住宅產品策劃概述

　　在一般的建設程序中，住宅產品策劃應由建筑師（或建筑師和業主）來承擔，是緊跟隨著住宅產品立項之后的一個環節。業主應在委托設計前，首先委托或住宅產品策劃機構進行住宅產品策劃的研究，以求得設計階段的理論依據。前面已經提到，住宅產品策劃就是在市場研究的基礎上，在建筑學范疇內根據總體規劃的目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規范，更以實態調查為基礎，通過運用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設計能夠最充分地實現總體規劃的目標，保證項目在設計完成之后具有較高的經濟效益、環境效益和社會效益而提供科學的依據，對人和建筑環境的客觀信息建立起綜合分析評價系統，將總體規劃目標設定的定性信息轉化為對建筑設計的定量的指令性信息。其中對人在建筑環境中的活動及使用的實態調查是它的關鍵所在。

　　由于住宅產品策劃的原始思想是來源于"民眾參與與聽詢設計"，以避免居住環境的創作思想有悖于使用者，有悖于民眾自身期望的居住環境，所以，住宅產品策劃首先是對使用者的目標及環境進行階段層性、地方性、歷史性的考察，以此為出發點，進一步調查分析人居住環境在社會、空間、時間三方面的信息交流及相互干涉的狀況，歸納出人類對居住環境的使用模式，以及帶有社會、歷史、科技和時空信息的環境評價，以此得出定量的結果來指導或修正目標的設計。

　　對居住環境的這種研究，盡管在最初是由建筑師在設計工作前期或過程中捎帶進行的不甚明確或下意識的活動，但它卻已成為今天由目標到設計實施進程中住宅產品策劃的雛形。此后這種實態調查、信息攝取、數據分析的研究對象由居住環境拓展到了更大的范圍，視野已不僅局限于建筑物的使用狀況，而進一步擴大到全社會的活動中去。

　　近代數學的發展使這一研究更加信息化、完整化、獨立化。統計學等近代數學手段使實態調查和數據分析更加精確，更加定量。這為住宅產品策劃理論的創立做了物質和技術上的準備。

　　在形象和邏輯面前，建筑師往往更偏愛形象。因為自古建筑的智者多是以創造豐富、宏大、輝煌、深奧的空間而引以自豪，那種缺乏形象思維的邏輯推理往往被認為是建筑藝術上的低能兒。至今邊我們當代建筑師在內，也對自己能出口道出"體量、質感、平衡、肌理"等等一連串的建筑術語而躊躇滿志。然而，生活實態和使用實態的復雜性，使得這些傳統的建筑語匯在描述其活動機理時就顯得貧乏且缺少量的精度。而建筑目標的形成、設計的展開與實施卻離不開定量的計算，空間的大小、人流動線的分析、使用質量的保證，都需要有一個定量的注釋和說明。當然，經驗的積累可以從定性總結出定量的結論，這在一定的時期內是可行的，但時代的突飛猛進使這種只憑經驗概括的定量辦法遠遠落后于時代的需求。

　　在第二章我們談到，人腦的機制決定它可以用現時獲得的信息，結合記憶----經驗，創造出新的模式，所以我們說，沒有經驗就不可能成為一個好的設計者。這就是說，人腦必須利用以往儲存的信息----經驗，融合吸收描述客觀環境的物理量、心理量的定量結果，才能進行適應時代的創作。就是說，建筑策劃者要完成設計目標，在展開設計工作之前，應做好兩個準備：第一，通過建筑環境的實態調查，取得相關的物理量、心理量；第二，依據建筑策劃者自身的經驗，將這些調查資料建筑語言化，從而是得下一步設計的依據和基準。這兩者缺一不可。一方面，缺少定性定量的分析，即傳統地憑經驗擬訂設計任務書，不可避免地會造成設計的不精確及與使用的脫離，甚至相悖。而另一方面，缺少經驗的建筑語言，就不可能將調查的結果加以建筑化，進而對其全面功能加以組織。缺乏生動性和使用性的設計，充其量只是一張邏輯的框圖。這兩點可以說是住宅產品策劃的基本思想，圍繞這兩點進行的協調、分析、創作也正是住宅產品策劃的基本任務。

篇2：房地產公司產品實用策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃,明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標,確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1 策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃,編制"項目運作方案",并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃,編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃,召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員,依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求,對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2 各部門根據以下職責分工,進行運作方案的策劃:

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃;

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃;

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃;

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃;

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3 項目運作策劃的主要內容包括:

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求;

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求,應配置的有關職責、權限和資源;

　　c)采用的具體程序和作業文件,當現有的質量體系文件無法滿足時,應制定新的程序或作業文件。

　　4.2 項目運作方案的編制

　　4.2.1 各部門根據策劃的結果,編制本部門分管職責內的項目運作方案,按規定的時間報策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2 項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確,有嚴格的工作規劃;

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求;

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3 項目運作方案經各部門責任人簽字后,報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4 批準后的"項目運作方案"由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3 項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1 各部門在工程項目的開發建設中,應嚴格按"項目運作方案"的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將"項目運作方案"的執行情況納入公司的計劃管理當中,及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2 對執行"項目運作方案"中,需要制定的新的程序和作業文件,由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3 公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查,項目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證,全面總結項目開發建設的整體運作情況,執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2 Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》

篇3：房地產公司質量手冊:產品實現策劃

　　房地產公司質量手冊：產品實現的策劃

　　1.目的

　　通過對項目開發的過程進行策劃，明確產品實現過程中的有關職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發建設項目的策劃。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織有關部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監督檢查各部門的實施情況。

　　3.2總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。

　　4.控制程序

　　4.1項目運作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經理工作部、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。

　　4.1.2各部門根據以下職責分工，進行運作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負責對項目的立項、可行性研究、市場調查、規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目的市場營銷、交付、前期物業管理和物業管理的移交等工作進行策劃；

　　b)工程部負責組織項目部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

　　c)財務與資產經營部負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負責對項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃；

　　e)總經理工作部負責對項目開發的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項目運作策劃的主要內容包括：

　　a)項目整體運作和各個環節運作應達到的目標、措施和檢驗的標準要求；

　　b)針對開發項目自身的具體情況和特定要求，應配置的有關職責、權限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業文件，當現有的質量體系文件無法滿足時，應制定新的程序或作業文件。

　　4.2項目運作方案的編制

　　4.2.1各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。

　　4.2.2項目運作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴格的工作規劃；

　　b)明確各項工作的負責人員及工作要求；

　　c)項目建設的各個環節銜接有序。

　　項目運作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》。

　　4.2.3項目運作方案經各部門責任人簽字后，報分管副總經理審核、總經理批準。

　　4.2.4批準后的“項目運作方案”由策劃與營銷中心下發各部門執行。

　　4.3項目運作方案的實施和驗證

　　4.3.1各部門在工程項目的開發建設中，應嚴格按“項目運作方案”的規定要求實施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負責對將“項目運作方案”的執行情況納入公司的計劃管理當中，及時在周例會和月度經營計劃會上進行調度。

　　4.3.2對執行“項目運作方案”中，需要制定的新的程序和作業文件，由編制部門依據《文件控制程序》的規定進行制訂下發。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實施《項目運作方案》的工作情況進行監督檢查，項目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關部門對項目運作方案的執行情況和實施效果進行驗證，全面總結項目開發建設的整體運作情況，執行Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項目運作報告編寫規定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》