別墅的設計的流程和要點：進度與規劃

　　近期臨時支援的是一個高端別墅項目，時間很短投入精力很大，快速整理項目前期的設計情況，同時也學習了一些別墅的設計的流程和要點；

　　一、進度管控上的差異：

　　所謂差異，是跟我以前設計的剛需高層和改善多層比較；

　　最大的區別在二次設計的石材幕墻和門窗深化上：

　　因為高端別墅用干掛石材，外窗需要加副框，即先安裝副框，再干掛窗邊石材，再安裝窗，有一個交叉施工的過程，加上石材及其線角加工周期長（2萬平方別墅預留的施工與加工周期約4個月），施工要求高，可能一個5萬平方的別墅與20萬平方的高層施工周期相近；因為別墅僅2~3層，主體施工時間極短（1~2月左右，地下室及屋頂施工周期略長，平層7~10天即可完成），二次砌筑時間也不長，接下來工地不能停著，如果不安上門窗，內部施工時堆放的材料還容易失竊，因此工程要求這兩家單位早進場；

　　高層及多層項目主體施工時間長，且多用涂料，門窗及外墻涂料的深化設計及確樣的時間是可以比較長的；

　　二、規劃設計要點：

　　說到規劃，就要回歸到土地的本源上，一般能做低密度別墅的土地，都比較偏遠，偏遠就意味著：土地周邊道路未建設、市政管線沒有通、周邊有次級景觀資源（待人為改造，絕佳的景觀資源不是生態保護區，就已經被高端酒店、療養機構給劃分了，政府也不會允許蓋住宅賣掉）、山地地形等等；

　　1.管線綜合：

　　初次接觸管線綜合，會覺得是總圖上布置若干的線條，注意力會放在管徑、間距、走向位置等地方，走地上還是走地下室，周邊主要是城市道路的接入口等，這只是管線的初級階段；深入一些：各市政供應是否滿足項目需求，自來水水量水壓是否足夠？電力的2個接入變電站在哪，是否需要加設變電站？市政暖氣燃氣、雨污排水等等，更多的是考慮外部的條件是否滿足項目需求；再深入一些，我們考慮的實際是如何讓住戶的生活更加舒適：喝的水、洗漱的熱水、洗車澆花的水怎么來？夏天熱了冬天冷了怎么辦？做飯用電還是燃氣？如此等等，都是我們過日子的需求。

　　別墅的考慮點會更多：

　　1）熱源的選用：

　　市政供暖是比較集中的資源，偏遠的地方不會有市政供暖，那么熱源的選用是必需的，最省事的選擇當然的空調（VRV、空氣源熱泵等），建設方只要把設備位置和負荷預留好，或者埋上地暖管，設備由業主自理，如果作為季節型度假產品是可行的；熱源次選是燃氣源熱泵（天然氣是市政供應，價格低效果好，問題是市政燃氣也未必有），再然后是中水源熱泵、海水源熱泵、地源熱泵等等，需要根據項目的具體情況來綜合分析，因為是大項，要進行正式的論證評選確認；

　　2）熱水源的選用——燃氣還是太陽能：

　　燃）氣只能是等，跟著規劃道路早晚會到（暖可能永遠不會到、管路的能耗損失太大），要考慮如何設置燃氣調壓站（靠近的產品會貶值），跟一般項目區別不大；

　　3）冷源——空調：

　　冷源肯定是選用空調，但別墅的面積大于一般住宅，要用到多聯機，考慮其室外機如何放置；

　　4）中水、直飲凈水的設置：

　　中水要考慮中水處理站的設置位置及要求，中水的用途等；是否設置凈水系統？

　　2.市政道路

　　可能出現2種情況，一是周邊道路尚無規劃，二是周邊道路已規劃尚未建成；這兩種情況都需要規劃部門確認，因為市政道路是政府出資修建，所以論證過程比較長，尤其是周邊道路已規劃好，項目想要微調或增設，都需要經過長時間的政府論證，耗時較長，如果項目時間要求緊，最好不要突破原市政規劃；

　　3.布局與豎向

　　太平坦的地塊做別墅不大出效果，一般會選擇有些起伏的地塊或人為做出高差；紅線內想做出產品差異化：

　　方法一：造景——中心水景，濱湖別墅向來是有很高溢價值的，水景衍生出的河道，可以形成濱水別墅，價值也不錯，這樣高、中、低三檔的差價就出來了，水景有這個價值是因為其兼具觀賞性、私密性和活動性，中心綠化景觀的私密性弱（別墅人群生活屬性），溢價值也較低；

