地產項目銷售示范區專項設計

　　示范區設計是件有樂趣有痛苦的事，樂趣在于比起大區更靈活更富創意，痛苦在于它雖小卻是一套完整的流程（建筑結構設備精裝景觀一個都不少），而且在項目之初，人手不足，同時還要籌備項目之初的各項工作、做規劃和一期的單體設計和報建，整個忙成一團了；

　　體驗式示范區示例：萬科九都薈

　　客戶動線：停車場——售樓處——咖啡館——辦公樓——沿街商鋪——室外活動場地——樣板房1/2/3/4——社區會客廳——別墅示范區

　　一、示范區 不等于 售樓處；

　　示范區強調客戶空間情境感受和建設品質，將客戶引入住后的生活享受，也讓客戶對建設單位的實力和建設標準有所感受（主要是景觀）；

　　早期對示范區沒那么重視，建個售樓處里面排2個樣板間，就OK了，現在行情不好，大家對示范區越來越重視了；（其實對于賣得好的樓盤，光有個售樓處也行）

　　示范區一般包括：前廣場（可能很長很大）、售樓處、景觀示范區、樣板間；

　　前廣場：將客戶與外部環境隔離，越偏遠的地方，做得越大；龍湖喜歡做，我們這龍湖的第一個別墅盤，龍湖沿河邊做了一條引道，從入口開車至售樓處要10分鐘，這10分鐘完全進入情境，把周邊的荒蕪給隔絕了；還有些豪宅項目，在比較偏的海邊的，萬科、星河灣有做過，直接整修了一段海岸線；

　　包含：停車場、活動廣場、售樓處主入口對應景觀

　　售樓處：

　　<1>功能：售樓處功能流線比較單一，做過2次或跟有經驗的銷售總（誰用誰做主）碰2次，基本OK；

　　客戶動線布置：大門-前臺-企業文化展示區-區域模型-大區模型-戶型模型-銷售信息展示區-普通洽談區(含水吧)-VIP洽談區-財務收款/后臺辦公室；

　　銷售人員辦公：銷售辦公室-策劃辦公室-銷售總監辦公室-物料室-合同資料室-銷售更衣室；

　　項目人員辦公：項目總辦公室1間、副總辦公室1～2間、財務辦公室1間、成本辦公室/設計辦公室等、工程大間、會議室大小各1間、圖紙資料室3～4間、衛生間；我每次設計比較喜歡安排一個開敞空間，感覺有協作氛圍，也節約空間；基本上20～30個工位；

　　<2>建筑：臨建？永久建筑的一部分？還是租用現有網點？這是開始要爭論的事情之一；在效果、開盤時間、成本上取平衡吧；我們項目第一個售樓處是臨建，花了900萬，做得很有品質（后來領導覺得花費太高，后面的項目壓到了500萬，不管怎么省，這種做法本身就挺費錢）；放在4期地塊，用了2～3年，地塊開始建設時拆除，再用一期的網點改建了1個，花了200多萬；還有項目為了搶開盤，直接租用了幾間網點，在內部建了樣板間，用了1年，租金加裝修等花了200多萬（只花了精裝、軟裝、1年租金），項目網點建好之后再搬過去，示范效果不好，但從建筑景觀都能節約不少；

　　<3>立面：風格一般兩個方向：

　　規矩大方型：跟樓盤統一、法式、新古典，本身也比較出效果，掛些石材（要省錢配合真石漆用），細部做得精致一些即可；多用于永久建筑，以后是網點會所之類的；

　　大師作品型；做得比較炫，現代方向，拗造型，前幾年用的比較多，現在反而沒什么新奇了；多用于臨時建筑；

　　<4>結構形式：臨建一般采用鋼結構+玻璃幕墻，速度快，容易起造型，還出效果；

　　<5>精裝：精裝同樣是保守型/設計型；保守型一般整體暖米黃色調，地面墻面瓷磚（好點用石材），地面拼花（便宜用菱形三角拼，貴的用定制曲線花紋鑲嵌），墻面能露出來的空間不多（銷售），可以簡化；主要選擇門棟套線、房間門材質顏色；頂棚倒是有點講究，辦過軟裝的人知道，水晶燈巨貴（10～20萬），完全可以通過吊頂設計來取代水晶燈；

　　<6>軟裝：軟裝水太深，能往外扔不要往回攬，是塊肥肉也是個陷阱，經手的話要把所有見證性資料留齊全；如果真要項目設計全全負責，還是參觀一下乙方已完成項目；

　　我經手過樣板間改造的軟裝，堅持用的其他項目的（正好拆了不用的），跟項目銷售一起布置的，效果還可以，沒花錢，過程中受到很多阻力，但后來公司查賬的時候很干凈；后來新建售樓處交給集團沒有參與，只負責事務性的工作，也不敢說有什么布置經驗；

　　景觀示范段：

　　從售樓處到樣板間之間的一段空間，一般做成蜿蜒小道，綠樹紅花簇團，步行3～5分鐘，做得精致，，可起微地形與外部隔開，也可帶入一個小型活動廣場，用于舉辦露天客戶活動；

