一、南京寫字樓市場簡析
整個南京市的寫字樓項目大多分布于新街口、山西路、鼓樓以及中華路、白下路四個地區。其中有純寫字樓、商住樓以及部分賓館中的商務用房。
據有關資料顯示,在近年來南京上市的辦公樓面積較大,寫字樓市場競爭更加激烈。以南京市寫字樓處于買方市場,各家開發商注定要為了爭取有限的客源而展開激烈的市場競爭。
南京辦公寫字樓一覽簡表:
1 金輪大廈 11 蘇寧環球大廈 84 金鑾大廈
6 天安國際商場 12 現代城堡 22 金山大廈
7 黃浦廣場 13 天時商業中心 23 新立基大廈
8 投資大廈 14 南京國際金融中心24 和平大廈
9 長發信息大廈 49 民族大廈 25 中信大廈
16 新華大廈 46 長樂大廈 48 金鷹漢中新城
36 星漢大廈 17 益來國際廣場 27 隆盛金融廣場
38 東正大廈 87 南京國際貿易中心61 長江貿易大廈
33 中南大廈 40 華榮大廈 62 佳匯大廈
34 長城大廈 41 金鵬大廈 79 蘇寧大廈
67 天安商廈 42 南京振興國際大廈80 弘業大廈
85 洪武大廈 44 永豐國際商業大廈81 華泰大廈
19 文云大廈 69 華富大廈 59 富升大廈
20 天環大廈 53 華威大廈 77 東宇大廈
50 東沛大廈 55 金鷹國際商城 78 新澳國際商務中心
51 陽光大廈 58 蘇發大廈
此外,根據權威機構的調查,我們將南京寫字樓市場的情況闡述如下:
一)、辦公用房市場需求概況
目前,對現有辦公用房不滿意的比例較高,十分滿意的僅占4.6%,比較滿意的占49.8%,比較不滿意的占32.7%,十分不滿意的占3.2%,因此,對現有辦公用房不滿意的共占35.9%。通過進一步的研究發現,對目前租用的辦公用房不滿意是促成其購買需求的原因之一,從這個角度考慮,南京商用樓的市場潛力是比較大的。
本次調查租用辦公房的公司為258個,其中3年內有購買打算的為107個,比例為39%;已經購買辦公房的公司為112個,3年內有購買打算的為4個,比例為3%。因此綜合來看,3年內南京市有購買辦公用房意向的公司比例為29%。這是一個極具誘惑力的數字。公司決定購買辦公房的原因較多,除了上述原因外,主要的還有公司發展的需要。通過定性的分析可以看出,發展的需要一是對辦公空間的需求,一是發展后具有一定的實力,從利益上考慮,決定購買辦公房。從市場營銷來考慮,這應該成為未來市場的營銷訴求點。
二)、購買需求分析
1)、首選辦公地點的分布從首選地點的分布來看,在無提示的狀態下,選擇新街口的比例最高,達32.7%;珠江路、山西路緊隨其后,其選擇比例分別為19.2%和18.5%;然后是鼓樓,比例為12.8%。其他對辦公地點的選擇則比較分散。
2)、辦公樓類型的選擇從對辦公樓功能的選擇上,可以明顯看出,選擇商住的比例明顯高于純寫字樓。也就是說,選擇辦公室內有衛生間的公司為目前市場上的主流需求。對廚房的選擇,重要性一般。
同時要求有衛生間的業主,認為將兼顧住和不兼顧的比例平分秋色。在我們的交叉統計中發現,選擇兼顧住的群體中,需要廚房與不需要廚房的比例為51∶40,而不兼顧生活起居的群體中,需要廚房與不需要廚房的比例為21∶77。3.對辦公面積的需求從面積的需求上看,建筑面積在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小戶型需求量所占比例為14%。因此,小戶型是將來設計中不可或缺的,并應該是主力戶型。從定性的研究中得知,業主對戶型的內部需求以開間為主,同時要求具備作為辦公的間隔,主要以隔出兩個房間為主。
三)、對辦公用房的心理價位
在對價格的選擇上,低價位總是受歡迎的。價格的選擇不僅與公司本身的實力極度相關,而且和寫字樓所在的地點,寫字樓的檔次、配套設施、物業管理等等因素密切關聯,因此,如果離開具體的樓盤來談價格,其意義不大。從一般意義上而言,心理價位在5000元以下和5000-6999元之間的比例最大,并且隨著價格的提高,其比例依次遞減。有一點顯而易見,價格直接關系到業主付出資金,由于中小公司的資金一般不會太充裕,因此,從各方面節約成本,從而相對降低價格,對銷售來講肯定是一種最有力的促進。
四)、對付款方式的選擇
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在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限為6年以上,特別是6-10年和11-15年,其比例分別為36.6%和24.1%。2.首付款和月付款對于首付款的選擇,因為公司的實力不同、資金的充裕程度有異,使得首付款和月付款的分布都比較分散,但是我們還是能夠發現,首付款價位在10萬元、20萬元左右最為集中,月付款為3000元、5000元、10000元所占比例最高。
