《物權法》的制作是我國的一件大事,關系到每個公民的切身利益。其中建筑物區分所有權部分以及相關物權的定義與物業管理密切相關。其意義在于她從法律層面界定了建筑物區別所有權的三個權利,即區分所有建筑物專有部分的專有權,區分所有建筑物共有部分的共有權,以及建筑物區分所有權人的管理權。這為建立物業管理的法律體系奠定了重要的基礎。物權法出臺后?！段飿I管理條例》及其他相關法規將根據物權法不斷完善物業管理方面的規定。

一、《物權法》在物業管理方面引發變化的幾點主要內容

從總體上看,《物權法》中的建筑物區分所有權部分基本上延續了《物業管理條例》的規定,但有一些內容發生重大的變化,主要體現在下列幾個方面:

1、明確規定了業主投票權的確定方式及議案通過的雙多數原則

《物業管理條例》中規定了業主具有投票權,但對業主投票權的確定方式并沒有強制性要求,投票權的確定方式由業主制作業主大會議事規則予以明確。為了保證業主大會首次會議的召開,各地方人大及常和會在其制定的地方法規中都對首次業主大會的投票權進行了規定,一般為按戶或套進行計算并與房屋建筑面積結合,并且還限制了單一業主的投票權上限。對此問題,《物權法》并沒有采取《物業管理條例》放權的方案,而是統一規定業主投票權的確定方式為建筑面積與人數相結合,業主共同決定的事項應得到雙多數通過,既得到占建筑 總面積過半數的業主的同意,又得到占業主總人數過半數業主的同意。按照《物業管理條例》的規定,普通議案需要物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加,并且經過會業主所持投票權1/2以上通過,特別議案才必須經一體業主所持投票權2/3以上通過,這樣從理論上說,普通的議案權需全體業主所持投票權的四分之一以上即可通過。而《物權法》規定了雙多數原則,普通議案的通過需要得到占建筑總面積過半數,且占總人數過半數的業主同意,特別議案的通過需要得到占建筑總面積三分之二以上,且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決議的雙多數原則是為了平衡大業主與小業主的利益,避免大業主獨霸業主大會,但同時這也將使業主大會通過決議更加困難。

2、建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要

停車管理在物業管理中矛盾日益突出,《物業管理條例》中也無相關條款可以成為管理的指導性意見,而《物業法》則規定“建筑區劃內,規劃用于停滯不停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停滯不停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?！?明確了車位、車庫應當首先滿足業主的需要的原則,為相關法規在停車管理方面的修訂和完善提供了依據和方向。

3、將住宅改變為經營性用房需有利害關系的業主同意

《物權法》規定“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營用戶的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意?！?。行政法規對房屋用途有嚴格限制,居住用房改為非居住用房需要相關部門進行審批,但即使“居改非”通過了行政部門的審批,《物權法》仍試圖從民法角度對此作出第二層限制,要求“居改非”必須要取得有利害關系的業主同意,這對于普通業主而言,更多了一層保護,有利于避免因行政失誤而損害其他業主的利益。

4、業主大會取得訴訟主體資格

《物業管理條例》受制于立法權限,沒有提及訴訟主體資格問題,業主委員會訴訟主體資格是通過最高人民法院[20**]民立他字第46號復函加以確認的。而對于業主大會及業主個人的訴訟主體問題,現在法學界普遍認為,業主大會并不具有訴訟主體資格,不能以自己的名義進行訴訟,司法實踐中似乎也還沒有法院允許業主大會進行訴訟的案例。

而《物權法》中規定“業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養

篇2：《物權法》實施對物業管理發展格局的影響

　　《物權法》實施對物業管理發展格局的影響

　　--行業重組：開啟后物業管理時代

　　物業管理從產生初期的感性、無序，到迅速發展狂熱的中期，再到平穩和理性的后期，走過了風風雨雨的二十多年發展歷史?，F在，我國的物業管理市場已經日漸成熟，表現在，物業管理法規更加完善，政府監管物管行業也日趨規范；經過不斷的行業重組，物業管理企業實力增強，市場化行為更加理性規范；專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化；業主維權行為趨于理性；業主委員會的運行逐步規范并開始納入政府監管范圍。物業管理發展到現在又似乎進入一個兩難境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業管理發展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業管理行業變盤即將到來。

