小區業主撤銷權糾紛案研究

　　--以業主大會授權業主委員會選聘物業服務企業為切入點

　　房地產開發大發展十數年時間，給廣大業主帶來寬敞明亮的居室，同時也帶來了諸多問題。開發商房屋及其設施建設偷工減料，施工質量難如人意;物業企業服務質次價高，利用優勢地位侵占業主共有權益;業主私搭亂蓋，車輛隨意停放，借故拒不繳費;相關部門不作為、濫作為，業主組織成立難、運行難，這些問題始終是住宅小區普遍存在的“老、大、難”問題。業主撤銷權糾紛案研究(圖片來源于網絡)

　　在物業服務企業與業主物業服務間供需矛盾愈加突出，業主權利意識日益提高，但是業主組織自治能力及法律素質不足，一些業主“搭便車”，甚之，權利欲望膨脹，以權謀私，特別是在業主組織的選舉和權力行使上，問題較嚴重。當前，業主以業主委員會的行為侵害了自己的合法權益對業主委員會決定行使撤銷權的案件明顯增多。對于建筑物區分所有權糾紛，特別是涉及業主組織治理糾紛案件，目前我國司法處理尚處初級階段，法官尚無成熟章法可循，因此，法院就案件的受理、司法的裁判也存在認識上的明顯不足。

　　一、三起撤銷權案件基本情況

　　原告邸妍等4業主與被告九臺2000家園業主委員會[ 見北京市朝陽區人民法院(20**)朝民初字第34810號民事判決書。]，原告鄭悅等2業主與被告紫竹花園小區業主委員會[ 見北京市海淀區人民法院(20**)海民初字第21535號民事判決書。]，上訴人保紅漫業主與被上訴人耕天下小區業主委員會[ 見北京市第二中級人民法院(20**)二中民終字第08722號民事判決書。]三起案件，都是業主行使撤銷權糾紛案件。

　　從法院三份判決書可以看出，當前業主委員會聘用物業服務企業的行為不夠規范，業委會履職中所依據的法律規范也不夠適當，業委會的不當行為不能及時得到矯正，使得本來自治能力不足的業主組織難以自行在解決運行中的具體問題。

　　三起案件中涉及到的核心問題是：業主原告認為業主大會會議程序缺乏規范，投票議題設計采用誘導性語言;業主原告認為選聘物業服務企業是業主的“專屬權利”，授權業主委員會選聘物業服務企業行為違反《物權法》強制性的規定，侵害業主的專屬性權利限制業主自由選擇權。

　　針對這三起案件，不同法院法官裁判結果迥然，一種意見認為，授權業主委員會全權選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同，實質上使業主委員會獲得了選聘物業服務企業的決定權，與《物權法》第七十六條第四款選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定的法律規定不符，因而法官裁判撤銷業主大會授權業主委員會選聘物業服務企業的決定。另一種意見認為，業主大會通過投票表決，已經授權業主委員會“選定”物業服務企業，授權事項不違反法律強制性的規定，因此法官裁判駁回業主原告主張撤銷業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同的訴訟請求。業主撤銷權糾紛案研究(圖片來源于網絡)

　　二、業主大會與業主委員會組織的法律職權定位

　　(一)業主大會是小區業主的“決策機構”，對法定事項享有專屬性的決策權力

　　我國《物權法》第七十六條和國務院頒布的《物業管理條例》第十一條，都以專門列舉的方式規定了“由業主共同決定”的事項，其中都包括“選聘和解聘物業服務企業”。就業主大會“決策機構”的定性，“一些國家或地區規定，區分所有權人要成立區分所有權人會議，作為決策機構，如日本、德國、瑞士、意大利和我國臺灣地區?！薄巴鈬鴮^分所有權人大會的權利，一般都做了規定。如瑞士規定區分所有權人大會的權利主要有：對區分所有權人事務的決定權，選舉管理委員會或者管理人，并對其工作進行監督......”[ 全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編著：《物權法立法背景與觀點全集》，法律出版社20**版，第375～376頁。]業主大會決策機構的法律定位是明確的，世界各地普遍適用的。

