我國城鎮房地產業發展過程中存在的問題及對策、建議

　　借鑒對城鎮化進程與城鎮房地產業發展的關系研究，通過對城鎮房地產建設過程中缺乏合理規劃、產業比重過大、供需結構失調、市場體制不健全四個主要問題的分析，歸納出導致問題產生的深層次原因，即政府職能失調和市場機制失靈的，并提出合理定位城鎮化目標、發展模式轉型、提升市場化程度、構建層次結構四點對策與建議。

　　隨著我國城鎮建設步入快速發展階段，城市住宅和城市公共設施建設將面臨巨大的缺口，城市開發將擁有巨大的發展空間。實踐證明，房地產業是推動我國城鎮化進程的重要動力，是城鎮開發過程中不可忽視的推動力量，因而房地產業和城鎮化建設的關系及其互動理論正受到日益廣泛的關注，并成為學術界研究的熱點之一。

　　一、城鎮化進程同房地產開發的關系分析

　　從國內外研究上看，城鎮化進程同房地產開發兩者之間從本質上體現出高度的一致性，二者相輔相成、協調推進，關系極為密切。先來看看城鎮化的定義：城鎮化的基本內涵包含以下五點，一是產業水平和社會水平的提升，即勞動力從第一產業向二、三產業轉移，人類社會從傳統的農業社會向工業化社會轉變；二是城鄉人口分布結構的變換，越來越多的人口由分散的農村向城鎮集中，城鎮規模和數量不斷增多；三是城鎮空間形態的變化，城鎮用地規模不斷擴大，新的城鎮地域、城鎮景觀涌現，城鎮基礎設施服務設施不斷完善；四是社會文化特征的轉換，城市文明、城市生活方式和價值觀念向鄉村地區普及和擴散，傳統鄉村文明走向現代城鎮文明；五是經濟要素集聚方式的創新，在技術創新和制度創新的雙重推動下，人口、資本等經濟要素更健康、高效地在城鄉之間流動、重組。

　　從此定義可以看出，城鎮化的核心就是人口就業結構、經濟產業結構的轉化過程和城鄉空間社區結構的變遷過程。在這一過程中，城鎮通過對城市基礎設施、公共設施、生態環境、休閑娛樂、文化、衛生等城市功能的不斷完善，為承載空間社區改造，與人口聚集依存的城市房地產業的發展奠定堅實的基礎，因而房地產運行是城鎮化建設的重要形式和體現。

　　另一方面，房地產運行又是城市發展的重要組成部分，任何城市都是依靠房地產開發先行，使聚集到城市的人口有棲身和活動場所。房地產業隨著城市自身功能定位和功能結構的演化而不斷更新，通過對城市人口的再聚集、市場結構的再調整、經濟規模再擴大，為城鎮化建設的再運行提供了空間和資源的可能。表現為，房地產在生產、流通和消費過程中需要大量的資金流和物資流通流。向前能夠帶動建材、冶金、機械、金融業，向后又帶動裝修、家電、園林、旅游及金融、保險業的發展，與幾十個行業息息相關，具有較強的乘數作用。

　　二、城鎮房地產建設過程中存在的問題

　　雖然城鎮化進程同房地產建設相互依存、相互促進、協調發展，但是由于我國城鎮化進程過快，且房地產市場發育不成熟，我國城鎮化進程中房地產業存在著許多體制問題和機構性問題，使得城鎮房地產業的發展不平衡、不健康，而房地產業的不健康發展又會影響城鎮化的進程。

　　1、城鎮建設缺乏合理規劃，導致房地產開發和建設無序化

　　目前我國城鎮化建設過程中，普遍存在著城鎮規劃趕不上城鎮開發的速度，城市規劃被市場推著走、規劃滯后于開發的現象。長遠的、科學的、有預見性的總體規劃的缺失或滯后會導致城鎮功能分區不明顯，房地產開發出現無序乃至失控的局面，從而使得城鎮房地產發展與資源、生態、環境之間的矛盾和沖突日益突出和嚴重，最終導致城鎮土地資源使用效率偏低，城市景觀缺乏層次感，生態平衡被破壞等嚴重后果。某些小城鎮，仍存在著城鎮功能定位不明確、鎮域規劃、中心區控制性詳細規劃未被審批就各自開發的現象。

　　2、城鎮房地產產業比重過大，造成城鎮產業結構失調

　　從宏觀經濟角度分析，房地產業往往是城鎮經濟建設的支柱型產業，是城鎮財政收入的主要來源，同時其還具有明顯的輻射效應，能夠有效的拉動相關行業，如建材行業、裝飾行業等的發展，因而地方政府在城鎮化進程中容易片面強調房地業對城市建設的重要貢獻，而忽視了房地產業的超規模開發對城市公共設施建設和其它相關產業發展資源的占用，如建設用地、勞動力等，從而導致城鎮產業結構不合理，資源嚴重浪費，給城鎮的后續發展造成巨大的隱患。