　　方法二：高差，高度決定視野同時決定價格，地勢越高的地方放置越值錢的產品；以前看過一個綠城別墅的ppt，說到優化別墅規劃的方式之一，是將一條路上掛下掛，改為2條路全部上掛（把別墅布局理解為掛葡萄串，上掛指路面標高低于別墅內標高，路面-庭院-客廳一路往上走，反之一路往下走），上掛溢價值均高于下掛；

　　大區豎向主要看原始地形和持力層位置，未進行地勘定下來的豎向，估算土方量，完全是臆想值，后期會出現大量的土方石方和基礎成本超預算；

　　一般山地別墅布局依地勢處理成臺地建設，坡度集中在縱向道路，橫向緩坡，如此同一棟聯排別墅，戶與戶之間可不出現高差（高差出現會導致后期石材幕墻的交界處節點出現較多問題，施工難度和成本都增加，且標高低的戶型銷售價值低可能拉低了大部分產品的價值）；

　　4.周邊景觀資源利用

　　一是銷售引道，通過5~10分鐘左右的優美的車行路，將客戶帶入別墅區的小環境中；比如靠?？亢拷娴牡缆?，開發商會先投入一大筆資金來休整河道，或建設濱海景觀（沙灘、木棧道等），如果都沒有，就打造寬的綠化景觀帶，主要是為銷售服務，為業主打造一個美好的想象空間；

　　二是觀景資源的私享：分析每棟別墅的觀景角度，比如南向所有窗戶均能看海，其價值高于只有一個窗戶可以看到的，如果一個窗戶都看不到，要想辦法開個側窗看；

　　三是生活方式的打造：我認為這個是推盤最應該考慮的，綠城的別墅產品的換代：一代是做建筑、二代做景觀、三代做生活方式、四代做私人定制；現在大部分的別墅依然停留在一二代，對第三代的投入幾乎沒有；

　　想象我們自己有一棟海濱別墅時，想到的美好是早上太陽初升時在沙灘跑步，海風微微吹拂下在木質露臺上吃早晨和喝下午茶看書、啤酒沖浪游艇（一切美好想象參見電影《夏日嬤嬤茶》），而不是外墻的石材是哪國的礦山開采的稀有品種，裝飾線條特別考究，哪個交叉口種了幾棵昂貴的大樹（當然樹景足夠美也讓人印象深刻，10年前考察高端別墅，成都的麓山別墅，售樓處內庭院對景，一棵大泡桐，一片干凈的綠草地，灑下淡紫色的落花，場景美極了），當我們如此有錢時，不會滿足于待在黃金打造的房子和高起的院墻里不動，有錢人也需要生活和社交，只是更講究；

　　注意所有這些美好的活動場景都發生在紅線外，如果一個別墅盤只局限與紅線內的建筑景觀的打造，只能算是經濟性別墅，不是豪宅；紅線內也有些生活方式，比如溫泉會所、養生中心，但只有這些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的別墅除外）；

篇2：別墅設計流程和要點:建筑單體

　　別墅的設計的流程和要點：建筑單體

　　建筑單體設計要點

　　1.是否設置地下室；

　　損益測算：站在銷售的角度，地下室、露臺這樣的贈送空間越多越好，這叫”物超所指“，從成本角度來說，是”羊毛出在羊身上“，建造成本最后要轉化為銷售利潤；

　　人防指標：人防指標計算，基礎埋深超過3米，按首層面積算人防指標，不超過時，多層按5%計；一棟3層300平方的別墅，有地下室，人防面積約100平方米，無地下室，約6平方米，差異很大；別墅區的地下室一般分棟建設，無集中地下室，人防建設只能方案會所等大型建筑或空地下面，如果繳納易地建設費，要核對是否符合繳納條件；為了減少人防指標又要地下室的溢價值，也有項目會采用真假圖施工，驗收后改造的做法；

　　上下水和通風如何設置：地下室從使用來說，不是舒適的空間，如何提高空間的舒適度，也是一個課題，龍湖的產品，將采光井擴大成采光房間，引入陽光，消弱地下室的封閉感受；地下室設置衛生間，就要有上下水，污水排放要考慮能否重力排放（管線底標高高于于市政管網，且有足夠的高差設置坡度），如果沒有就要考慮壓力排，提升設備有不同形式，會結構板的設置有影響；

