淺述物業管理法制化
隨著我國社會主義市場經濟的發展，社會分工的細化，物業管理逐步成為一個新興行業。物業管理是現代化城市管理和房地產開發經營的重要組成部份，國際上十分流行并獲得了蓬勃發展，借鑒國外經驗，我國的專業化物業管理模式也逐漸形成，但是，物業管理行業在我國還是一個年輕的新生行業，絕大部份的物業管理企業成立的時間都不算太長，缺少管理經驗，在經營、管理、服務都遇到了很多問題，面對這一所新興行業的特點，為提高管理水平，物業管理活動中法制化的建設顯得越來越重要。
物業管理法制化是市場經濟發展需要。
物業管理公司屬于國家產業結構分類中的第三產業，是房地產綜合開發過程的最后一個環節，直接關系到業主和物業使用人的切身利益，如果沒有良好的物業管理，開發商建造的房屋品質再好也可能出現銷售問題，業主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作也會日趨惡化。因此物業管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產業能否實現社會再生產良性循環的大問題。
長期以來，我國沒有一部完整的，系統的物業管理法律規范，使得物業管理工作缺乏依據，盡管部分省、市已出臺了有關物業管理方面的法規，如廣東、上海、北京等地都發布了?。ㄊ校┪飿I管理條例或辦法，但由于全國缺乏統一的法律、法規作為依據，從事物業管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾份中，因“物業管理”引發的案件日漸上升，這就與業主和使用人的生活、工作息息相關，就必須制定統一的法律、法規，明確房地產公司、物業管理公司、業主和物業使用人的維護，業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境。物業所有權人、使用權人、物業管理企業的合法權益得到合法保障，有利于社會主義民主進一步發展，有利于城市投資環境和人民生活環境的顯著改善，物業管理法規依據民法基本原則，平等地保護物業活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產所有者主權原則，法定和保障業主團體和物業使用權人對物業管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理，經濟管理事務中的發展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事，信守合同的法律觀念，物業管理關系產生依據是物業服務合同，前期物業合同是由建設單位與物業公司簽訂，業主委員會成立后選聘新的物業公司，與業主簽訂后，前期物業合同自然終止。
二、物業管理法制化也是市場競爭機制的需要。
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
物業管理是市場經濟的產物，而市場經濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。因此競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。然而，縱觀我國目前的物業管理，在許多地方尚未形成完善的市場機制，物業管理公司對物業管理經營權的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發誰管理的情況。從目前的物業管理實踐來看，能夠提供物業管理服務的企業的組建形式大至有以下幾種：一是由房地產開發企業派生出來的子公司占現有這類公司的大多數，如遵義市近200余家物業公司有此類公司占98%，作為我們遵義市紅匯物業公司不在此內，要在市場上有一席之地是很不容易。二是由房地產管理部門所屬的房管所（站）轉變而來；三是大中型企事業單位組建的后勤服務中心；四是社會上自發成立的；五是由街道人事處組建的。這些企業或附屬政府管理部門，或附屬開發商大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達到專業化、社會化、規范化的要求，如果長期下去還會因行業本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發單位指定“終身制”物業管理者的模式，是物業管理市場發展到一定階段的必然產物。
物業管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業管理市場上的競爭。在物業管理市場上，眾多的物業管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競爭的存在，業主可以較為自由地對物業管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業管理公司。對于已經受聘的物業管理公司來說，競爭也同樣存在。聘用和改聘對物業管理公司的激勵約束作用是通過其聲譽發生的。一般而言，業主在決定是否聘用某家物業管理公司時，主要就是考察它過去的業績，即其聲譽。因此，競爭的壓力越大，物業管理公司對其聲譽也就越重視，從面，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。當然，物業管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質量”或者說，聲譽所反映的實際情況的準確程度。在經濟信息流通率高的地方，聲譽和現實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。正是因為市場競爭機制對于解決代理關系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業管理的市場化對物業管理的健康發展有著非常重要的意義。這就是物業管理市場化的真正動因所在。