　　3、城鎮房地產市場體制不健全，造成巨大的交易成本

　　由于我國房地產市場的發育還不成熟，還缺乏相關監管手段和法律法規，導致房地產市場隱性交易活躍，房地產投資結構不合理，房地產價格混亂，房價上漲過快等一系列問題。同時由于城鎮經濟規模局限和歷史延革，城鎮房地產往往開發缺乏有實力、規范化的大型房地產開發商，開發主體多是本地企業或層次較低中、小型開發商，很容易形成低層次、低技術含量的簡單再生產，而忽略了住宅的質量、風險、景觀設計等高層次的東西，從而使得城鎮房地產開發檔次較低、房屋質量充滿風險、缺乏城市文化氣息等問題。

　　三、城鎮房地產建設過程中存在問題的原因分析

　　通過對以上存在問題的分析，結合現代有關城鎮化建設的研究和實踐，我們可以看出，中國城鎮化進程中房地產市場的拉動力量主要來自兩個方面：一是政府拉動，由于城市間的競爭加劇，而房地產業存在很強的乘數效應，政府投入力度不斷加大；二是市場拉動，尤其是房地產開發的利益驅動，房地產業的快速發展推動了城市無限擴張。但是，也正是這兩種拉動力量導致了城鎮化進程同城鎮房地產業發展的不協調和諸多問題的產生。

　　1、政府職能失調

　　在城市化進程中，地方政府通過房地產拉動城鎮建設發展，本是雙贏的發展模式，但是由于地方政府眼界的狹隘性和本身的局限性，沒能有效的發揮在房地產發展過程中，包括城市定位、土地調配、投資融資、商業模型、城市規劃等經濟和行政職能，反而成為房地產商最大的利益相關者，成為除市場內生的動力之外的促進土地快速貨幣化進程的重要推動者，因為土地貨幣化是充實地方財政的重要來源。只要土地貨幣化過程不能實現市場化，即土地使用權的價值無法通過或不完全通過市場手段實現，那么地方政府就會有足夠的積極性不斷推升土地價格。

　　2、市場機制失靈

　　廣義的市場失靈不僅指由于市場配置資源的能力不足從而缺乏效率的表現，還包括市場機制在配置資源過程中所出現的經濟波動以及按市場分配原則而導致的收入分配不公平現象。

　　實際上，市場體制不健全一直是我國城鎮化進程中的深層約束，而這也不斷影響著城鎮化進程中房地產市場的發展。由于我國城鎮化建設發展迅速，房地場市場的市場基礎、市場主體、市場體系、市場規則、市場機制、市場中介、市場分配、市場保障、市場調控、市場對接等建立市場經濟體制必需的要素條件無法得到充分滿足，也無法在較短的時間內滿足，從而引發城鎮房地產市場交易行為不規范，房地產企業的行為缺乏約束。市場隱性交易活躍等扭曲市場機制的行為，最終將導致市場機制失靈，無法充分發揮房地產對城鎮化發展的推動作用。

　　四、解

決城鎮化進程中房地產存在的題的對策

　　通過分析可以看出，城鎮化進程中房地產業面臨這政府職能失調和市場體制不健全等深層次問題，通過理論聯系實際，本文將從以下幾個方面提出對策建議。

　　1、從區域角度合理定位城鎮化目標，引導房地產業有序發展

　　構建合理的城鎮體系，這是現代經濟發展的客觀要求，也是城鎮化進程的必然選擇。所謂城鎮體系，是指在一個區域范圍內，要有大城市、中等城市、小城市和中心建制鎮組成的網絡體系，只有內在的城鎮網絡，才能推動區域經濟的協調發展。按照城市規模和城市產業，城鎮化過程中的城市類型可以劃分為以下四類，以便合理進行城市定位：工業型城鎮，城市規模一般，以工業生產為主導；消費型城鎮，城市規模較小，以休閑旅游、各類娛樂產業為主導；貿易型城鎮，城市規模較小，以深加工和貿易產業為主導；綜合型城鎮，地理區域廣大，交通發達，各產業均衡發展。通過完善城鎮體系，建立區域城市發展規劃，從宏觀上合理進行各級城鎮定位，有效調配各級政府職能，完善區域房地產市場的市場結構、市場分配、市場調控、市場對接等市場機制，從而使得大、中、小城鎮的房地產業形成城市特色，得到均衡發展，有效的推進城鎮化進程。

