城市住宅小區物業管理立法思考(三)--從小區物權看行政權力重構的必要性：
(本文在《住宅與房地產》總第394期 發表)
20**年，筆者參與了《北京市物業管理條例》立法預案調研，通過調研、整理、思考以及參與立法各方的爭論中，筆者認為如下三個問題被多數人視為由于《物權法》先天不足而帶來的物業管理領域的主要難題：共用部分的物權歸屬不明晰;業主團體的法律地位不明晰;公權力與私權利的界限不明晰。以下我們將探究這些問題，以期對這些問題出現的緣由有進一步理解。
如果我們認為，市場競爭機制應當使得建設單位學會尊重業主權益以期獲得更大市場份額，由此大部分建設單位應不會侵犯業主權益，那么我們將無法解釋，為什么絕大部分的建設單位無視業主的權益，或多或少地占據著共用部分獲利，并與業主不斷地發生權益糾紛。是什么力量阻礙了市場發揮作用?
此外，從各地不斷出現的小區沖突、物權訴訟、學者研究、合法性審查乃至各界聯名致人大的立法建議可以得知，關于共用部分的物權權屬明晰化的社會需要非常強烈，然而權屬明晰的基本原則與試點工作始終不見動靜。這又是什么力量遲滯了社會需求得到滿足?
這些權屬不明的共用部分每時每刻都在使用中，都有明確的行政機關在授權、在監管、在干預，都在行政機關的事實保護下不斷地產生收益。
住宅小區的物權源頭在城市土地使用權，城市土地使用權是由政府作為全民的“代表人”來處置的[1]。此后，住宅小區的物權從政府流轉到建設單位再到業主。如果考慮到建設單位相比普通業主對行政機關的依附性較大，共用部分的物權歸屬，表面看是在建設單位與業主之間的私權界分，其實際上是在業主與公權控制人之間的公私界分。在物權流轉過程中，行政控制力在不斷減弱。只有當物權在行政權力可控范圍內滯留的時間越長、模糊度越大，這些物權產生的利益才能實實在在地流入行政控制人及其合伙人的手里。在借由行政權力進行的具體的利益分配過程中，則往往是市場團體多分、行政機構少分、真正的權利人不分。比如小區人防，人防經營者出租車位、倉庫或者改造為旅館后的經營收益很大，但人防機關所獲收益分配很少，歸屬權利人--業主的則幾乎沒有。盡管《江蘇省物業管理條例》第66條[2]、第65條[3]規定了“剩余費用”的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。但是至今還未見到所謂“剩余費用”的審計，也未見到人防經營的有關賬目公開，也沒有看到專項維修資金代管機關公開經由人防剩余費用補充的情況，此規定是否形同虛設不得而知。
只要共用部分還不是業主的財產，行政權力控制人就可以設法繼續占用(表面上看這些財產并不是在行政權力控制人名下，但毫無疑問，這些財產放在建設單位名下肯定比放在業主名下好操作)。共用部分權屬的“私有化遲滯”可以方便行政權力操縱最大化，由此帶來行政權力控制人的利益最大化。(還有一個根本的事實是，這些借由行政權力而獲得的利益，并未進入國庫。而一部分官員，借掌控行政權力由此實現了權力尋租，獲得了個人利益的最大化。)因此要想希望這些既得利益者有主動支持確權的意愿，非常困難。
事實上，如果我們將涉及住宅產權流轉的相關政府部門的信息充分公開，小區共用部分的物權歸屬非常清晰。住宅小區的總權益在三個主體之間進行切分：一個是政府，一個是建設單位，一個是業主。政府通過土地稅費、房屋交易稅費獲得利益，業主獲得區分所有權，建設單位獲得利潤與自留物業。說到建設單位的自留物業，不得不補充說明一下。小區配套的權屬歸屬業主，而不是建設單位的自留物業。因為他們巴不得不建配套，何談自留?但在早期，為鼓勵建設單位建設不可銷售的規劃配套給業主，政府在核定土地與房地產稅費的時候，允許建設單位將其打入到房屋成本，給予土地與稅費的優惠[4]。政府既已經通過“稅費核定”這一事實行政行為明確了這部分規劃配套(如車庫[5])的權屬歸業主共有，那么到了權屬登記環節，同一個政府對同一物，怎么還能背離公信，產生不同的權屬認定行為，將這些財產登記為建設單位自留?