　　樣板間：

　　樣板間獨立設置的好處在節約工期，售樓處和樣板間可以同步施工，不用等；缺點在于花費大，必須要設置景觀示范段；

　　硬裝：

　　雖然不是精裝專業出身，無奈項目上設計被理解為無所不能，精裝也一手包攬了，到目前只能達到合格的水平， 下次能做的優秀一些，到不了驚艷型；

　　專項設計——銷售示范區設計

　　簡單理解樣板間精裝：風格、色系、主材、線腳；按位置：地面/墻面/頂面；

　　風格：首先由銷售部門提供做哪個戶型為樣板，哪個戶型做哪種風格；一般來說，小戶型（70以下一居）的多為現代簡潔清新風格，主打青年單身客戶；90平左右剛需（兩室）多為田園風或日式，淺色系、主打年輕夫妻；120以上首改（三室）多為美式田園，線條更復雜，軟裝部品也多些奢華色調，主打35-45歲客戶，140以上再改，多為深色系歐式，更為端莊，不在線條上做文章，以高品質的材料取勝，上等實木，石材線條，定制拼花等，主打45歲-55歲人群；

　　色系：一般采用暖色調，分深淺2種即可；我覺得地面的顏色一確定，整個屋子的色調就定了，比如用原木色的地板，踢腳線自然也是白色至同色這個色段，門框順著踢腳線走，門板順著門框走，墻紙及廚衛瓷磚順著內門走，吊頂白色，整個屋子的色調就全定了；

　　主材：地面瓷磚/地板（地板一般選實木復合/實木，瓷磚現代風格選光面，田園選毛面），臥室都用地板，廚衛都用地磚，主要看客廳餐廳用什么；這里最容易降檔次的細節是瓷磚與地板交界處的塑料分隔片，如果是交付樣板，要用過門石+塑料條；墻面:墻面材質是區分檔次最明顯的地方，最普通是涂料（一般家庭使用，樣板間不大用），墻紙（最常用，中低端至中高端），石材（高端），輔以實木線條，強化背景墻；吊頂：主材石膏板，高端項目會做一些實木線條；主流吊頂主要區別在疊級、石膏線條、燈具的布置；

　　線條：細部線條是體現風格的地方，包括踢腳線、門套線、背景墻框線、吊頂線條；斷面的弧度、復雜層度都對應著不同的風格體系；

　　備注：我們集團設計部精裝做了一個很好的工作，將不同風格的樣板間分類匯總成一個圖冊，銷售、設計及設計單位都以這個圖冊為基礎，先統一再發散，極大的提高了工作效率；

　　軟裝：

　　軟裝設計基本流程是軟裝單位提供概念設計ppt，把部品圖片及放置位置表示清楚，確認后再出部品清單（含價格），同時確認布料、油漆等定制材料；

　　軟裝定價最模糊的一點是：布置面積×單方標準（如2000元/平方米）=軟裝總價，部品清單是根據總價往下分，所以單個部品的價格跟市場價差異很大，如一個抱枕，市場價30塊，軟裝可能要300塊；

篇2：銷售示范區物業服務人力配置模型

　　銷售示范區物業服務人力配置模型

　　住宅類型基礎住宅高端住宅豪宅配置說明

　　塔樓、板樓、多層、小高層、高層公寓、花園洋房、大平層別墅(獨棟、雙拼、聯排)

　　崗位設置人員配置標準

　　售樓處經理0~111基礎住宅可不設，設主管1人行使管理職責

　　主管0~10~10~1高端住宅、豪宅項目售樓處面積≥3000㎡，可增設主管1人?；A住宅如未設經理，可設主管1人

　　管家售樓處0~20~22~4根據售樓處的平面布局及管理要求而定

　　樣板間0~1/個0~1/個1~2/個如樣板間在同一樓層內，可設置1人兼管2個樣板間

　　門童0~30~32~4根據崗位數量而定

　　吧臺服務員1~42~42~4人員為一處水吧的設置

　　工程主管--0~10~1高端住宅售樓處面積≥3000㎡，可設置1人

　　工程技工0~20~20~2根據物業維修責任及維修范圍而定，售樓處面積≥10000㎡，可適當增加配置

　　秩序維護員主管0~10~10~1售樓處面積≥3000㎡，可設置1人

　　領班0~10~10~2如未設置主管，可設領班1人;豪宅項目根據管理需要而定

　　中控員1~31~32~4根據監控室的面積大小、設備配置而定，配置簡單的可采取非常駐值守方式，由其他崗位人員兼顧。

　　迎賓崗1~32~32~4根據售樓處的平面布局而定

　　車場崗1~42~42~4停車位數量≥40個，可設置4人

　　巡視崗0~20~20~3根據巡視面積大小而定

　　形象崗0~21~42~4根據現場平面布局及要求而定

　　電瓶車司機1~2/輛1~2/輛1~2/輛總數不多于4人

篇3：學校膳食中心食品加工、銷售、飲食衛生制度

>　　學校膳食中心食品加工、銷售、飲食衛生五四制

　　1、膳食工作人員必須堅持從原料到成品實行“四不制度”。

　　(1)采購員不買腐爛變質的原料。

　　(2)保管驗收員不收腐爛變質的原料。

　　(3)加工人員(廚師)不用腐爛變質的原料。

　　(4)營業員(服務員)不賣腐爛變質的食品;(零售單位不收進腐爛變質的食品;不出售腐爛變質的食品;不用手拿食品;不用廢紙，污物包裝食品)。

　　2、成品(食物)存放實行“四隔離”。

　　(1)生與熟隔離。

　　(2)成品與半成品隔離。

　　(3)食品與雜物、藥物隔離。

　　(4)食品與天然冰隔離。

　　3、用(食)具實行“四過關”。一洗，二刷，三沖，四消毒(蒸氣或開 水)。

　　4、環境衛生采取“四定"辦法。定人、定物、定時間、定質量。并實行劃片分工，包干負責。

　　5、個人衛生做到“四勤”。勤洗手剪指甲;勤洗澡理發;勤洗衣服被褥;勤換工作服。