麗灣別墅項目年度營銷保障體系

　　一、麗灣媒介推廣策略

　?。ㄒ唬┟浇槟繕耍幦≡谀甓蠕N售黃金檔期3-6月打一場短！平！快！的漂亮仗）

　　選擇適當媒體，為創意提供最佳的演出舞臺與發揮空間，使廣告對消費者產生最佳的說服效果。

　　通過科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的前提下，吸引消費者前來咨詢，感受現場氛圍，產生購買欲望。

　　樹立發展商及樓盤形象，增強消費者的信心，發揮口碑宣傳的優勢，提高項目的知名度和美譽度。通過廣告宣傳，有力配合銷售，使麗灣項目盡可能短的時間內進入銷售成熟期，迅速回籠資金。

　?。ǘ┟浇橥斗沤M合策略

　　在不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙、廣告路牌、DM單張、網絡、電視及現場包裝。

　　市場引導期

　　新聞炒作為主，配合報紙廣告。

　　強銷期

　　以報紙為主，事件行銷為輔，提升形象，強調服務，提供更多便利購樓條件，吸收消費者前來咨詢、看盤。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購樓熱潮之目的。

　　持銷期

　　以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。

　　尾盤期

　　利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進度的收尾階段，增強置業者的購房信心，消化存量。

　　媒介選擇的標準

　　選擇南寧對消費者最有影響力的媒介--《南國早報》

　　選擇廣西地區目標消費者接觸最多的媒介--《廣西日報》

　　選擇最貼近我們目標客戶群體的的媒介-- 路牌廣告、直郵廣告等等

　　媒體運用

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　　綜合性大型早報，日發行量以達32萬份。其主要針對大眾讀者，家庭訂閱率高，讀者忠誠度高。

　?。ǎ玻稄V西日報》、《南寧晚報》、南寧電視臺等作為輔助。

　　廣告發布頻率

　　各媒介在廣告發布的時間和頻率上互為補充。

　　在導入期，采取試探性發布策略；

　　公開發售期特別是強銷階段，則采取集中發布策略，即在各媒介上持續發布廣告，以便迅速占領市場；

　　成熟期過后，采取間歇發布的策略，以節省廣告費用，保持廣告的延續性，起到持續的引導和提醒作用。

　?。ㄈ┟浇橥斗沤M合方案建議

　　報紙廣告：

　　報紙廣告的效果是不容置疑的，針對目前這個比較特殊的時間段，有必要進行大規模的宣傳；迅速打響"麗灣"品牌，以高品質入市。

　　建議前期在開盤日前一個月開始進行密集型打擊（建議前一個月每周兩期半版南國早報，前半個月每周三期半版南國早報）。后期因為媒體推廣費相對較高，可考慮以報眼形式在特定時段（如節日、活動期間）連續投放。并針對互動推廣的需要，可在其它報紙進行小規模宣傳。

　　廣告牌：

　　廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強，從前期反饋信息來看，達到了我們所預期的目的；廣告牌前階段以樓盤形象為主，在下階段將以釋放樓盤活動信息、賣點以及其它如入伙等利好信息為主。

　　建議：在南蒲大道入口不遠處增加一個大型廣告路牌，贏得客戶對仙葫別墅群的第一印象。

　　DM（直郵廣告）：

　　可考慮作為現階段"麗灣"主要的宣傳手段之一，成本低、針對性強、傳播途徑簡單方便、貼近消費人群的生活，同時可給市場造成一定的視覺沖擊力，容易被市場接受。

　　建議針對不同時段、不同地點進行DM投放多次有序的投放。

　　電視廣告：

　　電視廣告是一種最廣泛、最大眾的一種圖文廣告，已經被社會大眾所認同和接受。

　　建議重新制作電視專題片，以實物、實景為主，著重突出山水景觀等硬性賣點，6月-8月在南寧電視臺的房地產節目或點播某知名電視劇，在廣告時段播出。

　　廣播媒體：

　　鑒于20**年度"麗灣"的項目形象在市場中認知度偏低，且20**年度"麗灣"的推廣目標客戶群將有所偏移，作為傳播面較廣的南寧市交通廣播頻道也應列入我們推廣選擇手段之一。