基于上述分析，期待行政機關推進共用物權清晰化就非常困難?？瓷先ナ枪灿貌糠謾鄬俨磺逦膯栴}，實際是行政權力對私人財產控制的欲望沒有改變，將私權加以捆綁的錯誤制度沒有改變，便利行政權力執行者借由行政權力獲得個人或小團伙尋租利益的行政架構沒有改變，是行政權力失衡捆綁了物權人的自由。
其次是關于業主團體的法律地位問題。在北京懷柔、溫州都作了業主大會法人化的試點。最近聽到深圳也要推進業主團體法人化。業主團體法人化這個設想的初衷，是為了使得業主有一個民事主體地位，由此可以平起平坐地與物業企業、建設單位對話，更為切實地保護業主權利。
業主團體的法律地位的實踐進展并不如意，北京懷柔、溫州效果尚在總結，深圳的試點我們也只能期待。但是，如果我們將業主團體與居民團體加以對比，就會發現民事主體地位的授予，未必是只能給予業主組織。特別是在老舊小區的實踐中，居民團體的民事主體化的實踐相比業主團體早已得到巨大的支持。居民們可以在社區、在居委會下設立自管委員會;可以注冊公司或在街道備案民非機構;可以聘雇職業經理人;可以向居民業主收取物業費與地面停車費;可以配合政府投資修建、改建小區基礎設施;甚至一些地方還計劃探索“人防公益化”，授權居委會來管理小區人防。在當下的現實運作中，居民自治并非真正建立于居民或公民自由權利之上的自治，而只是行政許可的代名詞。經由行政許可的居民組織可順利推進各種"自治"，或曰準物業管理，不經由行政許可的業主團體阻力重重，寸步難行。
事實上，物業費與停車費是典型的業主物權權利。對于居民是否擁有建筑物區分所有權之共同管理權，目前法律界尚無定論。居民組織采取了類似物業企業占有業主共有收益的做法，那就是先干再說。只要民不舉官不究，這個沒有物權基礎的事實就可以延續下去。在北京，有小區業主起訴居委會停車管理侵犯了業主物權，法院撤銷了居委會停車管理的備案。在成都，一些實施院落管理的居民自治組織，也面臨了類似物業企業所面對的，業主對其服務合法性的抗辯。面對業主以不繳納物業費來抗辯，居民組織相比物業企業更束手無策。
盡管業主團體相比于居民團體更具備合法的物權基礎，為什么行政機關并不支持具有物權基礎的業主組織來管理小區，反而繞道支持居民組織管理小區?就算明確了業主團體的法律地位，如果任由行政機關不認同并肆意加以干預，那么業主團體或者蛻變為行政指派任命，或者難以行使權利而走向事實上的消亡。
從行政機關繞道支持居民組織可知，并非行政機關不清楚，在物業管理中設定服務購買人的民事主體地位的必要。但是,他寧愿將這個民事主體地位交付居民組織來承擔?？梢姌I主團體法律地位不明晰的問題，深層次還是行政機關是否認同業主團體的問題。而行政機關為什么不認同業主團體的法律地位，深入探究，也是因為行政權力的控制欲滋長導致。居民委員會，是行政任命，可受行政權力的掌控，而基于業主私人財產保護出發的業主團體，完全基于民選，并不受行政權力的控制，相反絕可能是行政權力尋租者的掘墓人。
總結以上兩組問題，我們發現，其產生的緣由都落腳到第三個問題上--“公權力與私權利的界限”，或者更準確說是公權力與私權力的關系上。
行政權力本質上源于土地權利，是國土所有人的權利讓渡而形成。私人的不動產物權，比如小區業主的區分所有權，也是源于土地權利。同時，區分所有權天然具有的共同管理特性，使得分散的小區業主土地權利通過共同管理權匯聚起來。業主為保護共同權利，客觀上會授權給自治主體以維護共同權利的“代表人”地位，由此出現了事實上的新的“權力體”。這里的機制，就是權利經由集合轉為權力，形成了權力之間的制衡?！氨热缲敭a權力，當從這一角度去觀察時，它就不再是所有物之類的東西了，而是一個人就自己所擁有的財產能夠行使于他人的權威(權力)了”[6]
這個經由自治產生的自治權力，與原有的行政權力，在同一塊土地使用權上就產生了相互的“制衡”。這種分權與制衡，與我們常說的三權分立、五權分立不同，他不是在最高權力上的橫向的分權制衡，而是沿著垂直方向的位于基層的分權制衡。一旦業主組織的法律主體地位得到確認，也就通過法律明確了這種垂直方向的分權制衡機制的合法存在。這已不是一個關于業主團體民事主體地位的問題，而是一個有關基層治理架構如何重構的問題，而是一個基于物權人自由的行政權力如何重構的問題。
