關于土地使用權出讓金在我國有兩種不同的理解。

從廣義上講,土地使用權出讓金是指政府作為城鎮土地的所有者將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的費用。即土地的批租價格。一般而言,土地價格應包括土地資源(物質)價格和土地資本(資產)價格兩部分。

土地價格=(地租÷銀行利息率)+土地投資成本+土地投資應得利潤

從狹義上講,土地使用權出讓金是指政府作為城鎮土地的所有者將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時收取的地租資本化的費用。即土地資源價格。

土地使用權出讓金的廣義與狹義之分實際上是“租金”與“地租”的區別。

在我國的土地使用權出讓的實踐中,這兩種意義上的土地出讓金都在使用,由于其外延不同,往往會造成誤解。如《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》指出:“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付使用權出讓金的行為?！薄巴恋厥褂脵喑鲎尶梢圆扇∫韵路绞?協議、招標、拍賣?！薄巴恋厥褂谜咴谥Ц度客恋厥褂脵喑鲎尳鸷?應當依照規定辦理登記,領取土地使用證,取得土地使用權?！薄耙勒毡緱l例收取的土地使用權出讓金列入財政預算,作為專項基金管理,主要用于城市建設和土地開發?！痹谶@里土地使用權出讓金實際上指的是廣義的。因為土地使用權的出讓方式有協議、招標和拍賣3種形式,與這3種形式相適的土地(“生地”除外)價格就應包括土地資源價格和土地資產價格。而且支付了全部土地使用權出讓金后就可以領取土地使用權證,這也說明土地出讓金是土地價格的全部,而不是其中的一部分。另外從土地出讓金的使用方向上看,它主要用于城市的建設和土地開發,是城市土地“再生產”資金的來源。

如北京市在實施辦法中就指出:出讓土地使用權的基準地價“由出讓金、基礎設施配套建設費用及土地開發的其他費用等因素構成?！?/p>

深圳經濟特區土地使用權出讓辦法中涉及土地使用權出讓問題時,指出:土地使用權出讓是指“深圳市規劃國土局將深圳經濟特區范圍內的國有土地,以指定的地塊、年限、用途和其他條件,通過法定的出讓方式,供土地使用者開發、利用、經營,由土地使用者向規劃國土局支付地價款的行為?！钡貎r款包括“土地使用權出讓金、市政配套設施費用土地開發費?！?/p>

北京和深圳對土地使用權出讓金都是從狹義上理解的。而廈門市國有土地使用權有償出讓、轉讓辦法則指出:“土地使用權有償出讓是指廈門市人民政府將指定用途、年限即附有其他條件的土地提供給法人或自然人使用或經營,土地使用人向政府交付土地出讓金(即地價款)?！焙Ｄ辖洕貐^土地使用權有償出讓轉讓規定:“國有土地使用權有償出讓是指政府將國有土地使用權在一定期限內出讓,受讓人按規定支付地價款、辦理登記手續而取得土地使用權的法律行為?！笨梢?廈門和海南對土地使用權出讓金理解是與《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和暫行條例》相一致的,即是從廣義上把土地使用權出讓金與地價款視為同一概念。

筆者認為無論是從理論上還是實踐上土地使用權出讓金都應從廣義上來理解。因為在土地使用權出讓中,更多的是“熟地”的出讓,并且凝結在土地物質中的土地投資不能脫離土地本身而存在,兩者是不可分割的有機整體,土地使用權出讓,就是這個有機整體的出讓。從狹義上理解土地使用出讓金,還會造成實踐中人為地割裂“土地物質”和“土地資產”的權屬轉移時間上的同步性。如有些城市政府違背統一征地,統一出讓的原則,讓用地單位直接與被征地單位直接談判,并進行征地補償,用地單位除此之外再向政府繳納的土地出讓金實際上就是狹義的土地出讓金了。因此明確界定土地使用出讓金的外延非常必要,這既維護了法律的嚴肅性,也避免了實踐中土地使用權有償出讓程序上的偏差。

篇2：青海省人民政府印發青海省協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準通知

青海省人民政府關于印發青海省協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準的通知

青政[20**]1號

西寧市、各自治州人民政府,海東行署,省政府各委、辦、廳、局:

《青海省協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準》已經省政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

附表:

1、青海省一等城鎮(西寧市)規劃區內協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

2、青海省二等城鎮規劃區內協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

3、青海省三等城鎮規劃區內協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

4、青海省四等城鎮規劃區內協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

5、青海省五等城鎮規劃區內協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

6、青海省城鎮規劃區外建設用地(工業用地)協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

青海省人民政府

二OO五年一月四日

青海省協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準

根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 (國發[20**]第28號)及國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》等法律、法規,按照有利于規范土地市場秩序,促進地方經濟發展的原則,對全省州(地、市)、縣政府所在地城鎮進行了分等,并對城鎮規劃區內國有土地使用權及城鎮規劃區外的建設用地國有土地使用權進行了價格評估、測算,制定了我省城鎮規劃區內協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準及城鎮規劃區外建設用地協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準(見附表1—6)。

一、適用范圍

協議出讓國有土地使用權最低出讓金標準,適用于法律、法規和有關政策規定可以協議出讓的國有土地使用權。對于商業、旅游、娛樂和