　　《物權法》的頒布并將于今年10月1日開始實施，應該說物業管理行業發展的新時代將由此拉開序幕。

　　一、新的市場環境將形成行業新的經營格局

　　《物權法》的實施對物業管理行業最大的影響便是為所有物業管理行為或者說所有加入物管行業的行為消除了最后的法律障礙，讓物業管理行業不再具有特殊性，而多年來的物業管理行業重組，使物管企業規模擴大有了自主選擇的權利，物管行業的專業技術服務完全地專業化、社會化，使任何從事物業管理的企業和個人沒有了專業技術障礙；而將要推行的物業管理職業經理人制度則完全解決了行業的資質與規范行為問題。這就是說《物權法》，包括物業管理的各項法規，物管企業規模的擴大，物管行業的專業技術社會化及職業經理人制度和資質管理，這四個方面構成了后物業管理時代的必要條件。

　　因此，未來的物業管理經營格局將出現以下四種模式：

　　第一類，超大型一流品牌物業管理企業，這類企業開始從物管市場戰略性退出，專注于自身集團地產開發項目的管理。

　　第二類，具有物業管理資質企業，他們占有物業管理市場的最大份額，是傳統的主流的物業管理模式。

　　第三類，無資質的物業管理公司或不以物業管理為主業的企業，他們多以小型民營企業為主，管理非市場化的零散項目或企業自己使用物業。

　　第四類，業主委員會自治自管模式，即，業主委員會委托職業經理人或自我營運管理。

　　我們知道，閉關和壟斷是經濟市場化的兩個最大的壁壘?！段餀喾ā返膶嵤┘八膫€必要條件的成熟，使得物業管理市場已經徹底放開，今后在相當長的一個時期內，上述四種類型的管理模式將會并存，而后兩種新生的模式將會有一個較快速的發展。

　　二、四種物業管理模式發展態勢分析

　　事實上，物業管理新格局早在一年前就已在潛移默化地開始形成：一些超大型品牌物管企業戰略性退出社會項目，并從“四不接”到完全不參與市場項目競投；業主自治自管風聲四起；中介等“黑物管”此起彼伏。如今，這種態勢將趨于明朗化。然而，后兩種新的模式由于規模和自身條件限制，現階段，前兩種模式亦即傳統的物業管理仍然是物業管理的主流。

　　超大型一流品牌物管企業:

　　超大型房地產企業為了提高自身所開發房地產項目的價值，旗下的一流品牌物管企業對社會樓盤采取“完全不接和完全退出”的策略，以求配合集團房地產發展戰略的實施，通過物管業品牌保護，來提升房地產開發項目的品牌價值，以使物管品牌與地產品牌在房地產發展戰略的結合中實現雙贏。中海、萬科、招商等一流品牌物管企業，在注重并保護自我品牌的前提下，從“外向擴張型”開始轉向“內斂收縮型”，紛紛從社會樓盤選擇性主動退出(托管合同到期后不再延續合同)。這體現了物管企業和主管集團對自身品牌價值的再認識從過去的打造物管品牌以提升售樓價值，到現在的惜“牌”如金，不再向社會樓盤輸出物管品牌，以物管品牌與自身開發商品牌集聚的方式，大幅提升所開發樓盤的價值。如：萬科物業取消“萬科發展”，從前年開始撤出社會項目，今年退出最后一個社會項目桃源村；中海物業從過去的“四不接”到現在的全面退出社會住宅項目。

　　盡管業主自治自管體現了現代立法精神，其模式也代表著完全市場化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，還需要長期的實踐經驗積累。

　　超大型一流品牌物管企業盡管超然于社會樓盤的競爭，但并不意味著淡出物管行業市場。因為，未來的房地產市場將是向土地儲備資源擁有絕對優勢的企業集中，而社會樓盤總量也將集中于這些地產巨頭，從這個意義上來講，所屬物業公司管理的社會樓盤總量并沒有減少，而只是他們完全不必再到高風險的市場上去分杯羹，因此，在物管市場上他們對物管陣營中的另三方不構成競爭壓力。

　　有資質物業管理模式:

　　這類企業的管理模式是傳統的管理模式，既是現在物業管理市場的主流，同時也是最成熟的部分。這類企業分為兩大陣營：第一陣營是一、二級資質中的大中型企業，具有一定的品牌知名度和企業實力，是物業管理招投標市場的主力軍；第二陣營是二、三級資質中小型企業，他們一般以管理自己開發商開發的樓盤為主，也小規模接一些社會零散項目。

　　無資質物管企業及不以物管為主業的企業類型：

　　隨著城市化進程的加快，各類物業管理服務的需求不斷增加，物業管理市場容量逐步擴大，而大多數大中型物業管理企業因自身發展和管理成本等原因，大多專注于規模樓盤和效益項目，因而會留下許多物業管理的“真空地帶”、“問題樓盤”，比如街道零散物業、單位自建房、農民自然村等等。其實這些物業管理行為的存在起到了物管市場的補缺作用，卻長期處于法規約束手日行為監管之外的灰色地帶?！段餀喾ā返念C布與實施，將使這類物管行為真正走到了陽光下，在法律上給予這類物管行為有獲得合法“身份證”的可能，同樣的物業管理資質申請辦理和升級對這類企業來講也將更加容易。