　　2、推動城鎮房地產發展模式，轉變政府職能，實現"政府為主、市場為輔"向"市場為主、政府為輔"的轉變

　　據前分析，城鎮化進程中政府主導房地產業發展無法有效實現城鎮化中各類資源的有效配置，反而為地方政府利益提供了滲透途徑，需要引入制衡的力量打破這一模式，走市場為主、政府為輔的房地產業發展模式，弱化政府在城鎮房地產市場中的市場職能，強化其引導、規劃、協調、監管及服務職能，從而保證城鎮房地產市場的健康、有序發展。包括：提高政府政務的透明度和對法律系統的反應靈敏度，通過立法強化政府行為責任制，以防止地方政府濫用職權，避免城鎮化進程中房地產政策的扭曲和急功近利；健全地方政府業績評價體系，將人文、社會、環境指標同經濟和效率指標一起納入地方政府業績考核指標體系中，尤其要注重任期內對城鎮功能和產業支撐力的提升，注重城鎮的可持續發展能力的提升，增加城鎮科技教育投入、基礎設施投入、資源的開發與保護投入、環境生態效益等項目在評價體系中的權重，使地方政府的業績評價正確反映其努力程度。

　　3、加快城鎮房地產配套體制和法規的完善，提升城鎮房地產市場的完全市場化程度

　　現代城鎮化的最終目的就是將農業剩余勞動力由農村就業轉移到城鎮就業、將農村富余人口由農村居住轉移到城鎮居住。城鎮房地產市場開發過程應進一步突破戶籍制度，包括依附于它的基礎教育、就業、計生政策等行政管理體制和財政體制的制約，以及土地制度以及與之相聯系的社會保障、土地流轉、農村宅基地等制度的制約，打破城鎮化進程中房地產市場長期存在的"二元結構"現象，即城鎮常住人口房地產市場和城鎮流動人口房地產市場，推動市場要素的自由流動和價格市場的形成。政府職能應更多地體現在：對大規則的制訂，通過財政政策、貨幣政策等宏觀調控房地產市場，從而進一步提高城鎮房地產市場的完全市場化程度。

　　4、發揮市場機制，合理構建城鎮房地產市場的層次結構

　　城鎮化進程中，房地產市場發展的最終目標應是在提高效率的前提下，實現開發、運營的公平性、確保"人人有住房"為基本目標，但是從房地產市場自身的發展規律和運作模式上看，從最高端的別墅、到中間層的商品房，直至最低端的廉租房、經濟適用房都是完全不同的商品，他們的融資規律、價格波動、運行趨勢都有非常大的差異。政府要對經濟適用房發運行涉及相應的住房標準，政策適用范圍、優惠程度、操作次序選擇、布局調整和運行監控等問題，進行總體設計和把握。一方面，按照城鎮定位以及人口結構，合理培育城鎮房地產交易市場的層次結構；另一方面，通過提高開發商準入門檻，完善房地產市場準入制度，提高從業人員資格審查，構建房地產開發隊伍的層次結構，以確保城鎮房地產市場的健康發展。

　　我國城鎮化進程正步入快速軌道，而城鎮化和房地產發展相互依存、相互促進，房地產對于加快城鎮化進程具有推動作用，反之，城鎮化又對房地產開發產生影響。相信通過政府宏觀調控和杠桿調節作用的增強，市場體制和配套法律法規的逐步完善，我國城鎮房地產業會逐步走向健康發展的道路。

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篇2：房地產業的核心從開發轉向金融運作

　　前沿

　　房地產商向投資商轉變,類似房地產基金的操作大量出現,房地產進入金融運作時代。

　　20**年房地產企業的融資活動空前活躍。僅從房地產信托來看,根據云南信托的有關統計,20**年全國約有31家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品,募集金額約122億元。

　　一些房地產企業還引入了外資房地產基金和投資商。如上海復地、順馳等地產商與摩根士丹利先后合作開發地產項目;北京、上海等地的房地產項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產基金ING等的巨資投入。資料顯示,近一年來僅在北京就有近20 個房地產業項目引入了外資投資,總建筑面積在500萬平方米以上,涉及投資總額近30億元。

　　通過分析和研究目前房地產企業的各種融資創新和模式,我們認為中國房地產行業正在發生一場革命性的變革,這場變革的核心就是房地產行業的重心將由土地運營向金融運作轉變。這場革命最終將可能產生兩個結果:一是現有的開發商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式,向美國等發達國家的房地產模式靠近。而且在這一過程中,房地產企業的走向必然分化出不同的路徑,像萬科、金地、招商地產這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產開發商轉型為專業房地產投資商和運營管理商,還有一部分公司將轉變為具有品牌的建造商,成為開發各環節的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現,現有的房地產開發食物鏈也將發生根本性的變化,最終房地產基金和投資商將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態。

