地產公司銷售工具的領用、使用、管理辦法
為使銷售部辦公用品的采購、領用合理化、規范化，并減少物品的損耗，杜決浪費。根據銷售部具體情況制定以下制度；
1、銷售部所有辦公用品由內管員專人統一領取，建立個人帳戶后領用。
2、新進試用期的員工，首次領用個人日常辦公用品，須向部門經理提出申請，經同意后視崗位情況核實發放，但金額不能超過50元；試用期內，每月領取辦公用品應在15元以內。
3、銷售部人員辦公用品領用按以下標準執行，但跟據具體情況可由部門經理進行調節、平衡。
員工：每月20元以內，每年不超過200元。
項目經理：每月30元以內，每年不超過400元。
部門經理：每月40元以內，每年不超過700元。
4、須購買非日常性辦公用品時，須擬定計劃書（急需物品除外）。經部門經理審批后，由專人購買。
5、手機費用由部門經理加注意見后，交由專人辦理。
6、攝相機、照相機、錄音機等電器的領用，由領用人提出申請（注明用途），由部門經理批注后辦理。
注意事項：
1、購物申請，應盡可能明示物品的名稱、規格、產地、質量、等級、估計價格等內容。
2、所購物品由專人驗收、保管、發放。未經授權、批準后的申報，擅自采購的物品不予驗收、報銷。
3、所有公物、設備一律不得私自借用。個人所領辦公用品在離職時須辦理退還手續。
4、個人對辦公用品應愛惜使用，妥善保管，若有丟失，不予補發。
5、員工應具備良好的個人素質，借用辦公用品后應即時歸還，不得未經同意而擅自亂拿、使用
篇2：房地產營銷常用媒體銷售工具
房地產營銷常用的媒體及銷售工具
房地產營銷離不開廣告及銷售道具。但是需十分清楚這些廣告的類型及特點，利用方式及優缺點有那些，才能有的放矢，對癥下藥，做出效果。以下對房地產營銷常用的２０余種媒體及銷售工具予以介紹。
1、報紙（NP）：報紙是房地產廣告適用最廣泛的媒體。利用報紙作房地產商品廣告，內容可以比較多，包括房地產外觀立體圖、房地產外觀的照片、房地產內部結構布局平面圖、房地產地理位置圖、房地產有關特征的文字描素和說明等。利用報紙作房地產企業廣告，其內容一般比較簡單，有時房地產企業推銷自己的時候也會在廣告中放幾張已成功開發的項目照片，來炫耀自己的水平和業績。
2、廣播（RD）：廣播也是房地產廣告使用比較廣泛的媒體。利用廣播作房地產廣告內容一般較簡單，廣播房地產商品一般多為啟示性廣告，其任務僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產，并不作詳細介紹。廣播房地產商品廣告通常是房地產商品廣告的一種補充形式。利用廣播作房地產企業廣告是適宜的，因為企業廣告可以不做描述，口號式的宣傳即可增加企業的知名度。
?。?、電視（CF）：用電視作房地產廣告形式可以多種多樣，首先可以用攝像技術真實的再現房地產商品的外型、內容、結構、各種房間的裝修，以至房地產的周圍環境，給人以真實感；其次畫面上可以出現房地產商品的地理位置圖和房地產結構平面圖，并有解說人介紹；第三，可以表演各種以房地產為中心和基本背景的生活小品，這有助于引起觀眾的聯想；其四，電視也可以播放帶啟示的房地產廣告，僅僅用簡單的文字說明一下待出售（出租）的房地產；其五，簡單介紹一下房地產開發商或經紀人，目的僅僅在于向觀眾傳達一個簡單的信息；第六，房地產商還可以通過對各種社會公益活動和電視劇拍攝的贊助，在電視新聞和電視劇的片頭或片尾注上企業贊助字樣而作企業廣告。目前，國內房地產的電視廣告很少，主要是因為目前的房地產商品以預售為主，無法發揮電視真實展現商品的作用。
?。?、夾報（DM）：即全頁海報廣告夾在報紙中被一起發行出去。夾報廣告與報紙廣告的內容完全一樣，如可以登房地產外形圖、相片、說明書等。利用夾報做房地產廣告應盡量做大版廣告或若干房地產廣告和在一起的專業廣告，這樣可以使讀者打開報紙便看到，提高他們的注意率。
?。?、海報（DM）：又稱張貼廣告。房地產海報廣告包括的內容較多，由于通常是一張海報推廣一項房地產，因而海報可以同時印有房地產的全貌照片、結構圖、地理位置圖、文字說名等。海報廣告是房地產推廣所用的一種次要廣告形式，其主要作用是在一定時期內造成一種聲勢，烘托一種氣氛。
?。?、說明書：說明書不一定都是廣告，附在商品包裝內，僅僅說明商品的安裝、使用方法的說明書不是廣告，只有那些向外散發，以說服客戶購買為目的的說明書才是廣告。說明書廣告的最顯著特點是內容詳細、信息豐富。說明書廣告是房地產廣告的主要形式，因為房地產購買屬投資行為，投資者在決策時需要占有比較詳盡的資料，說明書廣告供投資者做決策分析，研究參考。
?。?、直接郵寄廣告：直接郵寄是對廣告的散發方式而言的，被郵寄的可能是海報、說明書、或類似的印刷品。直接郵寄廣告也是房地產促銷活動常有的形式。
?。?、路牌廣告（POP）：路牌是房地產普遍采用的一種廣告媒體形式，房地產開發建筑工地通常都會豎立起正在開發項目的路牌廣告，房地產路牌也可以豎立在一些主要路口上。
?。?、車廂廣告：車廂廣告是房地產普遍采用的一種廣告媒體形式，多為將房地產商品的外觀效果圖，附至車身上，以此擴大知名度。
