前物業告業委會敗訴案例!

　　換物業難不難?看新老物業沖突2死，前物業告業委會敗訴案例!

　　案情簡要：

　　上海浦東新區大唐盛世花園新、老物業沖突引發的命案尚未宣判，導致這場沖突的“導火索”--小區業委會與盛唐物業之間的物業服務合同糾紛案，日前終于有了結果，上海市第一中級人民法院二審認定：盛唐物業無權要求繼續履行物業服務合同。

　　20**年最后一個晚上，浦東大唐盛世花園新、老物業因交接發生沖突，老物業--上海盛唐物業的員工胡某駕駛一輛桑塔納轎車，沖向上海同淶物業的保安隊伍中，造成2人死亡多人受傷。胡某事后向警方自首，目前被刑事拘留。

　　上海一中院二審認為，根據合同約定，小區業委會成立后，前期物業服務合同即已終止。本案業委會向盛唐物業致函，明確表達了前期物業服務合同已終止、盛唐物業須以競標方式參與小區下一屆物業服務企業選聘的意思，故盛唐物業所謂“默認”建立新的物業服務合同關系，缺乏事實和法律依據。

　　關鍵點：

　　1、前期物業在業委會成立之后的合同認定

　　2、解約方式的認定

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　　詳情如下：

　　滬一中民二(民)終字第33號

　　上訴人(原審原告)上海盛唐物業管理有限公司

　　被上訴人(原審被告)上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區業主委員會，負責人蔡主任。

　　上訴人上海盛唐物業管理有限公司因物業服務合同糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院(20**)浦民一(民)初字第33677號民事判決，向本院提起上訴。本院于20**年12月26日受理后，依法組成合議庭，于20**年1月14日公開開庭審理了本案。上訴人上海盛唐物業管理有限公司之委托代理人魏巍，被上訴人上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區業主委員會之委托代理人**榮到庭參加訴訟?，F已審理終結。

　　原審經審理查明，20**年，上海盛唐物業管理有限公司(以下簡稱盛唐物業公司)與上海盛唐置業有限公司(以下簡稱盛唐置業公司)簽訂《大唐盛世花園(一、二期)物業管理服務合同》一份，約定盛唐置業公司將大唐盛世花園(一、二期)小區委托盛唐物業公司實施物業管理，委托管理期限自20**年5月1日起至小區業主委員會成立為止。合同還約定，合同期滿或小區業主委員會對此合同有異議時，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿30天前向對方提出書面意見。

　　20**年1月31日，上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區業主委員會(以下簡稱大唐盛世花園業委會)備案成立。

　　20**年6月21日，大唐盛世花園業委會向盛唐物業公司發函稱：“根據相關法律規定，住宅小區前期物業管理合同將在業委會成立之日起自動終止......我們將于近期召開大唐盛世花園(一期、二期)小區20**年第一次業主大會，就本小區物業公司選聘和維修資金開戶銀行等事宜進行投票表決?！?/p>

　　20**年8月3日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區關于召開20**年第一次業主大會會議的公告》，稱將以書面征求意見方式召開業主大會會議，對選聘小區物業服務企業、選聘物業服務企業標準和收費標準、選擇小區維修資金賬戶開戶銀行等事項進行審議表決。同日，大唐盛世花園業委會還向全體業主就“關于書面征求選聘物業服務企業方案意見”發出公告。在該公告中，對“選聘方式”規定將“在續聘和競聘兩個選項中進行投票選擇”。

　　20**年8月10日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區關于選聘物業服務企業方案的公告》，公告中涉及物業管理企業選聘方式的相關內容與上述20**年8月3日“關于書面征求選聘物業服務企業方案意見”的公告內容一致。20**年8月17日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區關于推遲20**年第一次業主大會會議日期的公告》，確定在20**年9月1日上午九點召開小區業主大會。

　　20**年8月27日，大唐盛世花園業委會向盛唐物業公司發函，稱：“大唐盛世花園(一期、二期)小區20**年第一次業主大會會議即將于9月1日召開。在關于物業選聘的業主投票結果明朗之前，本業委會有責任提醒并敦促貴司，無論投票結果如何，貴司都應積極履行以下各項法定義務。具體內容包括：1、按照相關法律的規定，業委會成立后，物業公司應無條件將各種和小區相關的資料文件移交給業委會，包括小區竣工圖、前期物業管理合同等，但至今貴司未給予辦理。我們督促貴司盡快完成文件資料的移交工作......?！?/p>

