城市業主聯合組織成立之后可以做哪些事--在深圳業主論壇第十八期的發言提綱(20**年5月)

　　作者：章勁

　　住宅與房地產雜志今年二、三期合刊組織了一個專題《社會治理創新：業主組織成長進行時》，共有19篇文章，仔細讀了一遍，覺得從中可以看到業主聯合組織發展的一些態勢和存在問題。

　　據不完全統計，我國目前正式成立的業委會協會、業主社團等相關組織近二十個，正在積極籌備中的有三十余個。

　　一、成立的動因?

　　江蘇省宿遷市業委會協會秘書長說：在工作中有一種力不從心的感覺，沒有一個聯系交流平臺。各個小區業委會各自為戰，對外沒有一個統一的機構去訴求。各個業委會內部發生的問題沒有哪個人能去調處。

　　十八屆三中全會提出了被稱為“第五個現代化”的“國家治理體系和治理能力現代化的”。

　　眾多學者認為：1949年到1978年國家運行格局被稱之為國家專政;1978年之后，國家統治開始從“專政”走向“管理”，即轉向對經濟秩序和社會秩序的維護、管控以及對公共事務的應對處理，這就進入了國家管理階段。近年提出的“國家治理”是繼國家專政、國家管理之后國家權力運行所選擇的一種新形態，也是中國走出國家、邁入管理國家之后可能邁上的一個新臺階。這將給中國的國家發展帶來全新的國素。

　　“治理”不同于過去以政府為主體的“統治”和“專政”?！爸卫怼钡闹黧w不僅包括政府，還包括社會、市場，是多元、多方面的協商、協調。如同20**年政府工作報告所說：“實行多元主體共同治理”。

　　多個城市的業主聯合組織成立，應當說，與“第五個現代化”提出的大背景有關。顯示了政府部門對這一新的戰略決策的積極響應。

　　二、 如何成立?成立的艱難

　　南京地區的業委會維權QQ群“南京業主大會服務平臺”亦曾在兩三年前向主管部門表達過申請成立業委會協會或業委會聯合組織的意愿，當時南京市物業辦領導明確拒絕，告知他們“把自己小區的事管管好就行了，不要搞什么聯盟或聯合”。遭拒之后，他們亦曾嘗試以民辦非企業單位的形式實現組織化，然而，多方努力后也因沒有“主管部門”而中止。

　　天津市開始找不到上級主管單位，也找不到肯做會長的“相關領導”，最后毛壽龍、方竹蘭等人前往天津參加學術討論會。方竹蘭演講“公共演講與麗娜模式”引起人民網天津記者站注意。記者牽橋搭線，熱心奔走，一個多月后，在民政局會議室召開座談會。才把這件事辦妥。

　　山東青州市業委會協會成立時也碰到與各地類似的困難。政府部門互相推諉，不愿答復是否做業務主管單位。后來，碰上市委書記大接訪，就向他表達成立協會的設想。書記當即表態大力支持并安排住建局協調處理。但此后住建局一連幾個月都沒落實。此時，籌備者發揮“死磕精神”，要求對住建局不依法履行職責提出行政復議。后來，住建局才答復同意作業務主管單位，但不允許使用業主協會這個名稱，可使用業主委員會協會這個名稱。(為何這樣批復?內中有何奧妙?暫不得知。)

　　三、 成立以后可以做哪些事?

　　天津業委會聯合會制定標準--定行業標準，定行業規范。把業委會選舉程序化、法制化，把解決業委會成立難、備案難的問題列入議事日程。

　　還有人建議：(一)對業委會開展物業管理普法宣傳和培訓

　　對入會業委會開展普法宣傳教育作為首要任務，讓業委會懂得作為一個業委會應當干什么、可以干什么以及怎么干。

　　(二)對業委會開展個案指導，糾正業委會亂象

　　對業委會的不恰當維權行為予以糾正，將業委會引向合法合理維權的道路上。對出現的矛盾糾紛，通過業委會聯合會專業人士或外聘專業人士的指導幫助，維護入會業委會的合法正當權益，促進整個業委會群體健康發展，從而推動整個物業管理行業健康發展。

　　沈陽業主協會負責人楊樹林說：出版《業主手冊》，不僅匯編所有和物業管理有關的法規政策，而且還要結合現在小區的一般治理常識和便民服務知識，用法規問答形式解釋這些常識和知識的運用。

　　《業主手冊》計劃三年進50萬個家庭，影響450萬人口。著眼于業主素質的提高，不僅僅是服務幾個業委會。

　　溫州研究會成立后，成功幫業主維權。有個小區開發商違反了住宅小區應按總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房的法律規定，僅提供了物業用房30平方米，嚴重侵害了業主的合法權益。20**年到20**年4年間，業委會4次起訴、上訴，都因為不具備訴訟主體資格等問題，法院不予立案，或駁回其訴訟請求，百般無奈之下，找到研究會尋求幫助。最后打贏了官司。