通過進一步的統計分析發現,愿意承擔的月付款與現在租用辦公房的月費用總額兩者顯著相關。租用的費用集中在3000-5000元之間(比例為28.3%),而選擇月付款價位在此區間的比例高達44%。
五)、對車位的要求
目前南京市中小公司擁有汽車的比例為37%,但是無論是否有車,業主都對車位提出了較高的要求。近90%的業主需要車位,其中,需要一個車位的占57%,需要兩個車位的占21%,需要三個以上車位的約占10%。在租用還是購買停車位的問題上,由于成本、費用等原因,選擇購買車位的比例還是小于選擇租用車位的比例,租用的占35.4%,購買的占64.6%,有29個百分點的差距。購買車位的價格比較分散,但在5萬元以下的很集中,原因在于選擇5萬元以下的公司中有一部分不清楚目前車位的價格行情,但同時也反映了對車位的需求和心理價位。租用車位的價格則更為分散。
另外,定性研究表明,一些業主認為車位投資的價值遠遠高于寫字樓本身的投資價值,具有巨大的升值潛力。
六)、購房的其他需求
1)、對電梯的需求電梯是許多業主置業時關注和頭疼的問題,因此,電梯的好壞、夠用與否,成為影響銷售的一個因素。從定量調查的結果來看,4部或者6部電梯可以滿足需求,但這些還要結合電梯的質量、高速與否,來確定數量。而貨梯只需1部至2部即可。
2)、對配套的要求調查表明,智能化IC卡、安全監控系統、寬帶的INTERNET系統都成為智能化辦公樓不可缺少的標準配置。被調查者中,認為非常需要和比較需要IC卡、安全監控系統以及寬帶INTERNET系統的比例分別為75.4%、91.8%和92.1%。3.關于物業管理物業管理也是房地產開發商和業主都十分關心的問題。物業管理是要業主出錢,因此首先應該由業主來選擇物業管理公司。
調查表明,業主對于物業管理的價格接受度較分散,以1元(22%)、2元(17.9%)、3元(13.2%)、5元(14.6%)和4元(9.3%)的比例最高。
南京市的寫字樓市場雖然不如商品住宅市場那樣熱鬧,但也越來越受到人們的關注。在一些寫字樓高枕無憂的同時,有一些寫字樓正使出渾身解數,通過各種手段來提高其銷售率和出租率;另有一些寫字樓則開工不久或尚未竣工,也正鉚足了勁爭奪購房者。在寫字樓供應如此充裕的情況下,南京市寫字樓的需求狀況究竟如何呢?
二、河西新區房地產市場當前狀況簡析(含寫字樓建設現狀)
河西新區以12條主干道、24條支路和地鐵一號線為主,初步構成東西便捷、南北暢通、內外銜接、江城一體的立體化交通體系;建成功能完備的奧體中心場館以及體育公園、運動員村;以10余棟160萬平方米的標志性建筑為主體,河西CBD雛形顯現;以奧體新城、金馬酈城、世紀星園、萬科項目為代表,建成160萬-180萬平方米配套設施完善、人居環境優良的現代化中高檔居住區;同步建成圖書館、藝術館、教育、醫療、文化、鄰里中心等公益設施;凸現特色濱江風光帶,以濱江大道及濱江生態公園、商務中心綠軸、主題廣場和主干道兩側風景等展示“綠色河西”;北部鼓樓新加坡科技園和東南部建鄴新城科技園初具規模,奠定新城產業發展基礎;高標準建設大型餐飲城、娛樂城、“shopping mall”、高爾夫練習場,形成人氣漸旺的新區服務業;建成面貌一新的北部整合區;完成南部征地拆遷,為15平方公里南部地區的全面建設創造條件。
河西新城區建設是宏大的系統性工程,必須維護規劃的嚴肅性和權威性,同時也需要方方面面“圍點打援”,促其崛起。 多年前就起步的河西建設由于缺乏科學、超前的全面規劃,留下不少后遺癥。如今,相關部門及河西建設指揮部會同國內外專家完成了新城區的科學規劃,河西建設進入嶄新階段?？稍趯嶋H操作中又出現規劃定位與投資需求之間的矛盾。今后一個時期,全市實施“兩個集中”:新投資、新建設的公益型項目比如金陵圖書館、明基醫院、金陵中學新校區等要向河西集中;全市整體建設重心向河西集中。只有合理的疏導,才能真正拉開新區城市發展的框架。
河西CBD諸多核心建筑(中央商務區11大商務樓盤)大都已于今年8月起相繼開工,他們是紫鑫中華綜合廣場,投資額15億元,最高30層;南京歐洲城,投資10億元,30層;東成國際中心,投資額8億元,31層;聯強國際大廈,投資額4.3億元,36層;中泰國際廣場,投資額7億元,28層;宋都大廈,投資額3億元,18層;南京國際貿易中心,投資額10億元,50層;紫金大廈,投資額3.6億元;東渡濱江大廈,3.6億元,22層;南京圓通廣場,投資額7億元,31層;仁恒大廈,投資額8.5億元。預計總投資額80億元,全部建成后將形成百米高樓林立的壯觀景象,其中最高建筑國際貿易中心標高218米。