　　從美國等成熟房地產市場的經驗來看,當土地實現完全市場化的公開供給后,土地的轉讓價格將基本體現市場對土地未來價值的預期;與此同時,土地交割以巨額土地轉讓金在短期內支付為前提,銀行將不再向開發商放款以支付土地價款。結果是開發商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利,也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下,開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產開發對資金的巨量需求。否則,失去土地和資金兩方面的尋租能力,開發商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業能力賺取與其付出相適應的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔任承建商的角色,其期望的利潤率據稱為“8%-15%”。

　　招商地產董秘陳宇認為,隨著房地產行業的進一步發展,行業內的專業分工將越來越細。結果是政府賺土地的錢,投資商(也可以包括個人集資)賺取資金的回報,建造商賺取產品創造的價值。

　　開發模式向投資模式轉變

　　在一系列政策的影響下,房地產行業的游戲規則正在發生變化,其實質就是產業的核心由開發營建向金融運作轉移,而房地產企業的運作模式也由開發模式向投資模式轉變。迄今為止的一些房地產與金融結合的方式,正越來越清晰地展示了這種轉變的路徑。

　　土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等,沖擊并改變著固有的房地產開發模式。20年來中國房地產模式的核心是房地產商統攬土地、融資、規劃、施工、銷售、物業管理的全部環節。在這一產業價值鏈中,土地是房地產商能夠進行開發的原始支點,融資只不過是整個運作的一個環節而已。

　　然而在近兩年房地產企業尋求資金渠道多元化的運作過程中,一些主流房地產商越來越重視融資環節,將這一環節提升到了前所未有的高度,而且其金融運作展示了一種行業趨勢:房地產商正面臨角色轉換,即由開發商向投資商、運營管理商轉變。

　　金地集團轉向投資商的嘗試

　　金地集團參與金信雙龍房地產信托計劃是其向投資商轉變的嘗試;而與摩根士丹利等聯手參與銀行不良資產的操作,則體現了其將多年積累的房地產開發經驗和管理經驗運用到存量物業的管理和再開發,向運營管理商轉變的思路

　　20**年6月,央行“121號文件”出臺,幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發展的瓶頸。對于資金密集型行業,解決好融資問題成為許多房地產企業的重中之重。作為上市公司,金地集團(600383)除了尋求以增發等形式再融資外,也在房地產信托等領域進行了嘗試。

　　20**年12月18日,金地集團公告稱,公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產投資資金信托合同。根據《金信雙龍房地產投資信托計劃》及信托合同,金地集團為特別委托人和受益人,金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產品的運作模式借鑒了房地產投資信托基金(REITs)的基本原理,以房地產開發企業的股權投資為主(圖1)。

　　從運作模式看,金地集團第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產信托計劃,金地集團、杭州綠城房地產集團有限公司和通和置業(金地集團第四大股東通和控股旗下企業)是該信托計劃的特別委托人,其中金地集團委托金額為2500萬元。

　　西南證券信托研究專家孟輝認為,該產品的一個突出特點是金地集團及其股東等利益相關各方,將各自的優勢資源捆綁在一起,以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看,都屬于傳統的房地產開發商,“通過設立信托的方式,特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持,獲得了一條新的融資渠道?！?/p>

　　從目前該信托計劃資金投入的項目來看,特別委托人如通和置業在杭州的一個項目、杭州綠城房地產集團有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規模不大,已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元,“但預計未來的融資目標是30-50億元?！苯鸬丶瘓F董秘、企業發展部總經理郭國強告訴《新財富》。

　　值得注意的是,金信信托與金地集團、通和置業等特別委托人之間的股權關系和戰略合作關系是實現這種模式的一個重要基礎。對于房地產信托這類具有高風險特征的信托產品而言,風險管理能力的高低幾乎決定了產品開發的成功與否。金地集團、通和置業作為開發商,能夠在房地產項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業建議,保證了信托產品能夠成功推出和持續運營。

　　在這一案例中,“房地產專業機構+融資平臺”成了金地集團房地產金融運作的基本要素?！敖鸬丶瘓F+金信信托進行的其實是房地產金融運作,而且它們擔當的是投資商的角色?！泵陷x認為。

　　金地集團作為專業房地產開發商,在如何實現專業技能與融資功能的緊密結合方面一直在進行探索。20**年6月22日,公司公告稱與摩根士丹利房地產基金IV(簡稱MSREF)、上海盛融投資有限公司合作設立公司,共同投資中國的不良資產。合作方式是三方共同出資設立一家項目公司,項目公司注冊資本約為5億元,股東出資比例為:金地集團出資約7500萬元,占注冊資本的15%;MSREF出資約27500萬元,占注冊資本的55%;上海盛融投資有限公司出資約1 5000萬元,占注冊資本的30%。