在上述五種物業管理服務的供給主體中，只有第四種比較接近于現實的市場主體。也就是說，它基本上是一種企業化、社會化的物業管理機構。其余四種，基本上沒有向社會化轉變，絕大部分的管理服務是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務來獲取盈利。此外，由于管理服務的提供基本上是內向型的，因此這也就不可能采取企業化的經營方式，有些物業管理機構甚至是在各方面準備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。從物業管理的發展歷程考察，物業管理逐步走向市場化、專業化、規范化是其必然的發展趨勢，
那種隸屬于開發商或由房管所派生出來的物業管理企業會因先天下不足而愈來愈不適應社會的發展和業主的需要，因此，提高物業管理水平，培育和建立物業管理的有形市場，從而使物業管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。（1）促使物業管理企業能夠正視競爭，通過招標投標方式，接受業主委員會的聘請。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。（2）確立價格機制的權威，規范物業管理行為。價格是市場的靈魂，沒有權威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規范的管理行為。當然，確立價格機制的權威，并不是要政府部門去制定一個強制執行的價格水平，而是指由市場定價。政府主管部門只需根據市場定價的原則進行監督和指導。三、物業管理法制化，才能實現公開招投標辦法提供保證。
前期物業服務的物業管企業的選聘方式。通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。必須實行“建管分離”就是房地產開發與物業管理相分離。所謂的房地產開發與物業管理相分離，事實上就是要打破誰開發、誰管理的自建自管局面，使得物業管理行業真正走向市場。我國有相當一部分房地產開發企業往往有“肥水不流外人田”的思想，本企業開發建設的房地產項目都希望由自己的物業管理分支機構與自己有關聯的物業管理企業實施管理（形同父子關系）。特別是在前期物業管理階段，由于是建設單位來選聘物業管理企業，因此相當一部分房地產企業直接選聘與自己有關聯的物業管理企業。這種自建自管的選聘方法，事實上就消滅了物業管理企業之產的競爭。由此往往導致物業管理企業在日后的物業服務中，所提供的服務質量不盡人意，業主對此頗有意見。為了進一步提升物業管理行業的市場化程度，促進物業管理企業提高服務質量，改進內部管理，使廣大業主真正獲得滿意的服務，提倡房地產開發與物業管理相分離的原則。這一原則的具體貫徹方式就是通過招投標的形式，引入競爭機制來選聘物業管理企業，實現優勝劣汰，具體而言，物業開發建設單位以物業管理權為標的，招請若干個物業管理公司報價競爭，再由開發建設單位從中選擇優勝的物業管理公司并與之簽訂物業服務合同。
在物業管理中引入招標投標，實際上就把物業管理行業直接推入市場之中，是物業管理行業中引入競爭機制的具體體現。物業管理的招標不僅為物業開發建設單位提供了選聘高素質物業管理公司的空間，同時也為物業管理公司提供了公平競爭的機會。因此，物業管理招標投標的優勝劣汰法則，有利于全面提高物業管理服務的質量，有利于改進物業管理企業的管理與服務，有利于整個物業管理行業的健康發展。
物業開發建設單位在招標時應當綜合考慮標者的技術實力、經濟實力、管理經驗、物業管理資質等級、以往的物業管理業績、服務質量、管理費用、信譽等因素。在眾多的投標者，開發建設單位應按照上述標準，選擇中標者，再與中標者簽訂物業服務合同。
物業管理招標投標必須遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，依據《中華人民共和國招標投標法》的規定，物業管理招標投標活動必須嚴格遵守《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和相關的物業管理法律、法規和政策的規定。根據物業條例的規定，物業管理企業實行資質管理制度，因此招投標中必須注意審查投標人是否具有相應的資質。將來如何具體創造公平、公開、公正的市場環境，還有待不斷的探索。
綜合上述，物業管理必須走法制化的道路，才能為建立良好的物業管理秩序提供有利的法律保障。維護房屋所有人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，規范物業管理行為，將具有十分重要的意義。
篇2：物業知識教材：小區物業管理法制建設與維護
物業知識教材：小區物業管理法制建設與維護
一、小區物業法制管理的意義與作用
(一)小區物業法制管理的內涵、意義
小區物業法制管理，即是指在物業管理中，依據國家或地方有關法律、法規和規則，對 物業及其物業管理進行法制宣傳、教育、管理與服務的總稱。
眾所周知，小區開發與小區物業管理本來就是一對孿生兄弟，小區物業管理是小區開發 建設的延續，在制訂和完善有關房地產開發的法規時，也應同時制訂和完善物業管理的法律、法規。物業管理涉及面廣，存在多方面的權利和義務關系，因此法律關系相應也要十分明 確。應該意識到，如果沒有相應健全的法律、法規體系作為物業管理的保障，物業及其物業管理工作就難以維系。