?。保?、SP：SP活動是房地產較場用的一種廣告形式，可以是大型的演出活動。房地產開發商利用這種機會做贊助或冠名，以此來推銷自己及房地產商品。也可以是自行舉辦的抽獎文藝活動，不但可以吸引大批客戶促進銷售，亦可吸引人潮制造話題。
?。保?、羅馬旗：羅馬旗為銷售中心內外，或沿街飄掛的宣傳旗幟。其上可印有外觀效果圖及代表性的標志或字樣，羅馬旗多掛于銷售中心的街路邊，不但有宣傳作用，也可用于引導客戶至售樓處。
?。保?、小贈品：銷售中心現場多準備一些小禮品，如紙杯、紙袋、圓珠筆、筆記本、臺歷等。每逢大型活動時，會加做一些宣傳效果長久一些的，如：T恤衫、紙扇、雨傘，上面印有房地產商標圖案及字樣，不但可以作為禮品拉進彼此的感情，在使用上讓人加深記憶，增加對產品的認識。
?。保?、雜志廣告：房地產廣告中，雜志廣告的內容與報紙廣告的內容相類似。
?。保?、網絡廣告：利用網絡做房地產商品廣告，其內容可以很多樣化?？梢宰鳛榫W頁形式，內容詳實，信息豐富，圖文并茂，以激發客戶潛在購買欲望為目的。網絡廣告目前已成為房地產營銷一種有效地廣告形式。
?。保?、展示會：在大型的展會中設展示臺，展示臺的設計可于房地產商品的風格一致，附以外觀立面效果圖等大量圖片信息，及現場銷售人員的介紹，展示會上還可以派發一些小禮品，可擴大知名度，挖掘潛在客源。
?。保?、接待中心：接待中心是一種綜合性的房地產廣告媒體。首先，接待中心配有房地產商品的各種詳細圖表及說明，并由專職人員進行講解。其次，接待中心通常放置房地產商品的模型，供來訪者參觀。其三，接待中心也是一種散發說明書廣告的理想場所。最后，接待中心可以有專人詳細回答來訪者提出的各種問題，消除他們的疑問。
?。保?、樣品房：樣品房與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機、電視機等樣品商品同樣性質，所不同的是由于房地產商品自身的特殊性，樣品房本身是一個容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器內。樣品房的設立方法可以有多種，比如在建筑完工推銷期間選擇其中一個各方面條件比較標準化的單位作為樣品房，對外開放，供有意購買者參觀等。樣品房具有其他任何房地產廣告媒體所不能代替的地位，樣品房最大的特點就是真實性，樣品房的布置應產生強大的吸引力，吸引潛在投資者做出投資快速的決策。
?。保?、透視圖：將各案外觀立面以美化寫意方式不同角度表達，而廣泛用于平面媒體或銷售現場上者，稱為透視圖。
?。保?、模型：模型就是依照某一實物的形狀和結構按比例縮?。ɑ蚍糯螅┑姆轮破?。房地產模型一般是房地產的總體模型，通常包括周圍的綠化與附屬設施，房地產建筑模型則包括道路的連接，給觀看人提供俯瞰房地產全景的機會，同時，精美的房地產模型廣告是有誘惑力的，但是房地產模型廣告僅僅反映了房地產的外形，給人提供的信息是有限的，因此，模型廣告只能用于面上的宣傳，只能作為一種補充廣告。
?。玻?、銷海：即銷售海報，銷售海報是商品現場銷售的必備品，內容包括房地產商品的全貌、結構戶型圖，及文字說明，主要突出其商品的特點，內容豐富，供購房者做決策分析，研究參考。
?。玻?、家具配置圖：根據戶型對其進行家具裝飾的配置，以供購房者參考。更主要的目的，是讓其身臨其境感受成屋時的樣子，幫助成交。
?。玻?、交通動線圖：
交通動線圖是對房地產商品附近的街路布線、公交車線路、及附近各生活機能的綜合平面圖，客戶可以通過它了解房地產整個區域的環境情況及交通的方便性。?。玻?、都市計劃圖：都市計劃圖主要反映的是房地產商品周邊的環境在近段時間內將要發生的改變，可讓客戶了解到這塊地段將會帶來的升值潛力。
?。玻?、燈箱：燈箱廣告在房地產廣告中只作為一種補充廣告，多用于售樓處內部，利用對人視覺上的沖擊力，來完成加深客戶對產品印象的作用。
?。玻?、公交車體廣告：對新盤開售比較有效的一種廣告形式，將房產廣告制作在公交車體上，成為一種流動的戶外廣告。
?。玻?、戶外廣告：房地產廣告的一種主要形式。選擇市交通要道的十字路口、車站、廣場等人群易于集中看到的墻體做地產商品廣告，具有強制、大氣、沖擊力強、視覺效果好等特點。
此外，還可結合房地產企業自身的企業文化和營銷實際，綜合利用多種喜聞樂見的廣告形式，只要符合兩點，一是能為消費者提供深刻的印象，二是便于為消費者傳播有效的利益點即可，形式不拘，有效即可。
篇3：中原地產培訓連載之四(銷售工具種類)
四、銷售工具種類
1．樓書
1.1樓書分有硬性和形象（軟）
硬性 形象（軟性）
目的：主力介紹產品的特點(產品說明書)
形象（軟性）
目的：
提升項目的形象，欠缺產品硬件上的介紹，重點側重于生活/環境/身份的感受等。
硬性表達方式：
比較多，較雜的圖片表示，配以大量介紹性的文字例子：萬科星園、清芷園
形象（軟性）表達方式：
以大幅圖片為主，文字側重于感性的文字，內容較虛，項目實際內容很少。
例子：國際使館村、巴黎城、現代城、韋伯豪、上海奧林匹克花園
硬性表現內容：
1.位置圖/交通路線圖及座標
2.規劃圖及座標
3.建筑特色/外立面圖片
