住宅項目的市場調研（為誰建造房子？）
1、住宅市場需求大勢基本研判
（1） 中國城市居民的居住現狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。
（2） 城市化將使得住宅開發擁有巨大的市場。
（3） 有效供給持續不足。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動創造它的需求。
（4） 80年代建設的住宅已經進入更新期。
（5） 個人資產最重要的表現是住宅，中國進入置產興業的時代。
2、房地產發展的幾個階段
從80年代初的gg開放以來房地產開發經歷了三個階段：
初級階段——爭奪資源的階段。
發展階段——爭奪市場的階段。管理和產品營銷是企業利潤的最主要來源。這
就是我們所處的時代。
成熟階段——爭奪顧客的階段。
3、北京住宅市場的營銷環境，機遇和挑戰
宏觀環境
（1） 人口環境：龐大的人口基數。
（2） 經濟環境：高收入，高購買力，GNP的高增長，大量的外地移民對北京房價的支撐。國際職員對房屋價格支撐。國際投資對房價的支撐。
（3） 政治法律環境：對消費者的保護立法越來越健全，各種技術規范。
（4） 人文環境：亞文化層次多，教育背景、職業種類、收入、家庭形式、價值觀念。住宅需求的形式多種多樣。
微觀環境
（1） 供應量的增加，北京地區也已經出現現房銷售的趨勢。
（2） 產品的同質化。大部分項目并沒有建立起自己的品牌。
（3） 行銷手段上相同或相似，導致劇烈的低層次競爭。
（4） 后期服務的低劣導致消費者的信心不足，許多消費者暫時持幣待購狀態。
（5） 住宅開發的進入門檻比較低，使得一些資質很低的開發商進入住宅市場。
（6） 三外（外資、外地、外行）的進入加劇了競爭。
（7） 消費者日漸成熟，要求提高生活品質。
（6） 法制更加健全，對消費者更有利，而對部分開發商來說越來越不利。
4、加入WTO之后給住宅開發帶來的機遇和挑戰
（1） 涉外經濟活動會更加頻繁，給寫字樓、高級公寓帶來巨大的機會。有效需求更加旺盛。
（2） 外資的進入，使融資渠道更加暢通，從而改變國內企業單純依靠銀行信貸融資的局面，使房地產金融更好地為房地產開發服務。
（3） 有助于增強城市居民的住房購買能力。汽車的增加，使住房郊區化成為下一波浪潮。
（4） 促進中國的城市化，使城市的租賃市場更加活躍。
（5） 高檔建材和住宅部品的進口量增加、先進的建筑設備的增加，有利于開發商降低成本。
（6） 國外設計力量和其他開發服務機構的進入帶來先進的理念。
（7） 消費者精神生活和價值觀念的變化。審美能力、對生活方式的感悟能力增強。
（8） 促進建筑施工、設計、代理服務、物業管理水平的提高，促進全行業的水平的提高。
5、面向項目的市場研究：
（1） 任何一個項目的開發決不能只憑經驗和感覺。前期的市場調查和研究是形成開發戰略和具體方案的基礎。
（2） 對市場的研究就是尋找目標市場的過程，和目標顧客的過程。
（3） 研究內容包括：
a、區域市場的研究；
b、尋找目標市場，確定細分市場或細分市場組合；
c、生活方式的研究。
d、目標市場的顧客狀況，特別是目標客戶的生活方式研究；
e、消費者的各方面的需求；
f、項目自身情況研究
g、競爭對手研究
h、在研究的基礎上確定產品定位；
I、在研究的基礎上進行產品創新；
j、在研究的基礎上營銷創新。
（4）市場也是不斷變化的，研究必須持續進行
（5）研究的方法：
委托信用良好的專業市場研究公司或者房地產咨詢公司同時聘請顧問監督它。 研究成果應該不斷積累，研究是面向項目的、面向營銷的。既要防止文牘主義，又要防止淺嘗輒止。
（6） 消費者的需求；
a、 物理空間需求；
b、 日常生活需求；
c、 身體健康需求；
d、 養老育幼需求；
e、 室內外物理環境需求；
f、 生態需求；
g、 教育需求；
h、 人文關懷需求；
I、 藝術與審美的需求；
j、 社區成員之間溝通和交流的需求；
k、 自我實現需求。
6、競爭對手研究：
（1） 建立競爭者情報分析系統，特別是建設競爭對手資料庫。
（2） 主要的研究目標是產品細分市場的競爭者。
（3） 找到目前你的主要競爭對手，詳細研究他的產品設計、市場營銷。
（4） 通過研究對手，確定自己的產品戰略和營銷戰略。
7、確定項目的目標市場
（1） 市場定位就是將目標市場定位在哪個或者哪幾個細分市場。
（2） 在市場研究的基礎上，根據需求的市場饑渴程度，尋找目標市場。
（3） 根據企業的核心競爭力或者綜合競爭力確定目標市場。
（4） 根據地塊的特征情況。
（5） 根據競爭者的情況確定。
8、 細分市場研究
（1） 按經濟地位劃分為四個階級：精英階級、中產階級、勞動階級、窮苦階級。
（2） 第一居所，第二居所？。
（3） 自??？投資？
（4） 一次置業者和二次
（5） 按家庭劃分：傳統大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、獨居者。
（6） 職業分層：IT業、金融業、藝術家、教師、律師、開業醫生、中層白領雇員獨立創業者、大型公司高級職員、體力勞動者。
（7） 按教育背景劃分高等、中等教育、初級教育。高等教育又可以分成海外歸來者和在國內受教育者。
（8） 按照價值觀念分
（9） 基本客戶（主流客戶）、次要客戶、集團客戶。
（10） 其它購房偏好：對某種配置的偏好，對教育、養老等。
9、SWOT分析
在項目的前期階段，對于給定的地塊兒，必須進行SWOT分析，即優勢（superiority）劣勢（weakness）、機會（opportunity）、威脅（threaten）
篇2：房地產市場調研程序
房地產公司市場調研程序
1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。
2職責：
2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。
經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關
2.2部門。
2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。
2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。
2.6審計核算部負責計算房屋面積。
2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。
3工作程序
3.1供應市場調查
3.1.1項目開發前期
3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。
3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。
