深圳會計師講述審計發現的小區物管費亂象

　　“錢放在保姆口袋，主人卻監督不到”

　　錢放在保姆口袋，主人卻監督不到

　　在業主與物管的博弈中，業主往往因為產權分散無法形成合力，處于相對弱勢地位。

　　業主與物管，雙方各種各樣的矛盾經常見諸報端。

　　日前，南方日報記者接到了幾個業主的反映都與小區物管有關，物管公司越過業主大會上漲物業費、小區業主失竊物管未盡責，小區物管未經業主同意擅自進行綠化改造、防盜改造等工程，其背后暴露的則是小區業主與物管方之間尚未對等的緊張關系。

　　物業管理本來是業主通過購買而獲得的小區服務，而實際在深圳很多小區，由于開發商賣樓后先選擇自己的物管公司從事前期物管，后期即使物業管理服務不盡如人意，但作為小區主人的業主常常由于產權分散無法形成合力，最終在兩者的商品交換中處于不對等的弱勢地位。

　　“物業管理公司的侵權案例，那可以說是太多了”，景洲大廈業委會主任鄒家健做了十年的業主維權，他告訴記者，物業侵權首先就是物管對于小區物業管理費用使用的不透明，很多物管對業主二次收費，收了錢卻不提供服務等等，這都侵犯了業主權利。

　　從20**年起，深圳馬洪會計師事務所所長馬洪就開始從事小區物業管理賬目的審計，到目前幾乎已成為這一領域做小區物管審計最多的會計師事務所。馬洪告訴記者，專門針對小區物業的財務制度非常不完善，“我們對于上市公司的財務審計制度非常完善了，也有了教育等特殊行業的審計標準，但是在小區物業財務審計卻還沒有專門的核算制度，現在大多是在執行房地產開發企業的審計制度，其和物業管理完全不同，這種會計審計報告做出來了業主還是不知道物管的財務收入和支出情況”。

　　“錢放在保姆的口袋里，主人卻監督不到”，在深圳馬洪會計師事務所，馬洪為記者講述了其審計多年發現的種種小區物業管理費亂象。

　　亂象1

　　收費不公

　　“你交了，開發商自己留存的單位卻沒交”

　　會計師馬洪告訴記者，審計小區的物業管理費首先是審收入，物業管理方首先可能存在的問題就是收入不足，“如果說一個小區一部分業主繳納了物管費，而另外一部分沒有交，而且物業管理方沒有催繳和追繳，那么它就侵害了那些交了物管費的業主的權利”。

　　主要造成收入不足的有兩種，一種是有些業主賴著不交，而物業管理方卻沒有追繳;另外一種是小區內有不少的開發商留存的單位，開發商和物業管理公司常是“父子關系”，“兒子自然沒有催繳老爸的物管費”，馬洪告訴記者，此外開發商的關系戶或者物業公司要討好的業主都可能沒有繳納管理費。

　　“曾經有個物業少收的物業管理費多達300萬”，馬洪透露，審計這家物業時，物管方還稱物業費沒有少收，后來查大部分是開發商留存單位未交。

　　物業費收入的多少，馬洪表示這是很容易計算的。每個小區物業的建筑面積都是容易獲得的數據，而小區物業管理費的標準則是已公布的，兩者相乘即是小區應該有的物業管理費收入。

　　支出越多越好

　　支出越多越好

　　亂象2

　　“酬金制在現行政策下是讓物業管理服務企業花越多錢提越多酬金”

　　物業管理的支出一般包括管理人員工資、清潔、綠化、公共秩序維護、物業共用設施維護等，“這里面如果有涉及大的物業支出則還要看有沒有招投標，已經競得標的單位合不合理等”，馬洪表示。

　　記者了解到目前深圳物業管理服務收費多使用包干制或者酬金制方式。酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業管理服務合同約定的支出，結余或者不足均有業主享有或者承擔的計費方式;而包干制則是指由業主向物業管理企業支付固定物業管理服務費，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的計費方式。

　　“包干制下除非上漲物業費，否則收入上物業管理公司已經不會有多創收的可能，而由于盈余歸于物業管理企業，因此包干制常造成物業管理方的節流，盡量減少支出”，馬洪告訴記者，在沒有充分監督的情況下包干制其結果就是物業服務質量的下降。

　　“而酬金制在現行政策環境下則是讓物業管理服務企業花越多錢越好”，馬洪表示。記者從《深圳市物業管理服務收費管理規定》中看到，“實行酬金制的，物業管理企業在測算物業管理服務費時，應以實際的支出為計算依據，以本物業管理區域的物業管理服務支出為基數計提酬金”，這意味在計提比例固定的情況下，物業管理服務支出越多物業管理公司提取的酬金越多，馬洪透露，其審計的這么多物業管理公司都是按上限10%計提酬金，“沒見過提10%以下的，并且物業管理費也很少有盈余的，都是有多少花多少”。

