根據國家有關規定,上市公司使用國有土地必須采用有償使用方式,并要進行評估和擬訂土地使用權處置方案,按批準權限報土地行政管理部門確認和批準。但是由于種種原因,有許多企業并沒有對此予以足夠重視,根據我們對上市公司資產評估確認審查過程中所發現的問題,現歸納分析如下:

既不評估也不申請處置

這種情況主要會在比較早期設立的上市公司出現,由于當時國家有關規定還沒有出臺,上市公司有關運作還不規范,如1993至1994年期間,我國只是對境外上市的公司所使用的土地資產要求必須進行評估,隨著上市公司的進一步發展,1994年底原國家土地管理局和國家經濟體制改革委員會聯合發布了《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》,提出改建或新設為上市公司的,必須要進行土地資產評估,并要擬訂土地使用權處置方案,按規定的批準權限進行報批。因此,我國全面對上市公司土地資產進行評估和處置基本始于1994年末,但同時規定,已經改建為上市公司的,若沒有進行土地使用權價格評估和處置方案的審批,必須補辦評估和處置方案的審批。因此,對于至今還沒有辦理土地使用權評估、處置和報批的企業,必須要申請重新辦理,否則其土地使用權不具有法律效力。

委托非A級土地評估機構評估

這種情況比較常見,有的是委托根本不具有任何土地評估資格的機構或人員進行評估,如委托資產評估機構進行評估,而這一資產評估機構又沒有土地評估資格,這種情況通常是由于企業圖省事,反正資產評估機構是必須要請的,干脆就一起做了;還有的是委托不具有A級土地評估資格的評估機構進行評估,按國家規定,上市公司的土地評估必須選擇具有A級土地評估資格的評估機構進行評估,但是有的企業卻委托了準A級,甚至B級土地評估機構進行評估,如1996年渤海集團股份有限公司委托濟南市地產交易物業估價所(準A級)和長清縣地產交易物業估價所(B級)這兩家不具有A級土地評估資質的機構對其土地資產進行評估,并在其年度中期報告中直接以其評估結果作為信息披露的依據,造成被中國證券監督管理委員會處罰的結果。諸如此類的情況,企業本來是為了省事、節約成本,最終不但更麻煩、投入更多,而且對上市公司形象、效益也帶來一些不良影響,是非常不值得的。

只評估不申請處置與報批

這種情況通常是上一種情況的延續,即為了土地資產能進入企業總資產,又不愿意辦理相應的手續,就選擇了不符合規定的土地評估機構進行土地評估,然后直接將土地資產計入企業總資產,不進行任何初審、確認與審批。這種沒有經過審批的處置方式,對上市公司來說自然是不合法的,一旦出了問題,將嚴重影響企業經營與股票形象。

不按規定到土地管理部門申請確認與報批

根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》的要求,上市公司的土地資產評估結果及土地使用權處置方案應按批準權限報省級土地管理部門或國土資源部確認和審批,但有的企業卻報到其他部門審批,這也是不符合國家規定的。

自制有關材料和批文

這是最嚴重的行為,即不按照規定到相應的主管部門進行評估結果的初審、確認和土地使用權處置方案的報批,甚至企業連原始的國有土地使用證都沒有,而均由企業自行仿制。如1999年10月27日,沈陽藍田股份有限公司的公告稱,該企業因在股票發行申報材料中,偽造了沈陽市土地管理局《關于沈陽藍田股份有限公司國有土地使用權處置方式的批復》和兩份土地證以及三份沈陽市人民政府地價核準批復,致使對沈陽土地局未批準處置的兩塊公司土地作了違規處置,受到了中國證監會的警告并罰款100萬元,并對公司董事長和相關責任人進行了警告和罰款等處理。我們相信這種結果是任何上市公司都不愿意見到的,希望上市公司的老總們和有關的主管人員能從中吸取教訓。

上述問題只是在上市公司資產評估確認審查過程中比較常見的問題,還有許多其他類型的問題,但不管出現什么問題,都會影響企業的改制上市進程,甚至影響企業的經營發展,因此希望企業對上述問題應予以足夠重視。

篇2：改制企業土地資產評估注意事項

在企業改制中,由于部分土地資產進入企業凈資產,因此在使用每一種評估方法進行土地資產評估時都有一些應注意的事項。

市場比較法

市場比較法是改制企業土地資產最常用的方法之一,在進行比較修正時應注意以下幾個要點:

比較案例與評估對象在客觀條件上一致,但價格內涵不同,仍然要進行修正。如評估對象的客觀開發程度為“七通一平”與比較案例條件一致,但由于資產界定過程中,部分開發費用已計入到其他資產中,因此評估價格內涵為“三通一平”,此時就要對比較案例進行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內涵與成本逼近法評估的價格內涵的一致性。

對宗地面積大小要引起足夠的重視。由于企業改制中土地用地規模不一樣,對宗地價格產生了很大的影響。對此,對宗地面積的大小修正必須引起注意,具體可采用開發區內宗地估價的方法,將選擇的小宗地實例價格修正到與改制企業用地面積相同的宗地價格。

充分考慮土地利用現狀與規劃要求之間的差別,對土地利用的規劃條件,進行適當的修正。比較案例土地價格一般是根據最佳利用原則確定的,有時待估對象與比較案例的規劃條件一致,但待估地塊現狀沒有達到規劃條件,并且企業仍然按原來現狀利用,此時就應該對比較案例進行規劃條件的修正,使與待估地塊條件一致,也就是說企業改制的土地資產評估必須考慮用地現狀。

成本逼近法

成本逼近法也是企業改制中土地資產評估最常用的方法之一,采用該方法評估時應注意以下幾點:

必須重置征地費。進行企業改制的許多土地是早期取得的,征地費用的原值與評估時的差別很大。因此,在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(或土地取得費)的情況,而不能用征地原值,即估算估價期日的征地費(或土地取得費)。

仔細分析征地費(或土地取得費用)的情況。在企業改制工作中發現征地費用的構成以及征地標準差別很大,即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別,一般都超過了國家規定的標準,但在應用成本逼近法時,應采用客觀費用,而不是實際費用。

確定合理開發費用。在確定開發費時,不應以實際的開發費用為依據,而是以界定后的土地資產的內涵為依據。