4.園林/景觀介紹
5.智能化
6.建筑用料
7.周邊配套/環境
8.物業管理
9.曾獲獎項
10.裝修及交樓標準
11.區內配套及會所介紹
12.發展商經驗/品牌
13.投資分析
14.戶型圖及座標/戶型介紹
15.封底為有關公司名稱及代理公司名稱
16.參考資料/發展設計用途/各政府文件號碼(參考各香港樓書)
形象（軟性）內容：
1.建筑風格；或
2.環境；或
3.各設計公司；或
4.會所；或
5.位置圖（一般設于封底）
6. 有關公司名稱及代理公司名稱（內容可以非常單一，沒有規定必備什么內容，主要以很漂亮的圖片，提升客戶的購買沖動，多適用于高檔樓盤或別墅樓盤）。
1.2樓書最好較厚重，可給予客戶穩重及信心的感覺，而且樓書需表現大氣。若樓書頁數不夠，可采用封面比較厚身質量的紙張，一般樓書頁數為28P—40P，硬性樓書頁數不宜過多。樓書尺寸不宜過大，因為攜帶不方便，若要做大型樓書，可考慮有點特色，例如長條型(約20*40cm)或封面加絨布。若樓書尺寸較?。s15*15cm），可將頁數增加。
1.3硬性樓書必須備有上述的內容，除非資料未落實。
1.4內容必須準確，發展商需簽名確認。
1.5樓書必須注明‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據’。
1.6注明售樓地址，電話號碼，發展商名稱，中原名稱及物業管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設計公司等。
1.7常出錯地方
"規劃圖缺乏座標
"整體規劃上沒有座名及房號
"平面圖上間隔出錯，例如實心墻及非實心墻分別
"平面圖缺乏刻度尺及刻度尺數字出錯
"家具擺設不合情理
"浴缸錯誤標上及冷氣機位
"窗戶錯誤表達
"文字出錯----資料出錯，前言與后文一定要相符
"漏印代理商地址及電話
"平面圖及規劃圖方向不協調
上列錯漏足以影響銷售效果，更加顯出代理商之專業性偏低。
2．折頁
2.1折頁內要預備一個折口（袋），可插放平面圖/戶型圖。
2.2內容：
a. 案名，Logo，宣傳語；
b. 位置圖，顯示其道路/街道名稱、座標、綠化帶、周邊配套位置及加以文字說明；
c. 小區規劃圖（如有一、二、三期，要注明，或用顏色填在該樓位置區分）及座標；
d. 會所效果圖及部分會所設施的圖片，最好能落實會所的內部規劃并有效果圖（看皇御苑會所平面圖）；
e. 戶型圖（選擇性）及座標；
f. 景觀及園林介紹；
g. 物業管理（如屬高檔/外銷樓盤，必須有這項）；
h. 外立圖/小區效果圖；
i. 車庫，設計師介紹；
j. 周邊物業售/租價比較（選擇性）。
2.3于最后注明‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據’。
2.4注明售樓地址，電話號碼，發展商名稱，中原名稱及物業管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設計公司等。
2.5內容必須真確，發展商需簽名確認
3．平面圖（戶型圖）
3.1平面圖的尺寸最好比樓書或折頁小，以方便夾在樓書或折頁內；
3.2設計風格及色調必須與項目整體風格相配合；
3.3內容：
a. 戶型號或名稱及所在樓號；
b. 樓盤名稱、Logo、宣傳語；
c. 戶型局部的不同（如上，下層戶型一樣但陽臺面積不一樣，可分開注明，見圖“上海世紀豪庭10座平面圖”）；
d. 戶型銷售面積；
e. 戶型進深及面寬尺寸（如戶型尺寸過長，可分開注明，見圖“深圳鴻景灣名苑及香謝里花園平面圖”）；
f. 戶型套內面積（選擇性，如使用率很高的樓盤可以）；
g. 戶型內需設有家具擺放；
h. 規劃圖，以標明該戶型所在位置；（看共和世家戶型圖）
i. 座標，以指示戶型的方向；
j. 戶型的優點或其景觀指引說明（選擇性）
k. 標明所有插座、電及空調的開關設制的位置（如是帶指定裝修交房，必須注明，見圖“擎天半島戶型圖”）
l. 戶型的承重墻、非承重墻、窗戶、門都必須明確表達
m. 于最底部注明管道層的層數
n. 標明該戶型的管道位置；
3.4于最底部注明（一切圖文均以政府最后批準為準）
3.5印刷前需得到發展商簽名確認。
4．海報/宣傳單張
4.1目的：代替折頁，作為大量派發之
用，適合用于展會、巡展、街頭派發。由于派發海報/宣傳單張的時候多為沒有針對性的，所以內容需較簡單，將最大的賣點有效地表達出來，以第一時間吸引著客戶的注意。4.2尺寸：海報----約41 cm×57cm（最好附膠膜，250克紙張）
單張----A4或A3尺寸(175或200克紙張)
4.3內容：
a. 案名，Logo及宣傳語；
b. 外立面效果圖；
c. 項目最大賣點及重點介紹；
d. 價格（選擇性）；
e. 主力戶型圖及座標；
f. 小區規劃圖及座標；
g. 位置圖及座標；
h. 現房/準現房的字眼（如有）；
i. 租金回報分析（適用于投資物業）。
4.4正反兩面都必須利用
4.5于最后注明‘上述一切資料，均以政府最后批準之圖則及法律文件為依據’
