物業管理財務“審計”的法與理

　　寧波市中興小區業主 忻錦帆

　　現在流行業主組織委托注冊會計師對物業管理財務進行“審計”。但普遍的反應是，這種“審計”的實際意義不大。下面就此問題談一下原因和解決辦法。

　　一、有了違反常理的包干制，才會有本無必要的”審計”

　　現在普遍實行的包干制物業管理，實際上是計劃經濟時代房產公有下房管所模式的變異，并非一般認為的是從國外引進的對建筑區域內私人共有部分的管理方式。對這個問題的詳細討論，不是本文所能承擔的，有興趣的研究者可以另外探討。

　　這里只想簡單地說一下，境外對建筑區域內私人共有部分的管理，比如香港、臺灣，通行的做法：

　　1、日常管理費用由物業公司提出預算，經業主共同審核同意后，在合同中訂明。

　　業主組織匯集業主支付的管理費用，按月撥付給物業公司。物業公司須按月向業主組織報告收支情況。

　　合同中可以要求物業公司主動向全體業主按月公布細賬，每位業主也可以要求查閱相關賬目。這樣同時可以大大減少業主組織負責人串通物業公司侵犯業主權益的機會。

　　2、維修資金完全由業主組織掌控。日常維修和其他小額維修，由業主組織分期或按項目逐筆撥付。重大維修，可由業主組織或物業公司提出建議，經業主集體通過預算后施行;施工單位往往由業主組織另行向各類專業公司招標選定，很多情況下不須物業公司經手。

　　3、共有部位收益全部進入業主組織賬戶，收益如何使用由業主共同決定。日常收費標準也由業主共同制定。重要收益項目由業主組織直接與對方簽訂合同。需要物業公司代為管理的，另外支付報酬。

　　為什么說包干制是違反常理的?

　　因為只有業主才知道自己需要什么水平的日常管理，并愿意承擔相應水平的費用。根本不需要他人代庖，制定什么服務規范，管理等級，收費標準等等。越俎代庖的初始用意，也許是好的，但卻是從計劃經濟思維出發，完全違反市場經濟常識的。有關部門并沒有為理發業制定一大套條條框框，但我們都會選擇適合自己的理發店，理發店也賺到合適的利潤，雙方都滿意;除了極少數故意詐騙的以外，很少聽到發生重大矛盾的。真正市場經濟社會的管理者，也沒有制定過一大堆上述條文。因為他們認為，服務和被服務，是自愿的商業行為，所有問題都應該在法律容許的范圍內，由雙方訂立和履行契約來解決。所以，不可能發生普遍的，更不可能發生激烈到出人命的矛盾。

　　也只有業主，才最關心建筑物的質量、安全和增值，最關心與建筑物有關的長遠利益?，F在普遍出現的功能急劇衰退、維護不良、事故頻發、貶值加速等問題，除了原始隱患以外，也是包干制的禍害。

　　再回到財務和“審計”問題。按照市場經濟思路對共有建筑區域進行管理，像上面所說的通行方法，相關財務對全體業主始終透明，還需要年度“審計”嗎?當然不需要了。除非是所有業主都長期不關心，才有在事后發現重大疑問需要請專業人員“審計”的可能。

　　可能有人不大考慮包干制等等的根本弊病，認為業主普遍不關心與自己密切相關的公共利益，才是產生問題的主要原因。業主普遍不關心，確實是個嚴重問題，但不是根。我還堅持認為，造成業主不關心的責任，主要也不在業主。對這個問題的不同意見，也需要詳細探討，這里只能從略。我只能說，這方面解決得比較好的案例，都是相關操作者經過很大努力，采取合適方法，逐步把業主潛在的主人翁精神發掘出來的結果。也只有這樣，建筑區域內共有部分的管理，才能長治久安。

　　二、在目前狀況下怎樣做好物業管理財務“審計”

　　說明一下，我是依從習慣才把核查物業管理賬目叫做“審計”的。因為這種核查，不符合審計的定義。我國的審計法規，也都沒有與此類核查相關的規定。審計主管部門頒發的其他規范性文件，同樣沒有提供可供依據的程序、方法、標準。這個問題大家一般不會想到，我在這里也無法詳談，只能請有興趣的研究者另行探討。

