住宅產品策劃領域

　　住宅產品策劃由于是介于住宅開發項目立項和建筑設計之間的一個環節，其承上啟下的性質決定了其研究領域的雙向滲透性。它向上滲透于宏觀的總體規劃立項環節，研究社會、環境、經濟等宏觀因素與設計項目的關系，分析設計項目在社會環境中的層次、地位、社會環境對項目要求的品質，分析項目對環境的積極和消極的影響，進行經濟損益的計算，確定和修正項目的規模，確定項目的基調，把握項目的性質。它向下滲透到建筑設計環節，研究景觀、朝向、空間組成等建筑相關因素，分析設計項目的性格，并依據實態調查的分析結果確定設計的內容以及可行空間的尺寸大小。

　　圖3住宅產品策劃的領域

　　住宅產品策劃不同于總體規劃?？傮w規劃是根據城市和區域各項發展建設綜合布置方案，規劃空間范圍，論證城市發展依據，進行城市用地選擇，道路劃分，功能分區，建設項目的確定等等。它規定城市和區域的性質，如政治行政性、商業經濟性、文教科技性等等，但對個體建設項目的性質不作過細的規定?？傮w規劃確定城市、區域、聚落的位址選擇，如沿海、靠山等等。它規定城市中心的位置，重要建筑的紅線范圍，進行交通的劃分和組織，但不規定建設項目的具體朝向和平面形式。而住宅產品策劃是受制于規劃立項，在規劃立項所設定的紅線范圍內，依據規劃立項確定的目標，對其社會環境、人文環境和物質環境進行實態調查，對其經濟效益進行分析評價，根據用地區域的功能性質劃分，確定項目的性質、品質和級別。例如在城市規劃的行政中心區域內，其政府部門的建筑性質，依據總體規劃區域性質的劃分而設定，應為政治性建筑，其品質和級別應成為城市中權力的象征，具有權威性。在商業旅游區和歷史文化保護區，同樣內容的建設項目卻因地域定位和特性的不同呈現出截然不同的性質，如同樣是旅館，在商業旅游區它偏重于商業性，而在歷史文化保護區則更偏重于文化性和歷史性。因此從城市規劃的角度來講，住宅產品策劃是對住宅開發建設項目本身進行包括社會、環境、經濟等因素在內的策劃研究。

　　住宅產品策劃不同于建筑設計。建筑設計是根據設計任務書逐項將任務書各部分內容經過合理的平面布局和空間上的組合在圖紙上表示出來以供項目施工使用。建筑師在建筑設計中一般只關心空間、功能、形式、色彩、體形等具象的設計內容，而不關設計任務書的制定。設計任務書一經業主擬訂之后，除非特別需要建筑師一般不再對其可行性進行分析研究，照章設計直至滿足設計任務書的全部要求。而住宅產品策劃則是在建筑設計進行空間、功能、形式、體形等內容的圖面研究之前對其設計內容、規模性格、朝向，空間尺寸的可行性，亦即對設計任務書的內容和要求進行調查研究和數理分析，從而修正項目立項的內容。簡言之，住宅產品策劃就是科學地制定設計任務書，指導設計的研究工作。因此，我們可以把規劃立項與住宅產品策劃之間的研究建筑、環境、人的課題作為住宅產品策劃的第一領域，而把住宅產品策劃與建筑設計間的研究功能和空間組合方法的課題作為第二領域。

　　把人與住宅的關系作為研究對象是住宅產品策劃的一個基本出發點，也是住宅產品策劃的第一個領域。人類的要求與建筑的內容相對應，從對既存的住宅的調查評價分析中尋求出某些定量的規律，這是住宅產品策劃的一個基本方法，其內涵外延極其廣闊。例如，住宅和人類在心理、生理和精神的相互關系及影響以及社會機能等等，其中包括住區景觀協調的要求、經濟技術的制約、因素、實施建設費用及條件限定因素等等。居住要求的多樣性、時代和社會發展的連續性意味著住宅產品策劃的第一領域將持續擴展下去。

　　圖4住宅產品策劃領域的相關圖式

　　住宅產品策劃的第二領域研究建筑設計的依據、空間、環境的設計基準，它包括以下幾個部分：（1）建設目標的確定；（2）對建設目標的構想；（3）對構想結果、使用效益的預測；（4）對目標相關的物理、心理量及要素進行定量、定性的評價；（5）設計任務書的擬訂。

　　首先，住宅產品策劃目標的明確要與第一領域建立信息反饋關系。由第一領域的分析結果考察設計目標的可行性，同時，第二領域中設定的目標又是第一領域中研究的課題和依據。實際上，第二領域中設計目標的設定問題不過是第一領域中人與社會對建設目標要求的另一種說法。目標確定不只是一個書面上文件化的過程，而是研究"目標是什么"、"為何以此為目標"的過程。

　　其次，對住宅建設目標的構想。即既定建設目標與人們使用要求相對應，在充分滿足和完成各使用功能的前提下，對所需的設施、空間的規劃進行設定工作。它要求策劃者把人們的使用要求建筑化地轉換成建筑語言，并用建筑的語言加以定性的描述。其研究的方法從直觀的設想到理性的推論并非一個唯一的答案。這種構想不僅是存在于觀念中的建筑形式，其意義的體現必須通過物質性載體來實現。

　　對構想的結果進行預測是對構想可行性的最好檢驗。在這里，策劃者可以憑藉自身的經驗，依住宅的模式模擬住宅的使用過程。但遺憾的是，預測的方法目前還只停留在經驗模擬階段，還有待于向邏輯化、理性化方向發展。

　　基于預測的結果，接下來就可以進行目標相關物理量、心理量的評價了。按照預測模擬的建設目標的構想，進行多方位的綜合評價。顯然，由于住宅開發目標的不同，項目性質、使用的側重點不同，各相關量的評價標準和尺度也就各種各樣。多元多因子的變量分析評價法可使其得到較滿意的解決。

　　這樣，由目標設定構想預測評價，住宅開發項目的各項前提準備就基本完成了。將這一過程用建筑語言加以描述，進行文字化、定量化，就可以得出住宅開發項目的設計任務書。設計任務書經過標準化處理就可以成為下一步建筑設計的依據了。

　　至此，住宅產品策劃的領域已相當明確，其成果的有效性，影響著下一步設計工作的開展。為了更準確地把握住宅產品策劃所涉及的內容，我們將在下面分別進行分析論述。

篇2：房地產公司產品實用策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃,明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標,確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃,編制"項目運作方案",并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃,編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃,召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員,依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求,對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2 各部門根據以下職責分工,進行運作方案的策劃:

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃;

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃;

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃;

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃;

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3 項目運作策劃的主要內容包括:

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求;

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求,應配置的有關職責、權限和資源;

　　c)采用的具體程序和作業文件,當現有的質量體系文件無法滿足時,應制定新的程序或作業文件。

　　4.2 項目運作方案的編制

　　4.2.1 各部門根據策劃的結果,編制本部門分管職責內的項目運作方案,按規定的時間報策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2 項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確,有嚴格的工作規劃;

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求;

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3 項目運作方案經各部門責任人簽字后,報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4 批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3 項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1 各部門在工程項目的開發建設中,應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中,及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2 對執行"項目運作方案"中,需要制定的新的程序和作業文件,由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查,項目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證,全面總結項目開發建設的整體運作情況,執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2 Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》

篇3：房地產公司質量手冊:產品實現策劃

　　房地產公司質量手冊：產品實現的策劃

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。

　　4.2項目運作方案的編制

　　4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求；

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按“項目運作方案”的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2對執行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》