　　(二)業主委員會是業主大會的“執行機構”，對法定事項不具有決策性的權力

　　國務院頒布的《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責，”其中，第二項就是“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”。對全國物業管理活動負責監督管理職權的行政主管部門住房和城鄉建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》，就業主大會和業主委員會的職權分工也有同樣、類似的規定。全國人大法律委員會就《物權法》(草案)第四次審議稿修改情況的匯報也表明“業主大會是業主的自治性組織，業主委員會是業主的執行機構”。[ 全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編著：《物權法立法背景與觀點全集》，法律出版社20**版，第49頁。]從《物業管理條例》規定“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”文字中也可以得出明確的結論。業主委員會具有“代表權”，選聘物業服務企業是業主大會的權力，業主委員會只是代表業主大會對外簽訂物業服務合同，自己并沒有對物業服務企業的選聘具有決定權。

　　國外就管理委員會(相當我國業主委員會)職責也有類似規定?！兑獯罄穹ǖ洹返谝磺б话偃畻l：“執行共有人大會通過的決議，監督共有規則的執行情況”?！兜聡≌袡喾ā返诙邨l規定：“執行住宅所有權人會議的決議并監督住宅規則的執行”。等等。

　　三、業主大會授權行為的法律效力

　　業主大會可否將本屬自己的權力授予業主委員會，或者說業主委員會可否要求業主大會授予本屬于業主大會的權力，這是案件法律適用的關鍵。

　　(一)授受主體不具有權利能力

　　本文上述論證認為，業主大會是區分所有權人的議事機構、決策機構，業主委員會是業主大會的代表機構、執行機構，區分所有權人事務應當由業主大會決定，由業主委員會執行，二者均不具完全的民事權利能力，或者說業主大會只能決策，不能自行執行自己的決定，業主委員會只能執行業主大會的決定，不能代替業主大會進行決策行為。反之，業主委員會就區分所有權人事務進行決策，其行為不僅意味著越權，也意味著無效，因為法律沒有賦予業主委員會決策行為的權利能力，或者說業主委員會主體沒有就區分所有權人事務進行決策的資格，將決策權授予一個沒有決策權利能力的人的行為顯然是無效的。

　　(二)業主組織公權力不得隨意授受

　　基于業主的建筑物區分所有權，業主對區分所有權人事務的管理權是固有的、法定的，業主大會的決策權和業主委員會的執行權是業主權利派生的，是業主通過《業主規約》讓渡的，業主組織的管理權力源于業主對物的權利，從這個角度講，業主組織屬于“私政府”的范疇，業主組織的權力行為應當受到公法原則、原理的指導與制約。

　　在不影響他人權益的情況下，業主個人的管理權屬于私權，可以隨意讓與，但是，作為業主組織的管理權，包括業主組織之間的管理權和業主組織與業主之間的管理權，均屬于“準公權”的范疇，其性質屬于“權力”而非“權利”，權力的授受要接收嚴格的法律規制，各主體間不得隨意授受，在法律對業主委員會職權已有明確規定的情況下，業主組織不得隨意逾越法律規定--即使是全體業主的意愿。私法行為可以隨意進行，公法行為則要嚴格接受公法法律規范的規制，私主體內部主體間的權力行為，同樣要接受強制性法律規范的制約。

　　《物權法》是私法，是實體法，但從建筑物區分所有權章節業主組織架構設計及其活動規則看，又含有組織法的成分，在私法之上，業主組織活動還要受到公法原則的規范。

　　(三)違背效力性的強制性法律規范行為無效

　　業主大會決策職權和業主委員會的執行職能，是國家對業主組織的基本定位，業主組織的任何活動都不能逾越上述原則?！段餀喾ā芳啊段飿I管理條例》就業主組織權力、職責的相關規定，都是強制性的規定，筆者認為，法律和行政法規就業主組織職權列舉的規定，都是效力性的規定，違背這些規定，包括對這些權力(非權利)的授受、破壞等等，行為當然都是無效的;而對于法律、行政法規沒有單獨列舉的業主組織應當具有的職權，是否屬于效力性的規定，司法應當據實依法分別進行考量，不能一概而論。

