地產設計服務：銷售部

　　地產的設計部除了本身的技術工作外，主要工作在配合項目各部門的工作：項目開始時銷售部討論產品，施工前與前期合作報建，招標階段與成本部門配合，施工階段輔助工程部，交付及使用階段配合客服和物業；

　　先說說跟銷售部門的糾結之處，設計與銷售最易出現矛盾的地方有兩處:

　　情況一：當開盤后銷售情況不好時，銷售找原因一般就是：市場不好，價格偏高，設計產品不符合市場需求；設計產品不符合市場需求，這一點，第一否定了前面的設計工作，第二整個設計變更要重新走一遍流程；當然設計會說產品是前期經過銷售部門認可的，但請記住這時不要跟銷售部門拼口才，項目順利推進是第一位的；

　　情況二：當項目銷售順利，交付順利，陸續出現了業主投訴，使用不便利，跟銷售承諾不符之類的，歸結到最后就變成：設計考慮不周全；由于銷售人員變動較為頻繁，加上賣房子對缺點避重就輕，甚至不說，都是比較常見的情況。設計應對的最好方式，是前期提交正式會簽的《風險點提示》。

　　再說說跟銷售部門的配合工作內容：

　　1.售樓處/樣板間選址及設計；

　　項目啟動的一項重要工作就是售樓處與樣板間的建設；設計需要明確的主要問題：（最好是設計部門先有一個自己的構想作為靶子，根據需求部門的要求作調整；銷售部門可能有豐富的想法，但需要設計來進行引導落地）

　　問題一：臨時建筑or永久建筑or租網點？

　　臨建：工期短，便捷，浪費，存在售樓處二次建設；

　　永久建筑：設計施工工期長，違章建筑，節省成本；

　　租網點：展示條件受限，存在裝修浪費，存在售樓處二次建設；

　　問題二：售樓處與樣板間分開建設or一體建設？

　　分開建設：工期短，景觀空間足，費用稍高；

　　一體建設：工期長，展示便利；

　　問題三：景觀、硬裝、軟裝的建設標準，單價及總價？

　　成本標準對應空間的檔次，尤其是景觀展示的范圍多大，是否包含地塊外部的區域，都需要銷售部門提出需求；

　　問題四：銷售動線及售樓處內部動線？

　　按售樓處一般功能布局形成初稿，與銷售部門短時間內反復討論三到五次一般能形成滿意的動線；討論修改工作最好由設計部自己完成，不要過于依賴設計院，意向完成后交給設計單位深化；

　　問題五：銷售辦公室、項目辦公室與售樓區域的關系？

　　一般售樓處的布置以銷售總為主，辦公區域以項目總為主，也是討論確定吧。

　　問題六：樣板間戶型的個數、樣式、裝修標準（毛坯交付or精裝交付）、風格；

　　問題七：內外展示空白面的需求；（廣告公司二次包裝預留）；

　　2.銷售模型制作；

　　模型類型：區位模型、樓盤模型、單體放大模型、戶型放大模型；

　　需設計部提供的文件：1.規劃總圖及建筑單體圖紙CAD；2.景觀總圖CAD及概念圖；3.預留模型位置尺寸；4.外立面色卡；

　　重點：車庫出入口、設備用房等居住不利因素

　　3.戶型單頁設計；（重點審查）

　　戶型單頁需設計單位和設計部分別核查，確保準確性；

　　一般在單體規劃報審階段完成，其準確度不可能保證100%；可能出現一些對客戶不利的變化，如門開啟方向，凸窗的形式結構等，可能會出現客戶拿戶型單頁來維權（即使單頁上寫明以最終施工圖為準，也不能避免完全客戶群體維權事件發生）。前期比較好的處理方式：

　　一是及時更新戶型單頁，施工圖審查完成后，銷售之前更新戶型圖（消防圖紙審查實際較晚，出現變化及時通知銷售部門，并書面會簽處理意見）；

　　二是盡量避免戶型在施工圖審查階段出現不利變化，這點需要先跟項目內部及時溝通，比如戶門，客戶對內開門有較強的排斥心理，但外開門會加大公攤，需要銷售部門共同決策，最好不要用對不占公攤面積，但公共交通有影響的外開門去審圖辦碰運氣；（干一線工作一定要避免經驗主義，上個項目好鉆的政府空子，今天這個項目未必好用，客戶維權意識在不斷提高，政府部門的嚴格程度也在不斷提高）