不久前,又從有關部門獲悉,一幢90米高的酒店式公寓即將落戶于河西CBD,位于東成國際中心東側。該酒店式公寓地塊將于11月18日開始競買報價,12月2日通過現場競價以價高者得的方式確定項目開發商,出讓底價定為8500萬元,實際出讓面積28415平方米。該地塊位于河西中央商務區、經四路與緯八路交會處的東南角,西面就是建設中的奧體中心。至于該項目是否成為河西CBD第一家酒店式公寓,有關部門稱還很難說。
(現有老城區內外的酒店式公寓項目越來越多,定淮門內麗晶國際、珠江路口君臨國際、中山南路亞東名座,價位均在每平方米7000元左右,含精裝修每平方米1000元左右,定位于中高檔消費群體,因此給予河西CBD的酒店式公寓高起點的價格空間。從目前8500萬元的底價平攤到樓面計算,每平方米土地成本約748元,預計實際競牌過程中價位抬升幅度比較高。)
不久前,河西新城“十大建筑”之一的東城大廈土地掛牌上市,該建筑要求建成一個高度在90~120米之間的酒店式公寓。記者在掛牌公告中看到,東城大廈位于奧體中心以東、歐洲城對面,地塊實際出讓面積28415平方米,最大容積率4,底價8500萬元,性質為酒店式公寓。據了解,酒店式公寓常建成小戶型,定位為白領人士辦公居住兩用,一般只出現在城市繁華中心區。
三、本項目定位寫字樓而產生抗性的若干理由分析
理由甲,本項目要求迅速回籠資金,如果選擇寫字樓的物業形態,根據寫字樓銷售周期的規律,去化將緩慢即去化周期將不可預測的拉長,這便使開發商的開發主要動機“迅速回籠資金”與現實背離。
理由乙,本項目所處河西新城的區域,由于地段的原因,從“物質方面”來看,其成熟需要時日,從“精神方面”來看,目前潛在消費客戶在心理上的認知度可能不容樂觀。
理由丙,本項目所處河西新城的區域,配套上來說,無論是公共配套,抑或商業配套,抑或人居氛圍,都無法在短短兩三年內成熟到足以使寫字樓的去化在那個區域又快又好;何況即使在南京新街口,有相當一部分的寫字樓,去化緩慢,入住率較低;這與寫字樓作為大宗消費,其目標客戶群十分明確、有限,其在購買時相對來說十分理性,沖動購買發生幾率極小。
理由丁,河西新城的“十大建筑”部分寫字樓(含SOHO)將構成巨大潛在競爭,諸如聯強大廈、美華國貿中心、紫鑫中華廣場等等。
理由戊,就價格來看,也處于十分尷尬的境界,預測性樸素迷離;要說賣得高,譬如六、七千,那還不如去買新街口的,要說賣得低,那還不如不賣(盈利甚微或基本不盈利)或改為住宅賣;
理由己,從南京的住宅市場看,整個需求在五年內甚至更長的時間內不會衰弱(當然結構性失衡的局面仍然會相伴),住宅市場尤其中低端市場依然呈現供不應求;一句話,類住宅的投資風險要比類寫字樓的投資風險小的多。
理由庚,從項目運作發揮的空間來看,相對來說由于住宅市場的持續升溫,各種住宅形式宛如生、旦、靜、末、丑紛紛粉墨登場——挑高4.9米的、CONDO、SOLO、CLD、LOFT、SKY CASTLE、中庭共享、酒店式公寓、空間蒙太奇、自助空間等等;然而,寫字樓的形式則重點關注的是其地段、實用性、智能化等與建造成本相關的因素,面對理性的客戶不易炒作概念,進而不易取得虛擬利潤。
理由辛,從潛在購房者投資收益心理來分析,人們普遍看好住宅市場(含商鋪)的投資收益,尤其是河西的住宅價格從初始的二千六短短幾載升到現在的五、六千,河西住宅的價格指數幾乎成了南京房市投資的寒暑表,從而河西住宅市場當仁不讓地成為南京房地產市場最具升值潛力的異軍;然而,如上所述,寫字樓市場的投資收益有較大風險,對潛在客戶的心理有較大障礙,不具有住宅市場(含商鋪)投資收益的良好心理應景。
四、南京寫字樓典案簡析
蘇寧環球大廈
地理位置:廣州路,上海路口
總建筑面積:約8萬㎡
總樓層: 28層
樓層分布:地下二層停車庫,1—4層為商業用房,5層為餐廳,6層為員工餐廳,
7—20層為寫字樓,21—26層為酒店式公寓,27—28層為會所
標準層凈高:2.7M
標準層建筑面積:2000㎡
單元面積:80--2000㎡
交房標準:地坪,乳膠漆,吊頂
售價:8700元/㎡起
物業管理費:7.5元/㎡·月
空調開放時間:全天候
車位:地下車庫200余個
供電系統:雙回路供電系統且有自備發電機組
電梯:6部進口客梯三菱,1部消防梯,1部貨梯
發展商:南京蘇寧房地產開發公司
物業管理公司:戴德梁行
福鑫國際大廈
地理位置:洪武路359號
開發商:南京市房產經營總公司
市推統籌:HAVEAD
施工單位:南京三建(集團)公司
樓層:40
售價范圍:6250元/平方米,均價7000,不租
物管費用:6—8元/平方米/月
電梯:12部瑞士信達,有貨梯
車位:350個
中央空調: 自由使用
智能化:5A級別,亨利HENPY自動報警,CAT衛星電視接口。
通訊系統:5000個IDD端口
樓宇裝修:公共部分耀皮玻璃,單位內部為吊頂、墻面、地磚。
建筑風格:北美
配套:3000平方米花園廣場,3000平方米自助行政餐廳。
金山大廈