目前，我國大部分城市還沒有結合各自地區實際情況，認真制訂出具有法律約束力的有 關物業管理的法規、制度，所以物業管理相關各方面的法律地位尚未得到明確。由此導致了在進行行業規范和調整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業管理的關系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。從而，形成了物業管理工作具體實施上的難度和阻力。因此，小區物業法制管理的意義就在于:
1.建立健全有關物業及其物業管理法規，可以使小區物業在規范化管理中作到有法可依
物業管理的發展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環境，而市場的正常運行又取決于 法制的完善和市場規則的制定。如果沒有統一的立法以規范市場行為與物業管理，在物業管理與業主或房屋使用人的利益發生諸如收取費等矛盾時，就會出現無法以法律手段維護各自 的權利與義務。
所以，建立健全物業管理法規來明確物業管理中主體與客體的權利和義務，對規范市場 行為具有重要的現實意義。
2.建立健全物業管理法規，才能確立政府對其管理的權威
隨著早期開發的物業相繼投入使用，物業管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區中的 樓宇管理，綠化、環衛、治安、水電設施等方方面面都存在著嚴重管理問題。政府有關部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規定，但是從實際情況來講，許多原則規 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監督管理也難以形成權威。這就需要相應建立一套完整、科學、嚴密、可操作的法律、法規體系，以增強政府對其管理的權威。
3.建立健全物業管理法規，可以保證業主的基本權益
一般來講，住宅小區物業管理內的各個業主對其房屋產權擁有不容爭辯的決定權，他們 是房屋的所有人，有對房屋的使用權和處置權。但是，我國目前的現狀卻是由開發商決定物業管理的委托，物業管理則往往脫離開政府有關部門的監督，單方面制定物業及其物業管理 費用等標準。這就難以保證業主的基本權益，從業主自身的利益出發，迫切要求物業管理制度法制化，依法辦事。
綜上所述，加強住宅小區物業法制管理，依法推動和保障物業及其物業管理的健康發展 。以便更好的服務于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執法力度，調整好物業管理與廣大業主或住戶的關系，正是我們強調小區物業法制管理的意義所在。
(二)小區物業法制管理的作用
加強小區物業法制管理，通過國家或地方立法可為物業執法提供法制保障。實踐證明， 對物業立法與執法在小區物業的法制管理中，可以發揮如下作用:
1.可以起到依法治市的作用
從某種意義上說，市場經濟即是法制經濟。在小區物業及其物業管理中，建立健全法制 管理就可以監督與約束開發商對物業房屋實施保修的承諾，可以監督與約束小區物業與業主、小區物業與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經濟法制建設的客觀要 求。只有強調法的威力，使法律成為約束人們行為準則，小區物業的法制管理就可以起到依法治市的作用。
2.可以起到協調各方關系的作用
加強法制管理，一方面可以使人們在介入小區物業管理時，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以樹立工商、稅務、治安、衛生防疫等政府部門的執法權威，使各方面在處理相關的市場行為時，可以起到配合、協調一致的社會監督及其相互關系的作用。
3.可以起到保護房屋所有者權益的作用
制定好小區物業法規，加強法制管理，是解決物業管理中諸多事件，乃至國家穩定繁榮 ，促進社會主義物質文明與精神文明建設所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規、制度，才能從法律上保護房屋所有者與租用者的合法權益，起到依法保護所有者權益的 作用。
4.可以起到促進物業管理深化改革的作用
小區物業及其物業管理是國民經濟管理的重要組成部分。深化小區物業經濟管理改革是 加強小區物業法制建設與管理的需要。因此，只有加強小區物業的法制管理，運用經濟手段和法制手段，推動物業管理改革的不斷深化，起到促進物業管理不斷深化改革的作用。
5.可以起到物業糾紛依法解決的作用
小區物業及其物業管理，是民事糾紛的多發性領域，從司法部門受理的民事案件看，物 業糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位?？梢?，加強物業法制建設與管理，建立健全相關的物業法規，就會減少糾紛，有利于司法與小區物業管理對民事糾紛的處理。使物業法律宣傳、 教育增強了力度。因此，從加強法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。
二、小區物業法制管理的范圍與職責