　　溫州市的協會還花了5個月的時間，跑遍了80%的小區業委會，采集到業委會現狀的第一手資料。

　　沒有名義上的組織化，不代表不能開展實際工作。

　　南京借助網絡交流平臺，把一部分小區業委會或籌備組團結起來，互相交流，互相幫助。與此同時，他們還積極透過各種渠道與政府部門溝通。

　　南京業主大會服務平臺群的三位管理員都是有五年以上業委會主任任職經歷，先后通過了國家注冊物業管理師考試。他們集體報名參加了南京市社會建設工作委員會面向全體市民招募的“幸福都市聯絡員”以及南京市紀委的“廉政微博觀察員”、南京市城市治理委員會的市級、區級公眾委員等，透過這些渠道，他們宣傳“質價相符、和諧共贏”的物業管理理念，引起有關部門對社區問題和物業管理問題的高度重視。

　　南京市社建委還專門將“如何激發業主參與”作為其與有關媒體聯合主辦的“幸福都市圓桌會”的研討專題，媒體也進行了廣泛報道。與此同時，他們也積極參與物業管理相關的政策法規的立法建言，積極配合政府部門的垃圾分類、“業主公共決策平臺”網上投票試點等項目，

　　他們通過實際行動讓政府部門有關領導看到業委會并非“麻煩制造者”，而是和諧社區的建設者與幫助者，是在幫助政府排憂解難。南京三位QQ群管理員還于20**年年底被南京市住建委聘為“南京市住房和城鄉建設委員會物業管理專家庫”成員，

　　在加強自律規范運作的同時，他們還以經驗優勢和專業知識優勢，積極參與其他小區業主自治輔導活動。

　　南京“翠竹園社區互助會”從5個人成立的翠竹園網球俱樂部開始(網球俱樂部已有會員300多人，是目前全國最大的社區網球俱樂部)，至今已有3個QQ群，17個綜合俱樂部、8個少年俱樂部和1個老人俱樂部。為了互相之間聯系和交流，這26個俱樂部都有一個QQ群。社區互助群專門赴美國Slcc社區考察文化建設模式;20**年5月開始，對貴州省最貧困的高芒山區進行了支教和幫助;20**年4月，國家民政部到互助會對這種模式進行了調研，鼓勵他們繼續創新。翠竹園互助會所倡導的社區互助參與模式能夠有效地拉近業主之間的距離，把陌生人轉化為熟人，鼓勵中國傳統的家族式社會向社團式社會轉型。

　　該互助會認為：作為一個平臺，互助會擔負的責任，并不是把社區所有的事情做完，而是激發社區領袖的潛力，給他們鋪路搭橋，讓他們迅速走上社區結社的道路。

　　南京的準業主聯合組織，通過自己對社會的高度負責感，扎扎實實做出許多實事，得到社會各界的認識，從而也改變了政府部門最初的看法，使他們對這一準業主聯合組織的態度，從拒絕轉向鼓勵。

　　沈陽業主協會從有效解決棄管小區的問題開始，先成功解決一個小區，取得經驗，再解決一片，一個社區，一個街道，一個大的行政區，再到解決全市的問題，沈陽業主協會負責人楊樹林通過自己的努力，實實在在的擺在那里看得見摸得著的成效，得到官方和社會各界的認可，也使得業主的聯合組織得以發展壯大。

　　天津業委會聯合會成立后，也通過推廣“麗娜模式”，取得由點到面的實際成效，獲得社會的認可。

　　四、政府的支持--

　　沈陽市業主協會有兩名社區干部編制的員工，他們的工資就由民政局開支;最近新成立一個服務部，增加5個人，工資自籌，辦公費用是房產局每年給3萬元。

　　江蘇省宿遷市業委會協會的成立得到市住建局房管處大力支持，專題匯報，十大好處，打了一個申請報告。成立時，有單位會員38家，個人會員68人，市住建局特批一萬元作為協會啟動資金。

　　營口市業委會協會常設機構為協會秘書處，設在營口市物業管理處，由一名副職處領導任秘書長，相關科長擔任副秘書長。

　　溫州業委會成立業主和諧研究會時，找不到主管單位，無法登記。溫州市社科聯知道這個情況后，專門召開領導班子會。認為這是個新生事物，應該給予鼓勵與支持，并決定擔任其主管單位。