　　對我們來說重要的是，現在進行的物業管理財務核查，即所謂“審計”，沒有總體的標準，沒有總體的規范，大都是注冊會計師們或憑自己的想象，或參考別人的樣本，結合自己投入、產出的估算，自己設定總體要求的。只是在具體細節上，遵守通常的審計準則。沒有人規定過應該查多大范圍，查到什么深度。就像開車，每一個動作都符合技術要求、安全要求;但是開向哪里，開多遠，沒有規定，駕駛員自己做主。

　　也有極個別的會計師事務所，努力研究物業管理財務核查，設計系列程序，并組合工程核算、法律法規等方面的人才，不但查核是否賬表相符、賬賬相符、賬單相符，而且查核是否賬實相符，查核是否符合物業管理相關法律法規。以中立、客觀的立場查清賬務和賬務反映的重大事實及其合法性，從而在客觀上很大程度地維護了業主方的合法權益。但是這只是鳳毛麟角，不是常見的。

　　普遍認為財務核查意義不大，主要就是因為完全依賴一般的會計師事務所。下面說一些具體原因。

　　會計師一般只進行賬面核查，檢查“財務會計處理”有沒有問題，然后分類統計匯總，出報告。如果發現連賬面上都不合規則的，就作為“保留意見”寫入報告。不大負責的，連保留意見也不會明確寫出。

　　記賬的依據是原始憑證，即發票、收據、支票等單據，以及合同、預決算報告等文件。會計師一般只檢查記賬有否錯誤，至于這些單據、文件是否完全反映事實，靠賬面核查是查不出來的。因為他們不可能具備各方面的專業知識和相應的敏銳眼光，即使這些單據、文件有重大漏洞，也往往難以發現。

　　即使發現疑點，也需要調查、核實才能有結論。這既需要專業知識，又需要時間、精力，很多時候還需要委托方即業委會、業主的配合調查。事務所出于投入、產出的考慮，不大可能主動、積極進行。

　　那么，在找不到上面所說的鳳毛麟角時，怎樣使委托核查發揮更大作用呢?

　　作為委托方的業委會，首先要就近或在其他城市找一個愿意認真審核的事務所，自己也要有承擔相應費用的打算。先談要求，再談價格。

　　第二，要以核實為目標。當然需要劃定重點，不可能每份單據都要求核實。

　　第三，做好相應人員配合的準備，包括工程估算、法律法規方面的人員，業委會成員、業主中的當事人。業主中如有具備相關專業知識的，可以在與事務所協商后直接參加審核。(如有條件不請事務所直接由業主方組織核查，當然也非常有利。)

　　第四，隨時了解進度，根據情況對上面三點進行變通。

　　第五，學習如何使用報告。有的人不大會看報告，甚至看不明白以客觀的專業語言寫的保留意見，以為出了報告就代表“審計”通過。如果一時不易學會，就請行家仔細看看。

　　很多細節，限于篇幅，就不詳談了。

　　再把話說回來，事后核查不但費時費力費錢，而且效果很差?；貧w市場經濟常識，廢除包干制，才是釜底抽薪，保護業主合法權益，實現建筑區域長治久安的根本辦法。

　　另外，這里涉及到物業公司財務公開的問題。維修資金和共有部位收益本來就是業主所有，物業公司代管。向業主完全公開，接受業主細查，才符合法理和常識。物業公司財務不公開的唯一理由是日常管理費的包干制，但包干制就是自負盈虧。實際上現在絕大部分物業公司說入不敷出，要用共有收益去補貼。這就不是包干制了。要補貼，就要審核成本是否真實、合理，否則怎么知道該不該補，該補多少。這是法理，也是人人都明白的常識，無須爭論。這些我在一年前就詳細談過，這里略提一下。有興趣的另外討論。

　　圍繞《物業管理財務“審計”的法與理》的現場發言

　　我進入這個領域才兩三年，第一次亮相是在一年半前，是個新兵。我有時會有一些自己認為比較新穎的觀點，不怕怪異。歡迎大家了解，特別歡迎大家討論。這次來上海，很高興地發現不少觀點大家殊途同歸了，這就鼓勵我今后繼續獨立思考。