4.6注明售樓地址、電話號碼、發展商名稱，中原名稱及物業管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設計公司等。
4.7內容必須真確，發展商需簽名確認。
5．生活手冊
5.1目的：用軟性的手法，重點介紹項目及周邊配套帶給客戶生活上的享受及方便，以生活方式為出發點，有別于樓書；
5.2參考個案：深圳鼎盛時代
5.3尺寸：最好為小冊子，可隨身攜帶，建議為10 cm×15cm
5.4內容：
a. 案名，Logo及宣傳語；
b. 該項目區域地圖及座標；
（地圖內明確指出周邊消費地點、醫院位置、各道路名稱、樓盤所在位置、派出所位置、銀行位置、公園位置、圖書館、學校、酒店及旅游勝地等位置）
c. 周邊著名消費地點的介紹、特色及其收費；
d. 詳細交通情況，公交車路線及收費；項目到達各附近主要商務區、購物區、消閑區的距離；
e. 發展前景，包括政府政策及基建工程；
f. 投資分析：樓價租/售狀況及預計前景；
g. 項目自身價值潛力；
h. 外立面效果圖；
i. 各消費場所的優惠券（最好能配合）；
j. 地圖中注明的公司的查詢電話一覽表；
k. 項目檔案一覽表；
5.5于最底部注明發展商名稱、中原名稱、售樓處地址及售樓熱線
5.6最后注明‘以上資料供參考’
6．客戶通訊
6.1用途：給已購業主的定期刊物（一般為季度性），以用作發展商與業主其中一種溝通的橋梁；
6.2目的：a.提高發展商美譽度，保持業主對發展商的信心
b.及時通知客戶有關項目的最新情況，進一步拉近客戶與發展商/樓盤的關系
c.售后服務，代表發展商對業主的關心
d.增加業主介紹新客戶
6.3傳遞方式：
郵寄
b.舉行業主的活動時派發
c.于售樓處派發（只限給業主）；
d.中原公司
e.發展商辦公室
6.4目標客戶：
a.舊客戶
b.新成交客戶
c.有潛質客戶
6.5風格：
偏向雜志形式，不要太生硬，可有更多趣味性的資料
b.這不是樓書，所以關于產品的資料都不用提，例如：戶型、裝修標準、價格等
6.6發行期間：
最好每季度1次，如樓盤的活動、進度及資料足夠的情況下可增加至2個月一次
6.7內容：
a. 案名，Logo及宣傳語；
b. 客戶投稿；
c. 項目工程進度及最新的動態情況；
d. 項目所舉辦活動的回顧及將會舉行活動的時間及內容說明；
e. 老客戶介紹新客戶的優惠政策；
f. 發展商的動態，例如開發其他項目、業務發展、參與慈善機構活動等；
g. 利好項目的政策法規/新聞等；
h. 裝修、家具、電器公司的介紹，例如可舉行電器價格專家，以比較各公司的電器售價；項目各戶型的裝修設計方案效果圖及注意事項；裝修材料的選擇及其優缺點等；
i. 給業主的消費/購物優惠券（如有）；
j. 業主問題解答；
k. 與樓盤或發展商完全沒有關連的內容，例如旅游熱點推薦，子女海外升學須知等，最好是以目標客戶群的日常生活或消費習慣有關的事情。
6.8如引用其他公司內容，請與該公司簽訂證明文件，證明客戶通訊內的資料屬實及準許刊登其內容/相片；
6.9最后注明發展商名稱、售樓電話、售樓地址、中原名稱
6.10最后注明‘以上資料僅供參考’
7．售樓處硬件
7.1目的：售樓處的包裝以及內部一切的配置，都是為了給客戶對項目有更具體的認知及直觀，以方便銷售人員對項目的講解，所以整體包裝風格都必須要與產品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現出來。售樓處布置原則為有效的引導客戶順暢地參觀售樓處并吸收項目的賣點，此外，布置以凝聚客戶為目的，盡量令客戶聚集在某一個范圍內。
7.2售樓處硬件
必備硬件:
----接待處（設于入口處，最好能容納最少5人）
----接待處后的背板（背板高度盡可能高，寬度要比接待處寬）
----整體規劃模型最少1個（看以下第3點）
----戶型模型（最少1個，以主力戶型或非樣板間戶型，看以下第3點）
----洽談桌、椅最少4套
----展板（看以下第4點）
----樣板間連家具
----男/女洗手間最少各1個
----財務室1間
----會議室最少1間
----銷售經理、秘書、銷售人員工作室1間
其他可選擇性的硬件:
----兒童玩樂區；
----VCD播放區
----銷控處
----裝修用料展示區；
----發展商辦公區；
----客戶休息區，可有飲料提供；
----合同洽談區；
----觀景區，配以落地玻璃，可眺望附近景色，多設于二層或售樓處屋頂；
----多功能區，可用作宣傳活動的地方
----菜單式裝修用料及送家電的展示區
----物業管理咨詢中心
----銀行貸款咨詢中心
----公積金貸款咨詢中心
7.3模型：
----若小區太大，可采用兩個模型，一個是整區域的布局示意模型，一個是正在推銷區域的精致大模型；
----所有模型的尺寸必須與售樓處的面積及洽談處相配。
a. 規劃模型
----高度不能高于眼睛的直線，即大約為1.7米(低密度住宅會再調低)；
----如密度太高，樓間距可以稍微放大或將樓體占地面積稍微縮??；
