西寧出臺強化物業服務三年行動實施方案

　　青海日報

　　物業，關乎百姓的幸福生活

　　為進一步做好物業管理

　　切實提高人民生活幸福指數

　　營造物業與業主和諧共處的良好發展環境

　　日前，西寧市制定出臺了

　　《西寧市“強化物業服務”三年行動實施方案》

　　20**年，建立健全物業服務與收費標準體系，重拳打擊和整治行業內存在的違法違規行為;

　　20**年，鞏固打擊和整治工作成果，出臺《西寧市物業管理條例》，全面規范西寧市物業管理活動;

　　20**年，全面優化物業服務市場環境，形成“政府監管、行業自律、社會監督、公眾參與”的行業發展新局面。

　　一、打擊和整治行業違法違規行為

　　1.建設單位只售不租車庫、車位的，依據《青海省物業管理條例》第八十六條第三項的規定予以處罰。

　　2.物業服務企業限制業主充水充電、未按照規定公布公共收益收支情況的，依據《青海省物業管理條例》第八十八條第三項、第四項的規定予以處罰。

　　3.物業服務企業不按合同約定或政府指導價收費、巧立名目亂收費，包括擅自提高物業費、停車租賃費、停車服務費、公共水電費不合理分攤等，責令限期整改，對于情節嚴重或拒不整改的，通過稅務稽查等手段予以整頓，并按照《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規規定予以處罰。

　　4.物業服務企業不按照規定或合同約定對電梯進行維護保養、安全檢查、隱患排查的，記入物業企業信用檔案，并按照《特種設備安全法》《西寧市電梯安全條例》《西寧市安全生產辦法》等法律、法規規定予以處罰。

　　二、建立質價相符的物業服務運行機制

　　1.制定《西寧市住宅物業基準服務標準》，作為西寧市專業化物業服務的最低服務標準。

　　2.完善物業服務收費定價和調價機制，出臺與青海省住宅物業星級服務標準相對應的前期物業服務收費政府指導價，并向社會發布。引導物業服務企業和業主大會按照服務標準約定服務內容、標準和價格，確保物業服務質價相符。

　　3.建立物業服務季報表制度，制定物業服務企業季報表，督促物業服務企業按規定報送，及時掌握物業服務企業和所服務項目的經營、人員變動、教育培訓、公共收益公示等情況。

　　三、規范住宅小區停車服務和收費行為

　　1.制定出臺住宅小區地下停車位租賃費最高限價，防止開發建設單位以高額租金限制租賃，達到只售不租的目的。

　　2.指導監督業主大會結合實際，制定小區地面停車位分配方案，保障小區停車秩序及各方合法權益。

　　3.制定停車服務內容及標準，統一停車服務收費標準，明確服務企業和停車業主的權利和責任。

　　四、完善業主大會和業主委員會制度

　　對已組建成立業主大會、業主委員會的小區開展排查，凡存在業主委員會到期、業主委員會缺員、業主委員會無法正常工作的，及時進行改選、增選和重新選舉，確保小區業主大會、業主委員會正常運行，發揮作用。

　　五、加強老舊樓院物業管理工作

　　1.對照打造最干凈整潔高原城市工作目標，充分依托老舊樓院綜合整治和供水、供電戶表改造等工程，對房屋使用功能不齊全、配套基礎設施破損嚴重、環境較差的老舊樓院進行綜合整治，完善基礎配套設施，降低物業服務成本，為老舊樓院實施物業管理奠定基礎。

　　2.對無物業服務的老舊住宅小區，應結合小區實際，通過引入專業化服務機構、社區管理和業主自治等方式強化管理，做到小區“安全有防范、環境有保潔、設施有維護”。

　　3.對于較為分散、年久失修、設施老化、居住人群特殊的老舊散樓院，將準物業服務納入社區公共服務，以政府購買服務方式為業主提供基本物業服務，讓群眾享受更多改革紅利。

　　六、建立物業服務失信懲戒制度

　　實行物業服務紅黑榜公示制度，列為黑榜的在媒體公開曝光，記入物業服務企業信用檔案，并由市、區物業行政主管部門責令整改，整改不到位或拒不整改的，相關部門聯合依法懲處，企業及法人代表納入本市信用信息平臺失信聯合懲戒黑名單。針對個別拒繳物業費、取暖費、水電費、占用消防通道、侵占公共綠地、私搭亂建等嚴重損害全體業主利益的業主，納入本市信用信息平臺失信聯合懲戒黑名單，實現信用信息共享。

　　七、組織領導及部門職責

　　市住房保障房產局為“強化物業服務”三年行動總牽頭單位，負責對物業服務企業衛生保潔不到位、服務態度差、收費標準不統一、公共收益收支不透明、不按合同約定提供服務、服務不達標等行為開展監督檢查并實施行政處罰，制定《西寧市住宅物業基準服務標準》，配合做好物業服務收費標準的制定和落實，指導各區開展“強化物業服務”三年行動各項工作。

