長期以來,房地產企業因為行業的高利潤,一般都不是十分的關注成本管理,在當前地產新政的形勢下,由于政府行為日益規范、市場競爭加劇,加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。

要加強成本管理,必須建立起系統的成本管理系統,對于房地產企業,成本管理系統應包含三個層面的內容,最基礎的是成本管理的流程與制度體系,其次是每一個階段的控制要點和知識積累,第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系,分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承,從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施,如根據客戶細分而進行的產品標準化、戰略采購等。從管理的層次而言,建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。

一、目標成本管理體系

所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃,目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一,也是編制成本責任考核指標的基礎文件。

由于房地產企業自身的特點,地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細,但是房地產工程成本管理要實現主動控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要實現這個目標,我們就要對房地產工程成本目標進行測算,做到花錢明明白白。事實上,如果有好的方法和成本數據的積累,建立目標成本的并不難。

在實際操作中,目標成本按開發進度的不同階段始終處于動態調整之中,原則上,每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。在可研階段要進行成本的估算,這個時候主要是對投資的可行性進行估算,然后隨著方案的不斷深化,目標成本開始逐漸的準備和細化,到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講,建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗,測算項目的單方建筑安裝成本。然后根據項目特點和公司擬分包思路,明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系,將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上,測算各分包工程的單位成本,檢討是否與選材用料標準吻合,如不吻合,調整有關要求或標準,重復上述步驟。

這個過程關鍵是目標成本的市場化,由于市場是經常發生變化的,因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外,很重要一點是要隨時了解市場,同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。

由于在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本,因此應把此階段應該作為成本管理的重點。

二、責任成本管理體系

目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門,并建立控制的標準。

在制訂目標時,要按細項列出清單并劃分責任部門,通常建造成本按發生程序劃分責任部門,建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。

從項目成本的構成看,一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本,每一個子項均可以找到責任部門。

目標成本分解后還需要建立控制的標準,分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

三、動態成本管理體系

由于市場是千變萬化的,而且開發過程中有很多不可預見的因素,因此,必須對整個成本進行過程上的動態管理,而要進行有效的動態管理,必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。

首先必須在各部門建立起動態成本臺帳,確保各部門發生的成本能及時反映出來,這是動態成本管理的基礎。

其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理,包括設計變更、簽證管理和顧客的變更,因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程,變更與簽證前的審核是動態成本控制的基本手段,變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障

還必須在各階段對動態成本進行分析和總結,必要時及時調整目標成本管理體系,真實反映成本控制現狀。

四、項目后評估體系

提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一,方法之一是通過后評估來改進,同時可以提高成本管理的有效性,因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估,主要從以下幾方面評價:

1)比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異(評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性)

2)對比項目結算與《目標成本指導書》的成

本差異(評價成本管理工作的有效性)

3)分析各期《項目動態成本分析報告》(評價項目成本管理的科學合理性)

4)分析工程承包范圍變化,工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響

5)考察項目交付使用一定時期內,主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)

以上四個體系是成本管理系統的基礎管理框架,要完善房地產的成本管理,必須先從建立上述基礎管理體系開始,逐步積累成本控制的經驗和完善成本信息數據庫,從而有效的控制成本。

篇2：餐飲企業成本管理系統建設探討

　　餐飲企業成本管理系統的建設探討

　　導讀:

　　成本控制正是餐飲信息化的重要價值所在，也是實現管理出效益的主要手段，借助信息管理系統實現標準化的餐飲成本核算體系，可以科學化管理物資的進、銷、存。

　　信息化對于餐飲企業的主要意義集中體現在“提升運行效率、提高管理效益”兩個方面，一方面，借助信息平臺通過規范運行流程，實現運行與服務流程的流暢與高效;另一方面，通過數據分析和流程控制，實現管理效益。實際上，成本控制正是餐飲信息化的重要價值所在，也是實現管理出效益的主要手段，借助信息管理系統實現標準化的餐飲成本核算體系，可以科學化管理物資的進、銷、存。

　　如何建設成本管理系統

　　成本管理信息系統的建設不是孤立的，企業需要從產品選擇、資源配置、制度建立、執行監督等多方面扎實工作，只有這樣，才能將餐飲成本信息化管理工作引向深入并最終取得成功。