　　建議在開盤強銷期間考慮利用廣播媒體進行時段密集型硬性賣點及活動信息釋放，以增強項目市場認知度與美譽度。

　　網絡：

　　隨著人們日益增長的精神文化的需要，上網已經成為大眾了解信息的一個主要途徑，而且在節假日期間，外出活動相對減少，上網的機會會明顯加強，一些想在未來置業的客戶也會關注樓盤的信息動態，網站影響力和效果在業內是具備較好的口碑，我司建議進行廣告方面的推廣，在性價比上網絡的廣告推廣與之其它硬性廣告相比，價位較低，普及面廣，釋放內容多等優勢。

　　建議采用網絡推廣手段，使其更具推廣性、針對性、傳播性。時間選擇在下半年。

　　車體廣告：

　　目前經過項目所在地的1路和42路公交車陳舊；費用高，影響力偏小，效果不及戶外廣告牌理想，

　　建議車體廣告暫不使用。

　　雜志：

　　《都市空間》（原《南寧生活》）雜志具有一定的讀者群體，主要在南寧市區發行，閱讀面較廣，效果良好。

　　建議在后階段樓盤向市場進行形象推廣時，使用該雜志作為輔助。

　　現場包裝：

　　在目前"麗灣"推廣中導視系統不明顯的情況下，現場包裝就顯得尤為重要。

　　建議在市場引導期間增加圍墻噴繪廣告，重新制作路旗廣告，在售樓處前安置氣拱門。

　　二、麗灣營銷活動計劃

　?。ㄒ唬└麟A段推廣計劃

　　市場引導期（3.15-4.18）

　　主題階段目標營銷手段推廣內容、主題、媒體、具體時間備注

　　生活享受家

　　進一步加強項目知名度，并使目標客戶進一步了解項目情況，進而加深項目的關注程度，同時試探市場對項目的承接能力，再次積累客戶;宣傳新生活理念。

　　宣傳活動1、配合《南國早報》炒作仙葫片區，

　　主流媒體文章：關注仙葫關注麗灣

　　2、推廣享受就是生活理念

　　廣告報紙廣告：每周四《南國早報》1/2版硬廣告，分規劃篇、景觀篇、發展篇等系列刊出

　　路牌廣告：增加南蒲大道與民族大道交界處路牌廣告

　　文本：樓書

、折頁、DM單張投放、工地形象包裝

　　公關活動舉辦"仙葫人居"論壇

　　促銷活動1、電話通知準客戶

　　2、推出"老帶新"優惠措施

　　開盤強銷期（4.19-10.18）

　　主題階段目標營銷手段推廣內容、主題、媒體、具體時間備注

　　主題

　　別墅時代來臨

　　全面包裝，樹立并鞏固項目的鮮明形象，主動引導目標客戶的置業心理，在獲得目標客戶群的普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運用各種推廣手段，針對目標客戶進行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。宣傳活動主流媒體文章：

　　別墅時代來臨

　　開盤活動發布

　　麗灣的生活體驗

　　1、聯誼會會的相關組織工作。

　　2、客戶通訊的內容策劃。

　　3、相關機構的建立

　　廣告報紙廣告：開盤活動，硬廣告活動期間和展銷會期間密集發布

　　電視專題新聞互動

　　公關活動"開門紅"開盤紅酒會

　　"水上開盤"游艇·美女秀

　　房展活動

　　風水下午茶

　　6月份以后活動待定

　　促銷活動落定促進（配合上次活動折扣）

　　持銷期（20**.10.19-20//.4.18）

　　主題階段目標營銷手段推廣內容、主題、媒體、具體時間備注

　　新住宅運動

　　此階段以提高銷售數量為目標，通過前兩階段的銷售反饋總結經驗，做出各方面的快速調整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一階段所建立的聲譽逐步達到銷售目標。宣傳活動主流媒體文章：新住宅運動，

