　4.3.4非定期進行的危險源辨識:由項目部/事務處按照《危險源辨識辦法》進行。

　　4.3.5 危險源辨識應吸收各層次相關人員和直接進行施工生產的工人參加。

　　4.4 風險評價

　　4.4.1項目部/事務處按照《危險源辨識辦法》對危險源進行風險評價。

　　4.4.2 經評價確定的一般危險源列入“危險源統計表”內，重大危險源列入“重大危險源情況表”內，報安質處。

　　4.4.3安質處對上報的危險源進行確認、匯總，編制“危險源清單”和“重大危險源清單”?！爸卮笪ｋU源清單”報管理者代表批準。并將清單發送到項目部和相關部門。

　　4.5安質處制定“職業健康安全管理方案”，由管理者代表審批后，發送到工程部、設物部、公安處、人事部、事務處和項目部。

　　“職業安全健康管理方案”內容應包括：

　　a)安全目標、指標;

　　b)各級管理部門職責和目標的要求;

　　c)滿足危險源辨識、風險評價與風險控制和法律法規要求的實施方案;

　　c)詳細的行動計劃、時間表及方法;

　　d)控制方法;

　　e)項目文件記錄方法。

　　4.6 項目部/事務處依據公司“職業健康安全管理方案”制定本項目/公司機關的“職業健康安全管理方案”，由項目經理/事務處處長批準實施，并報安質處備案。

　　4.7 風險控制策劃

　　4.7.1項目部/事務處針對每個重大危險源轉化為不符合、事故的臨界條件或誘發因素進行分析，并列出分析結果。

　　4.7.2 項目部/事務處針對每個臨界條件或誘發因素制定出防范措施。

　　4.7.3 防范措施的內容至少應包括：

　　a)實施計劃的人員、職責、權限;

　　b)控制方法、資源配置、時間表;

　　c)反饋時間、評審時間。

　　4.7.4由項目部/事務處負責人批準防范措施并執行。

　　4.7.5防范措施報安質處備案，安質處應對防范措施的內容進行核實、檢查。

　　4.7.6項目部/事務處實施防范措施，并按計劃規定的時間將實施情況反饋至安質處。事務處還應對“職業安全健康管理方案”的實施結果于每年11月底前報安質處。安質處監督計劃實施。

　　4.8 每年12月，安質處評審“職業安全健康管理方案”的實施效果，并將相關資料提交管理評審。

　　5 相關/支持性文件

　　危險源辨識、防范措施管理辦法

　　6 相關記錄

　　6.1 危險源統計表(二級) 6.2 重大危險源情況表(二級)

　　6.3 危險源清單(二級) 6.4 重大危險源清單(二級)

　　6.5 職業安全健康管理方案及評審資料(二級)

　　6.4 防范措施資料 (二級)

　　7 附表/附錄

　　7.1 危險源統計表(S/C*/AZ02-1)

　　7.2 危險源清單(S/C*/AZ02-2)

　　7.3 重大危險源情況表(S/C*/AZ02-3)

　　7.4 重大危險源清單(S/C*/AZ02-4)

篇2：房地產按揭中的風險控制對策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現代商業社會中,追求利潤是每一個經濟實體的目標。然而對市場道德并不完善的中國當代社會,爾虞我詐的商業交易仍然很普遍,房地產市場尤其嚴重。發展商考慮的是如何將風險轉稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內部的人聯手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場中與發展商做成生意,并將風險降低,或將風險轉移給發展商。

　　銀行將風險轉移給發展商的現象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發展商交往時口頭承諾給發展商多少貸款額度,給予如何如何的服務,放貸時間及其他條件都很誘人,待發展商與其真正做起業務后,才跟發展商談各種放款條件,部分主動權此時已掌握在其手中,發展商騎虎難下;

　　二、將風險轉給發展商后,銀行并不認真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發展商,不采取任何行動,盡量拖延時間以獲得更高的利潤--罰息,讓客戶和發展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓;

　　三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動或遲遲不采取法律行動,最終由發展商承擔回購責任和高昂的罰息,一舉兩得,聚?；▓@二期就存在這樣的現象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個小樓盤,我司由此造成的損失將達20~50萬元。

　　上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責任,最終的經濟責任由發展商承擔,但處理這些問題或采取法律行動都要以銀行的名義進行,發展商沒有起訴或對客戶采取直接行動的權利,主動權全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發展行給我司做的按揭,應每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應主動每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動的讓銀行通知,一旦供樓出現異常,應根據情況迅速采取行動;

　　二、應與銀行進一步完善責任機制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動的應由其承擔責任,要形成書面協議分清責任;三、對客戶確實供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點錢(讓點小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對確實要起訴才能處理的,我司律師應迅速界入,銀行應積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責任機制(書面協議)是非常重要的一環。

　　另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執行,我司也沒有其他辦法。此種情況應分別處理;一、對已裝修入住的,應果斷采取一些強硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對未裝修、未入住的,則應誘之,了解其苦衷,然后再采取相應措施。對這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!

　　追逐利益,是每個人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業交易中風險和收益應該是對等的,我們固然要有一定的社會責任感,要有良知和市場道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應該防范一些銀行和某些銀行一部分動機不良的人,未雨綢繆,把風險控制在自己手中。公平來說,不能把所有風險轉稼給銀行,同樣,銀行也不應把所有風險讓發展商承擔。

篇3：房地產信托投資風險的控制

　　隨著房地產信托的蓬勃發展,其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險,還有房地產行業的特有風險,其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　一、房地產項目風險

　　目前,信托參與房地產業主要有兩種形式,進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節,因此其風險形式也多種多樣,風險控制手段復雜,具有較高的專業化要求?，F在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域,有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力,突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成,如果因建設資金不足形成爛尾工程,或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求,不能通過竣工驗收,抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗,但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才,從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托,也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產市場的變化和走勢,必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段,針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況,風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務,借助專業機構的判斷和管理,預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似,已經是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規定,受托人可以委托他人處理信托事務,這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理,以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任,既可以加強房地產信托的專業管理能力,各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險,同時,各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風險

　　在房地產開發項目中,一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生,信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風險,但也存在由于信托公司缺乏相關經驗,融資方可能利用自身的專業優勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內控制度不健全或管理人員的道德風險,借項目之名挪用資金。防范這些風險,除信托公司切實執行各種風險控制措施,加強內部管理和內控制度建設外,還應當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風險,也能控制受托人的挪用風險。

　　銀行作為信托財產的托管人,對信托財產的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產的安全。同時,銀行可以指定專業機構審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產項目的監理公司,由監理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到?？顚Ｓ?。

　　三、信托財產流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現,擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。

　　房地產信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風險較為重視,其風險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產信托,由于規模的限制,保持流動性財產、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發生的流動性風險。但此種風險防范措施難以在根本上控制流動性風險。對此,可以借鑒房地產信托基金引入流動性支持機構的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個信托計劃的資金規模小,大多數房地產信托都是投資于單一項目,此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險,就是風險集中在一個項目上,沒有風險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產生的風險。