(一)重慶市星級酒店總量與結構分析

　　據統計，目前重慶已正式掛牌的三星級及以上酒店共計103家，其中三星級酒店72家，所占比例最大接近七成；四星級酒店26家，所占比例為25.2%；五星級酒店5家，約占三星級及以上酒店總供應量的5%。

　　重慶直轄以來，酒店業隨著??濟水平的提高而增加，但與沿海城市、經濟發達城市相比仍有較大差距，目前重慶市四星級和五星級高級酒店仍擁有一定的市場發展空間。

(二)主城區三星級及以上酒店市場分析

1、酒店總量及結構

　　目前主城區已正式投入的三星級及以上酒店共計63家，其中正式掛牌的有55家：五星級酒店5家，四星級酒店17家，三星級酒店33家。由此可見，三星級酒店是市場供應的主力。

2、主城區三星級及以上酒店區域供應結構

　　渝中區作為全市商貿業最發達的區域，其酒店業最發達，酒店密集程度居全市第一。

　　從星級分布來看，五星級酒店主要分布在渝中區和江北區，渝中區占據了五星級酒店的半壁江山，解放碑匯集了萬豪和海逸兩大知名酒店品牌，兩路口則有希爾頓攔截高端客群。20**年，江北區新增了兩家五星級酒店，全部隸屬金源集團。高新區有南方君臨酒店，目前沙坪壩區和南岸區尚無正式營業的五星級酒店，高級酒店是一大市場空白。

　　四星級酒店分布相對較為分散，渝中區仍擁有相當的優勢，其次為北部片區，南岸區和沙坪壩相對較少。

　　三星級酒店在各個區域均有分布，仍以渝中區的擁有量最大，其他區域基本持平。

3、酒店投資規模分析

　　投資規模未考慮資金的時間價值及各酒店在后期經營中的硬件改造或擴建投入。

　　五星級酒店投資額為6億-15億元不等，主要集中在6億-8億元，明顯高于三星、四星級酒店的投資額，投資額最低的海逸酒店也高出四星級投資額最高的大世界酒店1.6億元。五星級酒店需要大額投資，而且整個回收期相當長，這對發展商資金實力有非常高的要求。四星級酒店投資額多集中于2億-3億元，三星級酒店投資額一般不超過1億元，對發展資金實力要求較之五星級酒店有較大差距。

　　據調查，各星級酒店客房標價與成交價以及D?議價有較大差距，且價格依酒店經營的μ?旺季而有相應的變動。一般來說，酒店依星級的不同而有不同的價格底線和上限，D?議價格則依據客人與酒店簽訂的D?議，根據客人年消費量的多少來決定最終D?議價格。各D?議價格在價格底線和上限之間浮動，有很大差異。

　　從入住率來看，五星級酒店呈現兩極分化的狀況，渝中區五星級酒店由于營期較長，擁有穩定的客源，故整體入住率較高，保持在50%-75%之間，營狀況較好，但淡季(大多為七八月份和春節過后幾個月)殺價的情況時有發生，解放碑高級酒店市場已接近飽和；而江北和高新區新增的3家五星級酒店由于營業時間較短，其中金源大飯店的經營狀況最好，其余兩家經營狀況一般。

　　四星級酒店的分布較為分散，整體經營狀況良好，普遍入住率較高；解放碑周邊的三星級酒店普遍入住率在60%以內，其他片區的三星級酒店除個別由于其投資者擁有特殊業務關系往來外，大多經營狀況堪憂，又面臨著經濟型酒店的競爭，普遍入住率較低。

4、住店客人特征及消費習慣分析

　　過夜數

　　據調查，四星級及以上酒店住店客人平均過夜數為一夜；超過半數以上的客人沒有在酒店大額消費的習慣。

　　住客類別

　　四星級酒店主力客群來自商務客，占總量的60%。外籍人士所占比例相對較低，只有18%的份額。

　　隨著重慶直轄效應的逐步體現，市內外公務、商務往來較為頻繁，往來的人員構成了主城區發展商務旅游的基本客源市場，故商務客便成為五星級酒店的主力，約占總量的70%。其中外籍人士約占30%的比例，國內人士約占70%的比例；從入住客人的類型來看，商務客是五星級酒店的主力，所占比例接近70%，而旅游客則僅為30%。

　　三星級酒店的主力客群則以國內游客為主，商務散客為輔。

5、物業發展商與酒店管理公司合作方式

　　重慶市在營業的國際知名品牌酒店有希爾頓酒店、萬豪酒店、揚子??酒店等，其自身擁有自成體系的高規格酒店管理系統，故均由其自身管理。

　　此外，一些本地酒店品牌如大世界酒店、重慶勁力酒店，由于其自身沒有管理系統，為了提升酒店品質，一般邀請國際知名酒店管理公司進行管理，重慶勁力酒店邀請天鵝(香港)酒店管理公司管理，大世界酒店邀請文豪仕(香港)國際酒店管理公司進行管理。值得一提的是重慶五星級酒店所有設施均由酒店管理公司??營，絕大多數四星級酒店娛樂設施(如夜總會等)多為他人承包??營，其他設施則由酒店管理公司??營。

　　據調查，當前重慶物業發展商與酒店管理公司主要合作方式為：酒店管理公司與物業發展商簽訂管理D?議，酒店管理公司根據??營業績來提取管理費，酒店的日常維護費用則由物業發展商承擔。