　　該項目公司受讓中國建設銀行賬面總值為28.5億元的不良資產包,包括了中國建設銀行16家分行分布在華中和華南地區的154項資產。這些資產大多為中國主要城市中的商業物業,其中部分資產為在建工程。從該項目公司的股東構成看,“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題?！惫鶉鴱娬f,金地集團在不良資產處置(如再開發、出售、出租、物業管理等)中,將在這些物業的再開發和管理上發揮主要作用。顯然金地集團扮演的是運營管理商的角色。

　　萬科加緊調整融資結構

　　萬科通過發行可轉債、利用信托資金、與外資合作等,拓寬融資渠道、調整融資結構;通過收購做大規模,追尋美國Pulte Homes公司的腳步,其欲成為專業房地產投資商的意圖日益明顯

　　萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結構。

　　作為上市公司,萬科充分利用了資本市場的融資功能,兩年來通過發行可轉債籌集資金34.9億元。

　　與此同時,萬科也嘗試利用信托資金。20**年12月31日,萬科與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協議,用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發。20**年6月9 日,萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產有限公司又與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協議,用于深圳十七英里項目的開發。該貸款資金由新華信托發行“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集,同時,投資者可以享受十七英里項目購房優惠權。20**年12月22日,萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協議,用于“深圳萬科云頂項目”的開發。

　　值得一提的是,萬科“新華信托?萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色。該信托計劃靈活選擇融資方式,實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%,與同期銀行貸款利率5.49%相比,低了1.49個百分點,按照2.602億元的融資規模,萬科每年節約財務費用近400萬元。

　　另一方面,房地產項目作為一個特殊的商品,本身有其獨特的使用價值,該信托產品在設計過程中通過對這一使用價值的挖掘,加入了購房優惠權,使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產品的同時,不僅享有通常意義的投資收益,更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。

　　而且,在海外資金紛紛投資中國房地產市場之際,萬科也適時跟上了潮流。20**年7月,萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International(簡稱“HI公司”)簽訂了合作協議,為即將開發的中山項目進行融資安排,合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元,最長不超過42個月的貸款。為實現上述融資安排,萬科將中山公司80%的股權轉讓給全資子公司、永達中國投資有限公司,永達中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI(Best Gain Investment),占35%股份。上述轉讓完成后,萬科對中山公司直接和間接擁有的權益為48%(圖3)。20**年11月21日萬科集團子公司成都萬科房地產有限公司與新加坡政府產業投資公司的子公司?新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(簡稱RZP)簽訂協議,將其持有的成都萬科置業95%股權中的40%轉讓給RZP,共同開發成都“萬科新城”項目。

　　從萬科在較短時間內連續發行兩期可轉債,以及信托融資、與海外房地產基金合作來看,其房地產金融運作的技巧日益嫻熟,融資結構也漸趨合理。

　　如果說拓寬融資渠道是所有房地產商的題中應有之意,那么收購南都集團相關股權一案則昭示了萬科欲成為專業投資商的意圖。

　　20**年3月4日,萬科公告以18.58億元收購南都有關股權。根據有關協議,萬科此次受讓資產為上海中橋集團持有的上海南都70%的股權及與之相對應的股東權益、蘇州南都49%的股權及與之相對應的股東權益、浙江南都房產集團20%的股權及與之相對應的股東權益。交易定價主要依據標的公司的凈資產值、所擁有的項目的評估值,同時考慮了標的公司的品牌價值。交易金額18.58億元,涉及21項物業,占地面積627.57萬M2,建筑面積598萬M2,按權益算,本項交易完成后,萬科權益土地儲備增加194萬M2。

　　我們的分析表明,這項收購使萬科的權益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積,有利于完善萬科跨區域發展的戰略布局,使其大大增強了持續競爭能力。

　　被萬科視為未來發展新標桿的美國Pulte Homes公司的運作模式,可能是萬科意圖的最佳注解:在房地產基金占主導地位的美國房地產市場,作為上市公司的PulteHomes,其主導權不在公眾基金手中,而是以房地產投資商的身份,采取收購兼并的方式做大規模,鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%,而美國前十名地產商的市場占有率不到20%。

　　其實還有相當一部分房地產開發商也敏感地看到了這種轉型的脈絡?！拔覀円舱谒伎枷驅I房地產投資管理公司轉型的可能?！卑偈诉_地產副總裁羅雷說。

　　房地產業食物鏈正在發生變異

　　從金地集團和萬科的金融運作中可以清楚地看到,大投資商、信托資金及海外房地產基金的介入,正在顛覆傳統的房地產業食物鏈:20多年來長期處于食物鏈頂端的開發商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享

