別墅，源自“別業”，意為本宅門外供游玩休養的園林房屋?？梢?，在古人眼里，別墅是供富貴人家修身養性的地方，是“本宅”之外的又一房產，而并非常居之所。

別墅做為房地產業頂端產品，它服務于金字塔尖的成功階層。他們講究品味、在意建筑的外觀設計、關心產品的文化內涵、對人文環境和物業配套服務等等有著更高的要求。隨著經濟的發展，城市化進程加快，城市的空間將擴大，消費群將會向城外轉移，帶來了對別墅的迫切需求。別墅用地的叫停，使得未來幾年的別墅市場供應保持在現有數量上，意味著從長遠來看，別墅將成為稀缺產品，對于已經審批的別墅項目而言，稀缺性將帶來更大的升值空間，別墅將成為房地產市場未來炙手可熱的產品。

對于購買別墅的群體，關注的不是“一個平方米便宜多少，然后有升值空間就買”。別墅不僅僅是一種產品，更是一種生活方式，它代表了舒適的、愜意的、高雅的生活。私家庭院給客戶提供了一個有天有地的自由空間，實現了私家綠化和純私人的活動空間，從而享有貼近自然的居住方式。例如，有很多別墅和高爾夫相結合，從而締造了舒適的“別墅+高爾夫”的生活方式。

別墅的營銷關鍵是三點，以下將分別闡述：

NO.1 圍繞產品展示

營銷過程中，產品的展示是別墅營銷中的重點，應該緊緊圍繞產品的展示。比如說很多住宅項目大概的套路是一開工就開盤，封頂達到50％，竣工達到80％以上，而前段時間一些盤前期認購就是超量認購，開盤之后一搶而空。但是別墅市場沒有這樣的情況，別墅大量的開盤期是選擇在產品比較完整的時候，也是可以充分展示的時候才做銷售。而展示得越充分，市場的效果越好，后期越有市場。別墅畢竟是一個高端的東西，受眾面很小，很難像住宅大量消費的那樣形成一種市場的競相爭購。別墅是高端的銷售，投資量大，客戶群都是高端的客戶群，這些人的判斷力和理性的思考要比普通住宅客群高得多，一般的銷售的方式和一般的伎倆是很難抓住這些客戶的。所以別墅營銷要緊緊圍繞著產品的展示。

NO.2 注重口碑傳播

別墅在營銷過程中非常注重口碑的傳播。富人愛扎堆，在別墅的銷售中也充分體現了這個特點。很多項目通過口碑傳送，老客戶介紹新客戶，成交的成功率達到了三分之一。別墅經營好，老客戶十分重要。無論是什么類型的別墅，市場供應都較少，稀缺性決定了高價位，高檔次也決定了它不可能成為地產開發的主流。所以如何組織營銷，組織向外推廣，如何構造事件，如何推進銷售，如果優惠客戶都應該緊緊圍繞這些展開，就是老客戶帶新客戶，這個做得好，可以作到事半功倍的效果。

NO.3 注重服務展示

高端的人群對服務有很高的苛求，所以別墅項目就是要做服務的展示。人都是這樣，對別人的要求高，對自己的要求低。富人更有這個特點，他對整個盤的組織、營銷的組織、業務管理的組織要求非常高，從他第一眼看到項目這個廣告到最后的成交，他對這個項目都是非常的挑剔，比如說這個廣告的色彩看不好也可能他就不會買，就會有這種偏執的現象。所以別墅的服務一定要做到盡善盡美。服務包括營銷中的服務，應該有一套服務，服務要盡量做到專業，干什么東西都要有很好的流程，另一個就是后期的服務，也是指物業管理的服務。

對于服務，最終目的是取得客戶的信任，同時也要講求服務的品質化，也就是“檔次”的問題。因為高消費人群追求的是檔次，同樣的一個東西他要有品質感。另外就是個性化，這個是解決什么問題？是解決客戶尊貴的感覺，高端的客戶追求的個性化的服務，追求這種感受。所以個性化是在別墅推廣里是不可缺少的。個性化說明了它的內容也說明了它的形式，個性化的方式，個性化的內容要不斷的挖掘，這個也是要與時俱進，一個時期、一個情況要有一個內容，這個方面也有很多挖掘的地方