這種分權與制衡，使得土地的使用，獲得了競爭帶來的價值增長優勢，避免了在土地處置上行政單極化帶來的封閉、濫用與貪腐，更好促進土地在公共利益與居民利益之間的兼顧與優化;這種分權與制衡，使得行政官員，更愿意為大眾服務以積累民望，符合于大眾所期待的官民關系。但是，這種分權制衡，也給一些行政官員帶來極大的麻煩，一是物權歸屬的追溯，終止了利益團伙遲滯確權所帶來的巨大好處;其次，就是在變革不合理的物業管理秩序時所形成的動蕩，盡管這個動蕩是收斂的。因此可以想見，這種經由客觀需求形成的業主自治的權力制衡體系難以得到既得利益者的贊同。
綜上所述，在物業管理立法中所存在的三大問題--共用部分的物權歸屬不明晰、業主團體的法律地位不明晰、公權力與私權利的界限不明晰--本質上就是基層治理架構的重構問題，也是行政權力的系統重構問題。小區治理的失衡僅僅是當下整個權力架構失衡的一個縮影。
作為立法者，從權力規范的技術去考慮，可以設想一些具體辦法：比如，盡可能減少行政權力控制物權交易的時間，應在規劃環節就開始把小區的區分所有權劃分好。財產確權越早，行政控制人的尋租時間就越短，業主的損失就越少。又比如，設定市、區政府為物業管理的各級主管機關，以統籌解決大量妨礙物業管理的源于建設單位的遺留問題，特別是未盡責任的問題，如臨時水、臨時電、挪用專項維修資金、拖延產權證、推諉保修期內的維修等等。
但是，立法者不應僅僅局限在就事論事的賦權或限權，而必須站在系統重構的角度上思考：如何使得業主的維權主張，經由重構的基層治理架構傳導，加力于重構的行政權力體系，從而在行政體系內產生內在動力，主動協助業主消除妨礙維權的諸如信息封閉、確權遲滯、利益尋租等種種障礙，切實保護業主的權益。
這是一次重要的系統重構，如何促使行政權力體系產生保護業主共有權利的內在力量是重構的關鍵。這個行政權力體系，如果中下層官員其績效的取得、官階的上升不再單一地仰賴其上級的恩準，而是較大依賴于對業主權利的保護，或者說較大依賴于區域業主居民的民意，權力才會真正走向新的平衡。
理論上，基層行政權力的作用，乃是通過強力方式推動資源的使用與分配(可否出租地下室等等)。當財產人組織對該資源的使用與行政人意愿產生分歧，或者基層權力者事實上在侵犯財產人組織的財產權，那么這種基層行政權力的資源分配效力與合法性，就都會大打折扣。加上法律對財產人組織的權利的保護越來越強的趨勢，以及對財產人組織權威行使的尊重，那么基層行政權力的垂直下沉的幅度，就與其是否能夠公正、效率、基于各方滿意的公平，而受到影響。換句話說，要想確保這一基層組織的權威，就必須考慮其在資源分配上的服從各方共同需要的公平、公正、公開以及效率，就必須使得他自然而然地將聽取各方意見、接受各方監督、乃至服從各方的共同意志，成為其是否獲得基層合法性的基石。這樣，在財產人組織的權力的制衡與分權下，基層組織就面臨一種改制的需要，也就是混合機制而不再是垂直一統的行政權力機制。
事實上，在當下的實踐中，許多地區都在基層創新“多位一體”、“聯席會議”等共同治理實踐。他們往往將多個主體，如黨支部、業委會、居委會、街道、派出所、物業企業等組織到一起，協商解決各方難以單獨處理的問題(筆者認為，甚至可以考慮設立首問負責制度，賦予街道首問職責，倒逼原有行政體系的有效作為)。南京市還以立法方式，通過《南京市城市治理條例》第九條[7]、第十條[8]等建立了城市治理組織。而與此同時，越來越多個體業主、業主委員會也積極拿起法律武器，不斷與這些主體展開各類訴訟。這些訴訟，不斷調整著這些獨立主體、多位一體、聯席會議的認識與航向。
這些實踐都非常重要，需要立法者仔細研究其蘊含的規律性的機制與發展趨勢。正是在這大量的廣泛的機制創新以及沖突解決的實踐之中，恰當的行政重構的萌芽將會顯明出來，這必將促進行政權力體系的全面革新。只有到了那個時候，業主權益保護的全面的曙光才真正到來!