　　圖片專訪：水岸的生活

　　同時配合下列活動：咨詢發布，會員收集，直效反饋

　　廣告《南國早報》麗灣形象廣告，

　　報紙廣告雜志（互動）

　　活動通知，促銷通知，

　　公關活動主題：麗灣的生活故事

　　內容：麗灣威士忌餐酒會主題音樂會

　　現場活動氣氛營造，

　　休閑場景策劃，報紙廣告雜志發散，現場看實景

　　促銷活動"老帶新"優惠措施

　　尾盤期（20//.4.18-20//.10.18）

　　主題階段目標營銷手段推廣內容、主題、媒體、具體時間備注

　　享受就是生活經過近一年的市場銷售，總結前期銷售過程中出現的問題，調整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優惠政策，迫使其盡快落定成交。針對特殊客戶的需求，調整銷售策略，消化潛在客戶。此階段主要利用細節賣點做宣傳，銷售手法上應該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價格制定做出準確的判斷。利用業主網絡和少量的市場宣傳，吸引用家的注意務求將所有單位售清。宣傳活動待定

　　廣告待定

　　公關活動待定

　　促銷活動待定

　?。ǘ?-6月活動方案提案

　　活動一："仙葫人居"論壇

　　主題：關注仙葫關注麗灣

　　--山水住宅的發展與演變

　　目的：配合《南國早報》炒作仙葫片區

　　初步亮相，先期展示項目形象和發展商形象

　　提前預告項目的基本情況，喚起市場注意

　　時間：3月25日（周二）

　　地點：售樓處

　　形式：由媒體牽頭，目的在于宣傳，通過論壇的高度，邀請業界人士共同探討仙葫片區及山水住宅的發展和演變。

　　內容：對山水居住的新時代理解

　　效果預測：達到讓更多的市民了解仙葫片區，關注麗灣，為開盤活動做前期鋪墊。

　　費用：1萬

　　活動二：開盤活動建議

　　主題：南寧新別墅時代來臨

　　--麗灣水上開盤活動

　　時間：4月19日星期六

　　地點：麗灣現場

　　活動內容：

　?。ㄒ唬┕P活動分三部分

　　1、水中花--舉辦"山水·游艇·泳裝秀"（可以考慮和"明日號"游輪合作）

　　40歲的人喜歡聽譚詠麟的歌，喜歡看金庸的小說，喜歡別墅、名車、游艇，還有美女……

　　水中花與麗灣主題、意境相貼近

　　客戶喜歡的，也是我們想做的。

　　2、開門紅--開盤紅酒會

　　麗灣是尊貴的、高雅的，應該和紅酒共品。

　　3、龍獅會--傳統龍獅表演

　　傳統的風水寶地結合中國傳統的文化，相得益彰。

　?。ǘ┐黉N活動

　　1、當天購房額外優惠2萬元/棟，一周內購房優惠1.5萬元/棟；

　　2、邀請客戶贈送精美禮品一份。

　　效果預測：通過別開生面的水上開盤活動吸引目標客戶，制造現場氣氛，制造人氣，展示麗灣的內涵與魅力，并配合促銷活動的實施，讓客戶迅速從心動到行動

　　費用預算：5萬

　　活動三：房博會活動

　　時間：5月1日-3日

　　地點：人民會堂

　　主辦單位：《南國早報》

　　參展目的

　　房地產展銷會是一手商品房市場的交易盛會，每一家地產公司只要報名參加展銷會，都希望能夠在交易會上脫穎而出，成為媒體追蹤的對象以及市民爭相購買的熱銷樓盤。本次展銷會由《南國早報》舉辦，在去年房展取得成功的基礎上，本次博覽會將再一次掀起市民關注的熱潮。麗灣項目蓄勢已久，本次博覽會在時間上正好是項目即將面市的時間，我們可借助這一次的空前地產盛會，精心策劃、完美包裝，推出我們的麗灣項目，力爭一炮而紅，為項目前期的市場推廣帶個好頭，進而一步步塑造出麗灣卓爾不凡的品牌形象。