----如項目的主賣點為園林綠化（尤其別墅模型），可將模型高度調低，最好為人站在模型邊，眼睛向下約45- 50角可看到模型的中央位置，沙盤高度約60-75cm，模型越大，高度可再調底。如由于有樓的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，但不涂上其外立面顏色或甚至除去部分樓座，只在沙盤上顯示其占地位置即可。如有必要，可另外設置區內園林模型；
----若項目分有一、二期，而其他規劃有待落實，但又不想影響整體小區效果，可參看朝陽 "無限的模型設計；
----規劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周都可給客戶觀看；
----除圓形設計模型沙盤外，模型沙盤四個角位必須修圓，以免令小朋友受傷；
----模型底部可充分利用，設計為推拉柜，尤其帶往展會時，便可將雜物放于其底部，可減少物件堆放在展位內，影響其形象；
----規劃模式最好設有燈光；
----如有需要，可增加區外配套指示，例如地鐵站、公園等；
----樓座頂部需有樓號指示牌；
----必需有座標、案名、模型比例值。
b. 戶型模型
----不建議設置整層的模型，因為面積太大，難于參看，而且容易產生大量客戶集中看此模型，所以把戶型模型分開做，有利于在售樓處分散人流及對戶型的介紹更有針對性；
----戶型模型一般比例為1：30，視乎面積而定(但不會小于1：50)；
----由于戶型模型是以突出其內部分布，所以一般底盤的高度為80-90cm以方便觀看，內部必須有家具配備及裝修，以顯示居住的舒適性，增強其真實感。
----別墅的戶型模型建議側面其中一面不裝墻，以便能清楚看清內部的格局，而且每層需拉開其距離，距離為10-15cm。別墅的底層花園、陽臺或空中花園等必須配有精致的綠化配合，而且需要有人物；
----需要設有透明塑膠蓋著。
c. 樓座模型
----樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝璜，所以比例可以較大及可做高些，以突出其氣派；
----除別墅類的模型外，其他類別的模型的高度最高可為1.8米，底盤高度控制約90cm，比例約為1：100（塔樓/小高層），1：50（多層/別墅類）；
----別墅/townhouse等模型的底盤高度可調高至1米；
----最好設有燈光；
----需要設有透明塑膠蓋著；
----園林設計的部分最好做的較為夸張。
d. 園林規劃模型
----目前客戶一般比較注重小區綠化，要注意模型制作公司對綠化處理的水平；
----如售樓處面積夠大，方可單獨設置園林規劃模型；
----比例一般為1：150；
----不用有樓體，但要顯示各樓座占地位置及面積；
----園林布局可以較為夸張，例如采用真的流水，不同顏色的燈光搭配；
----可適當增加周邊環境的配套設施的位置。
7.4展板
展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項目，資料應該實在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構圖都要悅目；
展板內容可分兩種：一是產品自身介紹（硬性），
二是感性的介紹（軟性）。
硬性和軟性展板可同時配合使用。
硬性展板內容
----一般尺寸為1m1.5m（豎向）；
----一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，（參看朝陽 "無限懸掛式展板）。
----內容
編號 內容 低檔樓盤 中檔樓盤 高檔樓盤 投資性樓盤
1 地理位置及交通 √ √ √ √
2 規劃設計 √ √ √ О
3 園林設計（小區內） О О √ О
4 景觀資源（小區外） О О О О
5 片區配套介紹 О О О √
6 片區發展介紹 О О О √
7 升值潛力/租金回報 О О О √
8 主力戶型 √ √ √ О
9 發展商介紹 О О О О
10 智能化介紹 О О О √
11 會所配套 О √ √ √
12 物業管理 О О О √
13 裝修用料 О О О √
14 強強聯手 О О О О
注：“√”為必須有的內容；
“О”為視乎產品是否具備這些條件，如果有便需介紹，如果沒有便可不包含這些內容。
展 板 園 地
軟性展板內容（即售樓處內大型海報）
---- 由于是形象的展示，所以多會采用大型圖片或效果圖；
---- 會盡量利用售樓處內能用的墻壁，所以尺寸視乎售樓處墻壁大小而定；
---- 展板內容會很強烈反映出如客戶住在這小區，可以得到怎樣的生活感受/享受；
---- 一般會用于以環境為主賣點的樓盤，其次是該樓盤能代表身份的象征，例如錦秋知春，文字的介
---- 建議這種包裝的售樓處為封閉式售樓處，少利用落地玻璃窗，除非其玻璃窗外的景色能與售樓處內部的設計統一。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進或離開售樓處之時產生強烈對比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。