[1]《物權法》第四十五條 法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權;法律另有規定的，依照其規定。
《物權法》第四十七條 城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。
《物權法》第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。
[2]《江蘇省物業管理條例》第六十六條 ......人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定并公布。
[3]《江蘇省物業管理條例》第六十五條 業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費......
[4]《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
(一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
(二)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
[5]《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
[6]《復合共和制的政治理論》，文森特.奧斯特羅姆著，毛壽龍翻譯，p78。
[7]《南京市城市治理條例》第九條 市人民政府設立城市治理委員會，組織、指導、監督考核城市治理工作，協調城市管理相關部門之間以及和其他政府部門的關系。城市治理委員會依據市人民政府的授權，依法對城市治理重要事項作出的決議，政府有關部門、有關單位應當遵守和執行。
[8]《南京市城市治理條例》第十條 城市治理委員會由市人民政府及其城市管理相關部門負責人，專家、市民代表、社會組織等公眾委員共同組成，其中公眾委員的比例不低于百分之五十。城市治理委員會主任由市長擔任。城市治理委員會會議每季度召開一次，特殊情況可以臨時或者延期召開。公眾委員應當通過公開公正的方式產生。具體產生辦法以及城市治理委員會的議事規則，由市人民政府另行規定，并報市人民代表大會常務委員會備案。
篇2：《物權法》實施對物業管理發展格局的影響
《物權法》實施對物業管理發展格局的影響
--行業重組：開啟后物業管理時代
物業管理從產生初期的感性、無序，到迅速發展狂熱的中期，再到平穩和理性的后期，走過了風風雨雨的二十多年發展歷史?，F在，我國的物業管理市場已經日漸成熟，表現在，物業管理法規更加完善，政府監管物管行業也日趨規范；經過不斷的行業重組，物業管理企業實力增強，市場化行為更加理性規范；專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化；業主維權行為趨于理性；業主委員會的運行逐步規范并開始納入政府監管范圍。物業管理發展到現在又似乎進入一個兩難境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業管理發展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業管理行業變盤即將到來。
《物權法》的頒布并將于今年10月1日開始實施，應該說物業管理行業發展的新時代將由此拉開序幕。
一、新的市場環境將形成行業新的經營格局
《物權法》的實施對物業管理行業最大的影響便是為所有物業管理行為或者說所有加入物管行業的行為消除了最后的法律障礙，讓物業管理行業不再具有特殊性，而多年來的物業管理行業重組，使物管企業規模擴大有了自主選擇的權利，物管行業的專業技術服務完全地專業化、社會化，使任何從事物業管理的企業和個人沒有了專業技術障礙；而將要推行的物業管理職業經理人制度則完全解決了行業的資質與規范行為問題。這就是說《物權法》，包括物業管理的各項法規，物管企業規模的擴大，物管行業的專業技術社會化及職業經理人制度和資質管理，這四個方面構成了后物業管理時代的必要條件。
因此，未來的物業管理經營格局將出現以下四種模式：