地理位置:山西路
總建筑面積:約8.9萬㎡
總樓層:A樓32層,B樓28層;1—5F為商業用房,6F為餐飲,娛樂中心
標準層凈高:2.9M
標準層建筑面積:1175㎡
單元建筑面積:130㎡
交房標準:地坪,乳膠漆,吊頂
售價:8700元/㎡起
物業管理費:4元/㎡/月
車位:地下三層600元/個/月
通訊系統:100兆高頻數據線
供電系統:雙回路供電系統
電梯:6部進口客梯三菱,
發展商:南京泰古城房地產開發有限公司
金鷹·漢中新城
地理位置:漢中西路1號(石城橋旁)
總建筑面積 :3.2萬平米
總樓層:28層
樓層分布:1-6F為商業用房,7-28F為商住用房
標準層凈高:2.7米
標準層建筑面積:2000平米
單元建筑面積:130-300平米
實用率:73%
車位:60個,租600元/個/月,售11萬元/個
空調開放時間:7:30-18:30
電梯:6部可載20人的三菱電梯
售價:4700-6200元/平米
付款方式:按揭和一次性付款
物業管理費:3.2元/平米/月
發展商:金鷹國際實業有限公司
特色:在樓層較高處,可眺望周邊莫愁湖,清涼山等景點
個案分析:
金鷹漢中新城位于河西新區最東沿,亦為入西區之門戶,兼有多個公交站點,交通較為便捷,周轉的布局相對較凌亂,缺乏一定上檔次的商業氣氛,大廈外觀氣派。6部三菱高速電梯,周到的物業服務以及發展商“金鷹國際”的名氣等因素使該項目銷售非常成功,已達85%左右。
中信大廈
地理位置:中山路
總建筑面積:約4.2萬㎡
總樓層:28層
標準層建筑面積:992㎡
交房標準:地坪 乳膠漆吊頂
實用率:66%
租金:1.8—2元/㎡
物業管理費:6元/㎡/月
空調開放時間:周一至周五,8:30—18:00
車位:地下停車位100個
供電系統:雙回路供電系統且有自備發電機組
電梯:六部進口瑞士迅達客梯
發展商:中信實業銀行
新晨國際大廈(金陵國際商貿中心)
地理位置:中山北路26號
總樓層:28層
標準層凈高:2.8m
標準層建筑面積:1200平米
單元面積:69.49~ 238.05平米
交房標準:地坪 乳膠漆 吊頂
實用率:68%
售價:只售不租 均價6800元
付款方式 ;:一次性付款(售)
物業管理費:4.9元/平米.月
空調開放時間:周一至周五8:30~18:00
車位價格:1000元/個月(租價)
供電系統:雙回路供電系統,有自備發電機等供電設備
電梯:四部
銷售率:80%
發展商:南京金源房地產開發有限公司
物業管理公司:自行組建
個案分析:
新晨國際大廈位于中山北路,地處鼓樓廣場與山西路廣場之間,地理位置較為優越。外觀采用藍色玻璃幕墻,
較為氣派,房型較為方正。但28層的建筑物只有4部國產永大日立電梯略嫌不夠。該大廈多數客戶為國企及民
營企業,其中相當一部分民營企業購買后除部分自用外,其余則出租(投資用)。
益來國際廣場
地理位置:中山北路30號
總建筑面積:約8.2萬㎡
總樓層:48層
標準層建筑面積:1320㎡
單元面積:57.24—662.35㎡
交房標準:全裝修酒店式布置
售價:12000—14000元/㎡
付款方式:首付40%,余款由開發商承擔
物業管理費:15元/㎡/月
空調開放時間:全天候
通訊系統:千兆以太網
入伙期:20**年12月
供電系統:雙回路供電系統且有自備發電機組
電梯:八部進口客梯
發展商:南京益來實業有限公司
物業管理公司:南京益來酒店管理有限公司
個案分析:
益來國際廣場以投資+數碼為宣傳主題,在南京當地展開強勁的廣告攻勢。該項目為五星級酒店,配備有先進的智能化設施,對設備自控系統、綜合布線系統、監控及報警系統、消防自動報警及聯動系統、衛星電視接收系統、公共音響廣播系統、網絡一卡通管理系統、計算機網絡等八大專業系統綜合考慮,進行優化配合,同時采用光纖使整個網絡構成一個層次分明、結構清晰的星型局域網。
黃埔大廈
地址:玄武區黃埔路2號
開發商:江蘇金大地房地產開發有限責任公司
行銷策劃:南京金石物業顧問有限公司
面積供給:96-400㎡
售價:6060元/㎡
租價:2元/天,個別出租,其它只售不租
入住率:95%以上.
物業管理費:5元/㎡/月
空調:中央空調,可延時開放
智能化:消防智能化自動報警,安保智能化全天候。
供電系統:雙回路電源供電
通訊系統:手機信號樓內增強覆蓋系統
停車費:200元/月—400元/月
電梯:三菱
內部裝修:吊頂,墻面
賣點:打造科技
交通:5W6W9W29W25W52W特2
樓宇外形:圓形裙樓
御景園
地址:太平南路333號,
純寫字/商住樓:商務樓
現房/期房:現房
開發商:南京益來實業有限公司
設計單位:深圳華森建筑與工程設計顧問有限公司, 南京金晨設計工程有限公司
施工單位:浙江省溫嶺二建
物業管理:星級物業管家
樓層:19
層高&nb