酒店市場未來發展趨勢研究

(一)中高檔酒店潛在供應量大，競爭激烈，尤其是品牌競爭加劇

　　隨著重慶市西部大開發步伐的加快，??濟發展水平持續平穩增長，與國內外的交流與日俱增，在國際上的地位逐步得到提高。這些均為重慶酒店業帶來了良好的發展契機，許多知名酒店品牌欲進駐重慶。

　　調查顯示，重慶主城區尚未運營的擬建、在建酒店項目共計13個，再加之??北城規劃有4個，按照每個酒店350間客房計算，至少將新增客房5950余間。

　　從潛在酒店的星級來看，大多為四星級和五星級高級酒店，這意味著幾年之后重慶五星級酒店將突破10個，且均為全國甚至全球知名的酒店品牌，擁有相當豐富的管理??驗和雄厚的資金實力，其擴張的速度超過了重慶??濟增長速度，酒店品牌競爭加劇。

　　未來3至5年內主城區五星級酒店將會迅速增加，其增長速度高于目標客戶群的增長速度，且定位方向雷同，未來高級酒店市場的競爭將更趨激烈。

(二)五星級酒店未來入住率不容樂觀，四星級酒店走特色化道路是方向
　　1、五星級

　　目前主城區有五星級酒店6家，整體??營兩極分化，提供客房總套數2470間，目前的平均入住率為51%。若入住率以年均10%的速度增長，那么初步預計重慶市已營業五星級酒店將會在20**年達到全部飽和(以每人平均逗留3天、入住2晚計)，亦即還需要6-7年的時間。從酒店行業的角度來看，五星級酒店整體51%的入住率屬于較為良好的??營水平，但五星級酒店近期內呈持續增長態勢，預計3年后五星級酒店的規模將會增加一倍多。由此可見未來五星級酒店的前景不容樂觀，整體入住率將會有所下降，競爭更趨激烈。

　　2、四星級酒店

　　目前重慶市四星級酒店的數量適中，整體??營狀況較好，大多走特色化??營路線，且未來四星級酒店的增長速度較為平緩，但由于未來五星級酒店的競爭加劇，將會擠占一部分四星級市場，故四星級酒店將朝“主題酒店”和“精品酒店”的方向發展，才會有所突破。

(三)北部片區中高檔酒店市場發展潛力巨大

　　從目前市場供應格局來看，截至20**年底，重慶全市四星、五星級酒店供應房間數6932間，而渝中區四星、五星級酒店6個(其中解放碑5個)，房間數2138間，占當期全市供應量的30.8%；而“三北片區”現有四星、五星級酒店4個，房間數1287間，占全市供應量的18.56%。

　　從潛在供應量來看，未來潛在供應四級、五星級酒店17個，按每個四星、五星級酒店房間數350間計，潛在供應房間數為5950間，屆時全市四級、五星級酒店房間總數將達到12882間。

　　整個“三北片區”(江北、渝北、北部新區)未來潛在酒店6個，以每個酒店350個房間計算，潛在房間供應量為2100間，預計未來整個“三北片區”四星、五星級酒店房間擁有量將達到3387間，僅占同期全市四級、五星級酒店12882間房間數的26.3%。綜上所述，若“三北片區”酒店全部營業，北部片區酒店占全市的比重也僅為26.3%，還沒有達到目前渝中區在全市的水平，故北部片區酒店業除現有規劃的酒店外還擁有發展空間。

重慶晟城房地產顧問有限公司20**.6

篇2：房地產市場調研報告寫作指南

　　房地產市場調研報告寫作指南

　　市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來?這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

　　當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系?什么樣的方式來表達數據的涵義?

　　報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

　　關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

　　在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

　　使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據?首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

　　通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。

　　這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

　　既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實際工作中可根據具體需要進行選擇?？傊?，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右;而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

　　在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身;在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認;在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。

　　在我們進行過程中，請記?。哼x擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說明必須根據你的判斷來怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致太過單一。

　　一份合格而優秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡單的看圖說話，還應該結合項目本身特性及項目所處大環境對數據表現出的現象進行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調研報告都會有一個固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風格加以調整，使市場調研報告能夠有更豐富的內涵。

篇3：天津市物業管理發展情況的調研報告

　　近年來隨著天津市城市建設的發展,房地產開發突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起,應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區,同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。

　　一、近年來天津市物業企業得到快速發展

　　1.經濟的發展帶動物業管理企業不斷發展壯大

　　天津市的物業管理企業起步較晚,第一家注冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經濟快速發展,物業管理企業不斷發展壯大,到20**年6月天津市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業管理的項目已達到1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。

　　2.物業企業服務的領域更廣,服務內容更寬,形式更加多樣化

　　城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來,過去物業服務只需要清潔工、門衛、綠化等幾項服務。近幾年,隨著物業體制的不斷深入和產業結構的調整,物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業單位后勤的社會化,大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外,從20**年-20**年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的復合型的物業管理企業。例如,有的物業公司瞄準市場需求專業化、規?；a立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。

　　3.舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會

　　去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年,據統計,實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個,安置了下崗失業人員924名,其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大,為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。

　　二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間

　　隨著天津市住房