a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。
b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。
c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。
3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。
3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。
3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。
3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.2需求市場調查
3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。
3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.3專項命題調研
3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。
3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。
3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。
3.4異地考察
3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。
3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。
3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。
3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。
3.5設計配合
3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。
3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。
3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項目
推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。
3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。
3.7產品定價
3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。
3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。
3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。
3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。
3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。
3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。
4相關文件
5相關表單
5.1樓盤個案調查表
篇3：天安地產市場調研程序
安永地產市場調研程序
1.市場調研的重要性
房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都可能導致嚴重的后 果。通過市場調研使房地產投資開發商充分了解現有市場，對產品及營銷策略進行評估，不斷 發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險；消費者的需求是不斷變化的，通過及時 的市場調研可以掌握消費者的意向和動態。
2.市場調研的主要類型
房地產市場調查貫穿房地產經營全過程，根據目的和用途的不同可以分為：服務于房地產投資 方向決策的市場調研、服務于房地產項目運作的市場調研、服務于市場推廣與銷售的市場調研 。
服務于房地產投資方向決策的市場調研：
調研成果主要應用于公司的投資方向決策，指導投資開發商的地皮投資以及項目的初步定位。 主要有：
宏觀環境調查研究：包括政策法規、房地產經濟知識、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等 基本狀況等。通過調查分析了解房地產市場的現狀及動態。
房地產產品調查研究：在售樓盤資料統計——現有住宅項目的供應量、價格、戶型特點、裝修 情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析；區域市場分析——對特定區 域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析；新盤匯總分析——階段性對 新盤進行調查分析，追蹤市場發展方向。
置業消費需求趨勢調查研究：針對消費者需求動機、購買行為以及需求影響因素進行研究，以 之作為開發商把握需求動態的依據。
品牌調查研究：品牌調查研究是品牌建設的基礎。
服務于房地產項目運作的市場調研：
項目定位調查研究：針對具體樓盤項目所處的區域，通過對置業消費需求的研究，結合周邊競 爭項目的研究和區位特征研究，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
置業消費需求研究——了解消費者購房的目的及原因、購房心理及動機分析、消費行為與習慣 、購房者選擇樓盤時關注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時主要的信息獲取 渠道等市場信息。競爭樓盤研究——了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優劣勢、主要賣點，為樓盤定位提供參考依據。
產品測試調查研究：針對將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體內容包 括：社區配套設施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關系；房屋格局、面積與各 功能區的分割等。
服務于市場推廣與銷售的市場調研：
樓盤媒體宣傳分析：對在售項目進行主要媒體廣告投放量進行統計，可進行樓盤賣點、營銷策 劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為市場 競爭研究的有力補充。