第一類，超大型一流品牌物業管理企業，這類企業開始從物管市場戰略性退出，專注于自身集團地產開發項目的管理。
第二類，具有物業管理資質企業，他們占有物業管理市場的最大份額，是傳統的主流的物業管理模式。
第三類，無資質的物業管理公司或不以物業管理為主業的企業，他們多以小型民營企業為主，管理非市場化的零散項目或企業自己使用物業。
第四類，業主委員會自治自管模式，即，業主委員會委托職業經理人或自我營運管理。
我們知道，閉關和壟斷是經濟市場化的兩個最大的壁壘?！段餀喾ā返膶嵤┘八膫€必要條件的成熟，使得物業管理市場已經徹底放開，今后在相當長的一個時期內，上述四種類型的管理模式將會并存，而后兩種新生的模式將會有一個較快速的發展。
二、四種物業管理模式發展態勢分析
事實上，物業管理新格局早在一年前就已在潛移默化地開始形成：一些超大型品牌物管企業戰略性退出社會項目，并從“四不接”到完全不參與市場項目競投；業主自治自管風聲四起；中介等“黑物管”此起彼伏。如今，這種態勢將趨于明朗化。然而，后兩種新的模式由于規模和自身條件限制，現階段，前兩種模式亦即傳統的物業管理仍然是物業管理的主流。
超大型一流品牌物管企業:
超大型房地產企業為了提高自身所開發房地產項目的價值，旗下的一流品牌物管企業對社會樓盤采取“完全不接和完全退出”的策略，以求配合集團房地產發展戰略的實施，通過物管業品牌保護，來提升房地產開發項目的品牌價值，以使物管品牌與地產品牌在房地產發展戰略的結合中實現雙贏。中海、萬科、招商等一流品牌物管企業，在注重并保護自我品牌的前提下，從“外向擴張型”開始轉向“內斂收縮型”，紛紛從社會樓盤選擇性主動退出(托管合同到期后不再延續合同)。這體現了物管企業和主管集團對自身品牌價值的再認識從過去的打造物管品牌以提升售樓價值，到現在的惜“牌”如金，不再向社會樓盤輸出物管品牌，以物管品牌與自身開發商品牌集聚的方式，大幅提升所開發樓盤的價值。如：萬科物業取消“萬科發展”，從前年開始撤出社會項目，今年退出最后一個社會項目桃源村；中海物業從過去的“四不接”到現在的全面退出社會住宅項目。
盡管業主自治自管體現了現代立法精神，其模式也代表著完全市場化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，還需要長期的實踐經驗積累。
超大型一流品牌物管企業盡管超然于社會樓盤的競爭，但并不意味著淡出物管行業市場。因為，未來的房地產市場將是向土地儲備資源擁有絕對優勢的企業集中，而社會樓盤總量也將集中于這些地產巨頭，從這個意義上來講，所屬物業公司管理的社會樓盤總量并沒有減少，而只是他們完全不必再到高風險的市場上去分杯羹，因此，在物管市場上他們對物管陣營中的另三方不構成競爭壓力。
有資質物業管理模式:
這類企業的管理模式是傳統的管理模式，既是現在物業管理市場的主流，同時也是最成熟的部分。這類企業分為兩大陣營：第一陣營是一、二級資質中的大中型企業，具有一定的品牌知名度和企業實力，是物業管理招投標市場的主力軍；第二陣營是二、三級資質中小型企業，他們一般以管理自己開發商開發的樓盤為主，也小規模接一些社會零散項目。
無資質物管企業及不以物管為主業的企業類型：
隨著城市化進程的加快，各類物業管理服務的需求不斷增加，物業管理市場容量逐步擴大，而大多數大中型物業管理企業因自身發展和管理成本等原因，大多專注于規模樓盤和效益項目，因而會留下許多物業管理的“真空地帶”、“問題樓盤”，比如街道零散物業、單位自建房、農民自然村等等。其實這些物業管理行為的存在起到了物管市場的補缺作用，卻長期處于法規約束手日行為監管之外的灰色地帶?！段餀喾ā返念C布與實施，將使這類物管行為真正走到了陽光下，在法律上給予這類物管行為有獲得合法“身份證”的可能，同樣的物業管理資質申請辦理和升級對這類企業來講也將更加容易。
業主自治自管模式:
由于《物權法》的頒布及實施，業委會自管樓盤項目將不可避免。