　　20**年9月2日，大唐盛世花園(一期、二期)小區業主大會發布《上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)業主大會最終表決結果》，其中關于“小區物業管理企業選聘方式”，選擇“繼續聘用：213票，專有部分建筑面積28，634.96平方米”，選擇“公開招標：415票，視為同意：911票，合計同意票1，326票，占小區業主總人數1，598人的82.98%;專有部分建筑190，325.61平方米，占小區建筑物總面積226，392.10平方米的84.07%?！逼謻|新區花木街道牡丹第三居民委員會作為監督人在該最終表決結果上蓋章確認。

　　20**年9月4日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區關于選聘物業服務企業方案的表決結果公告》，稱：“小區于20**年9月1日以書面征詢意見的方式召開業主大會會議，對選聘物業服務企業的標準、內容及選聘方式進行了表決......選擇繼續聘用上海盛唐物業管理有限公司物業服務企業的213票，占13.33%，專有部分建筑面積28，634.96平方米，占建筑物總面積12.65%;選擇公開招標的1，326票(其中已反饋的同意票共415票，未反饋視為同意已表決意見的共911票，占82.98%，專有部分建筑190，325.61平方米，占建筑物總面積84.07%。根據表決結果，上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區業主大會作出如下決議：本小區采取公開招標方式選聘物業服務企業?！蓖?，大唐盛世花園業委會向盛唐物業公司致函，告知盛唐物業公司小區20**年第一次業主大會會議已召開，經投票表決，決定通過公開招標方式選聘小區物業服務企業;如盛唐物業公司放棄競標或未能在公開招標中勝出，大唐盛世花園業委會提請盛唐物業公司預先準備好交接清單，實現做好與新物業公司進駐時的交接準備工作，待中標企業確定后，完成各項移交工作;如中標企業未能確定，移交工作順延至新物業服務企業確定后開始。

　　20**年9月17日，上海市浦東新區大唐盛世花園(一期、二期)小區業主大會委托上海國際公共關系公司發出物業管理招標公告，選聘小區物業管理企業。截止20**年11月14日法庭辯論終結之日止，招投標結果仍未確定。

　　本案審理中，盛唐物業公司、大唐盛世花園業委會一致確認，《大唐盛世花園(一、二期)物業管理服務合同》已于20**年1月31日大唐盛世花園業委會成立時終止;此后，盛唐物業公司、大唐盛世花園業委會并未續訂物業管理服務合同，但盛唐物業公司仍為大唐盛世花園(一、二期)小區提供物業管理服務至今。

　　原審審理中，盛唐物業公司請求判令大唐盛世花園業委會繼續履行前期物業管理合同。

　　大唐盛世花園業委會辯稱：根據前期物業管理合同約定，小區業主委員會成立時前期物業管理合同終止，故前期物業管理合同已于20**年1月31日大唐盛世花園業委會備案成立時終止，合同終止后不存在繼續履行問題。盛唐物業公司系三級資質物業管理企業，根據建設部相關規定，其只能管理建筑面積少于200，000平方米的小區，無能力承接涉案小區。前期物業管理合同第32條約定，小區業主委員會對合同有異議則有權終止物業管理合同，現大唐盛世花園業委會認為盛唐物業公司的物業管理資質不符，也可以單方終止前期物業管理合同。盛唐物業公司對小區業主大會的表決規則理解錯誤，20**年9月1日的業主大會決議表決程序、表決結果合法，并經過主管部門審核，目前小區已就重新選聘物業管理企業進行招投標，招投標結果近日將作出，盛唐物業公司無權要求大唐盛世花園業委會停止招投標。另，本案系物業服務合同糾紛，前期物業管理合同是否終止與業主大會決議是否合法是兩個不同的法律關系，即便業主大會決議不合法，盛唐物業公司也無權起訴要求撤銷該決議。故請求駁回盛唐物業公司的訴請。