---- 一般圖片會有園林效果圖或實景指示圖；各有關著名設計師的相片；各大城市繁華的相片；各項設施帶來享受的相片；區外景觀實景相片等；
---- 軟性展板的視覺沖擊力會很強。
7.5售樓處、樣板房、POP及其他注意事項
---- 售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實地裝修樣板房）；
---- 售樓處與樣板房為客戶對項目施工標準、檔次評估的第一印象，不能馬虎，應有專業室內設計公司負責；
---- 樣板房一般為戶數最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的；
---- 售樓處應在大路旁，縮進里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產生局促的感覺；
---- 設計舒適的樣板房可以讓客戶產生代入感，引發購買欲；
---- 售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮；
---- 樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺；
---- 售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區花園的重要性；
---- 售樓處外應有空間方便客戶泊車；
---- 談判桌不宜分散布置，應集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺；
---- 一般客戶逗留樣板房時間較長，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣；
---- 滾動播放項目介紹錄像帶（若有）或輕音樂可以避免售樓處呈現冷清清的感覺；
---- 若項目所在地與目標客戶群的所在區域有所不同，應有目標客戶群較為集中或方便到達的地點設立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶；
---- 工地圍墻是項目最大的一塊廣告牌，同時可以用作顯示項目的建筑風格，要適當利用；
---- 人流、車流匆匆過，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項目名稱、商標或彩圖作為主要注目點就可。
8．價格表的制作
8.1目標
----合理地反映不同單位之條件；
----令物業以最好的價格在合理的時間內售出；
----引導客戶選擇單位，盡量做到戶型銷售的均衡性。
8.2準備工作
----對準備出售的樓盤進行徹底的分析；
----對周邊同類型物業進行分析，特別針對一些與我們樓盤的單位有競爭性的。
8.3制作過程
----盤量將同一類型樓體所有單位一起打分，不要人為定下每幢樓的均價；
----定出需要考慮的因素（客戶關注的因素）及整體項目均價；
----對考慮的因素做出分析及說明，定立每個因素所占的權重；
----設定系數表及價格表的形式及樓層差的差距；
----進行對同一樓層不同單位的打分，然后檢討；
----對不同單位做出抽樣比較；
----對整個系數表及價格表做出最后檢討及更正；
----制作對外的價格表。
8.4價格表完成后的人為調整
----附平臺、天臺或花園等單位；
----對目標客戶群的喜好加以考慮；
----銷售策略對價格表的影響；
----開售后對價格表的調整；
----一般會按其希望均價加3-5%，為的是預留付款辦法的折扣及促銷時可能發生的費用，盡量制造最大利潤。
8.5同一樓層系數說明
a. 因素
必須具備的因素 選擇性具備的因素
戶型、景觀、面積、噪音、朝向 位置、建筑類型、外立面特色
b. 各因素的系數(5份制)
因素 系數設定原則
朝向
(這部分已包含采光因素) 只考慮朝向，但可能要再細化為客廳朝向為準，如臥室朝南，但客廳朝東，這個情況與臥室朝東，客廳朝南有區別。
戶型
(已考慮
通風問題)
----只考慮戶型間隔因素 例：
A戶型----5分 C戶型----4分
H戶型----3分 B戶型----2分
D戶型----1分 F戶型----3分
E戶型----3.5分 G戶型----2.5分
噪音 ----先確定會影響項目的噪音因素
例:
面向中心庭園----5分
面向學校-----3分
面向會所----4分
面向停車場出入口----2分
面向對面樓座----5分
面向主馬路----1分
面向小區內的行車路----3分
面向立交橋----1分
面積 ----先確定不同戶型的最佳面積，然后+、- 范圍
面積考慮是要符合目標客戶需求為標準
例：二居二廳一衛----89.9m2以下 ----1分
----90--94.9m2 ----3分
----95--99.9m2 ----5分
----100--104.9m2 ----3分