　　業主自治自管模式:

　　由于《物權法》的頒布及實施，業委會自管樓盤項目將不可避免。

　　現行的物業管理法規規定，管理物業項目定一要有相應的物業管理企業資質，業委會既非法人又無賬號，不可能獨立經營，自然談不上自主管理。而《物權法》的相關內容對以上規定實現了顛覆，這將促使物業管理模式朝多元化方向發展：業委會不僅可以委托物業公司管理小區，同樣也可以自主管理。當然，這種自主管理并不意味著自己親自打理，而是通過有職業經理資格的人員代為打理。這種管理模式與現在的聘請物業公司全委托管理模式最大的區別：一是業委會作為獨立的運營管理，而不是由物業公司運營，自己監督；二是聘請委托的是職業經理人個人，而不是企業。對于這類模式的管理，政府可能更多是通過對職業經理人的資格管理或通過地方街道對業委會的監管來進行。

　　業主自管模式估計最先在一些中小樓盤實現突破，然而要形成燎原之勢看來還有一段艱難的路程要走，這是因為：

　　首先，《物權法》盡管對業主自治自管模式給予了明確的肯定，然而只是原則性的規定，還需要在《物業管理條例》等配套法規修訂后，才可能有真正意義上的貫徹實施，其次，物業管理職業經理人制度尚未完全建立，存在資質和人才的空檔，再次，業主缺少物業管理專業知識，聘請職業經理人與聘請物業公司同樣存在信任度問題，最后，小區業主，特別是高檔社區的業主基本上都有自己的事業，對費時費精力的物業管理繁瑣事務不太感興趣，有空閑的大都是離退休人員，這部分人員自身素質、能力及精力又有限。

　　盡管業主自治自管體現了現代立法精神，其模式也代表著完全市場化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，還需要長期的實踐經驗積累。

　　隨著《物權法》的實施以及職業經理人制度的建立，今后政府對物業管理的監管將不僅限于物管企業，而是擴大到整個物業管理市場，通過企業資質和職業經理人資格的管理手段來實施對整個市場的監管，再通過政府基層組織來實施對業委會的監管。這種變化的特征就在于政府監管手段更加市場化，監管對象既有企業又有個人和社團組織。

　　三、大中型物管企業在相當長時期內仍然是市場的主流

　　在傳統的物業管理模式中與超大型一流品牌物管企業不同，不少具有一、二級資質的大中型物管企業由于采取“兩條腿走路”的規模擴張策略，不但接管自身樓盤，也涉足社會樓盤，在今后行業經營格局中，將是股活躍于物業管理市場的中堅力量，而且成為市場主流所持續時間將相對較長，這是因為：

　　具有較為強大的規模實力。大中型物管企業管理面積大都在幾百萬乃至上千萬平方米，管理項目幾乎涵蓋目前市場的所有類型；無論在資金、人才及技術方面都具有雄厚的實力。

　　具有強大的專業化技術支持。大中型物管企業一般很早就意識到了行業專業化資源重組與整合的趨勢，以自身成立專業化公司的形式，將技術含量高、專業性強、分散于各管理區域的有效資源進行專業經營，不僅提高了人員和設備的利用率，而且為物業管理層面提供了強有力的技術支撐。

　　具有品牌優勢。一方面，其主管集團越來越意識到物業管理品牌對房地產品牌的支撐作用，因而對屬下物管企業品牌作為房地產品牌的延續和有效傳播方式，積極加以培育，另一方面，大中型物管企業為順應行業的發展趨勢，也往往實施品牌戰略，企盼將企業做精做強。因此，這些企業的品牌信譽度高。

　　大中型物管企業依托大型房地產企業，擁有市場資源優勢。一方面，其主管集團房地產開發勢頭都較為強勁，形成了物業管理巨大的市場容量和發展機遇，使其市場資源異常豐厚；另一方面，憑借規模實力及品牌效應，在拓展社會項目實現規模擴張方面，較之小型民營物管及非專業物管企業有不可比擬的競爭優勢。

　　擁有悠久的地緣資源優勢。長期以來，這些大中型物管企業積極配合政府主管部門及地方街道辦事處開展工作，加強所管物業周邊環境的溝通與協調，與之形成了良性互動的工作局面，并形成了良好的政府和社會信譽。

