房地產開發建設管理制度之招投標管理

　　--地產集團地區公司招投標管理制度

　　第一章總則

　　第一條本制度適用于各地區公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執行。

　　第二條除預算金額20萬元以下（含20萬元）及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外，其他所有項目的發包必須進行招標；地區公司20萬元以上(不含20萬元)工程類項目的議標，必須報集團主管招投標的副總裁審批,同時將審批結果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的，報集團總裁審批決定。

　　第二章招標工作流程

　　第三條招標項目的立項：原則上需求部門負責立項，立項書必須包括項目概況及單位資質要求，并經公司負責人簽名同意。所有項目由地區公司招投標部牽頭組織招標策劃會，公司負責人主持。

　　第四條投標單位的征召

　　1、投標單位的資格要求：必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業；確無全國及全省行業排名的，入選企業應為行業領先企業。

　　2、地區公司負責人匯總由征召小組（招投標部、總工室及采購部）采用背靠背原則分別在網上搜索各10家以上單位，由地區公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人（一人）向入選單位發正式公函，表達初步建立合作關系的愿望，向入選單位落實具體情況，邀請有合作意愿單位的第一負責人見面，或根據需要由地區公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察，確定合格投標單位。

　　第五條區域合作伙伴單位庫

　　1、區域合作伙伴單位庫是指地區公司經過征召流程合格的地區級單位庫，單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區。

　　2、主體區域合作伙伴由地區公司負責征召、考察，合格的單位名單提交給集團招投標中心，經集團主管招投標中心副總裁或以上領導約見，合格的進入集團主體區域合作伙伴單位庫，由集團招投標中心使用。

　　3、區域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案，每次更新同時報備。

　　4、每類別區域合作伙伴單位數量5-8家，每年需對單位庫進行維護，入庫單位有效期二年。

　　5、地區公司做好對區域合作伙伴單位庫的保密工作，嚴禁外泄（包括集團內地區公司之間）。

　　6、區域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區使用。

　　7、只有區域合作伙伴單位庫內的單位才能參與投標，集團招投標中心可根據需要增加戰略合作單位。

　　8、每次使用單位庫的單位都必須經過地區公司第一負責人審批。

　　第六條招標文件的編制及會審

　　1、地區公司自行招標項目的招標文件由地區公司招投標部負責編制；集團組織招標的項目由地區公司負責編制招標文件，集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本，合同文本原則上采用集團合同管理中心下發的標準合同范本。

　　2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單（例如工程量清單），并將其作為招標文件的重要組成部分。

　　3、工程類設計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統一標準的設計條件，并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。

　　4、招投標部根據需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關部門對招標文件進行會審，招標文件由主管領導審批。

　　第七條招標文件的發放及招標答疑

　　1、地區公司招投標部負責發標及招標答疑，招標答疑必須采用書面形式集中解答，投標單位數量達到三家（含三家）以上方可發標。

　　2、在投標單位領取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權委托書。

　　第八條開標及定標

　　1、開標必須有公司領導參加，由招投標部牽頭組織，現場開標人員不得少于5人，其中招投標部必須2人以上，合同管理部、監察分室各1人以上。

　　2、若有技術標，技術標與經濟標應同時開標，開標前應檢查投標文件的密封是否完好，回標單位少于3家的不得開標，不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。

　　3、由地區公司總工室牽頭組織技術標封閉評審，如涉及到施工工藝的，由工程技術部牽頭組織技術標封閉評審（必要時可外聘專家參加），并當場確定評定結果。技術標只涉及施工組織方案的不進行評審，定標后技術標存檔備查。

　　4、中標原則：原則上投標總報價最低的單位中標。

　　5、經濟標采用內部公開開標，并當場由各投標單位單獨進行二次報價，開標小組在技術標評審結果上，當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調整。

　　6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目，開標后經分析，投標結果達到要求的，原則上報價最低的投標單位中標；達不到要求的進行第二次投標和開標，原則上第二次報價最低的投標單位中標。

　　7、經濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析，嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。

　　8、工程招標的審批：招投標部將100萬元以下項目的定標結果報地區公司預決算部審核后由地區公司負責人審批；100萬元以上300萬元以下（含300萬元）的項目的定標結果經地區公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；300萬元以上1000萬元以下（含1000萬元）的項目，再報集團總裁審批；1000萬元以上的項目，再報集團董事局主席審批。

　　9、履約過程中由于設計變更導致工程內容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標，增加金額在20萬元以下（含20萬元）的項目，報地區公司預決算部審核后由地區公司負責人審批；增加金額在20萬元以上60萬元以下（含60萬元）的項目，經地區公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后，再報董事局主席審批。

　　集團預決算審計部審核時間：永久用電、永久供水3天；消防、供暖4天；其它類2天。

　　第三章合同談判與合同簽訂

　　第九條招投標部（必須2人及以上）與中標單位進行合同談判，并做好談判記錄。

　　第十條中標單位對合同簽字蓋章后，招投標部填寫《合同審批表》按以下權限,合同金額300萬元以下（含300萬元）的報地區公司負責人審批；金額300萬元以上、1000萬元以下（含1000萬元）的經

　　地區公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。

　　第十一條合同簽訂后，招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關部門進行合同

交底。

　　第四章招標工作的管理

　　第十二條集團招投標中心對地區公司的工程招投標進行管理、監督、檢查，每季度對每個地區公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。

　　第十三條地區公司招投標部應在招標完成后3天內及時準確建立招標臺帳，未完成的每次扣罰招投標部經理500元，扣罰地區公司負責人500元。

　　第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的，每次扣罰招投標部經理500元，同時扣罰地區公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的，上報集團董事局領導。

　　第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的，每次扣罰招投標部經理500元，同時扣罰地區公司負責人500元。

　　第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的，每次扣罰招投標部經理500元，地區公司負責人500元。

　　第十七條地區公司上報定標資料，無細項子目分析表的，預決算審計部有權拒收，并將情況反饋招投標中心，招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。

　　第十八條集團招投標中心在地區公司抽查中發現違反招標管理制度的，每處每次扣罰招投標部經理100元，同時扣罰地區公司負責人100元，發現重大問題的上報集團董事局領導。

　　第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結果報管理中心。

　　第二十條集團招投標中心對地區公司的檢查，按《zz地產集團招投標管理辦法》執行。

　　第五章招標紀律

　　第二十一條各地區公司所有工程項目的招標工作，（含對永久水、永久電、燃氣等公共設施類項目市場狀況的調研）必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位，不得打探招標工作情況，不得泄露所配合招標工作的信息，不得有任何干預招標工作的行為。

　　第二十二條開標期間，監察室負責開標現場所有工作人員手機集中存放。

　　第二十三條參與招標的各部門獨立運作，禁止相互串通、干預。

　　第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈，不得與投標單位發生任何經濟往來。

　　第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密，應對有關招標資料承擔保密責任，在定標前不得泄密、公開。

　　第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料，嚴禁以此謀求任何個人利益，嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。

　　第二十七條凡違反招標紀律的，交集團監察室查處。

　　第二十八條本制度自發文之日起執行。如有以往規定與本制度不一致的，以本制度為準。

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。