　　五、業主組織成立之后會面對什么問題

　　有人的地方就有江湖，業主自治領域亦是如此。在業委會互助聯合的過程中，也不乏沽名釣譽嘩眾取寵之好龍葉公，因此，也要防止“為聯合而聯合”的占山為王式的一統江湖之激進、冒進。

　　萬科集團律師顏雪明認為：業主聯合組織成立已經歷盡艱辛，但成立之后，也只是多了一塊牌子而已。我們早就有工會聯合會，婦女聯合會，學生聯合會，文學藝術聯合會等，但在維護工人婦女學生藝術家的權益方面能發揮多大的作用，大家心里都有數。那些還是公權認可的準官方機構，業委會的聯合組織作為純粹民間組織，在經費、辦公地點、工作人員等方面，都存在難以克服的困難。

　　北京知名社區問題研究專家舒可辛提出這樣一個問題：這個聯合會是為業主利益服務還是為“會員”利益服務?業主利益與會員利益發生沖突，協會將如何抉擇?

　　舒可辛還提出以下觀點：

　　業主委員會協會(聯合會)是業主組織的協會(聯合會)，還是一些保護業主利益為目標的機構的協會(聯合會)?

　　業主委員會，幾個人組成，聲稱為業主服務，但當產生業主委員會與業主之間的沖突時，就一定不會照顧業主的利益而會照顧業主委員會自己的利益。這是這種組織制度設計造成的必然結果。

　　只有全體業主為成員的組織，機構，才可能被稱為“業主組織”，其他以部分業主為全部成員的小組織，可以稱為“業主的組織”或“為業主(組織)服務的機構”，但一定不是“業主組織”。

　　業主組織的協會(聯合會)名稱則應該從“業主委員會協會(聯合會)”改變為“業主大會協會(聯合會)”，這才是業主組織的協會(聯合會)，而不是“為業主服務的組織的協會(聯合會)”。

　　顏雪明和舒可辛的觀點均值得研究者重視。

篇2：中國業主組織的發展

　　中國業主組織的發展

　　1991年，以“業主委員會”為名稱的中國的第一個業主的組織誕生了。準確的說，它還不是一個真正的業主組織，而是一個由政府、物業服務企業策劃和監控的、幾個業主組成的、以維護業主利益為目標的、業主群體中的一個委員會，一個“小組”。只不過冠以“業主”這兩個字而已。

　　而由于這個“小組”是自我籌集運轉所需預算資金或由物業服務企業提供資金，故其生存活動(維持運轉所需資金)就成了其第一重要的事情，而業主利益就成了第二業務。這種以“業主”名義產生的委員會或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要務就是為錢而生存。自然就會把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業管理條例》出臺，它第一提出了“業主大會”這個業主的幫會、協會組織概念。并且還把名稱為“業主委員會”的小組，定義在了“業主大會的執行機構”這一法律地位。準確的說，從這個時候起，業主們才有了真正是自己的組織--由全體業主組成的--業主大會。而早期那個以“業主”冠名的委員會，其實只是一個由幾個業主組成的，號稱維護業主利益的小組而已。

　　這個時候的業委會，其運轉所需的一切資金預算，都來自業主大會，即由業主大會會議決議來決定業委會的預算。業委會不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業服務企業“彎腰”，頂多向業主大會彎腰，向全體業主彎腰。至此，一個由全體業主參加的，由全體業主分攤組織運轉成本的，由其執行機構業委會使用這些費用的一個完整的組織架構，便正式完成了，并且以法規的形式固定下來了!

　　20**年《物權法》出臺，它更從人大立法高度確立了業主組織--業主大會的法律地位。也根據中國大眾組織能力低下的現實，設計了當業主們不能組織起來的時候的決策機制--業主共同決定。但無論如何，一個建筑物或一個建筑區劃(物業管理區域)內的業主組織，不再是那個以“業主”二字冠名的“委員會”，而是業主大會。當然，一個人數眾多的協會類組織，選舉一個常設理事機構也是非常自然的。盡管20**年《物業管理條例》修改之后取消了對業委會“業主大會的執行機構”的限制，也并不是說業委會就可以代替業主大會做出決定。因為《物權法》規定：

　　第七十六條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　就是說，上述七項事項由業主共同決定，或由業主大會會議決定。除了上述七項事項和為了完成上述七項事項的其他具體行為，可以業委會來決定。這，就是業委會的真正法律地位--業主大會的常設理事機構。

　　立法，已經走在了社會習慣的前面：業主組織是全體業主參加的業主大會而不再是一個幾個人組成的以“業主”冠名的委員會。上海等城市都已對業主大會備案，建設部、民政部也正在醞釀出臺有關業主大會的部門規章。