現行的物業管理法規規定，管理物業項目定一要有相應的物業管理企業資質，業委會既非法人又無賬號，不可能獨立經營，自然談不上自主管理。而《物權法》的相關內容對以上規定實現了顛覆，這將促使物業管理模式朝多元化方向發展：業委會不僅可以委托物業公司管理小區，同樣也可以自主管理。當然，這種自主管理并不意味著自己親自打理，而是通過有職業經理資格的人員代為打理。這種管理模式與現在的聘請物業公司全委托管理模式最大的區別：一是業委會作為獨立的運營管理，而不是由物業公司運營，自己監督；二是聘請委托的是職業經理人個人，而不是企業。對于這類模式的管理，政府可能更多是通過對職業經理人的資格管理或通過地方街道對業委會的監管來進行。
業主自管模式估計最先在一些中小樓盤實現突破，然而要形成燎原之勢看來還有一段艱難的路程要走，這是因為：
首先，《物權法》盡管對業主自治自管模式給予了明確的肯定，然而只是原則性的規定，還需要在《物業管理條例》等配套法規修訂后，才可能有真正意義上的貫徹實施，其次，物業管理職業經理人制度尚未完全建立，存在資質和人才的空檔，再次，業主缺少物業管理專業知識，聘請職業經理人與聘請物業公司同樣存在信任度問題，最后，小區業主，特別是高檔社區的業主基本上都有自己的事業，對費時費精力的物業管理繁瑣事務不太感興趣，有空閑的大都是離退休人員，這部分人員自身素質、能力及精力又有限。
盡管業主自治自管體現了現代立法精神，其模式也代表著完全市場化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，還需要長期的實踐經驗積累。
隨著《物權法》的實施以及職業經理人制度的建立，今后政府對物業管理的監管將不僅限于物管企業，而是擴大到整個物業管理市場，通過企業資質和職業經理人資格的管理手段來實施對整個市場的監管，再通過政府基層組織來實施對業委會的監管。這種變化的特征就在于政府監管手段更加市場化，監管對象既有企業又有個人和社團組織。
三、大中型物管企業在相當長時期內仍然是市場的主流
在傳統的物業管理模式中與超大型一流品牌物管企業不同，不少具有一、二級資質的大中型物管企業由于采取“兩條腿走路”的規模擴張策略，不但接管自身樓盤，也涉足社會樓盤，在今后行業經營格局中，將是股活躍于物業管理市場的中堅力量，而且成為市場主流所持續時間將相對較長，這是因為：
具有較為強大的規模實力。大中型物管企業管理面積大都在幾百萬乃至上千萬平方米，管理項目幾乎涵蓋目前市場的所有類型；無論在資金、人才及技術方面都具有雄厚的實力。
具有強大的專業化技術支持。大中型物管企業一般很早就意識到了行業專業化資源重組與整合的趨勢，以自身成立專業化公司的形式，將技術含量高、專業性強、分散于各管理區域的有效資源進行專業經營，不僅提高了人員和設備的利用率，而且為物業管理層面提供了強有力的技術支撐。
具有品牌優勢。一方面，其主管集團越來越意識到物業管理品牌對房地產品牌的支撐作用，因而對屬下物管企業品牌作為房地產品牌的延續和有效傳播方式，積極加以培育，另一方面，大中型物管企業為順應行業的發展趨勢，也往往實施品牌戰略，企盼將企業做精做強。因此，這些企業的品牌信譽度高。
大中型物管企業依托大型房地產企業，擁有市場資源優勢。一方面，其主管集團房地產開發勢頭都較為強勁，形成了物業管理巨大的市場容量和發展機遇，使其市場資源異常豐厚；另一方面，憑借規模實力及品牌效應，在拓展社會項目實現規模擴張方面，較之小型民營物管及非專業物管企業有不可比擬的競爭優勢。
擁有悠久的地緣資源優勢。長期以來，這些大中型物管企業積極配合政府主管部門及地方街道辦事處開展工作，加強所管物業周邊環境的溝通與協調，與之形成了良性互動的工作局面，并形成了良好的政府和社會信譽。
從以上分析可以看出，大中型物管企業市場經營格局的主體地位，在短時期內是難于撼動的。
《物權法》的實施將完全開啟了物業管理市場的大門，物業管理行業將從此進入一個全新的時代，亦即后物業管理時代。這個時代的物業管理市場將會是一個多元并舉、強者恒強、弱者不弱的色彩紛呈局面。但在未來10年左右的時間里，傳統模式的物管企業將依然在市場體系中發揮主導作用，其影響力及核心競爭力使其在行業發展上仍然擁有話事權。而后兩種“新”的物業管理模式的出現與發展將為行業帶來全新的理念和管理模式，并影響著行業全面而徹底地市場化，在若干年以后，最終將成為傳統模式物管企業市場主體地位的挑戰者，從而使行業市場在新一輪的企業重組與資源整合中形成新的市場格局。
文/晏華 楊小星
篇3：論述物權法及新司法解釋下的物業管理問題