　　從以上分析可以看出，大中型物管企業市場經營格局的主體地位，在短時期內是難于撼動的。

　　《物權法》的實施將完全開啟了物業管理市場的大門，物業管理行業將從此進入一個全新的時代，亦即后物業管理時代。這個時代的物業管理市場將會是一個多元并舉、強者恒強、弱者不弱的色彩紛呈局面。但在未來10年左右的時間里，傳統模式的物管企業將依然在市場體系中發揮主導作用，其影響力及核心競爭力使其在行業發展上仍然擁有話事權。而后兩種“新”的物業管理模式的出現與發展將為行業帶來全新的理念和管理模式，并影響著行業全面而徹底地市場化，在若干年以后，最終將成為傳統模式物管企業市場主體地位的挑戰者，從而使行業市場在新一輪的企業重組與資源整合中形成新的市場格局。

　　文/晏華 楊小星

篇3：論述物權法及新司法解釋下的物業管理問題

　　論述物權法及新司法解釋下的物業管理問題

　　隨著我國城市建設和房地產業的迅猛發展，物業管理行業也不斷孕育并快速發展。物業管理的發展一方面加速了城市住宅小區管理方式的專業化和現代化，極大地改善了人們的居住環境和生活質量，另一方面也由此引發了大量的問題和糾紛。近年來，我國各地區的物業管理糾紛案件數量都呈快速攀升之勢。作為一種新類型的案件，物業管理糾紛不僅具有一般民事案件的共性，而且凸顯了物業管理行業的諸多個性特征，法律關系十分復雜。同時，物業管理糾紛事關廣大群眾的切身利益，社會關注程度高，處理妥當與否直接影響社會的和諧。

　　20**年《物權法》出臺，明確了業主的權益，在很大程度上解決了物業管理活動中有關財產歸屬和管理權限方面的問題，為防止、解決物業管理糾紛提供了新的法律依據和救濟途徑。近日，在物權法實施一年多后，最高人民法院在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求的基礎上又出臺了將于今年10月1日起正式施行的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》兩個重要的司法解釋，進一步細化了物權法關于建筑物區分所有權和物業服務的規定，增強了物權法的可操作性。那么物權法及新出臺的司法解釋會給物業管理糾紛的解決帶來哪些積極影響呢?本文將著重分析當前物業管理活動中存在的糾紛，特別是社會大眾普遍關心的焦點、熱點問題，從而論述《物權法》及其司法解釋對物業管理糾紛所起的定分止爭作用。

　　業主身份確定問題

　　業主是物權法第六章的基礎性概念之一，業主身份的確定切實關系到物權法的貫徹實施，但物權法出臺時并沒有對此做出一個明確的規定。目前，一般是以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，這其實與現實有很大的出入?，F實生活中，房屋買受人在已經合法占有、使用專有部分，而仍未辦理所有權登記的情形并不少見。一些小區住戶，由于法律規定的缺漏而無法取得業主身份，影響了其對共有部分的利用以及共同管理權的行使。為此，最高院出臺的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業主的范圍進行了確認。該解釋第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主?！比绱?，業主身份范圍問題得到了解決。解釋不以登記為準的確定方式，擴大了業主的范圍，符合當前現實，能更好維護業主自治秩序，穩定建筑物區分所有權法律關系。

　　小區車位問題

　　隨著經濟的快速發展，個人財富逐漸增加，私家車也越來越普遍，小區的車位問題也成了無法回避的問題。物權法74條的規定已經解決了小區車位的歸屬問題。根據規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定。該條的規定一定程度上防止了開發商將車位高價出售給非本建筑業主而導致本建筑業主無車位的情形。但是，在實踐中又出現了開發商將大部分或者全部的車位賣給跟開發商關系密切的一個業主，然后再通過這個業主把車位以高價零售給其他業主的情況。開發商的這種行為并不違反物權法的規定，但是單個業主的權益依然受到損害。針對現實的情況，高院的司法解釋規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。并進一步規定配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。開發商必須按比例將車位分配給業主的規定，杜絕了開發商鉆法律空子，侵害業主權利的行為，使每一個業主都將有機會按照比例取得車位。同時，只要開發商按房屋套數比例分配車位則就應被認為是符合物權法對車位“首先滿足業主的需要”的規定。那么，一些擁有多部私家車的業主要求開發商多提供車位的要求將被拒絕。這使得有車或者有多輛車的業主和沒有車的業主的地位平等，使車位分配更加公平，也防止開發商與業主之間，業主與業主之間因車位問題發生糾紛。最后，對于按比例分配后剩余的車位，開發商仍有獨立自主的處置權，可以自由進行處分，這樣也不致于影響開發商修建車位的積極性。