　　原審認為，當事人約定合同期限的，期限屆滿時合同權利義務終止。根據大唐盛世花園(一期、二期)小區的開發商盛唐置業公司與盛唐物業公司簽訂的《大唐盛世花園(一、二期)物業管理服務合同》約定，盛唐物業公司對小區的物業管理期限至小區業主委員會成立時為止。20**年1月31日大唐盛世花園業委會成立后，盡管盛唐物業公司仍為該小區業主提供物業管理服務，但盛唐物業公司、大唐盛世花園業委會之間并未重新簽訂物業管理服務合同。另，根據審理中查明的情況，自20**年6月21日起，大唐盛世花園業委會已通過發函等方式向盛唐物業公司指出前期物業管理合同自其成立之日起自動終止，其將通過召開業主大會投票表決選聘物業公司事宜。20**年9月2日起，大唐盛世花園業委會又通過發布業主大會決議、公告業主表決結果、發送函件等形式，再次向盛唐物業公司表示了不再續聘、要求盛唐物業公司做好物業交接準備工作的意思。綜上，原審認為，盛唐物業公司要求大唐盛世花園業委會繼續履行前期物業管理合同，缺乏事實及法律依據，故不予支持。關于20**年9月1日的業主大會決議程序是否合法、應否予以撤銷的問題，系屬小區業主撤銷權行使范圍，盛唐物業公司亦無權以業主大會決議程序違法為由要求繼續履行前期物業管理合同。

　　原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第九十一條、《中華人民共和國物權法》第七十六條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條之規定，于二○一三年十一月十九日作出判決：駁回上海盛唐物業管理有限公司的訴訟請求。一審案件受理費人民幣80元，減半收取計人民幣40元，由上海盛唐物業管理有限公司負擔。

　　判決后，盛唐物業公司不服，上訴于本院，訴稱：

　　1、《大唐盛世花園(一、二期)物業管理服務合同》的簽訂主體是盛唐置業公司和盛唐物業公司，該合同約定的盛唐置業公司委托盛唐物業公司進行管理的期限為20**年5月1日起至大唐盛世花園業委會成立為止，故自大唐盛世花園業委會成立之日起，盛唐置業公司與盛唐物業公司之間的物業管理服務合同已終止。根據法律規定，在大唐盛世花園業委會成立后，應由其代表全體業主簽訂物業服務合同，故大唐盛世花園業委會是物業管理服務合同的主體。大唐盛世花園業委會在其成立后雖然未與盛唐物業公司簽訂書面的物業管理服務合同，但一直接受盛唐物業公司提供的服務，雙方一直處于默認的事實物業管理服務狀態，合同權利義務延續了盛唐物業公司與盛唐置業公司之間的物業服務合同。原審法院混淆了兩個物業服務合同關系，屬認定事實錯誤。

　　2、涉案小區業主大會作出的選聘物業公司的相關決議明顯違法，該決議關系到盛唐物業公司的切身利益，原審法院僅依據法律規定的表面文字解釋判決本案，隨意犧牲盛唐物業公司的合法權益，屬適用法律錯誤。

　　3、業主委員會的成立日期應為業主大會作出決議的日期，而不是向有關部門備案的日期。原審法院盲目將大唐盛世花園業委會備案的日期認定為其成立的日期，從而認為前期物業管理服務合同自20**年1月31日起終止，屬認定事實錯誤。

　　4、大唐盛世花園業委會20**年9月4日向盛唐物業公司所發函件并非是通知盛唐物業公司解除物業服務合同，在大唐盛世花園業委會未確定中標的物業管理公司也未通知盛唐物業公司終止合同的情況下，雙方之間的物業服務合同應繼續履行。綜上所述，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持盛唐物業公司的原審訴請。

　　被上訴人大唐盛世花園業委會辯稱：根據約定，涉案小區的前期物業服務合同已在大唐盛世花園業委會備案之日即20**年1月31日終止，而大唐盛世花園業委會與盛唐物業公司之間又未簽訂新的物業服務合同，故盛唐物業公司要求大唐盛世花園業委會繼續履行合同沒有基礎。原審判決正確，請求二審法院依法維持原判。

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　　經本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

　　本院另查明，20**年12月12日，大唐盛世花園業委會與案外人上海同淶物業管理有限公司(以下簡稱同淶物業公司)簽訂《物業服務合同》一份，約定大唐盛世花園業委會委托同淶物業公司對涉案的大唐盛世花園(一期、二期)小區進行物業管理，委托期限自20**年1月1日起至20**年12月31日止。盛唐物業公司對該份物業合同的真實性沒有異議，但認為該合同簽訂于本案審理期間，在本案判決未生效之前，該份合同效力處于待定狀態。