篇2：北京區域寫字樓市場主流客戶需求分析
北京區域寫字樓市場主流客戶需求分析
市場經濟條件下，需求是引導市場發展的根本動力。早期北京寫字樓市場的發展，主要源于中國gg開放政策，不斷涌入的外資公司對位于成熟商務區，可租賃使用的辦公場所的需求。經過近十五年的發展，北京寫字樓市場已成為亞太地區房地產市場的重要組成部分。目前，北京有優質寫字樓約520萬平方米，共計約130個項目，為數千家機構提供了辦公場所。這些寫字樓項目主要分布在CBD、中關村、金融街等三大熱點商務區。上述商務區在發展背景、支柱產業以及政府相關支持政策等方面各具特色，導致區域寫字樓客戶在需求現狀及未來發展趨勢等方面存在較大區別。
CBD及東部城區
CBD及東部城區是北京涉外資源最集中的地區。根據世邦魏理仕公司抽樣調查，該區域寫字樓用戶中，外資機構所占比例高達70%以上。在行業分布方面，主要集中于IT通訊、貿易、顧問咨詢、傳統制造業、金融保險投資等行業，沒有絕對性發展行業。區域寫字樓市場以租賃為主，但20**年，建外SOHO的入市，為區域寫字樓銷售市場的漸熱拉開序幕。
區域寫字樓市場的租賃客戶以外資機構為主，在需求方面的主要特點如下：
1、對擬租寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設施(電梯、空調)以及物業管理水平等要求較高。尤其是SARS之后，環保成為寫字樓用戶的關注點，有無四管式空調，以及新風量等衡量樓宇內空氣質量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素。
2、能承受的租金水平相對較高。CBD區域及東部城區的寫字樓租金水平在北京是最高的。多數租戶能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面積(含物業管理費)，相對高于其他商務區。
3、通過專業代理機構辦理寫字樓租賃事宜。因區域寫字樓租戶多為跨國公司的海外分支機構，有使用專業代理機構服務的慣例，與市場上較活躍的一些外資房地產顧問公司已建立長期服務關系。
由于以外資企業租戶為主，區域寫字樓市場未來的租賃吸納受世界經濟發展形勢影響較大。進入20**年下半年后，全球各主要地區的經濟均出現了良好的復蘇勢頭。美國摩根大通公司估計，第三季度全球新興市場經濟平均增幅達到8.7%，為1994年以來的最高速度。經濟專家普遍認為，20**年，世界經濟復蘇步伐將明顯快于今年，發達國家和發展中國家經濟前景普遍看好。國際貨幣基金組織預計，明年世界經濟將增長4.1%，比今年的3.2%高出0.9個百分點。此外，未來幾年，中國政府將逐步實現加入WTO的有關開放承諾，可以預見，外商投資經濟在華將迎來新的發展契機。受此影響，未來外資機構在CBD及東部地區的寫字樓需求呈上升趨勢。20**年下半年，在CBD及東部地區的外資金融保險公司寫字樓需求出現明顯上升跡象，美國友邦保險公司的擴租、加拿大永明保險公司在長安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫字樓、信誠人壽落戶東方廣場，租用面積6000平方米等等充分體現了這一發展趨勢。另一方面，隨著中央電視臺東遷步伐的臨近，許多關聯企業，如廣告公司、節目制作公司及一些新興傳媒行業公司也會在CBD及東部城區尋找新的辦公場所。
在購買需求方面，盡管20**年CBD及東部城區將有很多優質寫字樓項目進入銷售市場，如財富中心、華貿中心、佳程廣場等。但出于控制國家風險、以及財務在現金流方面的管理要求，跨國公司的海外機構在當地購置辦公場所的可能性仍較小。該區域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業。
金融街商務區
金融街寫字樓市場的客戶以大型國有金融、電信、證券、保險企業和其他大中型國企為主。根據世邦魏理仕公司所進行的抽樣調查，客戶以內資企業為主，所占比例為92.6%；且寫字樓客戶所占比例最高的三種行業分別為金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業，三者在金融街地區寫字樓客戶中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險和投資業客戶約占金融街寫字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區以金融業為核心行業的特點。
