住宅產品策劃--住宅產品開發的核心環節
盡管由于中國現行經濟體制的原因，尚未從總體上使所有建設業主對所開發的建設項目提出建筑策劃的要求，但隨著房地產業和民營經濟的發展，尤其是隨著住房制度改革的全面到位，住宅產品開發已率先提出建筑策劃的迫切要求，甚至在一些開發商和"策劃公司"那兒，已明確提出"住宅產品策劃"的概念，然而，由于理論建設和技術體系的滯后，目前社會上流行的所謂策劃基本上停留在對產品進行感性設想的階段，充其量也只是停留在可行性研究階段。這種被許多開發商認為中看不中用的策劃，其基本特征就是在內容上的隨意性和形式上的非建筑化，這種策劃所提出的意見往往讓建筑設計師不知所措和不知所云。就其原因，還是策劃的操作主體、操作方法和操作領域三方面均停留在市場與經濟研究階段，缺乏將項目的經濟性與技術性融會一體的科學體系。
住宅產品策劃同建筑設計、城市規劃和城市設計一樣，是建筑學的一部分。一般認為，傳統建筑的創作進程是首先由城市規劃師進行規劃立項，業主投資方根據這一規劃立項確立建設項目并上報主管部門立項，建筑師按照業主的設計委托書進行設計，而后由施工單位進行建設施工，最后付諸使用。
圖1傳統建筑活動的程序
城市規劃是由國家和地方權力機構從全局出發，考慮經濟、政治、地理、人文、社會等宏觀因素，依靠規劃師制訂的。而投資活動則是由業主單方面進行的，建筑師只是在規劃立項的基礎上，接受了任務委托書后進行具體設計，而施工單位則只是按設計圖紙進行施工。從字面上來看這是一個單向的流程，但事實上建筑師的工作既屬于建設投資方的工作范疇，又屬于建筑施工方的工作范疇，其工作立場是多元的。
為確保住宅開發實現最大效益，不妨將住宅項目立項與建筑設計從中剪開，插入一個獨立的環節，這就是住宅產品策劃。
圖2建筑創作的全過程框圖
這一過程是與住宅建設規模的擴大化、住宅建設技術的高科技化和社會結構的復雜化等現代社會發展特征相適應的。住宅開發項目立項是對建筑設計的條件進行宏觀的、概念上的確定，但對設計的細節不加以具體的限制，是一項指導建設規模、建設內容以及建設周期等的指令性工作。但隨著社會生活的變更和豐富，設計條件的確定工作逐漸變成了一項異常繁雜的、多元的、多向性的系統工程。于是，自成一體、專事研究這一復雜多向的設計依據問題、在住宅產品開發過程中處于核心地位的住宅產品策劃就應運而生了。
篇2：房地產公司產品實用策劃控制程序
1.目的
通過對項目開發的過程進行策劃,明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標,確保項目的整體運作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發建設項目的策劃。
3.職責
3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃,編制"項目運作方案",并監督檢查各部門的實施情況。
3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃,編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。
4.控制程序
4.1項目運作方案的策劃
4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃,召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員,依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求,對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。
4.1.2 各部門根據以下職責分工,進行運作方案的策劃:
a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃;
b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃;
c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃;
d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃;
e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3 項目運作策劃的主要內容包括:
a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求;
b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求,應配置的有關職責、權限和資源;
c)采用的具體程序和作業文件,當現有的質量體系文件無法滿足時,應制定新的程序或作業文件。
4.2 項目運作方案的編制
4.2.1 各部門根據策劃的結果,編制本部門分管職責內的項目運作方案,按規定的時間報策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發項目的整體運作方案。
4.2.2 項目運作方案的編制要求:
a)工作步驟明確,有嚴格的工作規劃;
b)明確各項工作的負責人員及工作要求;
c)項目建設的各個環節銜接有序。
項目運作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。
4.2.3 項目運作方案經各部門責任人簽字后,報分管副總經理審核、總經理批準。
4.2.4 批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。
4.3 項目運作方案的實施和驗證
4.3.1 各部門在工程項目的開發建設中,應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。
4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中,及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。
4.3.2 對執行"項目運作方案"中,需要制定的新的程序和作業文件,由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。
4.3.3 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查,項目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證,全面總結項目開發建設的整體運作情況,執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》
5.2 Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》
篇3：房地產公司質量手冊:產品實現策劃
房地產公司質量手冊：產品實現的策劃
1.目的
通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。
2.范圍
本程序適用于公司開發建設項目的策劃。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監督檢查各部門的實施情況。
3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。
4.控制程序
4.1項目運作方案的策劃
4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。
4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：
a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；
b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；
c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；
d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；
e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。
4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：
a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；
b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；
c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。
4.2項目運作方案的編制
4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。
4.2.2項目運作方案的編制要求:
a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；
b)明確各項工作的負責人員及工作要求；
c)項目建設的各個環節銜接有序。
項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。
4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。
4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發各部門執行。
4.3項目運作方案的實施和驗證
4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按“項目運作方案”的規定要求實施。
4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。
4.3.2對執行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。
4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》
5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》