　　傳統的房地產開發鏈條顯示,開發商是整個鏈條的上端,也是利益傳動的第一環。而且開發商往往也利用這種“核心”的優勢,通過帶資承包等形式使得施工企業承擔部分開發資金利息、出讓他們應得的部分利益,通過預售的形式讓消費者承擔部分開發資金利息,等等,實施對施工企業、消費者的掠奪。

　　但在投資商、信托資金以及海外房地產基金參與的項目中,它們參與瓜分了以前由開發商獨自享有的高額利潤。顯然傳統的房地產開發和利益分配模式已經發生了變化。

　　&n bsp; 事實上,目前海外房地產基金及其他投資商與國內開發商的合作,基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣,一般都是成立項目公司,雙方各自持有項目公司一定比例的股權,并按此比例享有項目利潤。與傳統房地產開發相比,這意味著站在整個開發鏈條上端的除了開發商以外,還有海外房地產基金以及其他投資商,它們共同瓜分房地產項目的大部分利潤。

　　我們認為,隨著各種主體的投資商以及海外房地產基金越來越深入地介入中國房地產市場,它們將連同由開發商嬗變而來的專業房地產投資商一起共同占據產業鏈條上端的位置。而這種變化趨勢,可能正是推動萬科、金地集團等一大批房地產開發商積極向投資商和運營管理商轉變的根本動力。

　　房地產基金及大投資商將主導中國房地產市場

　　房地產基金和投資商將成為未來的兩種主流業態。按照中國目前房地產市場存量及未來的發展潛力,只要政策許可,未來中國房地產基金從數量上和管理的資產規模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產業食物鏈的變異,那些具有豐富的開發、運營管理經驗的專業房地產投資商也將成為左右市場的重要力量

　　眾所周知,目前房地產業的資金來源中,銀行貸款和其他資金(包括定金及預收款等)規模過大。20**年,房地產開發投資資金來源中的國內貸款迅速擴張,規模達3138.3億元,分別相當于從1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏觀調控后,房地產開發投資的貸款增幅放慢,但1-10月仍然增長5.9%。

　　中國經濟景氣監測中心的張海旺認為,目前房地產開發投資資金的主要來源仍是國內貸款,其他融資渠道甚少且極不穩定,這給銀行系統帶來很大的不確定因素。而且房地產開發企業把定金及預收款作為投資資金的重要來源。20**年1-10月,國內貸款、定金及預收款合計在房地產開發投資中的比重超過六成,達61.3%,比宏觀調控前的20**年1-2月份非但沒有下降,反而提高2.7個百分點。在房地產開發投資因國內貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時,由于個人住房貸款迅速增長,又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產開發投資對銀行資金的依賴?！?/p>

　　業內專家認為,中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產投資信托基金法》時的情況基本一致:一方面房地產企業融資存在瓶頸,特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制,另一方面是普通投資者有參與分享地產業高成長的強烈沖動,普通投資者只能通過購買房產及信托產品間接投資于房地產,而不能分享房地產開發的超額利潤,因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產的投資熱情從目前房地產信托產品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。

　　房地產信托基金若能推出,無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明,中國目前具備了房地產信托基金生存和發展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產品”。與美國收益型REITs相比,目前深滬1300多家上市公司中,中國國貿(600007)、小商品城(600415)兩家具有“REITS產品”的部分特性(附文1)。

　　中國國貿收入的主要來源是國貿大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿飯店的出租收入(表2),符合REIT產品收入來源的要求。但與真正的REITs相比,中國國貿沒有稅收優惠,所得稅率為33%,盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅,應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

　　商業零售房地產將拔得頭籌

　　中國目前的居民消費率約為55%,大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費率的觸底反彈對商業地產將產生持續而長期的需求。因此我們預計,在各種類型的房地產中,商業零售房地產將可能成為房地產基金(REITs)投資的首選目標

　　20**年底中國商業零售業已全面對外開放,在此前后,中外零售連鎖巨頭們的擴張幾近瘋狂,競爭近乎白熱化,但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。

　　從兩家外資零售業巨頭在中國的擴張情況看,20**年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度,三年新開店數是過去五年的一倍。權威數據顯示,截至20**年2月,沃爾瑪在中國的門店數達到44家,其計劃今年還要再

　　開15家門店。而家樂福更是迫不及待,以近乎瘋狂的速度擴軍,僅20**年1至8月就新開了8家門店,平均每月一家,在20**年最后兩個月內更是狂開15家店鋪。據統計,截至20**年2月,家樂福在中國的門店數已達53家。

　　其他外資零售業巨頭也不甘落后。德國零售和批發業巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業 客戶服務,該公司年初宣布,20**年將再開10家店。

　　而且目前世界零售企業500強已有70%在中國搶灘登陸,截至20**年6月,國內已有外資商業企業268家,店鋪數4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業都在緊鑼密鼓、大幅度地擴大對中國內地的投資。