物業管理是建立在契約基礎之上的民事商務行為，因此，須由法律、法規來調整人們在 物業管理行為過程中形成的權利義務關系，其法律關系的主體包括物業管理者，物業所有者或使用者以及政府業務主管部門和相關單位、個人等。作為物業管理的法規，不僅應當解決 物業管理運作中直接面臨的各種障礙，而且應當和其他相關法律相協調、相統一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴密的法規體系，以使各種問題從根本上、各個環節上，全面、徹底 的解決。
(一)住宅小區法制管理范圍
如前所述，物業法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區物業立法管理的范圍應包括 房屋的建設、物業所有權、物業市場、物業修繕、物業管理等方面的立法及其法律關系和法律責任。事實上它應是屬于房地產業立法范圍的組成部分。
1.房屋的建設
長期以來我國各種房地產物業(尤其在住宅方面)的建設規模和速度，與城市發展的情況和城市人口增長速度嚴重不協調，造成住宅建設不足，住宅管理混亂。住宅市場培育不起來 ，導致住宅建設資金短缺、材料質量缺乏控制，從而使房地產業住宅在國民經濟中應起的作用遠遠沒有發揮出來，與住宅相關的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產及物業立 法，應把住宅建設作為一項重要內容，明確規定逐步提高住房標準，逐步改變現行住房分配制度。并相應將住房問題列入到國民經濟和社會發展計劃中，并對住宅建設的設計、施工、 規劃及用地、拆遷、環境要求、配套基礎設施、材料供應以及工程驗收、接管等各個環節，均應屬立法的范圍。
2.住宅物業所有權
在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產物業所有權是指物業建筑物本身的所有 權及其相關土地的使用權，物業所有者對相關土地只有使用權，不得進行非法轉讓，也嚴禁買賣或變相買賣。
明確物業的所有權，是維護物業領域秩序的關鍵。住宅物業所有權不明，往往是引起物 業管理糾紛的結癥所在。所以物業所有權是物業法制管理的基礎。物業法規必須對物業所有權的內容、所有權的形式、所有權的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業的共 有關系，物業代管等方面做出明確的立法。
各種所有權都應受到法律的保護。歸國家、集體所有的房屋及其相關范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。
3.物業市場
目前我國住宅物業市場的發展是遠遠不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業買賣市 場、租賃市場、相關的金融市場以及物業中介服務市場。應該允許物業的多種所有制形式和多種所有權形式，以及物業多種經營方式的并存。為了與此相適應，還要完善住宅物業的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業市場。為此，需要加強對物業經濟發展的規劃和計劃，加強物業的立法、司法、行政干預的力度，加強社會的法制建設。
4.物業維修
對小區住宅的建設管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設，不管維修 。事實上，住宅物業的維護、維修是對我國住宅建設、和規劃發展的重要補充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經濟效益。從另 一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經濟地提供更多的房屋。因此，物業的修繕應該是物業立法的一個重要內容。物業法規必須明確規定，物業修繕的 職責、維修的要求。物業維修制度的建立，物業維修資金的來源，物業維修材料的標準及供應，維修隊伍的素質和合理的組合等等。
5.小區物業管理
小區物業管理的目的在于求得各方面、各環節的最佳效益。廣義的講如小區建設管理、 住宅經濟市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經濟效益和環境效益。為達到管理的這一目的，必須運用管理的經濟手段、法律手段和行政手段。相關法規的制訂就是代表了法律手 段的具體運用的開始，通過對物業管理的立法和司法，可使物業經濟的行政的管理手段規范化和科學化，可以運用物業法規去調整物業管理中的多種關系。
(二)住宅小區法制管理的職責
建國以來，我國住宅建設和住宅物業管理方面的法律、法規是不健全的，存在的問題相 當復雜，管理方面的漏洞、缺陷相當嚴重，遠遠落后于實際的需要。因此在住宅物業上需要立法，依法來加強管理，由單一的行政權力管理向社會的經濟管理、法律管理過渡。用法律 來統一行動，做到“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應的經濟秩序。小區物業進行法制管理的重要職責，就是通過立法 ，使物業立法起到如下作用:
1.保護物業所有人和使用人的合法權益
制定好物業法規，解決物業事務中的諸多問題，是使國家穩定繁榮，促進社會主義物質 文明和精神文明建設的必要條件，也只有制定了健全的物業法規，才能從法律上保證公民的僅利，保護物業所有人和使用人的合法權益，杜絕侵占業主或住戶所有權或使用權的現象發 生。
2.促進物業的建設和維修
我國整體物業供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴重失修，淘汰率增加。如果把現有的物業維修好，延長使用年限，不僅可以保證業主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應物業法規的任務，就是把 維修物業的措施制度化、固定化，以促進物業的修繕工作，增加和保證物業的質和量，盡量彌補物業供給的不足。