銷售現場調查：通過對現場擬購人群的調查，對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考 依據；業主滿意度調查：了解簽署合同的消費者與入住消費者對開發商、特定樓盤以及物業等 方面的滿意程度。業主居住狀況在一定程度上會影響具體樓盤以及開發商的聲譽，提高現實業 主的居住滿意程度，能為開發商塑造良好的品牌形象，提升消費者美譽度與忠誠度。
3.房地產市場調查的主要方式
房地產市場調查的主要方式：訪問法、觀察法、試驗法。
訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達到調查的目的。答卷法：市場 調查人員要求被調查人員每人答一份卷，使個人意見表達出來；談話法：市場調查人員與被調 查人員進行面對面談話；電話法：市場調查人員借住電話來了解消費者意見，如定期詢問住戶 對房產的設計、設備、功能、環境、質量、服務的意見。
直接觀察法，派人到現場對調查對象進行觀察。例如派人到房地產交易所或售樓處觀察消費者 選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度；實際痕跡測量法：調查人員不是親 自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡，例如比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀錄消費者的日常行為，例如觀看電視節目的習慣，在什么時間段收看什么 節目等。
實驗法是將調查縮小到一個比較小的規模上，進行實驗后得出一定結果，進而對整個市場進行 推測。實驗的目的：了解物業的環境、功能、定位是否受歡迎；了解物業價格能否被市場所接 受。例如通過展銷會來了解消費者的需求情況。
4.房地產市場調查的步驟和程序
一般而言，房地產市場調查的主要程序可以分為：初步調查、決定收集資料的方法、設計調查 表、選樣、資料整理與分析、報告的準備與提出。
初步調查：確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定調查計劃?？梢苑譃槿齻€步驟：情況分 析：擬定調查計劃之前，市場調
查人員必須了解公司的產品、競爭者、銷售渠道與方法、消費 者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況；預備調查：對目前調查范圍有關資料進行分析， 分析同業與政府的資料、專家的意見等；決定研究范圍。
決定收集資料的方法：資料可分為兩類：初級資料（原始資料）：指專為某項計劃而收集或實 驗而得的資料；次級資料（二手資料）：指原始資料經過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源：政府機關、金融機構所統計公布的資料。如各級政府公報、銀行結匯統計等 ；同業公會、商會等職業團體，如房地產協會所公布的資料；市場研究機構所公布的資料；廣 告代理商及各種廣告媒體所發布的資料；國內外大學的出版物；各種基金會提交的研究計劃及 報告；國內外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀察法、實驗法。
設計調查表（見〈五〉調查問卷的設計）。
選樣：消費者地域的確m.airporthotelslisboa.com定；對具有代表性的消費者進行抽樣調查（隨機抽樣、計劃抽樣、分層 抽樣）。
現場調查：即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的次級資 料。
資料整理與分析：對資料進行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統性、完整性和 可靠性；進行分類編號以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進行統計計算，編制成各種計 算表、統計表、統計圖等；對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關 問題的統計數據，直至得出必要的結論。
撰寫和提交調查報告：撰寫調查報告應做到：客觀、真實、準確的反映調查結果；報告內容簡 明扼要，重點突出；文字精練，用語中肯；結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；報告后應 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報告完整，印刷清楚美觀。
注：以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只具有一般性指導意義，在實際工作中， 可視具體情況，科學靈活地安排調查工作的內容。
5.調查問卷的設計
調查問卷的構成：問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號。問候語用于消除被調查者的疑慮，激發他們的參與意識；填表說明用于 規范和幫助受訪者對問卷的回答；問卷編號用于識別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對檢查、更正錯誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調 查者的基本情況兩部分。問卷的結尾可設置開放題，征詢被調查者的意見、感受，或是記錄調 查情況等。
問卷設計要則。一致性原則：問卷內容應與調查所希望了解的內容向一致；完整性原則：問卷 內容應能涵蓋調查目的所需了解的所有內容；準確性原則：問卷應保證數據的準確性；可行性 原則：問卷應保證被調查者愿意并如實回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調查者所 提供的回答應是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節省成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個功能模塊， 每個模塊由若干道題構成，以使問卷結構分明，便于維護與更新。
問卷設計技巧。問句的設計技巧：避免專業術語和縮略語；避免含意不清的字眼；避免提斷定 性的問題；避免一問多答；避免帶有導向性的問句；避免使用雙重否定的問句；避免敏感性問 題；問句要考慮時間性；擬定問句要有明確的界限；注意提問的順序。答案設計技巧：答案設 計的基本方法：二項選擇法、多項選擇法、順位法、回憶法、比較發；答案設計時應注意的事 項：答案要窮盡，答案須互斥，定距、定比問題的答案設計，注釋和填答案標記應恰當，避免 問題與答案不一致。