金融街是北京寫字樓銷售市場最為活躍的區域。購買優質寫字樓的客戶主要以國內大型機構為主，尤其是購買大面積整層寫字樓的客戶，且金融機構買家居多。例如：太平洋保險公司、深圳發展銀行、中國貿促會分別購買遠洋大廈部分樓層、中國證監會購買富凱大廈部分樓層、華夏銀行購買北京國際金融中心部分樓層等；此外，一些金融機構和國內大集團公司，以參與投資建設的形式(直接參與或其關聯公司參與)，入住金融街地區，如交通銀行落戶通泰大廈、招商銀行落戶國際金融大廈、中遠集團落戶遠洋大廈，未來北京商業銀行將落戶金融城等。這些大單客戶的購買需求呈現以下特點：1、購買選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國家機構改革中新機構的產生直接促成大面積寫字樓的需求。這種新機構可分為兩種：一種是伴隨著國家機構改革的進行，產生的一些適應市場經濟發展需要的新型行業監督機構，如證監會、保監會、銀監會以及電監會等等。另一種是新成立的壟斷行業國有大公司，如國家電力體制改革產生的五大電力公司、中國電信、中國移動通信等等。2、國有大型壟斷行業機構入住比例上升。由于金融街位于西部城區，與國家各部委辦公地點相鄰，且交通連接便利。因此對一些新成立的壟斷行業機構頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國家五大電力集團之一的大唐電力也將落戶金融街。
未來，金融街寫字樓市場的需求仍以國內客戶、尤其是金融行業客戶為主，一些實力雄厚的在京中央直屬企業將會成為未來新興潛在大單買家。另一方面，政府對區內金融企業未來可能實施的行業性扶持政策，將會帶動區域寫字樓市場需求上升。20**年10月，西城區為促進金融街的發展，專門成立了金融產業促進辦公室，同時發文《北京市西城區人民政府關于加快北京金融街建設的意見》，表明區政府在未來將通過加大區域基礎設施建設投資、為區內金融企業提供購買/租用辦公用房補貼、代辦人事手續等一系列措施，以加快北京金融街建設，增強區域對金融業的吸引力和凝聚力。目前，這一政策對區域寫字樓市場需求變化的影響還不甚明顯，但表明地方政府對金融街的未來發展非常重視。但是，金融街寫字樓市場的潛在需求在未來會出現一定分流，本年度新推出北三環沿線的寫字樓項目如富安國際大廈，已將目標客戶鎖定大型內資機構，此類項目的入市，將會成為金融街寫字樓項目的新競爭對手。
中關村地區
近年，隨著中關村科技園區的發展，該地區寫字樓市場形成了以高科技企業為主要客戶群的區域發展特色。根據世邦魏理仕公司進行的抽樣調查，IT、通訊和非IT類高科技企業所占辦公面積比例達到60%以上，其他行業的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業已成為該區域經濟發展支柱。此外，區域寫字樓推廣方式以出售為主，是典型的銷售市場。目前，民營及股份制高科技企業是區域寫字樓市場的主要用戶，未來需求變化與區域產業經濟發展密切相關。自20**年下半年，國家及地方政府針對中關村科技園區的進一步發展實施了一系列積極促進措施，主要包括；海淀新區北擴計劃、《中關村科技園區管理體制改革方
案》的出臺、以北京市代市長王岐山、科技部部長徐冠華、教育部部長周濟共同掛帥、吸納了企業家柳傳志、鄧中翰的新一任中關村科技園區管理層的走馬上任。這些政策信號體現了國家、地方各級政府對未來中關村發展的高度重視及支持，也預示著中關村的發展將進入突破性階段，逐漸完成商貿到研發的轉型。由此帶來的對寫字樓市場需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，研發機構或大型跨國公司研發部門域寫字樓市場需求將上升，例如：20**年一些大型跨國公司如IBM公司在上地的研發部門擴租、Intel公司的研發部門落戶中關村地區。另一方面，高科技需要高投入的帶動，未來市場需求中，銀行、擔保公司、風險投資基金等金融行業企業所占比例會上升，這類客戶租金承受能力高，對樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關村金融中心理想國際大廈等新建優質寫字樓就是為此類客戶度身定制的項目?？偟膩砜?，在世界經濟形勢好轉、外商在華投資額逐年增長的良好宏觀經濟條件下，加上中央、地方各級政府對北京三大商務區發展的重視和支持，未來北京寫字樓市場的總體需求呈上升趨勢，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區位的寫字樓項目應根據自身資金實力、團隊運作水平以及項目區域經濟發展特點，通過準確的市場定位，在競爭中獲取市場份額。
篇3：成都市甲級寫字樓市場調研分析
成都市甲級寫字樓市場調研分析
一、我國各大中心城市辦公物業發展情況及未來趨勢