3.促進房地產物業經濟的改革
經濟是基礎，法律是上層建筑。法律是經濟的反映，同時又反作用經濟，為經濟服務。 當前我國正在深化改革，有關法律的制訂應當促進改革，保障改革順利進行。房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，應該在深入調查研究，總結新經驗的基礎上，及時把國家關于物 業的方針和政策規范化、法律化。
4.促進物業管理持續穩定發展
為了使改革健康的推進，經濟穩定地發展，必須更多地運用經濟和法律的手段，強化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業管理方面也應該這樣，以物業立法，促進物業改革和物業經濟的發展。
三、小區物業管理中內部法規的建立
強化物業管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規、制度、辦法、標準，做 到依法治理，依章管理。要對住戶及管理服務工作人員進行經常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規。要做到管理制度化、經?；?，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區物業內部法規的建立是多方面的，就其具有法規性質的規章制度建立與管理而言，應包括的內容有:
(一)辦理入住手續、簽訂入住合約
雙方在辦理手續、簽定合約時，應掌握好如下的原則內容:
1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應清楚地標明“本物業內實行統一管理，為購樓者提供有償服務”。日后樓房交付使用時，業主應服從物業內部各項管理制度，按 章交納各種費用。如不執行管理制度則視為違約行為，違約一方要負由此產生的一切經濟損失或法律責任。
在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則。
2.入住前必須向物業公司辦理入住手續
物業公司是向業主提供常規服務項目的服務管理機構，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認了接受管理的條件和提供服務的責任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權不向購買者交出房屋， 直到經協商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續時才交樓。如確認協商不成的，應按原價退回房款，收回房屋。
應堅持誰入住，誰簽訂入住合約手續的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續。因 為接受條件和日后履約的應是實際居住者。
一般物業公司要與業主簽定的書面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業管理 規定等。
(二)協調關系、嚴格管理
物業公司應取得當地政府有關職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規定凡新入住的居民，一律憑物業公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監督、制約的作用。
房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產管理機構申辦產權證時，若規定沒有物業 公司開局的證明不接受產權登記，便可促使業主自覺接受小區管理的各項規定。
規劃管理部門若要求業主凡申報裝修的，一律要經物業公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業的規劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學校、幼兒園、托兒所、街道辦事機構、工商管理機構等的支持和配合，對于物業管理都是十分重要 的。
上述有關協調關系的內容，均應在內部建章立制中作出明確的闡述。
(三)物業內部法規的建立應以國家大法為基礎
中華人民共和國憲法第二十四條規定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀律和法制教育，通過在城鄉不同范圍的群眾中制定和執行各種守則、公約，加強社會主義精神文明建設”。物業管理法規的制定，應根據國家法律、法規的要求，結合《中華人民 共和國城市規劃法》和有關《細則》以及物業實際情況，對于普遍性和人們容易違例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準則，對簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內部布局，規定了所有樓宇的建設均應在基建項目實施前，經市(縣)規劃局審定批 準，未征得管理處同意、城市規劃管理部門批準之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內部布局(含花園、平臺層)，不得改變原設計的使用功能。未經批準、強行施工屬違法行為。管理處將視情節有權采取說服、教育、罰款等措施進行制止，甚至追究違法戶的法律責任 。如此規定，才能使內部法規達到如下目的。