　　國內連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴張步伐。據悉,國美20**年在全國的門店總數將達到400家,而且在北京等主要城市將以大面積店為主。

　　而且,內外資零售連鎖巨頭們的擴張并不會是一個短暫的現象。因為目前中國消費率約為55%,大大低于70%的世界平均水平。專家認為,隨著消費的復蘇,消費率將觸底反彈,對商業地產將產生持續而長期的需求。

　　更重要的是,“商業地產運營將回歸理性,以租賃為主的運營模式將成為主流?！鼻迦A大學中國金融研究中心研究員張寧認為,商業地產將成為外資房地產基金或大投資商的首選,它們通過將這些物業出租給商業企業以獲取穩定的租金收入。

　　目前深國投與新加坡嘉德集團合資投資及經營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業中心,其運作模式已具有房地產基金的雛形,也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。

　　1995年,經國務院批準,深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司,20**年經批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司,沃爾瑪持股65%,深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發展,深國投成立了深圳國投商用置業發展有限公司(下稱“國投置業”),專門開發商用物業,主要為沃爾瑪提供營業場地。

　　20**年底,深國投與新加坡嘉德置地集團(下稱嘉德集團)簽訂了合作框架協議書,在中國商用地產投資和管理領域進行合作。該合作框架協議書涉及項目20個,而此前雙方已經簽署了全國6個不同城市的深國投商業中心項目的轉讓合同?嘉德以9.98億元收購了6家商場,這些商場主要租給沃爾瑪,嘉德占股份51%,深國投占股49%。

　　從操作模式看,以湖南項目為例:國投置業持有湖南深圳國投商業置業發展有限公司(簡稱湖南發展)49%的股權,嘉德集團全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權。在該項目的操作工程中,深國投大股東?深圳國際信托投資公司在20**年底發行了“深國投商業中心(長沙)集合資金信托計劃”,為湖南發展項目提供貸款融資。

　　梳理其中的關系,可以清晰地看出,該項目的運作類似房地產基金的運作。其中國投置業既相當于 REITs投資工具,又與凱德商用一起擔當這個REITs的投資者,湖南發展是REITs投資的房地產項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設沃爾瑪商場,相應的租金和管理回報收入就是國投置業和凱德商用的投資收益。

　　而且,國投置業在項目的不同開發期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持,使其相當于一個開放式的房地產基金。例如在土地收購期間,通過發行股權信托,支持深國投置業購買土地;在項目進行期間,可以根據工程的進度,從財務成本最小化的原則,通過發行貸款信托或股權信托的方式保證項目如期竣工交付使用,而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰略合作關系,保證了房產穩定的銷售渠道,并以此獲得穩定的租金收入;發行受益權信托,不僅可以及時變現,保證資金的流動性,而且可以充分享受商業地產開發的最大化價值。

　　該操作模式也為類似商業地產的運作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可,類似深圳國投這樣的企業可能就會利用多年積累的經驗,發起成立房地產基金,投資有穩定租戶的商業零售房地產,而不需要與海外房地產基金合作。

　　未來會產生一批大投資商

　　在未來混業經營的模式下,會產生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產基金公司,發行房地產基金;一旦政策允許,銀行系基金公司也可以發行房地產基金產品,投資房地產項目或完成銀行抵押貸款資產的證券化,從而成為房地產市場大投資商。

　　中國目前房地產存量非常龐大,占用了銀行大量資金。據統計,中國金融機構18萬多億貸款中,超過50%的貸款都是以房產作為抵押的,未來房地產基金的快速發展將改善開發商、投資商、銀行的資產負債結構。

　　即將由銀行推出的房貸資產證券化產品,無疑為商業銀行發展房地產基金開了一扇窗。據悉,中華人民銀行已批準中國建設銀行在20**年推出房貸資產證券化產品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體(SPV,是為資產證券化設立的有限責任公司,以之為載體收購可證券化的特殊資產),其運作的基本方式是:首先,商業銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV;其次,SPV將所獲得的住房貸款匯總重組,經信用擔保及評級后,發行住房貸款證券;最后,SPV持有資產所產生的現金流,用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。業內人士認為,這是一種類似美國抵押型房地產基金的產品。

　　&nb sp; 而且從現有的房地產開發商中也將分化出一批專業投資商,如萬科這樣擁有開發和物業管理品牌、資本運作能力強的公司,通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉變為專業房地產投資商。一部分通過成立房地產基金公司,發行房地產基金,轉變為專業的房地產投資管理公司,其它一些不能及時調整以適應變革的房地產開發商將被淘汰出局。