由于宏觀調控，特別是國家七部委出臺的房產調控政策，對上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場產生了持續的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據相關統計資料顯示，作為我國第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經成為“敏感時期”的市場新寵。
加入WTO以來，隨著我國城市特別是特大中心城市的的不斷擴大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發也逐步從市中心向外擴散。許多城市都根據自身發展狀況，開辟了專門的經濟技術開發區或者工業技術園區，通過一系列的招商引資優惠措施，積極吸引國內外大型企業特別是世界500強企業進駐。這也有效帶動了當地寫字樓的開發，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤空間的不斷呈現。預計20**、20**、20**年這三年我國特大中心城市甲級寫字樓的售價和租金都會直線上升，供小于求的局面在未來一段時期內仍然存在。
二、 成都目前辦公物業市場調研分析
1、辦公物業類型
目前成都市辦公物業類型主要包括：純辦公物業、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務樓(具商務功能的小戶型公寓)。從調查資料來看，純辦公物業的物業類型所占比例最大，達到了60%的比例，電梯公寓作商務用的物業占6.7%。
2、各類型辦公物業分析
類型A：純辦公物業——高級寫字樓
?。?）、成都高級寫字樓分布
成都的甲級（準甲級）、高級寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側區域內，它們也構成了成都的事實CBD：
春熙路-鹽市口-天府廣場是成都最為繁華和傳統的中心商業區，構成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對地位、最為優越的商業資源和高額土地成本成為該區域高級寫字樓興建的最直接動力。
順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業、寫字樓和星級酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號。該區域也是成都市規劃的CBD區域的核心組成部分。
人民南路（含南大街）沿線是近年來發展最為迅猛的寫字樓開發熱點區域，且具備良好的后續發展空間。其動因主要包括：
交通優勢：相比絕對市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時連接著市中心、城南“富人區”和雙流機場，具備完整的交通循環體系。
磨子橋IT商圈效應：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業的直接需求方，時代數碼廣場、@世界均是這一典型。
臨河景觀優勢：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業所無法比擬的資源優勢，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業具備更好的賣相。目前代表項目為開行國際廣場。
政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機關、企事業的進駐，使人民南路區域成為預期中新老城區的樞紐地帶，這在一定程度上能強化該區域發展寫字樓物業的可行性。
本項目處于人民南路南延線，也是南部新區構建“新會展商務圈”的橋頭堡位置，并具備政府機關企事業單位直接的資源優勢，加之李嘉誠和記黃埔項目即將啟動，該區域完全具備了開發特色寫字樓物業的眾多優勢。
?。?）、成都高級寫字樓的發展歷程
階段一：新時代廣場獨領風騷。在1996年之前，除了市內幾間星級賓館，成都尚沒有一座現代化商務寫字樓。這一顯著的市場空白點使1996年交付使用的成都首座高等級寫字樓——新時代廣場取得了非凡的租售業績，吸引了大量的國內外知名企業入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達150-200元/平米·月。