　　亂象3

　　高價購買關聯公司服務

　　“不僅以高一倍的價格購買服務，而且還是向物管關聯的電梯維護公司購買服務”

　　不僅在服務支出上采取支出越多越好的方式，而且在一些購買服務上，有物管公司有高價購買服務的嫌疑，甚至是購買自己關聯公司高價服務，馬洪表示。

　　深圳業主自治小區景洲大廈的業委會主任鄒家健告訴記者，在業主充分監督環境下該小區的電梯維護費大概是每部600-800元/月，其他小區電梯維護費是否合理可以參考這一標準。馬洪告訴記者，其審計的小區就出現過電梯維護費1200-1500元/月的案例，“不僅高一倍價格購買服務，而且后來還發現是向物業管理公司關聯的電梯維護公司購買的服務”。此外，曾有一個小區以每年30萬的高昂價格購買電梯設備維護服務，“我們推斷是關聯公司，雖無法證明，但該物管公司購買這項服務沒有進行招投標就已經是明顯違規了”，馬洪表示。

　　還有個別集團性物業管理公司服務的小區，在審計中馬洪發現該公司服務的小區有一筆30萬元的支出用于集團下各物業服務小區的信息化建設支出，“由各個小區交錢給物業管理企業做信息化建設，這分明是拿業主的錢給自己貼金”，馬洪解釋，這項信息化建設于業主和小區物業管理服務無益，本不應該在物業管理服務支出中。

　　有的小區也把清潔、保安等員工的午餐支出列在物業管理費內，“這應該算是合情但是不合理的一種支出”，馬洪認為，員工的午餐費屬物業管理公司的運營支出，應從其獲取的酬金內支出，而不是在物業管理服務中支出，“但如果午餐標準是合理的，并經業主大會或業委會同意，那么這筆支出相信業主也不會反對”。

　　亂象4

　　收錢歸物管 支出歸業主

　　“一方面物管公司運營游泳池收取門票，另一方面在物業管理費中又列支了游泳池的維護費用”

　　對于物業管理費的收入和支出由于常沒有有效的監管，因此其也常出現不合理的地方?！拔覀儗徲嬑飿I管理小區的物業管理費，首先是看收支情況，還要看小區的一些產權歸屬，這些則和收支有很大關系”，馬洪表示，比如停車場的歸屬是屬于業主還是開發商，架空層的歸屬有沒有明確產權等等。

　　在景洲大廈，由于業委會的較早成立和運作，該小區的停車場已明確歸業主集體所有，因此該小區停車場每年的收入歸業主，這筆收入每年多達數十萬元。而在深圳大部分小區，停車場真正歸屬業主的屬特例，在新建小區地下停車位更多則是通過購房合同約束歸賣方所有。此外，“有一些小區物業管理方甚至將歸屬業主所有的架空層圍合起來變成商鋪對外出租”，鄒家健表示，這些都是明顯侵犯業主權利的。

　　“還曾經有個小區在游泳池維護方面二次收費，一方面物業管理公司運營游泳池收取門票等費用，另一方面在小區的物業管理費中又列支了游泳池的維護費用”，馬洪表示，這就屬于明顯的收錢歸物業，成本卻攤到業主身上。

　　“還曾有一個小區，物業管理費支出中列入了小區外巡邏保安員的費用”，馬洪解釋，小區物業都是保護小區的治安和安全，專門安排保安員在小區外巡邏顯得很突兀，后來則發現，該小區開發商在小區附屬樓內辦公，大門向外開放，“開發商把本應自己承擔的大門保安員的費用列在了小區業主身上”。

　　亂象5

　　“巨額”虧損卻“賴著不走”

　　“如果虧損，那早就離開了，為什么卻賴著不走，物業管理公司會為業主墊錢做服務?”

　　“物業管理公司不可能虧損”，會計師馬洪表示，其對看到的很多小區物業管理賬目虧損都無法相信，“最簡單的道理，作為一家企業，不是做公益的，如果不賺錢，如果虧損，那早就該離開了，為什么卻賴著不走，物業管理公司會為業主墊錢做物業服務?”

　　據從20**年就從事小區物業管理財務審計的深圳馬洪會計師事務所統計，其這么多年來審計的小區物管公司，大部分都是虧損的，“超過60%的物管賬目顯示其虧損”，馬洪透露，還有30%多的物管顯示“略有盈余”，這被馬洪理解為“比較會做賬”，只有不到10%的物管會顯示有結存和盈余。

　　馬洪告訴記者，曾有某個小區的一家物業管理公司“做了10年，赤字1000萬，物業管理公司竟然還愿意在這個小區繼續做”，這不可理解，馬洪表示。

　　“一方面這么多的物管公司說自己虧損，另一方面物管卻賴著不走，業主要召集成立業主大會意圖選聘新的物業公司還會遭到原物管的百般阻撓”，馬洪認為，可以想象，物業不走那一定是有錢賺。

　　如何讓物業費使用

　　更透明合理?