　　市發展改革委負責制定前期物業服務費及停車費政府指導價。

　　市公安局負責違法違規房屋租賃、飼養寵物、燃放煙花爆竹及涉黑涉惡等事項的執法工作。

　　市自然資源規劃局負責違法違規搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀等行為的執法工作。

　　市生態環境局負責噪音等環境污染問題的執法工作。

　　市城鄉建設局負責房屋工程質量及違法違規交付使用等的執法工作。

　　市城管局負責小區環衛保潔及垃圾清運的監督檢查,監督指導各區綜合執法部門做好破壞小區綠化等相關執法工作。

　　市應急局負責住宅小區內違反安全規定及占用消防通道等監督檢查及執法工作。

　　市市場監管局負責電梯、鍋爐等特種設備的安全檢查和物業服務企業收費行為的監督檢查及執法工作。

　　市稅務局負責查處物業企業稅收違法行為。

　　四區政府(各工業園區管委會)負責本行政區域“強化物業服務”三年行動各項工作，領導所屬工作部門履行屬地管理職責，開展物業項目日常監督檢查及行政執法，調解物業管理糾紛，建立物業管理聯席會議制度，指導監督業主大會、業主委員會開展工作。

　　八、物業問題可與相關部門投訴

　　為進一步解決物業管理中產生的深層次問題，《方案》要求四區政府(各工業園區管委會)物業行政主管部門，加強對轄區物業服務項目的巡查和監督檢查力度，及時有效地解決業主反映的物業問題，同時廣大業主也可以根據所屬地區向相關部門投訴。

　　投訴電話：

　　西寧市住房保障和房產管理局物業管理科：6131592

　　城北區城管局：6110930

　　城中區建設局：8245008

　　城西區建設局：6145719

　　城東區城管局：8803886

　　生物園區建設局：5319165

　　東川工業園區建設局：8130992

篇2：延安市加強物業服務企業資質管理、強化行業監管的通知（2013年）

　　延安市房產管理辦公室關于進一步加強物業服務企業資質管理、強化行業監管的通知

　　延房產發[20**]09號

　　各縣(區)房管局(所)、物業管理中心、各有關單位、物業服務企業：

　　為進一步貫徹《物業服務企業資質管理辦法》(住建部令第164號，以下簡稱《辦法》)、《陜西省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，落實市政府《關于進一步加強全市物業管理工作的意見》精神，規范物業管理市場準入，結合我市實際,就進一步規范物業服務企業資質條件，加強物業服務的監督，通知如下：

　　一、關于物業服務企業的資質審批管理及監督管理問題

　　(一)加強物業服務企業管理，規范審批行為。加強對物業服務企業資質動態監管。為進一步完善物業服務企業資質審批流程，市房產管理辦將資質受理初審權下放各縣(區)物業管理行政主管部門履行，由各縣(區)物業管理行政主管部門對申報資質的物業服務企業的物業管理情況、從業人員持證上崗情況、項目的投訴情況等情況進行審查，受理注冊地在本市的物業服務企業申報物業服務企業資質，并提出意見作為資質審定的依據，市房產辦對物業企業資質申請要件進行嚴格審核，將各縣(區)的初審意見作為資質核準的前置條件。本市的三級(含暫定三級)物業服務企業年度資質審驗工作，也由注冊所在地的物業管理行政主管部門負責;企業申報二級資質核定的(在省工商行政管理部門注冊的除外)，由市房產管理辦負責初審，提出初審意見后報省住建廳審批。注冊地不在本市的物業服務企業進入本市從事物業管理服務的，應向項目所在地物業管理行政主管部門申請資質備案;并接受其指導、監督。備案后的企業應在有效期屆滿前一個月或發生有關變更后重新備案，備案有效期為一年。

　　(二)加強物業服務企業資質動態監管，實行資質證書年度審驗和有效期一年制度。各縣(區)物業服務企業三級(含暫定期)資質的年度審驗工作，由各縣(區)物業行政主管部門自行組織，核查比例應為100%，核查結果應及時上報市房產管理辦物業科備案，市房產管理辦將不定期組織專項抽查。各縣(區)物業行政主管部門應按照屬地化監管原則，依法建立并完善相關監督檢查工作機制，強化對物業服務企業的動態監管，有效地監督物業服務企業的經營服務行為。每半年至少檢查一次企業落實政策的情況，并可以聘請人大代表、政協委員、新聞工作者等作為行風監督員，加強轄區內物業服務的監督檢查工作。