　　首先，選擇穩定、適用的產品是關鍵。以中餐為主要業態的中國餐飲，具有獨特的業務流程，行業特點明顯。照搬國外或采用國內通用的解決方案行不通。專業的軟件公司推出的專業化解決方案是長期結合中國餐飲運行實際需求形成的，因而更適合企業的現實需求。目前，國內具有完整解決方案的軟件公司并不多，多數小軟件公司或軟件工作室的產品只停留在前臺運行流程層面，對于后臺管理乃至連鎖化管理還缺乏成熟的產品。餐飲企業在選擇產品時，應多調查、多研究。產品選擇不當，不僅造成投資損失，更重要的是一旦實施受阻，會打擊企業信息化的信心和決心。

　　其次，需要優化人力資源配置和崗位調整。餐飲企業在信息化建設時需要進行投資，也就是需要花錢，這點大家都非常容易理解，但是，面對信息化建設需要設立一些新的崗位、增加一些人力成本時，有人不理解。實際上這并不矛盾，新的管理手段需要通過優化人力資源和崗位調整來適應，這樣才能保證良好的執行，這個優化的過程就是優勝劣汰的過程和效率提升的過程，最終會節省人力資源。

　　比如，成本管理信息系統的實施需要增加“成本信息管理員”專職人員，來協調前廳經理、后廚總廚、倉庫管理員及財務人員，確保成本系統的正常運行。后廚開發出的新菜，在銷售前需要定價，廚師長需要向“成本信息管理員”提交菜品成本卡，由信息系統根據當前材料價格計算出該菜品的成本，這才能給該菜品科學定價，同時，只有在電腦中完成菜品添加和成本卡的輸入，所銷售的菜品才能執行自動減庫操作，如果沒有專職崗位，則職責不明，系統一旦不能做到實時更新，則運行結果的準確性便得不到保證。

　　再者，建立規范化的制度非常重要。必須圍繞成本信息管理，制定合適的運行流程，并通過制度確定下來。制度執行集中體現在，發生的物資流轉應及時反映到電腦系統中去，也就是說，購入的材料在入庫的同時，需要進入電腦系統;領用出庫的材料在領用的同時，需要體現在信息系統中，以從根本上杜絕材料的任意流轉，或只記手工賬，而信息系統無記錄的狀態。還要嚴格執行材料定期盤點制度，并及時將盤點數據輸入信息系統。成本管理信息系統的有效運行，必須建立在能確保物資流轉得到忠實記錄、物資庫存狀態得到有效確認的基礎上，否則，成本管理信息化將成為空談。切記，流程制度化是成本管理信息化的先決條件。

　　最后，需要強調的是成本管理信息化需要建立獎懲機制，更需要執行監督。具體來說，第一，要全員參與，提高意識。在各個工作環節、各個工作崗位上的員工是成本費用的直接有效控制者，全體員工要從上到下組成一個全員成本管理的群體，形成一個人人為酒店，處處講效益的氛圍。第二，建立全面的責任考核制度。根據餐飲年度的經營考核指標，對部門總監、行政總廚進行責任考核。同時將各項指標分解到區域和班組，把考核與經濟利益掛鉤，做到有獎有罰。第三，餐飲管理人員要定期（如每月）召開成本分析會，并尋找原因。餐飲成本控制應以目標成本為基礎，對日常管理中發生的各項成本進行的計量、檢查、監督和指導，使其成本開支在滿足業務活動需要的前提下，不超過事先規定的標準或預算。

　　餐飲成本管理的主要內容

　　餐飲成本管理主要涉及采購管理、供應商管理、驗收管理、庫存管理、付款管理、配菜管理、成本核算及報表分析等。

　　采購管理的主要功能是，餐廳采購部門根據經營需求，結合材料庫存狀況完成采購申請編制，并根據供應商價格選擇供應商，執行材料采購審批;

　　供應商管理的主要功能是，在管理供應商基本信息的基礎上，對供應商的歷史供貨情況進行分析，如果是同類型材料，可以對供應商供貨價格進行對比，優化供貨渠道，降低采購成本;