　　本院認為，首先，就盛唐物業公司關于原審判決混淆兩個物業合同關系的主張，因盛唐物業公司也認可前期物業服務合同與其和大唐盛世花園業委會之間的物業服務合同系兩個合同，前期物業服務合同已在大唐盛世花園業委會成立后終止，而盛唐物業公司的原審訴請系要求大唐盛世花園業委會繼續履行前期物業服務合同，故系盛唐物業公司的訴請與其上述主張存在自相矛盾之處，而非原審判決混淆兩個物業合同關系。其次，究盛唐物業公司的訴請本意，其應該是要求大唐盛世花園業委會繼續履行其與盛唐物業公司之間的事實物業服務合同，權利義務則延續前期物業服務合同的約定，此便涉及到對盛唐物業公司在前期物業服務合同終止后至大唐盛世花園業委會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同之日止的期間內實際為涉案小區提供物業服務之行為性質應如何認定的問題。對此，本院認為，基于前期物業服務合同的特殊性以及業主委員會成立后續聘或選聘物業服務企業尚需合理時間的客觀實際，為確保小區的正常生活秩序，前期物業服務企業在該過渡期內為小區繼續提供物業服務符合物業服務行業慣例，但此并不表明前期物業服務企業與業主委員會之間當然建立了新的物業服務合同關系。就本案而言，根據大唐盛世花園業委會發給盛唐物業公司的相關函件，大唐盛世花園業委會已經明確向盛唐物業公司表達了前期物業服務合同已終止、盛唐物業公司須以競標方式參與涉案小區下一屆物業服務企業選聘的意思，即大唐盛世花園業委會并未確認與盛唐物業公司建立新的物業服務合同關系，故盛唐物業公司以其在前期物業服務合同終止后、大唐盛世花園業委會尚未確定新的物業服務企業前的過渡期內為涉案小區實際提供物業服務為由，主張大唐盛世花園業委會已經默認雙方之間建立了新的物業服務合同關系，缺乏事實和法律依據，本院對此不予采納。第三，就盛唐物業公司對大唐盛世花園業委會成立日期所持異議，因缺乏法律依據，且對本案的處理并無實質影響，故本院對此亦不予采納。第四，就盛唐物業公司對涉案小區業主大會在選聘下一屆物業服務企業過程中相關程序是否合法所持異議，本院認同原審判決所述相關理由且不再贅述。由此，盛唐物業公司的上訴請求，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。原審判決并無不當，本院予以維持。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。本判決為終審判決。。為

篇2：小區第二屆業委會年度工作總結下年度工作計劃

　　小區第二屆業委會年度工作總結及下年度工作計劃

　?。I委會20年第11號公告）

　　尊敬的各位業主,大家好：

　　小區第二屆業委會從20**年7月成立以來，已經一年，按照小區議事規則，召開20**年度業主大會，對業委會上年度工作給予總結，將下年度主要工作計劃給大家給予匯報，具體如下：

　　一、業委會20**年7月~20**年6月年度工作總結

　　小區第二屆業委會從20**年7月成立以來，在熱心業主，尤其是各樓道聯絡員、業委會顧問、熱心業主的熱情參與和支持下，在公開、民主、和諧的工作理念指導下，使小區的面貌在這一年中發生了根本的改變，從20**年負面新聞曝光率最高的樓盤，初步成為一個和諧、宜居的小區。

　　業務會顧問、樓道聯絡員、熱心業主、小區黨委及黨員、業委會成員放棄個人休息時間，不收任何報酬，無私為小區貢獻力量；通過公示、收集整理業主對小區建設的意見、建議，全年召開各種會議、意見征求會、討論會40多次，促進小區各項建設工作的順利開展。