　　(三)強化市場監管，規范物業管理市場。一是針對物業管理發展不均衡，寶塔區物業服務企業較多，遠郊縣較少的實際情況，為了使物業服務企業與市場發展相適應,促進全市物業管理的全面健康發展, 根據寶塔區住宅面積和上年度物業服務企業數量等因素，將對寶塔區物業服務企業實行總量調控，并要求企業物業管理服務項目在兩個以上且每個項目達3萬平方米以上的管理服務項目，必須每個項目配備3名以上物業管理持證上崗人員，凡尚未達到要求的物業服務企業必須在20**年分期分批參加培訓予以解決。二是對物業服務企業從業人員實行登記備案管理。市房產管理辦對全市所有的物業服務企業，將進一步建立并完善企業信用檔案管理系統，及時更新物業管理從業人員異動情況，逐步發揮其行業管理、公眾監督、企業自管、數據共享和信息聯通的作用。各縣(區)物業管理行政主管部門應通過數據庫及時掌握物業服務企業的從業人員流動情況，進行跟蹤管理，對因人員流動致使其從業人員不符合《辦法》要求的物業服務企業，應限期2個月內補足;對逾期仍未補足的，予以降級或注銷資質證書。各縣(區)同時應加強對新設立的物業服務企業進行企業依約服務、規范管理、誠信經營的宣傳、培訓和監管。三是各縣(區)物業管理行政主管部門應認真履行職責，在物業服務企業資質審批工作中應重點把握好以下幾個環節：(1)具有相應的物業管理專業人員(工程、管理、經濟中級以上職稱人員要求：二級企業不少于10人、三級企業不少于5人);(2)物業管理人員全部持證上崗;(3)建立物業服務企業信用檔案;(4)杜絕借用中高級職稱、上崗培訓證書或簽訂假合同等欺騙手段騙取物業服務企業資質的行為。四是建立物業服務企業資質升級公示制度。一是三級(暫定)升三級資質的物業服務企業，需在所管理的物業管理區域內公示(公示期為10天);二是對于三級升二級的物業服務企業，除在所管理的物業管理區域內公示(公示期為10天)外，還應網上公示;對于業主有效投訴較多或投訴問題大的企業，不予申報。五是建立物業服務企業降級、淘汰(退出)制度。針對以下情況，視情節輕重，分別給予物業服務企業信用檔案不良行為記載、限制物業管理投標的處理直至降級、注銷物業服務企業資質的處罰：一是有《辦法》第11條規定行為的;二是出現嚴重擾亂物業管理市場，不服從行政主管部門指導管理的;三是發生重大責任事故情形的;四是以欺騙手段騙取物業服務企業資質行為的。同時，對于一年內未實施物業管理活動，無物業管理服務項目的物業服務企業限期予以整改;限期后還不能承接實施項目的,其資質證書自動失效。六是各縣(區)物業管理行政主管部門應加強物業服務企業的指導服務工作，深入物業管理項目小區，協調處理物業管理矛盾糾紛。定期開展物業管理業務知識培訓，建立物業服務企業聯系制度，及時了解和掌握物業管理行業動態，共商解決物業管理工作的重點、難點問題。

　　二、關于住宅專項維修資金歸集、管理和使用問題

　　(一)各縣物業管理行政主管部門為本地住宅專項維修資金代管機構，負責住宅專項維修資金的收繳和管理工作。

　　(二)住宅專項維修資金應在簽定房屋買賣合同時，辦理房屋買賣合同登記前由購房人交繳。各縣以及受市房產管理辦委托的寶塔區物業管理中心要做好相關工作，盡快改變由開發商代收代繳首期住宅專項維修資金的問題，實現購房人直接交繳。

　　為方便廣大群眾，各縣(區)物業管理行政主管部門可在當地房地產交易大廳設立住宅專項維修資金繳交柜臺，直接收取購房人繳交的專項維修資金，并出具專項維修資金交繳憑證。對于已由開發建設單位代收代繳住宅專項維修資金的，各縣(區)物業管理行政主管部門應做好清理追繳工作。

　　(三)嚴格住宅專項維修資金的使用監管，確保廣大業主合法權益。

　　一是成立了業主大會的住宅物業項目，應擬定該物業管理區域住宅專項維修資金使用操作規則與程序，特別對應急維修的范圍和使用程序應作出明確規定，該操作辦法經2/3以上業主表決權通過后執行。

　　二是對于沒有成立業主大會的物業管理服務項目，應由物業服務企業或房屋管理單位提出其物業維修、更新、改造方案;并由所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區組織業主代表共同商議初步審定;該方案經初步審定通過后，應在物業管理區域內的顯著位置進行公示，公示時間為7日，在公示期間無1/3以上(含1/3)業主實名反對的，方可實施。各縣(區)物業管理行政主管部門應主動加強與街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區的聯系和溝通，共同搞好維修金的監管及相關協調工作，共建和諧社區。

　　延安市房產管理辦公室

　　20**年2月26日