----105m2或以上 ----1分
二居二廳二衛----105--109.9m2 ----4分
----110--114.9m2 ----5分
----140--145m2 ----1分
---- 每種戶型不一定需要有1分及5分，但總體所有的戶型里，必須有1分及5分。
景觀 ---- 先確定會影響項目的景觀因素
---- 如果高層有景觀，但低層有遮檔看不到，可先按有景觀的打分，然后從樓層差作調整。
例：面向森林公園----5分
面向小區內園----4分
面向護城河及綠化帶----3分
面向CBD遠景，但空
面向對面樓座----1分
人為調整
位置
----如同一項目但內部分隔開的
例：
紫宸園
A地塊欠配套----減1分
B地塊有會所----不做人為調整
位置
例：嘉銘園
建筑類型 例：
---- 多層（帶電梯，由于密度低）加1分；
---- 高層（帶電梯，由于密度高）減1分；
---- 小高層----不再調整
---- 頂層躍層送空中大花園及樓層高3.2m，所以額外加2分或單位單價40%
外立面特色 同一幢樓同一戶型但會出現多種外立面的，但其外立面會影響戶型的因素。
例：東?；▓@
平玻璃----減1分，外飄窗----加1分，陽臺----不調整
c. 一般情況因素權重
因素
類型戶型景觀面積噪音朝向倍增
塔樓1510151050300
板樓(純南北向) 204020**10150
板樓(有東西向) 1020**1050200
* 以上權重按項目具體情況而定，可作適當調整，例如項目的最大賣點是園林設計,所以其景觀因素會相對提高；另外例如戶型都是很好，沒有很大的差異及缺點，戶型的比重相對可降低。
其他例子：
因素: 比重: 平層系數加權表
例子：
樓層 1層 朝向 戶型 景觀 面積 噪聲 單元戶數 5級加權 中值3.0 倍增
房間號 加權數 45% 14% 14% 15% 10% 2% 加權值 均值差 220
6-102 1.5 1.5 2.5 1 2 1 1.605 -1.395 -306.9
7-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
7-103 3 3.5 2.75 4 2 1 3.045 0.045 9.9
8-101 2.5 3.5 2.75 5 2 1 2.97 -0.03 -6.6
8-102 2 2.5 2 2 1 1 1.95 -1.05 -231
9-101 1 3 2 3.5 1.5 1 1.845 -1.155 -254.1
9-102 4 2 1 4 3 1 3.14 0.14 30.8
9-103 4 3 2.75 4 4 1 3.625 0.625 137.5
5級加權值 --將各因素的分數其比重，相加
均值差 --加權值總和減3,得出均值差,是反映平層單位之間系數差異
倍增 --為均值差的倍數，用來將系數轉成價格
倍增的結果 --代表平層中單位的實際價格差異
d. 單位價格表
例子：
樓層 單位號銷售面積平均售價樓層調整系數單位調整系數單價總價
1層 6-102173.025700-300-306.95093881191
7-10278.055700-300-2315169403440
7-10395.465700-300&nb
8-10196.765700-300-6.65393521827
8-10277.525700-300-2315169400701
9-101116.845700-300-254.15146601259
9-102147.365700-30030.85431800312
9-103144.375700-300137.55538799521
10-101142.625700-300331.15731817355
10-102143.695700-300376.25776829953
11-101144.755700-3004075807840563
12-102144.755700-3004075807840563
13-101143.695700-300383.95784831103
13-102142.625700-300349.85750820**5
14-101144.375700-300133.15533798799
14-102147.365700-300-178.25222769514
合計2083.2311472605
平均售價----為整體項目設定均價
樓層調整系數----不同樓層,同一單位的樓層差價
單位調整系數----為前文所述的倍增結果
單價 = 平均售價 + 樓層調整系數 + 單位調整系數
總價 = 單價銷售面積
* 每層必須有層差價
e. 對外價格表(給銷售部)
---- 給銷售部的價單模式如下
---- 要達到易明,容易找到合適的單位及可容易找到不同單位之間的差異及價格
明珠花園A座價格表
戶型(房號) A(01) A(02) B(03) C(05) D(06) E(07) F(08) C(09) B(10)
面積