　　是否用于停車及層高：高層的非人防車庫高度一般在3.7~3.9米，人防車庫在4.0~4.2米，主要考慮頂部梁板和管線布置的影響；別墅地下室考慮功能上是否用于停車，一般在3.1~3.3米；

　　自行改造誰來做？如果采用真假圖，私自設置地下室，建設方必需做的，是在一層底板上預留一個可砸開的洞口（地暖地面要把此區域的地暖管閃開）；而砸洞口這項工作是建設方來做還是業主自行處理要事先跟業主約定清楚

　　2.是否設置悶頂：

　　常見的中式歐式別墅均為坡屋頂，屋頂形成的三角空間是否作為贈送空間利用，圖紙上的區別在于是否設置一道樓板；如果不利用，室內空間是看是斜向的，房間隔墻的設置，一般也不會考慮屋頂的走向，娜美就會有的房間是三角頂，有的是梯形頂，樣板間的精裝要考慮其空間感受；如果利用，一是加設樓板，并預留洞口（政府圖紙及驗收時不能有），二是屋頂是否加設洞口及窗（政府圖紙表現為通風百葉）；

　　誰來改造：預留開洞區域是建設方必需做的，至于板開洞，屋面開洞加窗，業主可以自理，同樣是要事前約定；如果由我方改造就要承擔相應的責任，比如漏水開裂等；

　　空間高度：悶頂空間的用途取決于超過2.2的空間有多少，要高度就要加大屋頂的坡度和坡長，比如我們的項目前期未考慮設置悶頂，坡度低于30度，后期新領導考慮加設悶頂時，頂部最高點只有2.1m，僅能作為儲藏使用；

　　3.贈送方式有哪些：

　　從我個人來看，今天還在把偷面積贈送作為賣點，是個很無趣的事情，從房地產開始之初，大家都想盡各種偷面積的辦法；

　　從本質來看，我們所說的“偷”無非是節約了土地成本、增加了建造成本，增加了市場競爭力和溢價值；“偷”又可分為合法的偷和違法的偷：

　　合法偷：這種方法是找到法規的一些邊緣地帶，或2個不同部門法規的差異；

　　實得面積>房產證面積：比如我們開敞陽臺，在規劃部門和房產部門均按一半米面積計入地上面積，相當于送給客戶1/2的面積，凸窗也類似，在價格不變的情況下，增加了實的面積，相當于贈品；

　　實得面積=房產證面積>規劃面積：比如我們做封閉陽臺，在規劃部門按一半米面積計入地上面積，房產局按全面積計入賣給業主，這種偷法明面上是開發商占了土地的便宜，實際是反向節約了土地成本，拉低了均價，相當于價格折扣；

　　違法偷：最大的特點是真假圖紙，在圖紙報建和驗收時沒有，交付時有或后期改造；

　　前期同步施工，驗收時遮擋，后期還原：地下室處理常用這種方式，設計施工時，自帶大地下室和大采光房間，政府圖紙上無地下室，或無通風采光房間，同步建設好，用墻板遮蓋，驗收后，砸墻開窗加天窗；

　　后期改造加建：比如別墅外部連廊，有頂蓋的與主體連接的連廊是要計算面積的，在政府圖紙上不體現，當作景觀構筑物后期加設；如果屬性是商業或辦公，LOFT也是偷面積的一種方式，挑高大空間可分隔為上下2層，實際使用面積翻倍；

　　4.管線如何走

　　別墅的管線與高層集中車庫的不同在于：車庫一般是走頂板之下（人防除外），別墅管線走建筑之間的土里；這里就有可能出現2種不利的情況：

　　一是管線走自家南向大院落，院子里出現很多井蓋，影響品質，即使這樣，也不是你想走就走，廚衛一般布置在北向，要從南向出，建筑底板要大幅度降板，增加成本，同時帶來檢修困難；

　　二是走北向到其他家的院子里，如果出現管道問題，有可能要挖掉其他家的院子，由于是別墅產品，可能鄰居常年不在此居??；

　　在創新型合院產品容易出現以上情況，這只是一個點，創新雖然是好事，但第一次做一個產品，很難方方面面都顧及到，有時一個小的點，會大大的增加成本或后期維護難度；