　　驗收管理的主要功能是，對供應商所供應材料的質量、數量、價格等進行把關，對不符合質量要求的，執行退貨處理;

　　庫存管理的主要功能是，記錄材料的入庫、領用、退庫、調撥、損益和盤點，對材料流轉進行記錄，并保證庫存狀態信息的實時性和準確性;

　　付款管理的主要功能是，財務人員對采購入庫材料的賬款管理;

　　配菜管理的主要功能是，生成菜品成本卡，對每道菜品所使用的材料組份進行設置，是實現前廳銷售與后臺庫房聯動的紐帶;

　　成本核算的主要功能是，通過菜品銷售、自動減庫和盤點，分析廚房理論用料與實際用料的差異情況，通過數據分析，找到導致差異的問題所在，制訂整改措施，使用料更加準確，減少材料浪費;

　　報表分析的主要功能是，對材料入庫、領用、退庫、調撥、損益和盤點記錄等進行報表查詢;對庫存狀態、材料消耗、銷售毛利等進行報表查詢;對一段時間內的進、銷、存進行報表查詢等。

　　一個設計良好的餐飲管理系統通常會為餐飲成本管理提供一套成熟的成本控制理念和可以完全獨立運行的成本管理軟件模塊。以筆者所在的石川科技推出的無線餐飲管理系統為例，其中的成本管理模塊主要思想是，將酒店的庫房按兩級進行設置，即:大庫和小庫。大庫為一級庫，酒店可以根據自身的管理需要將大庫設置成單一庫房，即:酒店總庫房，也可以設置成多個大庫，如:固定資產庫房，用于管理酒店的固定資產;低值易耗品庫房，用于管理辦公用

品和營業通用材料;廚房庫房，用于管理直接用于菜品制作的原材料等。小庫為二級庫，一般按廚房進行設置，如冷菜庫房、熱菜庫房等，多數酒店會設置許多小庫，用于對生產單元進行成本管理與考核。

　　餐飲成本管理中的廚房成本管理是核心?？己藦N房可以按三項指標進行，一是銷售額，二是毛利率，三是用料準確度。銷售額反映的是廚房對餐廳的銷售貢獻，毛利率則直接影響到餐廳的贏利情況，用料準確度既體現了成本控制，又是出品質量好壞的反映。三者相輔相成，是廚房成本管理的精髓。

　　多年從事餐飲信息化的經驗告訴我們，餐飲信息化前臺運行比較容易實施，而后臺管理，如本文所討論的成本管理，實施的難度非常大。究其原因，前者屬于實時運行，因為點菜、分單、出菜、結賬等過程是服務于客人的過程，完全是實時的，信息系統可以帶動起來實現運轉，而后臺管理，受非實時性和人力資源投入不夠等因素的影響，系統運行容易流產。實際上，造成該問題的主要責任在餐廳負責人，其中管理意識淡薄是主要原因。

篇3：物業管理手冊:成本管理系統

　　物業管理手冊:成本管理系統

　　1 總則

　　1.1 為保證經營成果，增強企業的市場競爭力，各物業分公司必須重視成本管理工 作，在保證物業服務質量的前提下，努力降低內部運行成本。

　　1.2 各物業分公司成本管理應系統地策劃和控制，對項目前期介入、日常物業服務 運作全過程實施成本控制，并重點加強對成本測算、目標成本確定、資金預算、采 購及分包、經濟合同管理等工作。

　　1.3 各物業分公司應切實加強全員的成本意識，不斷提高各級管理人員的成本控制 能力，并建立和健全本公司的成本管理制度。

　　2 成本管理業務范圍

　　管理公司在物業服務領域建立的成本管理制度將根據各地物業服務運作的需 要，不斷地進行補充和完善。成本管理制度包括，但不限于：

　　a) 成本控制；

　　b) 采購及分包；

　　c) 合同管理。

　　3 成本管理制度的執行與深化

　　各物業分公司成本管理必須遵循管理公司發布的制度規定，各物業分公司可根 據實際情況進行細化和延伸，但須經過管理公司審批確認后方可執行。