樓層 143.34 143.34 104.52 117.55 106.34 113.59 106.84 117.55 104.52
542152965257507452574956507150005361
21層 777046 759128 549461 596448 559029 562952 541785 587750 560331
535852345195501251954914500949385299
20層 768015 750241 542981 589160 552436 558181 535161 580461 553851
529651725133495151334872494748765237
19層 759128 741345 536501 581990 545843 553410 528537 573173 547371
523451105071489050714830488448145174
18層 750241 732467 530020 574819 539250 548639 521806 565885 540786
507250485009482950094787482247144155
17層 741354 723580 523540 567648 532657 543755 515182 554130 434306
511049854947476730664727476046525050
16層 732467 714549 517060 560360 326063 536939 508558 546842 527826
504849234884470648844667469845904988
15層 723580 705662 510475 553190 519364 530124 501934 539554 521345
495448304791461447914576460544974895
12層 710106 692332 500755 542375 509474 519787 491998 528662 511625
20**年2月15日
f. 樓層差
塔樓
標準樓層差￥30
一層至二層2.5倍
二層至六層2倍
六層至十層1.5倍
十層至十六層1倍
十六層至二十層0.5倍
二十層以上0.25倍
頂層等同頂層向下數的第3層
板樓/塔樓(13層以上,帶電梯)
標準樓層差 ￥40
二層至六層2倍
六層至十層1.5倍
十層至十三層1倍
13層以上0.5倍
同上0.25倍
板樓(最多12層，帶電梯)
標準樓層差￥50
二層至三層2倍
三層至六層1.5倍
六層至十層1倍
十層以上0.5倍
同上0.25倍
---- 以上1層及2層差距是假設了一層沒有特別的賣點,例如花園及送下躍層；
---- 以上頂層的差距是假設了該單位不是復式、躍層、空中花園、一梯一戶等的特殊原因；
---- 樓層差的范圍視實際層數而定，可能與上述的有上、下一層的差異；
---- 如塔樓的層數達30層，可將二十層以上再多分一段，最高的若干層的差距僅為0.15倍；
---- 客戶對高層單位的樓差敏感度很高，越高層的景觀及噪音影響差異不大，加上北京人不習慣購買高層及越高層越貴，所以將高層的樓層差距減少，從而減少因樓層所帶來的價格差異敏感，鼓勵客戶購買高層。
此外低、中層單位價格略高，客戶仍愿意購買，只要仍在其資金范圍以內。中、低層的樓層差距大，有時更可加快客戶落實的決心，因為很明顯買不到現時的層數，再買高一層便會有很大差距，客戶亦會考慮這點，最后由于中、低層單位價格略高，可給予1、2層較低的價格促銷及制做低起價的策略
g. 微調系數
除非最后的均價比原定均價高出5%，否則正常情況不會作微調，因為多出的費用可作促銷費用及折扣之用。于開盤前必須計算整個項目需要促銷的費用，將這些費用攤分到每一戶里，否則到尾盤銷售的促銷費用另加到尾盤的僅余單位內，價格便會過高。
h. 統計表
B組團總銷售面積
B組團總售價
期望B組團平均售價
B組團實際平均售價
A座總面積
A座總售價
A座總平均售價
B座總面積
B座標準層總售價
B座總平均售價
躍層總面積
躍層總售價
躍層總平均售價
標準層最高單價
標準層最低單價
設定統計表，以統計價格表中幾項需要注意的數據。
9．付 款 方 式
- 在考慮付款方式時須從發展商回收資金時間及客戶負擔，兩方面考慮，盡量得到雙方協調。
- 不可定立太多項付款方式免客戶選擇時難以決定。
- 每一項付款方式都須針對某類客戶，使客戶就著本身資金及投資情況可以作出即時決定。
- 在定立每項付款辦法折扣時，基本上是依所相差之付款時間與市場基本儲利率計算，為了吸引客戶選擇早些繳款，故此往往越早付款的折扣額比實際利息為多。
- 北京地區較常用的付款折扣
"一次性付款 97折
"公積金貸款 98折
"公積金組合貸款 99折
"銀行按揭貸款 98折
"分期付款 無折扣
- 其實公積金貸款及銀行按揭貸款，發展商回收資金的速度差別不大，但視乎發展商鼓勵客戶辦理那種付款方式，可將鼓勵之付款方式給予較多的折扣。
- 我們必須預測客戶多選擇那種付款方式，因為該折扣將影響價格的體系。