其實，營銷在別墅的發展過程中固然重要，但是高端項目大家更要關注做項目本質的東西。還是幾點：第一是地段、第二是產品、第三是服務。這些基本的工作做不好，產品的銷售推行起來是沒有依據的。

首先地段是非常重要的，現在有一些項目，地段非常不適合搞豪宅，靠無限的空間和地盤做，項目會做得非常吃力，銷售期五年、十年。所以沒有豪地不要做豪宅，這個是一個道理。只有地段有優勢，才能對客戶產生吸引，解決了項目吸引力的問題。

第二個是產品，產品無疑是別墅項目核心的競爭力，不像有的住宅項目，住宅的項目雖然講景觀和風格，但是住宅的項目在當今市場基本跑不了太偏，但是別墅項目很容易跑偏。產品和消費者要關注兩點，第一個就是為什么要做，第二個就是產品的品質要做出來。這個有很多的方面，比如說項目定位，比如說建筑風格的定位。把一種美好的生活傳播給需要這種生活的客戶群體，讓他們了解這種生活方式，讓他們喜愛這種舒適的生活，這是精神層面上的，而非建筑本身所能夠創造的。精神的東西并非僅僅依靠于推廣，它也體現在產品中，怎樣讓客戶看見產品就可以對其有一種美好的憧憬、對于未來生活產生美好的想象，這本身比推廣更為重要。

歸根結底：要做成一個好的別墅項目，最基本的產品要做好，地段要有吸引力，服務要跟上。

篇2：別墅項目營銷中心案場行政制度

　　別墅項目營銷中心案場行政制度

　　一、員工守則：

　　為維護公司利益和聲譽，保障銷售工作順利進行，特制定本守則。

　　1、銷售人員必須遵守國家法律、法規、自覺維護公司利益，不謀求公司制度規定之外的個人利益。

　　2、銷售人員必須敬業愛崗，盡職盡責，勤奮進取，按質按量完成銷售任務。

　　3、銷售人員之間應團結合作，密切配合，發揚團隊精神，建立良好的合作關系。

　　4、待人接物熱情有禮，著裝禮儀整潔大方，自覺維護良好的辦公環境，保持統一規范的辦公秩序。

　　5、保守公司機密，以公司利益，客戶利益為重，不得從事有損公司利益，客戶利益的活動。

　　二、考勤制度

　　1、工作時間

　　8：30-12：00

　　2：00--20：00

　　用餐時間：每次不得超過30分鐘

　　2、休息制度

　　銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經理在展會、廣告發布日、推廣促銷活動等特殊情況，可另行安排作息時間。

　　3、考勤制度

　?。?）、遲到：遲到者每次罰款20元，三次以上者罰款50元；10分鐘以上1時以內，每次罰款50元；1小時以上作曠工1天處理；每月累計遲到三次記曠工一次。

　?。?）、早退：早退者每次罰款20元，三次以上者罰款50元，1小時以上作曠工1天處理；每月累計早退三次記曠工一次。

　?。?）、曠工：未經提前請假，私自不來上班者按曠工處理，曠工一次罰款50元，一個月內累計三次將予以除名。

　?。?）、病假：員工病假須提前通知銷售經理，并在康復上班時出具醫院診斷證明。一個月內病假兩天內不扣工資，兩天以上病假扣除當天工資。

　?。?）、事假：事假必須提前1天以書面形式通知銷售經理，經批準后方可執行，未經批準，擅自離崗，以曠工處理。事假不得超過1天，超期請假須經公司總經理批準，方可離崗。超期離崗者，以曠工處理。超期四天以上，視為自動離職。事假期間扣除當天工資。

　?。?）、外出：員工外出辦理與工作相關事宜，須向銷售經理請示，獲得批準后方可外出，并應在辦完事情后，立即返回，不得利用外出時間辦理與工作無關的私人事宜，未經批準私自外出按曠工處理。