論述物權法及新司法解釋下的物業管理問題
隨著我國城市建設和房地產業的迅猛發展，物業管理行業也不斷孕育并快速發展。物業管理的發展一方面加速了城市住宅小區管理方式的專業化和現代化，極大地改善了人們的居住環境和生活質量，另一方面也由此引發了大量的問題和糾紛。近年來，我國各地區的物業管理糾紛案件數量都呈快速攀升之勢。作為一種新類型的案件，物業管理糾紛不僅具有一般民事案件的共性，而且凸顯了物業管理行業的諸多個性特征，法律關系十分復雜。同時，物業管理糾紛事關廣大群眾的切身利益，社會關注程度高，處理妥當與否直接影響社會的和諧。
20**年《物權法》出臺，明確了業主的權益，在很大程度上解決了物業管理活動中有關財產歸屬和管理權限方面的問題，為防止、解決物業管理糾紛提供了新的法律依據和救濟途徑。近日，在物權法實施一年多后，最高人民法院在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求的基礎上又出臺了將于今年10月1日起正式施行的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》兩個重要的司法解釋，進一步細化了物權法關于建筑物區分所有權和物業服務的規定，增強了物權法的可操作性。那么物權法及新出臺的司法解釋會給物業管理糾紛的解決帶來哪些積極影響呢?本文將著重分析當前物業管理活動中存在的糾紛，特別是社會大眾普遍關心的焦點、熱點問題，從而論述《物權法》及其司法解釋對物業管理糾紛所起的定分止爭作用。
業主身份確定問題
業主是物權法第六章的基礎性概念之一，業主身份的確定切實關系到物權法的貫徹實施，但物權法出臺時并沒有對此做出一個明確的規定。目前，一般是以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，這其實與現實有很大的出入?，F實生活中，房屋買受人在已經合法占有、使用專有部分，而仍未辦理所有權登記的情形并不少見。一些小區住戶，由于法律規定的缺漏而無法取得業主身份，影響了其對共有部分的利用以及共同管理權的行使。為此，最高院出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業主的范圍進行了確認。該解釋第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主?！比绱?，業主身份范圍問題得到了解決。解釋不以登記為準的確定方式，擴大了業主的范圍，符合當前現實，能更好維護業主自治秩序，穩定建筑物區分所有權法律關系。
小區車位問題
隨著經濟的快速發展，個人財富逐漸增加，私家車也越來越普遍，小區的車位問題也成了無法回避的問題。物權法74條的規定已經解決了小區車位的歸屬問題。根據規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定。該條的規定一定程度上防止了開發商將車位高價出售給非本建筑業主而導致本建筑業主無車位的情形。但是，在實踐中又出現了開發商將大部分或者全部的車位賣給跟開發商關系密切的一個業主，然后再通過這個業主把車位以高價零售給其他業主的情況。開發商的這種行為并不違反物權法的規定，但是單個業主的權益依然受到損害。針對現實的情況，高院的司法解釋規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。并進一步規定配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。開發商必須按比例將車位分配給業主的規定，杜絕了開發商鉆法律空子，侵害業主權利的行為，使每一個業主都將有機會按照比例取得車位。同時，只要開發商按房屋套數比例分配車位則就應被認為是符合物權法對車位“首先滿足業主的需要”的規定。那么，一些擁有多部私家車的業主要求開發商多提供車位的要求將被拒絕。這使得有車或者有多輛車的業主和沒有車的業主的地位平等，使車位分配更加公平，也防止開發商與業主之間，業主與業主之間因車位問題發生糾紛。最后，對于按比例分配后剩余的車位，開發商仍有獨立自主的處置權，可以自由進行處分，這樣也不致于影響開發商修建車位的積極性。