　　展示主題：生活享受家

　　本次展銷會的主題旨在販賣一種時尚的別墅生活方式，故為了圍繞這個主題，可以在展位布置上盡量體現貼近自然、寧靜休閑的居家概念。如利用生動自然的道具吸引民眾關注，相信這種與眾不同的展示風格能夠從眾多參展樓盤中凸顯出來。展位的裝修及裝飾設計上仍舊以"山水景觀"為主導思想來延展，做到風格與內容的和諧統一。

　　費用預算：3萬（不含展位費）

　　活動四："風水下午茶"活動

　　目的：挖掘和發揮項目優勢，為了更好的與業主（及準業主）聯系與溝通，擴大公司及項目品牌感召力，促進銷售。一是

項目已經購房的客戶，通過活動營銷搭建友好的客戶平臺，于此同時，更重要的是吸引這部分老業主向其親戚朋友推薦"麗灣"，這樣的功效大大勝過報紙廣告的作用。其二是擴大項目的市場影響力，吸引更多的潛在客戶到銷售現場來

　　時間：20**年5月16日（周六）下午15：00－17：00

　　地點：售樓部

　　內容：通過茶座的方式推廣風水擇居觀念。

　　形式：風水講座，古箏、二胡表演，抽獎

　　意義：（1）擴大項目的品牌度、支持度；（2）建立交流平臺，增加良性互動。

　　費用預算：5千元/期

篇2：別墅項目營銷中心案場行政制度

　　別墅項目營銷中心案場行政制度

　　一、員工守則：

　　為維護公司利益和聲譽，保障銷售工作順利進行，特制定本守則。

　　1、銷售人員必須遵守國家法律、法規、自覺維護公司利益，不謀求公司制度規定之外的個人利益。

　　2、銷售人員必須敬業愛崗，盡職盡責，勤奮進取，按質按量完成銷售任務。

　　3、銷售人員之間應團結合作，密切配合，發揚團隊精神，建立良好的合作關系。

　　4、待人接物熱情有禮，著裝禮儀整潔大方，自覺維護良好的辦公環境，保持統一規范的辦公秩序。

　　5、保守公司機密，以公司利益，客戶利益為重，不得從事有損公司利益，客戶利益的活動。

　　二、考勤制度

　　1、工作時間

　　8：30-12：00

　　2：00--20：00

　　用餐時間：每次不得超過30分鐘

　　2、休息制度

　　銷售部為每周六天工作日，銷售人員原則上每周休息一天。銷售經理在展會、廣告發布日、推廣促銷活動等特殊情況，可另行安排作息時間。

　　3、考勤制度

　?。?）、遲到：遲到者每次罰款20元，三次以上者罰款50元；10分鐘以上1時以內，每次罰款50元；1小時以上作曠工1天處理；每月累計遲到三次記曠工一次。

　?。?）、早退：早退者每次罰款20元，三次以上者罰款50元，1小時以上作曠工1天處理；每月累計早退三次記曠工一次。

　?。?）、曠工：未經提前請假，私自不來上班者按曠工處理，曠工一次罰款50元，一個月內累計三次將予以除名。

　?。?）、病假：員工病假須提前通知銷售經理，并在康復上班時出具醫院診斷證明。一個月內病假兩天內不扣工資，兩天以上病假扣除當天工資。

　?。?）、事假：事假必須提前1天以書面形式通知銷售經理，經批準后方可執行，未經批準，擅自離崗，以曠工處理。事假不得超過1天，超期請假須經公司總經理批準，方可離崗。超期離崗者，以曠工處理。超期四天以上，視為自動離職。事假期間扣除當天工資。

　?。?）、外出：員工外出辦理與工作相關事宜，須向銷售經理請示，獲得批準后方可外出，并應在辦完事情后，立即返回，不得利用外出時間辦理與工作無關的私人事宜，未經批準私自外出按曠工處理。