1.告訴業主(或住戶)，他所購買或居住的房屋是經政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護規劃法的嚴肅性。
2.控制亂搭、亂改，防止損壞物業外貌的行為發生。
3.保證樓宇結構不受人為的破壞，保障業主和他人的生命財產安全。
4.防止業主任意改變樓宇使用功能。
(四)重視人才培養，提高管理素質
提高物業管理中管理層與操作層的人素質，是小區物業及其物業管理常抓不懈，任重路 遠的任務。在內部法規建設中應把各層次人才結構的培養、培訓，作為內部建章立制的重要法規內容。只有把培養初、中、高級不同知識結構的培養人才計劃，列入具有內部法規性質 的制度規定中去，才能明確職責權限，劃定職責范圍，作到各負其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作:
1.以身作則，廉潔奉公，盡職盡責地處理好分管工作或維修任務。
2.堅持對分工負責，又要相互配合，模范地遵守國家法律、法規和小區物業內部各項管理制度。
3.管理好包括計劃生育在內的全方位服務工作，在發現和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。
4.堅持上門訪問，聽取業主與住戶對管理服務工作的意見、要求。及時處理業主和住戶對管理服務工作的投訴。
5.代表業主和住戶就小區內的公共事務進行協商與洽談。
6.定期或不定期組織業主和住戶進行相互間的交流、聯歡活動，為他們之間的溝通和聯絡提供幫助。
7.完成上級布置的其他工作。
(五)物業的民主管理
小區物業的民主管理是物業管理建立法規、制度的重要組成部分。它包括兩個方面的制 度內容:
1.成立物業管理委員會
物業管理委員會，是在物業所屬地區政府有關部門領導下，由物業及其物業管理牽頭， 由社區街道辦事處、公安派出所、城市監察隊、業主代表、住戶代表等人員組成的委員會。按有關法規及內部規定，進行建立章程、制定各項制度，實施民主管理。通過討論物業管理 方面的重大問題發揮橋梁作用;物業管委會受全體業主委托，對物業管理起監督作用;協調業主之間、業主與物業公司間的關系;維護業主和住戶的合法權益。
2.物業管理委員會的職權和范圍
物業管理委員會是業主與住戶參與物業民主管理的組織形式。其主要職權有:
(1)討論和決定物業管理服務工作中的重大問題;
(2)檢查、督促小區內各辦事機構、專業服務機構工作情況;
(3)檢查、考核物業各項法規、協議、制度、規定等的貫徹執行情況;
(4)檢查管理服務費用收取與使用情況;
(5)針對物業管理與服務的工作情況，提出有關議案，交物業管理機構實施;
(6)向業主和住戶宣傳物業管理制度，協助物業辦事機構糾正違章、違紀行為，教育業主或住戶自覺維護公共集體利益，支持物業管理工作;
(7)監督物業管理人員工作，提出獎勵或處罰建議;
(8)對物業管委會成員提出增補和罷免意見。
四、小區物業管理中的糾紛與仲裁
物業及物業管理中的糾紛，是指關于土地、房屋的權利和義務的爭議。民事權利主體享 有的財產所有權，具有占有、使用、收益、處分四種權利。通常情況下，當所有人的權利與所有權的事實狀態相吻合的時候，對所有權不存在糾紛;只有所有權人的權利與所有權的事 實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權利，受到侵害或發生爭議的情況下，才發生糾紛。
物業及物業管理糾紛案件，是財產權益糾紛案件中的一個重要方面。據資料介紹，各級 法院房地產及物業糾紛收案數是全國民事財產糾紛中的一個突出的問題。僅住宅房產租賃糾紛就占物業糾紛的一半以上。
(一)房地產及物業糾紛的類型
發生房地產及物業糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現形式有:
1.土地使用權糾紛，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權有償轉讓中發生的糾 紛及宅基地糾紛等。
2.退租搬遷糾紛。不少業主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續占用原協議房。
3.房租暴漲、強行收回糾紛。有的業主以收回房屋使用權相要挾，大幅度提高房租，強迫使用人退出房屋而引起糾紛。
4.高租強住糾紛。在房屋租賃期間發生第三者出高租強行入住，房產主則乘機抬高房租。
5.房屋轉租、轉讓引起的糾紛。
6.拖欠房租，損害業主權益引起的糾紛。
7.因離婚問題、遺產問題引起的房產糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當事人或繼承人對房產的使用、分割等問題發生爭執，互不相讓。
8.其它物業糾紛。包括業主不按期向國家交納有關費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發的糾紛。它們往往和未盡 社會義務相關。
以上八類物業糾紛是相互關聯、相互滲透的，而且可能發展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。事實上的房地產及物業糾紛的種類更多、法律關系更復雜。過去，人民法院審理房地產及物業糾紛是起了一定的作用。隨著房地產業及物業法制建設的健全，行政 或司法程序受理房地產及物業案件的職責、范圍將會要求更加明確。依法處理物業糾紛案件，保護業主或使用人的合法權益，促進社會的安定團結，不僅是必要的，也是可能的。