　　業務會不斷總結經驗，通過多方比價、熱心業主參與監督等的方式使小區各項建設做到公開、透明、高效、節約。

　　現將主要開展的工作總結如下：

　　1）清理欠費，結清電費、水費，保障小區正常運行，維護全體業主根本利益

　　2）選聘物業及協助物業交接，避免小區出現無序和混亂

　　3）垃圾清理及設施、設備維修恢復

　　a) 衛生死角清理、垃圾清運

　　b) 化糞池、排污井清理

　　c) 支付電梯公司維護保養費用，使故障電梯恢復運行

　　d) 消防報警系統維修、恢復

　　e) 加壓水泵、排污泵修復

　　f) 小區路燈等恢復

　　g) 滅火器干粉更換

　　4）合一物業欠業主物業費、能耗費的追討

　　5）小區改造：

　　a) 小區封閉式管理方案形成及設施、設備的構成和落實

　　b) 綠化改造

　　c) 增加健身設施，健身場地鋪設塑膠

　　d) 設置晾衣架

　　e) 爭取社區支持場地，建立業主之家，解決業主娛樂、休閑、就餐的問題

　　f) 小區38臺電梯易損配件、潤滑機油、顯示屏更換等保養工作開展（小區電梯大修已經結束，昨天驗收時發現還有一些小問題，正在監督其馬上整改）

　　6）監督、督促zz物業工作

　　a) 對違章、違建要求、督促物業給予清理、整治

　　b) 監督物業電梯能耗費、水費的公攤和數據結算

　　7）小區活動

　　a) 與zz物業、開發商共同組織迎春聯誼會

　　b) 組織小區業主到山里人家郊游

　　c) 組織小區業主臨安天目山一日游

　　8）其它：

　　a) 聘請在小區設施、設備有專長熱心業主成為業委會顧問，監督小區各項設施的維修、維護和保養，監督各項改造工作的質量和實施

　　b) 聘請業委會會計，管理小區各項賬目

　　c) 不定期組織熱心業主檢查、監督zz物業各項工作

　　d) 與開發商溝通，爭取地下車位的出租

　　e) 發動熱心業主形成業委會聯絡處值班制度，協助業主處理與物業等業主關心事宜

　　f) 兒童入園、入學相關工作的社區溝通、協調

　　g) 會所功能恢復的爭取

　　h) 積極開源：爭取了小區廣告收入、游泳池租金、小區服務隊等原被合一物業占有的小區收入

　　二、下一年度工作計劃

　　1）小區改造：

　　a) 電梯增加監控及小區原有監控設備修復

　　b) 小區地面景觀照明昏暗現狀進行改造、同時對原有地面照明燈電纜糸統－并修復達標

　　c) 增加廣場園區桌椅，盡量購置符合原樣風格的固定、移動桌椅、多－些休息設施

　　d) 與開發商協商爭取早日恢復會所功能

　　e) 小區其它設施設備的修復、恢復

　　2）組織樓道聯絡員、業委會顧問、熱心業主監督、督促zz物業工作

　　3）處理涉及業主切實利益的小區事務

　　4）與AA社區、zz物業聯手，組織豐富多彩小區節日活動

　　再一次感謝小區各位聯絡員、業委會顧問、各位值班的老同志，尤其是熱心業主**先生、周老師、**女士...,以及AA社區領導、小區黨委的支持和幫助，是他們的無私奉獻和對小區工作的熱心參與和幫助，使我們的小區變得更加和諧、宜居，我們小區的明天一定會更好。

　　**小區第二屆業主委員會

　　20**年*月**日

　　抄送：AA社區、zz物業天寓服務處

篇3：四季度某花園小區物業管理情況匯報（業委會）

　　業委會四季度Z花園小區物業管理情況公告

　　尊敬的廣大業主們：

　　按照Z花園第三次業主大會決議，北京Z物業管理有限公司自20**年9月17日起已經接管本小區物業服務管理工作，迄今已經有兩個月，業委會的主要工作也已經隨之過渡到對現物業公司的監督上。為使廣大業主及時了解本小區的實際情況，今后業委會將定期將各方面情況向廣大業主通報，請廣大業主監督。

截止目前新老物業交接情況

一、

　　9月17日，原物業北京Z物業管理有限公司對小區地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實行撤管，但拒絕依法交接小區的全部公共設施和資料。鑒于法律規定不許強制交接，北京Z物業管理有限公司采取了逐步接收的方法進行接收。

　　9月17日起，北京Z物業管理有限公司開始提供保安、保潔等服務。

　　10月15日，原物業騰退了占據的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業隨即解決了保安、保潔人員的住宿問題。

　　10月23日，原物業將供水系統及其資料移交;北京Z物業隨即對水箱進行清洗，并由防疫站進行了水質檢驗。因老物業未交回原來的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業將電梯資料移交。隨即，北京Z物業開始電梯檢修。11月5日，北京Z物業取回了正在運行的8部電梯的檢測報告和合格證。