　　盡管業主委員會的運轉直接反應出業主組織--業主大會的運轉水平，但業主組織還是業主大會。業主委員會，只是業主組織內部的一個特別機構而已。

　　我們有理由相信，中國業主組織的發展，必將是從獨立運轉的業主委員會，逐步轉向到花業主大會的錢、組織業主大會會議、產生業主共同決定、為業主大會做事的業主大會內部的公仆(理事、秘書)機構。完成這個理念、制度、操作轉型之日，就是中國業主組織發展走向成熟之時。

篇3：業主組織培訓--業主共同作主的核心理念要點

　　業主組織培訓資料(1)--業主共同作主的核心理念要點

　　業主相處-共同作主的核心理念要點

　　業主共同享有“共有權”和行使“共同管理權”

　　共同所有，同權享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽光運行，共同監督

　　放開建議，程序決定

　　意見表達，實名負責

　　多數決定，保護少數

　　一、共同所有，同權享受

　　小區里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹木綠地;通道場地停車位;水泵窨井排水管道;業主們商議事情開會的會所，等等，這些實物財產，都是全體業主共同所有的;

　　所以，對共用部位：

　　“先使用業主就永遠使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應該給其他業主公平補償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費用為例：

　　業主室內專歸一戶使用，室內維修水電消耗等，單戶業主出錢;

　　單元樓道，本單元業主使用，維修和用電消耗等，全單元分攤;

　　一幢樓共有共用，維修費用由整幢樓業主按單戶面積比例出錢;

　　全小區共用部分，維修費用由全體業主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區共有的實物資產的使用維護--保潔、維修、綠化養護、保安，這些打理所干的活，是全體業主都一樣享受的服務，全體業主就要合伙出錢。

　　三、陽光運行，共同監督

　　城市住宅業主之間沒有親緣關系，沒有企事業單位的同事或上下級關系，沒有業務關系、沒有朋友關系，在完全陌生的情況下，要使用維護共同財產，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開透明、共同監督。

　　公開透明--必須要公開清晰的內容包括：

　　共有資產(實物資產和資金存量情況);

　　開支情況(維修資金和共有收益的開支;酬金制的費用開支);

　　收益情況(實物資產的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業主大會決定、業委會等機構操作過程記錄)

　　共同監督--監督的依據與方式：

　　各項操作事務，決定與執行的運行依法共同制定明確的依據(議事規則、管理規約);

　　業主大會批準的業委會計劃和通過的預算;

　　任何一位業主都可以查詢、復制、抄錄的權利

　　四、放開建議，程序決定

　　業主們不同的喜好、生活習慣和對小區怎么管理才更方便、安全、更劃得來，會有很大差距，評價也會很不一樣，眾口難調，意見不一怎么辦?

　　放開建議而非壓制--每戶業主都有權建議，所以要相互聽取，而不是拒絕理睬或相互責罵

　　充分表達程序決定--七嘴八舌不同意見，經過充分表達，相互理解各個不同意見的利弊權衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見，投票做出決定

　　五、意見表達，實名負責

　　為了保證每個業主的建議權，又能避免情緒化對立，所以有必要采用實名的方式，讓每個提意見的業主盡量冷靜客觀，用事實和邏輯論證自己的建議;對自己的言論負責任。包括

　　在小區論壇網站、公告欄，向其他業主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區進行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵業主提出自己認為更合理的建設性建議方案

　　六、多數決定，保護少數

　　業主之間存在著利益不一致，首先應該共同遵守約定的程序，執行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數票的決定也不能侵犯少數人的正當權益，所以，也應該避免對少數人明顯不合情理的權益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對少數人利益造成損害，可能多數人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺在開發商銷售的時候就已經界定給的了頂樓業主，是專用權部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業主拒絕動用維修資金，那么，多數人的拒絕決定，就侵犯了少數業主權益，該頂樓業主就可以依法起訴共有權人侵犯了自己的權益。

　　--少數人無法從共用部分的運行開支或更新開支中受益，或收益較少的業主比例很小

　　例如，一樓業主無法從電梯運行中受益;多層無電梯的業主也不從高層電梯運行中收益，但是如果多層業主人數不足1/3的話，那么多數人決定的費用分攤方案就可能不合情理。粗糲這種利益矛盾，應采用情理之中的“收益-付費匹配原則”，不受益的不付費，少受益的少付費，多受益的多付費，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對約定的表決再進入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對少數人利益造成損害，執行多數人決定，但對少數人應予合理補償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業主室內，施工后應恢復該戶裝修狀態，對該戶業主的配合應表示感謝，造成的損失也應合理補償(如影響一天的居住，就是一天的標間住宿費)。而該戶業主如果拒絕入戶維修，對其他業主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個要點，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學經濟學系 朱憲辰教授)