(二)房地產及物業糾紛仲裁的必要性
房地產及物業管理糾紛產生后，當事人可根據房地產及物業法規的有關條款，以事實為 依據，自行解決;當協商解決不成時，任何一方都可向國家有關管理部門申請調解或仲裁。
所謂“仲裁”，即是指依據事實，對當事人雙方糾紛的性質，進行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。
房地產及物業的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產及物業糾紛的不同方 式，它們在權限性質、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據國家現行的法律、法規及相關政策進行處理，所要達到的目的則是相同的。房地產及物業仲裁的必要性就 在于:
1.在現實經濟生活中存在著大量的房地產及物業糾紛，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過房地產及物業行政調解、仲裁可以得到解決。所以，房地產及物 業仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進行仲裁的一個不可缺少、不可忽視的有效途徑。
2.我國傳統觀念中一般都忌諱法院“打官司”，除非萬不得已，單位或個人之間都擔心互傷感情，影響以后的協作和人際關系。仲裁制度主要以調解、協商的方式解決糾紛，易于 當事人接受，利于執行。
3.物業管理部門在調解糾紛過程中，仲裁工作人員須反復向當事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經歷一個對房地產法規、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。在這一過程中，也許會使一些當事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因對方停止侵害而主動撤訴的情況。
4.調解和仲裁房地產物業糾紛要充分聽取當事人雙方的陳訴，進行一系列搜集證物，查閱憑據，剔除偽證，查勘現場，技術鑒定等工作，從而為法院受理不服物業管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎。
(三)房地產及物業仲裁原則
為了保證及時、正確地解決物業糾紛，房地產及物業行政主管部門應確立一系列仲裁原 則，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應包括如下原則:
1.先行調解的原則
房地產及物業行政主管部門受理申請仲裁的房地產或物業案件時，應首先進行調解。只 有經過調解達不成協議或者調解書送達到一方或雙方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。
2.以事實為依據，以法律為準繩的原則
仲裁機關在受理仲裁過程中，應開展深入細致的調查研究，查閱戶籍檔案和有關資料， 在弄清事實的基礎上，依據國家的有關法律和房地產管理法規進行仲裁。
3.當事人在法律面前一律平等的原則
申請仲裁的雙方當事人都應是自然人或獨立法人，在法律上處于平等的地位。因此，當 事人無論社會地位怎樣，隸屬關系如何，仲裁機關都應支持當事人在使用法律上一律平等，保護當事人的合法權益與平等的行使權利。
4.不得妨礙當事人行使訴訟權的原則
仲裁發生后，如果當事人一方或雙方不接受仲裁裁決，只要一方當事人堅持向司法機關 起訴，任何人不得妨礙其行使這項權利。也就是說，在仲裁機關做出仲裁裁決后，任何一方當事人不服，都有權在規定的期限內向法院提出起訴。
5.一次裁決的原則
仲裁行政部門在其職權范圍內處理糾紛案件時，實行一次裁決制度。即國內仲裁制度規 定，當仲裁機關做出仲裁裁決后，若當事人一方不服，不再進行仲裁復議，可直接向法院起訴。實行一次仲裁制度可以使糾紛得到及時解決，可以避免糾紛長期無法解決的弊端。
(四)在房地產及物業仲裁時應注意的幾個問題
1.要搞準糾紛的性質
不同性質的糾紛，有不同的特征，因而適用一些不同的法律原則。只有理清相關糾紛問 題的性質，在適用法律時才不會張冠李戴。屬于權屬糾紛，就適用所有權及使用權的原則;如果屬于一般債權糾紛，就適用一般債務的原則;如果屬于繼承糾紛，就適用繼承原則;屬 于其他一方未盡社會義務的糾紛，則適用行政、財政、環衛或治安等相關法規的對應原則。
2.要抓住發生糾紛的要害或其產生的主要原因
一起糾紛，往往涉及到多個矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞準糾紛的 性質后，還要進一步搞清它主要是圍繞什么權利、義務發生的。例如，搞準是產權糾紛后，還要搞清它主要是圍繞確認產權發生的，還是主要圍繞產權受到妨礙發生的等等。要做到這 一點，就要對糾紛的產生、經過、現狀作系統周密的調查研究，不能主觀臆斷、坐堂問案。
3.要查明事實，分清是非，正確適用法律
解決房地產糾紛的方法，有調解、仲裁和訴訟，不管用何種方法解決，均應查明事實， 分清是非，正確適用法律，及時處理糾紛。即使通過訴訟程序的也還應本著:“先調解，后裁決”的原則進行。借以確認當事人的民事權利、義務關系。
(五)房地產及物業的仲裁程序
1.仲裁的申請。糾紛當事人中的任何一方，均有權按時效規定(即知其權利被侵害之日起的1年以內)向其案件所屬的仲裁機關提出申請書，申請仲裁。其中申請書要寫明:申請 人姓名、地址或法定代表人的姓名、職務，被起訴人名稱、地址或法定代表人姓名、職務，申請的理由、具體要求、掌握的有關證據和證人等。仲裁機關在接到申請書后，如符合仲裁 的法律規定條件，應在7日內受理。對不符合條件的，應在7日內通知申請人，不予受理。