　　上述三起案件，就業主大會授權業主委員會“選定”物業服務企業行為性質的認定，正如朝陽區法院所言，實質上涉及到了選聘物業服務企業的決定權，授權行為破壞了業主組織的治理架構，其行為是無效的。

　　四、司法裁判的原則及處理方式

　　依據我國《物權法》的規定，業主行使撤銷權的條件，是業主大會或者業主委員會做出的決定，侵害了業主的合法權益，其侵害行為可能是違法的，甚至是無效的;也可能只是違背《業主規約》的，但行為的無效并不是業主行使撤銷權的前提條件。業主組織的行為也可能既侵害業主的合法權益，又違背法律效力性的規定，二者發生競合，由于法院即是業主私人利益的裁決機構，又是國家利益的堅定維護者，當業主起訴主張撤銷權時，法院應當主動徑行判決業主組織行為無效，并對無效行為后果予以司法處置，包括向相關主管部門提出司法建議，而無須要求業主變更訴訟請求。如果法院支持業主行使撤銷權，而不顧業主組織的行為無效性，裁判顯然是不正確的。如果業主組織行為只是侵害了業主的合法權益，業主組織的行為法律并未嚴格禁止，法院應當支持業主行使撤銷權。

　　五、對全國法院業主撤銷權案件裁判的分析

　　20**年12月1日，筆者在中國裁判文書網上以關鍵詞“業主撤銷權”進行查詢，上網文書數量分別為：20**年2份;20**年10份;20**年32份;20**年175份;20**年1月1日到20**年12月1日169份，可見關涉此問題的司法訴訟增速之快。

　　筆者對網上前50份裁判文書進行統計、歸納出“業主撤銷權”訴訟的以下特點：

　　1、一審法院判決撤銷業主委員會決定的5份，如湖南省長沙市芙蓉區人民法院(20**)芙民初字第3359號民事判決書。二審法院維持一審法院撤銷業主大會及業主委員會決議判決4份，如湖南省長沙市中級人民法院(20**)長中民三終字第05069號民事判決書。訴請包括請求撤銷業主大會修改《議事規則》決議等。一審法院判決駁回業主撤銷業主委員會決議，二審法院改判撤銷業主委員會決定1份。如重慶市第五中級人民法院(20**)渝五中法民終字第01072號民事判決書。一審法院判決確認業主大會決議無效1份，如廣東省中山市第一人民法院(20**)中一法坦民一初字第187號民事判決書。以上支持業主訴訟請求的共計11份。

　　2、一審法院判決駁回訴訟請求7份，如重慶市永川區人民法院(20**)永法民初字第07168號民事判決書，裁判理由包括業主訴訟請求超過撤銷權1年出斥期間等。二審法院判決維持一審法院駁回業主訴訟請求5份。以上共計12份。

　　3 、法院以原告主體不適格等理由駁回起訴的裁定4份。一審法院裁定不予受理2份，如江蘇省徐州市泉山區(20**)泉民初字第2953號民事裁定書;一審法院裁定駁回起訴5份，如廣東省珠海市香洲區人民法院(20**)珠香法民一初字第829號民事裁定書;裁判理由主要為業主大會成立合法性糾紛和業主委員會委員資格糾紛，應當由行政部門處理。二審法院要求一審法院立案的裁定1份，如江蘇省南京市中級人民法院(20**)寧訴終字第79號民事裁定書。一審法院準予撤訴的裁定7份。

　　4、其他并不屬于業主撤銷權糾紛的案件裁判文書8份，內容主要為：業主委員會和物業服務企業分別訴房屋管理局不作為的行政判決書各1份，業主委員會與物業服務企業解除物業服務合同的判決書1份，二審法院維持一審法院判決業主委員會訴物業管理服務公司交接檔案材料1份，物業服務企業訴業主委員會2份，物業服務企業訴業主給付物業服務費1份，二自然人房屋買賣合同糾紛裁定1份，執行裁定書1份。