　　目前，原物業仍占據配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區硬件設施改進情況

二、

　　Z物業公司接管后，為完成小區封閉管理的目標，按照合同約定墊付資金對小區的的部分設備、設施、道路等進行了更新改造，截止20**年11月28日，小區設施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門、大門崗亭安裝完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業拆走);

　　10月30日，監控系統地面部分已經布線完畢，地下車庫由于開發商不讓進地庫布線，至今不能安裝使用。目前電梯內監控系統已經開始試運行，小區地面監控系統于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運的8部電梯合格證取回，停運的四部電梯正在維修。因一些關鍵配件難以尋找(當初購買電梯的廠家已經找不到，原物業是以現在停運的電梯的配件作為維護運行電梯的備件)，使電梯維修進程較慢，請大家諒解。為了保證大家的生命安全，請業主耐心等待，Z物業公司將盡快解決大家出行不便的問題。

　　截至目前，門禁系統基本安裝完畢，11月24日起地上部分開始使用，地下部分因開發商和原物業阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區日常物業管理情況

三、

　　北京Z物業在進入小區最初的一個月中面臨諸多困難，如：老物業將地下一層的公共用水停掉，使新物業做保潔無水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區共攤面積上)，讓新來的保安無處上廁所等;但是北京Z物業仍在逐步理順并改善物業服務：

　　? 小區保安：目前小區已經實行24小時保安服務，包括大門門崗、各樓座門崗24小時執勤，公共區域包括地下車庫24小時保安巡邏，中控室24小時值班等。Z物業投入保安人員共計50人。

　　? 小區保潔：目前小區共有14名保潔人員，對各樓層公共區域、設施、門口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設施、垃圾桶及周邊的墻面等進行每天兩次清潔。

　　? 設備設施維修：目前小區各類公共設施都已開展日常維護維修工作，電梯、水泵等都有專人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經清理完畢。

業委會工作情況

四、

　　1. 起訴原物業北京Z物業管理有限公司交接

　　北京Z物業管理有限公司于20**年9月17日自動撤管，但是繼續滯留小區，拒絕移交物業管理資料，并非法控制物業管理用房、配電室、水泵房等業主共有房屋和公共設施。20**年9月18日，經Z區信訪辦、Z區房屋管理局、Z區望京街道辦事處等機關協調，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。北京市Z區Z花園小區業主大會選聘新的物業服務企業后，被告已經沒有資格滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。為維護全體業主的合法權益，業委會委托北京市仁和律師事務所對北京Z物業管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，被告應當立即撤離花園小區物業服務區域。被告違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料共同共有權，依法應當返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，應當立即排除妨礙、消除危險。被告非法控制已經歸業主共有的地下車位和車庫，已經構成非法侵占，應當立即排除妨礙。

　　北京市Z區人民法院酒仙橋法庭依法m.airporthotelslisboa.com于20**年10月10日進行了調解。調解未成，業委會隨即正式立案起訴北京Z物業管理有限公司。北京市Z區人民法院酒仙橋法庭已經就本案于20**年11月24日開庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業管理有限公司按照合同約定履行物業服務

　　業委會在20**年10月和11月中，與北京Z物業召開了5次聯席會議，對保安、保潔、電梯維修、門禁、監控、地下車庫管理等各方面進行了協調溝通。

　　業委會對北京Z物業在老物業一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認為Z物業目前的服務水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據合同條款要求Z物業更換了執行不力的物業項目經理。

　　目前，業委會對Z物業Z花園項目部從制度建設、財務預決算、物業服務執行等各方面都保持著監督，歡迎廣大業主也加入到監督的行列中來。

　　3. 加強自身建設，規范業委會工作

　　業主委員會作為廣大業主的利益代表，深知自身行使的是公權力，不但要對物業服務企業進行必要的監督，自身工作也應該接受廣大業主的監督。同時，業主委員會作為群眾自發的居民自治組織，其運作尚缺乏一套嚴密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業主委員會，我們把業委會自身的制度建設列為一項重要的工作;希望在本屆業委會卸任之前，我們能夠向業主大會提交一套運作成熟的業委會工作制度，使廣大業主將來能夠依靠制度而不是某個人的個人品質保證業委會工作的公正性和延續性，并以此監督業委會的工作。隨著本項工作的開展，我們會及時公示業委會制定的各項制度，歡迎大家監督。

　　北京市Z區Z花園小區業主委員會

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區望京街道辦事處

　　北京市Z區望京街道爽秋路居委會