2.仲裁前的準備。仲裁機關受理后，應在5日內將申請書副本送達被仲裁人。被仲裁人應在收到副本后15日內提出答辯書和有關證據。仲裁員應審閱申請書和答辯書，調查事實 ，收集證據，必要時可進行現場勘察及對物證進行技術鑒定。
3.開庭仲裁。在開庭仲裁前可進行調解，調解失敗即開庭仲裁。開庭時，首席仲裁員宣 布仲裁員和書記員的姓名，詢問當事人是否有應申請回避的情況;聽取當事人的陳述和辯論 ，出示有關證據，對申訴人和被申訴人征詢意見;然后，再進行一次調解，調解不成，由仲 裁庭評議后裁決。對裁決的案件，當事人一方或雙方有不服裁決的，可在收到仲裁決定書的 15日內，向人民法院起訴。如期滿不起訴的，裁決即發生法律效力，雙方當事人應按照裁 決自動履行。如一方不履行裁決的，另一方或裁決機關可向人民法院申請履行。
篇3：物業管理步入法制化發展階段
物業管理步入法制化發展階段亟待解決的問題
文/李健輝
國務院頒布并已實施一年的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），是我國第一部物業管理行政法規，為我國物業管理行業指明了發展的方向，同時又提出了許多現階段亟待研究解決的新課題。
一、構建適合我國國情的物業管理體制。
行業的管理體制取決于國家的經濟體制。gg開放后，我國已逐步建立社會主義的市場經濟體制，隨著住房制度的進一步深化改革，構建適合我國國情的物業管理體制，是《條例》頒布實施后面臨的首要課題，也是物業管理行業健康發展的基礎和前提。
1、轉變政府職能。政府的主要任務是為物業管理活動提供和維護正常運作所需的平等競爭的市場環境，培育和完善發達的物業管理市場制度體系，只有當出現市場缺陷、不正當競爭和危機時才進行直接的干預。
2、構建完善的行業自律機制。首先是要理順行業協會與政府的關系。早期的行業協會基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準政府”的特征?，F階段行業協會必須真正轉變角色，從對政府的完全“依賴”轉化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實使協會背靠企業、面向政府，成為真正的企業自律組織。在構建完善的行業自律機制過程中，理順行業協會與物業管理企業的關系是前提，強化行規行約是重點，充分發揮行業協會的職能作用是關鍵。
3、構建完善的業主自律機制。業主公約顯然是業主自治自律最重要的合約性文件，因此，完善業主自律機制的重點，在于規范業主公約的制定、實施、以及違反公約的處理等問題。其一，在前期物業管理階段，由建設單位負責制定業主臨時公約，雖然《條例》明確規定業主臨時公約不能損害物業買受人的合法權益，但是，業主臨時公約畢竟由建設單位一方制訂，是否需要審查？由誰審查？其二，目前我國法律、法規并沒有賦予任何機構對違反業主公約的業主或物業使用人予以追究其責任的權利。其三，要解決物業服務合同當事人“不對稱”的問題。簽約的業主委員會沒有獨立的法律人格，而具獨立的法律人格的業主并不簽約。這就產生了合同當事人“不對稱”矛盾，若物業管理企業違約，要承擔民事責任很容易，而業主違約，卻不能認定為業主委員會違約，也不能認定為業主大會違約，只能追究違約的業主個人，實際上物業管理企業面對的是眾多的業主個體，這里的權利義務存在著明顯的不對等。
二、進一步完善物業管理經營機制。
深入貫徹《條例》，促進物業管理健康發展，必須進一步完善物業管理經營機制，主要是市場準入機制、競爭機制和監督機制。
1、完善市場準入機制?！稐l例》第32條對從事物業管理活動的企業設置了兩道門檻：第一道門檻是要求從事物業管理的企業必須具有獨立法人資格，這是市場準入最基本的要求。第二道門檻是對物業管理企業實行資質管理制度，不同資質的物業管理企業，只能在相應的地域范圍和相應的物業規模內從事物業管理活動。
優勝劣汰，進退自如是一個行業成熟的重要標志，因此完整的市場準入機制應包括市場準入和市場退出兩方面的制度。目前物業管理行業重點是加強市場退出制度的建設。第一，要切實貫徹《條例》第32條的規定，對尚不具備獨立法人資格的物業管理組織進行清理，限期完成公司化改組，這對于徹底解決“建管不分”的老大難問題也具有重要的意義；第二，完善業主大會的運作，落實業主大會依法選聘、解聘物業管理企業的權利；第三，繼續完善物業管理企業資質的動態管理，每年進行資質年審，每兩年進行資質評定，嚴格按標準審核，資質等級該升則升、該降則降；第四，建立完整的監督機制，充分發揮行政監督、行業監督、社會監督、司法監督、業主監督職能，出現法定降級條件或清退條件的及時降級或清退。
2、完善物業管理市場競爭機制競爭是市場經濟的基本特征，競爭的最大優點是可以最大限度地實現社會資源的優化配置。引入市場競爭機制最重要的是完善和落實物業管理招投標，從物業管理市場招投標的現狀看，我國的物業管理招投標制度仍需繼續深化和完善。首先，目前大多數住宅小區均由開發建設單位下屬的物業管理企業管理，成立業主大會及業主委員會的寥寥無幾，如何貫徹落實《條例》第24條尚有大量的工作可做；其次，對物業管理招標代理機構要納入行業管理，并對物業管理招投標的每個環節，如信息公布公正、公平、公開的市場競爭環境，大力整頓物業管理招投標中的“黑箱作業”和其他方物業管理協會，在政府主管部門的指導下，完全有能力承擔起物業管理招投標代理的職能，所建立的專家評委庫的專家，也能承擔起專業技術評定的工作；最后，要