　　對于深圳如何走出物業管理財務支出缺乏監管的困境，深圳馬洪會計師事務所所長馬洪和深圳市住房研究會常務副會長陳靄貧都提到了香港的制度。馬洪認為，香港物業管理按照固定工資的方式獲取報酬，分開管理工資和業主備用金的制度可鼓勵物管更合理使用物業管理費;而陳靄貧則認為業主和物業管理矛盾的根源在于沒有理順物業管理其作為一種商品在交換雙方的權利對等的關系，“應該賦予業委會法人資格，這樣其作為獨立的經濟體，可以擁有財權，和物業管理公司就有了對等的關系”。

　　建議1

　　深圳馬洪會計師事務所所長馬洪：

　　學香港，實行“固定工資+備用金”制

　　馬洪告訴記者，在深圳物業管理服務收費采用的就是包干制和酬金制的辦法，前者盈虧由物業管理公司自負，物管方容易節流從而降低服務質量，而后者由于酬金是按照物業服務支出的固定比例計提，因此變相鼓勵物管公司多花錢。

　　馬洪建議，深圳可以學習香港的物業管理服務收費制度，由業主和物業管理公司協商制定“工資”，這是固定支付給物業管理公司的報酬，而另一部分則是“備用金”，這是業主交由物管公司代管的費用，在香港這部分備用金是要由會計師事務所每年審計的，兩部分哪些是物業管理方所得，哪些是業主所有就很清晰。

　　建議2

　　深圳市住房研究會常務副會長陳靄貧

　　賦予法人地位，讓業委會有財權

　　陳靄貧告訴記者，深圳市物業管理條例規定了采用酬金制計費方式的物業管理服務方要按季度公布物業服務費收支情況，但公布的賬目常是按照會計法方式操作，“就像老百姓看政府的財政預算一樣，業主經?？床欢?，同時相關法律規定業主可以聘請會計師事務所審計，但由于標準不同，業主聘請方和物業聘請方常常對于賬目和支出有不同的統計結果。

　　“我們深圳的物管制度很多也是源于香港，我們的酬金制正是香港制度的變種”，陳靄貧表示，但不同的是我們的業主大會和業委會制度設計有些問題，歸根結底是我們沒有理順物業管理其作為一種商品，其交換雙方的權利對等關系。

　　“強勢和弱勢的所謂說法并非固定的，說物管強勢也并不準確”，陳靄貧認為，同樣由于業主大會、業委會沒有法人地位和行為能力，因此發生糾紛的時候，這個機構就表現為“只有權利沒有義務，那時物管方也會變得很弱勢”。

　　陳靄貧建議，業主大會、業委會制度應該繼續往前進，像香港那樣在業主委員會之外還有業主立案法團，法律賦予了其獨立法人地位及明確的民事行為能力?！岸覀儎t規定業主大會、業委會不得從事經營性活動，沒有財權”，如果賦予業委會法人地位，其就可以擁有財產，“人、財、物”在業委會的手里，它作為獨立的經濟體，和物業管理公司怎么談就都可以了。另外，政府作為監管方也要依法秉公辦事，不能超越法律。

　　陳靄貧表示，如果明確了業主大會和業委會的法人地位，那么后面其構成的方式，是否和物管共用賬戶等就都是技術層面的問題了。

篇2：減免**大廈住宅業主1月份物管費函(業主自治)

　　關于減免**大廈住宅業主20**年1月份物管費的函

　　深景業字20**-1號

　　深圳市**物業管理發展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業主及其它物業使用人）共同分享業主自治帶來的優惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經20**年12月18日至19日**大廈業主大會投票表決通過和**大廈業委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業及3戶“住改商”）20**年1月份物業管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業管理費由**大廈業主委員會統一買單支付，其費用在**大廈業主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉我會的資金中列支“1月份住宅物業管理費”到時同我會統一結算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業主委員會

　　20**—1---6

篇3：物業中心收取物管費的通告

　　物業服務中心關于收取物管費的通告

　　尊敬的業主：

　　EE物業服務中心已開始收取 20** 年 11月至20**年1月的物業管理服務費，請各位業主到EE物業服務中心客戶服務部繳納，如您需要上門服務，請致電物業服務服務中心(電話：*** )/或登陸"***家園"網站http:/**預約。

　　多謝垂注!

　　EE物業服務中心

　　20**年11月25日