　?。?）、脫崗：無故不在自己當值的崗位上的，視為脫崗，給予20元/次罰款處罰，每月累計三次者按曠工一次處理。

　　4、考勤管理

　?。?）、銷售部考勤由銷售經理如實記錄，于次月6日前統計匯總，上報公司。

　?。?）、事假、病假、休息、離崗前必須進行工作交接，離崗人員與指定人員進行工作交接，以保證工作的連續性。未進行工作交接，處以100元/次處罰。

　?。?）、外出前必須填寫外出事由登記表，未填寫者以曠工處理，著裝要求：現場人員按公司規定統一著裝。

　　三、行為規范及違規處罰

　　行為規范

　　1、上班時間未經批準不得私自脫崗外出。離開崗位，要向銷售經理報告。

　　2、上班時間不得在銷售接待區吃東西、吸煙。

　　3、不得在工作時間閱讀與工作無關的書籍、報紙、雜志。

　　4、不得在工作時間從事娛樂活動，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。

　　5、不得在客戶視線范圍內化妝。

　　6、不得在上班時間睡覺。

　　7、不允許長時間接打私人電話。

　　8、不允許在辦公區內高聲喧嘩，談笑，不得閑聊與工作無關的事情。

　　9、不允許著裝不齊，衣衫不整上崗。

　　10、不得在銷售資料上亂涂亂畫。

　　11、不允許使用客戶專用紙杯。銷售人員不允許使用辦公室電腦。

　　12、上班前及上班時間不得飲酒。

　　13、不得搬弄事非，挑拔同事間的關系。

　　14、不允許銷售人員做私單，替客戶炒房，從中謀取利益；

　　15、嚴禁使用公話拔打信息臺或私人長途電話的；

　　16、杜絕和客戶爭吵現象；

　　17、嚴禁對上級分配的工作任務推脫或者拒絕執行。

　　18、嚴禁頂撞上級，情節嚴重者一律辭退。

　　違規處罰

　　1、違反上述第1-11條者，處以20元/次罰款處罰；三次以上處以50元/次罰款處罰；

　　2、違反上述第12條者，停崗一天，并處以100元/次罰款處罰；違反、二次以上者，予以辭退處罰；

　　3、違反上述第13條者，予以辭退處罰；

　　4、違反上述第14條者，予以辭退處罰；

　　5、違反上述第15條者，除賠付相應話費外，另處該話費2

倍的罰款。

　　6、違反上述第16條者，處以100元/次罰款處罰；二次以上者，予以辭退處罰；

　　7、違反上述第17條者，處以100元/次罰款，并且停輪3天。

　　8、違反上述第18條者，第一次，嚴重警告，并處以200元罰款，第二次，一律辭退。

　　四、離職人員管理

　　5、由于個人原因辭職須提前10日向銷售經理遞交辭職申請，經銷售經理及公司總經理批準后，方可辦理離職手續。

　　6、離職人員辭職必須填寫銷售部辭職申請表，交還公司發放的辦公用品，由銷售經理及公司行政部核實確認。由財務部核實離職人員的考勤、工資、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認。

　　7、離職人員辭職必須填寫辭職工作交接單，將己認購客戶、意向客戶名單移交給銷售經理，銷售經理可根據實際情況或離職人員建議將客戶分配給在職銷售人員。由主管填寫離職人員客戶移交單，交接雙方簽字確認，報銷售經理批準。

　　8、離職人員按實際完成情況計提相應傭金。剩余部份的工作由移交接收人完成并計提該部份傭金。若離職人員在離職后由于客戶原因發生退房，則已發入傭金將從被移交人員處扣除。

　　五、此規定自20**年1月7日起執行。

篇3：別墅營銷接待中心衛生標準

　　別墅營銷接待中心衛生標準

　　一、時刻保持接待中心整潔干凈；

　　二、接待客戶之后，及時收拾桌椅，桌面保持一塵不染，無灰塵；

　　三、接待中心玻璃保持通明透亮；

　　四、煙灰缸必須及時清理，保持潔凈，沒垃圾；

　　五、小門及時關閉，做到輕開輕關；

　　六、地面任何時候都不能出現果皮紙屑、煙頭、檳榔渣等；

　　七、接待臺上保持整潔，任何私人物品不得放置接待臺上；

　　八、綠色植物必須每天維護，澆水；

　　九、不得在接待中心吃零食和用餐（值班人員用餐除外）；

　　十、個人衛生以禮儀接待要求為準。