　　六、關于當前“業主撤銷權”司法訴訟裁判的分析結論

　　1、認識不夠充分

　　從以上案件可以看出，法院對業主撤銷權糾紛案件裁判的認識并不一致，案由適用比較混亂。一些法院對無效的行為和可撤銷的行為認識不清，導致有的法院將無效的行為予以撤銷。

　　2、業主組織的運作應當納入法治軌道

　　國家政治機構組織的選舉屬于政治行為，《民事訴訟法》只是就選民資格案件納入了司法審查范圍，我國法律并未賦予法院就選舉糾紛進行司法審查的權力。作為基層群眾自治組織的城市居委會和農村村委會屬于國家政權的延伸，其選舉程序是由相應的組織法規定的，應當參照以上規定執行。業主組織是業主為其物業共同事務而成立的私人組織，具有準公共性，其設立、選舉行為如同公司內部機構的設立、選舉一樣，具有民事行為的性質范疇，但是業主組織的設立、運作以及業主委員會成員的選舉以及行權，具有準政治行為，應當制定相關組織法進行規范，司法也應當將其納入司法審查的受案范圍。

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篇2：撤銷權案答辯狀范本(2)

　　撤銷權案答辯狀范本2

　　答辯人： **

　　住址：

　　本案中，原告依據合同法第74條提起債權人撤銷權訴訟，訴求撤銷被告 向答辯人 出讓** 有限公司 %股權（下稱“訟爭股權”）的股權轉讓及變更行為。答辯人現針對原告訴求及其舉證與理由作扼要答辯如下。

　　答辯人認為，原告證據無法證明其具備行使撤銷權的事實要件。

　　債權人撤銷權僅在合同法第74條有作規定。答辯人認為，原告證據無法證明其具備行使撤銷權的事實要件，因而原告應依法承擔舉證不力的法律后果。

　　1、原告證據無從證明 以明顯不合理的低價轉讓訟爭股權。

　　上文已提及，原告舉證證明 以萬元的價格向答辯人出讓訟爭股權，但是，原告證據無法體現股權轉讓時訟爭股權的實際價值。因而也就無從證明訟爭股權是以明顯不合理的低價轉讓。

　　2、不存在原告受到損害的情況。

　　答辯人了解到，對于原告據以作本案債權依據的訟爭《合同》是否生效及其所指債權是否已產生等問題，正由貴院的（20**）廈民初字第號案件進行審理。債權尚未確定，則損害又從何談起？答辯人認為，只有在生效判決確認了原告債權，且經人民法院強制執行未果時，才存在原告是否受到損害的問題。

　　3、原告證據更無從證明答辯人明知 以不合理的低價出讓訟爭股權對原告造成損害。

　　僅就答辯人是否明知在同日簽署了那份《合同》而言，起碼需要具備這要的要件：同一時間，同一地點，相同人物。即便兩份《合同》在同一天簽署，也不能表明是在同一時間，且兩份《合同》所載的借款人分別為與答辯人，并不重合，簽署地點也不明確。顯然，兩份《合同》根本無從證明答辯人明知 在同日簽署了那份《合同》。

　　其次，行使撤銷權要求受讓人明知債務人以不合理低價轉讓財產致債權人損害，既然原告未能證明以不合理低價出讓股權，況且原告債權尚在爭議之中，那么，所謂“明知”的前提都不存在。

　　綜上，懇請貴院嚴格依法審查本案的事實，駁回原告的訴求。謝謝！

　　答辯人：**

　?。ê炞?、捺?。?/P>

　　日期：二0**年*月*日

篇3：撤銷權案管轄權異議書范本(4)

　　撤銷權案管轄權異議書范本4

　　申請人：**

　　住址：**市

　　申請事項

　　**訴申請人等撤銷權糾紛案，申請人請求貴院確認貴院對本案沒有管轄權，并將本案移送被告福州F住所地人民法院。

　　事實和理由

　　依據《合同法》司法解釋一第24條之規定，提起撤銷權訴訟時應以債務人為被告，以受讓人等為第三人。依據《合同法》司法解釋一第23條之規定，債權人撤銷權案件應由被告住所地人民法院管轄。

　　那么，本案中只有福州F的住所地法院才有權管轄本案爭議。福州F的住所地為福州市 路 號，故貴院無權管轄本案。

　　基于上述事由，申請人提出上述管轄權異議，請予準許。

　　此致

　　**市中級人民法院

　　申請人：**

　?。ê炞?、捺?。?/P>

　　日期：20**年7月 日