　　附文

　　美國房地產發展模式

　　中國和美國有許多相似的地方,同樣是地域同樣遼闊、房地產市場同樣高度分散,都面臨著城市和農村經濟發展差距的問題,地價差距也很大。我們認為中國房地產發展模式會逐步向美國模式逼近。

　　美國房地產發展模式的特點是房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈非常完整并相互協調發展,以房地產基金(REITs)為主的金融產業鏈非常發達,開發商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下,房地產的核心是金融運作而非開發營建,房地產基金或者投資商成為房地產市場的主導者,地產建造商或中介商只不過是圍繞房地產基金的配套環節。

　　金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成,其中最大部分是房地產基金,美國的投資商主要是從事物業投資,而非物業開發,因此美國真正的大地產商都出于金融領域,銀行是金融產業鏈中比例最小的一部分,由于有基金和投資商的支撐,美國銀行風險很小。經過近40多年的發展,美國目前大約有300多只 REITs在運作之中,管理的資產總值超過3000億美元,而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。

　　按照REITs組織形態不同,美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據REITs資金投向的不同,可以將它們分為三大類:1)權益型:投資并擁有房地產,主要收入來源于房地產的租金,所以也稱收益型。2)抵押型:投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券(MBS),收益主要來源于房地產貸款的利息。3)混合型:它是介于資產類和抵押類之間的一種房地產投資信托,具有資產類REITs和抵押類REITs的雙重特點,即在從事抵押貸款服務的同時,自身也擁有部分物業產權。

　　據統計,美國的REITs 中的絕大部分是從事資產類投資,約占所有REITs 的96%.,每個REIT 根據各自的專長選擇投資領域,有的以地理區域為專長,如地區、州、市的地產;有的專長于各種行業地產,如零售業、工業、辦公樓、公寓、醫院等房地產;有些REITs 選擇廣泛的投資類型,包括房地產、貸款類的眾多產品。在各種房地產的投資中,零售業、住宅、工業/辦公地產的投資占絕大部分,總計超過總投資的74%。

　　1992年以后,美國房地產基金引入傘式伙伴房地產基金(UPREITs)結構(詳見《新財富》20**年8月號《美國地產的資金流》)

　　REITs的操作模式是:先發行股票籌集資金,發行方式有募集和公開發行等,讓人壽保險公司、養老基金組織等機構投資者和一般投資者認購。發起成立REIT的公司對認購者會有一定的要求,如美國威爾士房地產投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元,而且對一次性認購的數額也有一定的規定。資金籌集完后,將資金交給一個專業的房地產公司,然后進行一個地區、一個國家,甚至全球化的操作。

　　不過正是因為這種獨特的發展模式,使美國房地產企業始終無緣全球財富500強,因為房地產的利潤實際上被多個環節瓜分了。

　　在美國,一些大的金融集團,如摩根大通、摩根士丹利有相當一部分盈利來自于房地產盈利的貢獻。美國房地產公司的業務非常專業化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一個環節來追求增值,因此,在美國,預售的銷售模式基本不存在。

篇3：房地產業務代表職責說明

　　崗位名稱:業務代表 崗位編號:

　　直屬上級:銷售公司分公司經理 所屬部門:銷售部分公司

　　崗位設置目的:負責完成公司下達的銷售任務

　　工作內容:

　　1.完成個人的銷售任務;

　　2.承擔市調任務及銷售信息和相關資料的搜集工作;

　　3.接待客戶,進行洽談,宣傳企業和產品,解決客戶的疑問,完成銷售;

　　4.做好客戶的售前、售中、售后服務工作;

　　5.承擔銷售合同的簽訂和變更工作;

　　6.承擔客戶入住的通知工作;

　　7.承擔辦理產證和按揭手續的通知工作;

　　8.負責客戶的收款和清欠工作;

　　9.完成領導交辦的其他臨時性工作。

　　權限與責任:

　　1.權限:

　　1)對所在分公司年度銷售計劃制定的參與權;

　　2)對公司戰略決策的建議權;

　　3)對公司考核結果或管理決議的申訴權;

　　4)對公司政策、管理方案等相關信息的知情權。

　　2.責任:

　　1)對分公司下達的任務指標的完成負責;

　　2)對所接待客戶的服務滿意度負責;

　　3)對所調查的市場信息的真實性負責。

　　所受上級的指導:銷售部分公司經理

　　同級溝通:項目管理部,策劃部,財務部,按揭部,綜合業務部,物業公司,辦公室等部門員工

　　所予下級的指導:無

　　崗位資格要求:

　　教育背景:市場營銷、房地產等相關專業?？埔陨蠈W歷。

　　經驗:從事營銷1年以上經驗。

　　崗位技能要求:

　　專業知識:市場營銷知識,房地產知識,法律常識。

　　能力與技能:

　　"較強的交流、溝通能力和學習能力。