　?。?）、脫崗：無故不在自己當值的崗位上的，視為脫崗，給予20元/次罰款處罰，每月累計三次者按曠工一次處理。

　　4、考勤管理

　?。?）、銷售部考勤由銷售經理如實記錄，于次月6日前統計匯總，上報公司。

　?。?）、事假、病假、休息、離崗前必須進行工作交接，離崗人員與指定人員進行工作交接，以保證工作的連續性。未進行工作交接，處以100元/次處罰。

　?。?）、外出前必須填寫外出事由登記表，未填寫者以曠工處理，著裝要求：現場人員按公司規定統一著裝。

　　三、行為規范及違規處罰

　　行為規范

　　1、上班時間未經批準不得私自脫崗外出。離開崗位，要向銷售經理報告。

　　2、上班時間不得在銷售接待區吃東西、吸煙。

　　3、不得在工作時間閱讀與工作無關的書籍、報紙、雜志。

　　4、不得在工作時間從事娛樂活動，不得打牌、下棋、玩電子游戲等。

　　5、不得在客戶視線范圍內化妝。

　　6、不得在上班時間睡覺。

　　7、不允許長時間接打私人電話。

　　8、不允許在辦公區內高聲喧嘩，談笑，不得閑聊與工作無關的事情。

　　9、不允許著裝不齊，衣衫不整上崗。

　　10、不得在銷售資料上亂涂亂畫。

　　11、不允許使用客戶專用紙杯。銷售人員不允許使用辦公室電腦。

　　12、上班前及上班時間不得飲酒。

　　13、不得搬弄事非，挑拔同事間的關系。

　　14、不允許銷售人員做私單，替客戶炒房，從中謀取利益；

　　15、嚴禁使用公話拔打信息臺或私人長途電話的；

　　16、杜絕和客戶爭吵現象；

　　17、嚴禁對上級分配的工作任務推脫或者拒絕執行。

　　18、嚴禁頂撞上級，情節嚴重者一律辭退。

　　違規處罰

　　1、違反上述第1-11條者，處以20元/次罰款處罰；三次以上處以50元/次罰款處罰；

　　2、違反上述第12條者，停崗一天，并處以100元/次罰款處罰；違反、二次以上者，予以辭退處罰；

　　3、違反上述第13條者，予以辭退處罰；

　　4、違反上述第14條者，予以辭退處罰；

　　5、違反上述第15條者，除賠付相應話費外，另處該話費2

倍的罰款。

　　6、違反上述第16條者，處以100元/次罰款處罰；二次以上者，予以辭退處罰；

　　7、違反上述第17條者，處以100元/次罰款，并且停輪3天。

　　8、違反上述第18條者，第一次，嚴重警告，并處以200元罰款，第二次，一律辭退。

　　四、離職人員管理

　　5、由于個人原因辭職須提前10日向銷售經理遞交辭職申請，經銷售經理及公司總經理批準后，方可辦理離職手續。

　　6、離職人員辭職必須填寫銷售部辭職申請表，交還公司發放的辦公用品，由銷售經理及公司行政部核實確認。由財務部核實離職人員的考勤、工資、傭金、欠款及扣款情況，并簽字確認。

　　7、離職人員辭職必須填寫辭職工作交接單，將己認購客戶、意向客戶名單移交給銷售經理，銷售經理可根據實際情況或離職人員建議將客戶分配給在職銷售人員。由主管填寫離職人員客戶移交單，交接雙方簽字確認，報銷售經理批準。

　　8、離職人員按實際完成情況計提相應傭金。剩余部份的工作由移交接收人完成并計提該部份傭金。若離職人員在離職后由于客戶原因發生退房，則已發入傭金將從被移交人員處扣除。

　　五、此規定自20**年1月7日起執行。

篇3：別墅營銷接待中心衛生標準

　　別墅營銷接待中心衛生標準

　　一、時刻保持接待中心整潔干凈；

　　二、接待客戶之后，及時收拾桌椅，桌面保持一塵不染，無灰塵；

　　三、接待中心玻璃保持通明透亮；

　　四、煙灰缸必須及時清理，保持潔凈，沒垃圾；

　　五、小門及時關閉，做到輕開輕關；

　　六、地面任何時候都不能出現果皮紙屑、煙頭、檳榔渣等；

　　七、接待臺上保持整潔，任何私人物品不得放置接待臺上；

　　八、綠色植物必須每天維護，澆水；

　　九、不得在接待中心吃零食和用餐（值班人員用餐除外）；

　　十、個人衛生以禮儀接待要求為準。