　　圍繞發言稿的題目，現在只講幾個要點。

　　第一、我一直認為，現在物業管理的諸多麻煩是因為有根本性原因，就是用計劃經濟下房產公有制時代房管所思維，管理市場經濟下房產私有制下的業主共有區域。

　　第二、財務是一切公共活動的集中體現。業主如果不能掌控物業管理的財務，甚至完全不懂財務，或不能時刻關注財務問題，那么，當家作主就是空話。

　　第三，所謂物業財務“審計”本來不應該有，這是不正常物業管理制度，即包干制的產物。包干制這個怪胎，我們這里才有，在正常的市場經濟條件下的物業管理，比如港臺，不存在包干制，也就根本不需要審計。市場經濟條件下的正常物業管理是怎樣的，我的發言稿里有介紹，請有興趣的朋友去看看。

　　所以，一般教科書里所說，大陸的物業管理是從境外引進的，我認為是曲解或欺騙。包干制是社會管理者和房產商合作搞起來的房管所模式的變種。因為一些個人原因，我一開始就對港臺的情況感興趣，我們物業管理的很多問題只要參考港臺就會有思路，而計劃經濟思維則不可能解決市場經濟現實中產生的問題。

　　第四，“審計”效果問題。

　　其實有的業委會在現有條件下按流行的做法也很有效果，原因是他們會看審計報告，能充分使用即使很不完善的審計報告。所以一定要懂財務，一定要仔細看。如果自己不行，要請又懂財務又了解小區運作情況的人看。

　　查核物業管理賬務，實際上不是審計，因為這不符合審計的定義。審計法規和相關部門頒布的審計規范，都沒有規定對物業財務應該如何審計，沒有總體的要求可以作依據。所以，如果與注冊會計師沒有約定，完全依賴他們，就無法達到預期效果。注會在查核時也遵守規范的，遵循通用的審計準則，但那些只是對具體“動作”的準則。就像一個駕駛員，有駕照，行駛中每一個動作都會符合技術要求和安全要求，但是開向何方，開多遠，需要你和他約定，否則就是讓他作主。我們很多“審計”就是這樣的。

　　最關鍵的是，是一般只進行賬面審核。帳表相符，賬賬相符，賬單相符，賬實相符，只做前三項，而最重要的卻是第四項，賬實相符。

　　很多細節，在發言稿里講了一些，請大家去看。更多內容，請有興趣的和我另外討論。

　　最后，非常重要，也是我反復強調的是，即使在現有法律條件下，絕大多數的物業管理賬務也必須向業主全部公開。理由在發言稿的最后部分。至今還沒有任何官方機構或者物業公司反駁我的這個觀點。剩下的只是執行層面問題，當然這是個大問題。

篇2：業委會對物業管理處專項財務審計報告的決議

　　業委會對物業管理處專項財務審計報告的決議

　　朝陽園業主委員會于20**年3月8日下午2點在會所多功能廳舉行第四十次會議，會議應到委員七名，實到七名。此次會議符合《朝陽園業主大會議事規則》的法定人數。

　　鑒于業委會已收到華聞會計師事務所提交的《第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司朝陽園物業管理處20**年度物業費收支專項審計報告》，經業委會討論研究，決議如下：

　　1)業委會決定將此報告向園區全體業主公開，園區業主均可在業委會辦公時間內到業委會辦公室審閱報告的全部內容。

　　2)業委會認為，這是朝陽園歷史上首次由業主獨立進行的對物業管理處的財務審計，對園區業主具有重要的意義。

　　3)業委會對報告中所提出的物業管理處可能存在的相關問題(資金挪用、占用，人員編制，預算制定，供暖費收繳等)已經正式致函物業管理處，要求其給予解釋和澄清，并對出現的問題要有明確的整改意見。

　　4)業委會希望以此為契機，在今后的工作中，不斷改進和加強對物業管理處的監督力度。

　　朝陽園業主委員會

　　20**年3月8日