　　三突出戶型改造的單頁,一定要注明改造前后的功能及布局,不能僅體現改造完成后的狀態;如陽臺改書房,與起居室合并等;

　　4.銷售百問；

　　銷售部門提供樣板，設計部門填寫相關內容，項目公司各部門會簽；

　　易出問題的地方在贈送屬于業主共同所有的區域，如公共綠地當私家庭院，公共陽臺走廊送給臨近業主等，及后期允許業主搭建改造的地方，都是可能變成其它未得利益業主維權時的把柄；對于項目公司而言，因此增加了溢價收益，同時也要承擔對應的后果，需權衡；

　　5.合同附圖

　　同樣是銷售部門提供樣板，一般分為樓棟/戶型位置圖（必配），戶型圖（選配）；提供模板的好處是：設計部了解銷售部門想表達給客戶的信息量。合同附圖是具備法律效益的正式文件，如果圖紙與交付時出現微小差距，客戶也可以通過法律途徑解決；我們項目后期取消了戶型圖，僅付位置圖，如果要附戶型圖第一需要銷售]部門提前至少兩周通知我們，預留足夠的出圖及審查時間；第二要寫明“以施工圖紙為準”“僅示意功能布局，建筑結構外裝飾等不在本圖范圍”等免責聲明；

　　6.車位銷售圖：

　　車位編號最好由設計部門完成，對后期的校核及調整均能較好的控制；我曾經因為工作繁忙，把車位編號工作推給了銷售部門，最后校核、畫線施工復審都花了更長的時間；

　?。ㄐ≠N士：天正建筑里有個命令“遞增數字”，可自動標順延點出1.2.3.4....，不用一個個改，很是方便）

　　7.風險點提示；（重點審查）

　　這個在萬科叫“陽光宣言”，印成一個小手冊，把各種可能影響客戶的不利點全部寫上，發給客戶（大概也是多年血淚教訓積累出來的）；我們公司是一個固定模板的ppt文件，主要內容是：周邊道路影響，設備用房的位置（震動）、車庫出入口及風井位置（噪音），與標準層不同的戶型區別（如一二層受門廳影響、腰線層、頂層等有變化的地方）；要全面要正式；

　　8.交付兩書；

　　交付時用的客戶使用說明書，各地會有標準的模板，含建筑結構設備等基本設計信息，可設計填寫相關內容，由設計單位簽字蓋章確認無誤；

篇2：房地產公司設計部經理崗位描述

　　房地產公司設計部經理崗位描述

　　1、職務名稱：設計部經理

　　2、直接上級：工程管理中心副總經理

　　3、直接下屬：設計師

　　4、本職工作：負責公司總體規劃設計工作

　　5、直接責任：

　　*向工程中心副總經理負責，完成上級領導下達的各項設計任務。

　　*協助公司做好工程項目的投資策劃，可行性分析工作，上報有關領導部門審核、批準。

　　*做好已決定開發工程的總體規劃設計工作，提供"五圖一書"，進行設計報建工作;

　　*做好單體工程的建筑、結構、水、電、裝修、園林綠化工程等作業施工工圖紙的設計工作，盡量節約工程投資。保證圖紙的完整性和經濟性，保證各專業圖紙準時提供給施工單位，不影響施工進度。

　　*及時參加圖紙會審工作。

　　*協助工程部做好鋼盤隱蔽工程及其他施工現場跟進服務工作。

　　*做好必要的公關協調工作，做好相關設計部門的配合工作，力保設計工作順利進展。

　　*做好營銷策劃部、售樓部、人事行政部辦公室、物業管理服務公司的各項橫向配合工作。

　　*參與本部的人員的招聘及不稱職人員的辭退工作。

　　*完成上級領導安排的各項臨時工作。

篇3：房地產公司設計部職能（五）

　　房地產公司設計部職能(五)

　　1、向工程管理中心負責。

　　2、參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。

　　3、參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。

　　4、負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。

　　5、收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。

　　6、組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。

　　7、負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。

　　8、與設計合作公司的交流、配合工作。

　　9、完成其他工作。