階段二：僧多粥少，市場迅速降溫。新時代廣場的非凡租售業績極大地刺激了眾多的房地產開發商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側，就聚集了9座，總量達60多萬平米。然而，成都高等級寫字樓市場與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機構和外省派駐機構相對較少；而受當地經濟總體水平影響，本地有足夠實力的民營企業（國營企業大都有自己的地盤）數量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進入預售階段時，僧多粥少的局面便擺在了每家開發商面前。而先期竣工的新時代廣場率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項目在預售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，1998年以后成都新開高等級商務寫字樓的建設幾乎陷入停滯狀態，并由此產生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。
階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時代廣場獨領風騷長達3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場開始脫穎而出。如冠城廣場憑借高規格的硬件配套、營銷上對國際大公司的強力公關以及特別的優惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業進駐，北京金杜、美國美標等著名公司亦從新時代廣場搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機構和30%左右的國內知名企業成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數家世界500強企業，租金高達100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時，與這兩棟大廈幾乎供不應求相反的是，整個成都的寫字樓行業卻呈現出一種供大于求的狀況。
階段四：市場有所升溫，主導仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發”政策和中國加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時的寫字樓市場開始在20**年得到啟動。城市之心、世都大廈、時代數碼廣場、威斯頓聯邦大廈等停工停建項目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業績。同時，開發商亦不再盲目地新開寫字樓項目，只有@世界、時代廣場等少數幾個樓盤。
階段五：走向復蘇，趨勢鮮明。近年來隨著城市發展速度的加快，辦公物業需求不斷上升；而舊有的辦公物業（除少量高檔辦公物業）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務設施都難以滿足目前商務辦公的發展要求，產品面臨更新換代，辦公物業市場需求日趨旺盛；同時，城市規劃中兩個副中心方案的出臺，以及城市核心中央商務區規劃的確立都在一定程度上帶動了整個商務辦公市場的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢。整體來看，目前成都市的商務辦公物業的市場供需正趨向平衡發展，市場杠桿的調節作用明顯。
小結：
一直以來，成都的寫字樓呈兩極
分化的態勢，一方面是頂級甲級寫字樓市場需求旺盛，供不應求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場供應和市場需求出現明顯的反差。據調查，目前成都有大量的單位希望在一個采光通風良好、環境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費用，壓抑的辦公環境……市場亟待新的辦公產品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢發展，@世界、時代廣場、錢江·鉑金時代、豐德國際廣場等寫字樓都在這方面進行積極的探索，旨在開發既能滿足企業形象，又能節約辦公成本，實現辦公舒適化的辦公產品，辦公向情景化方向發展是必然的趨勢。?。?）、成都市寫字樓未來發展趨勢
?、賹懽謽巧墦Q代需求迫切
在成都寫字樓市場，目前雖有時代廣場、川信大廈等一批甲級寫字樓的出現，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現不出實力企業的檔次，內部設計滿足不了企業辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級換代呼之欲來。
這種升級在成都CBD區尤顯迫切。在成都CBD核心區域，現在有高檔商務寫字樓30多棟，而能與國際接軌的甲級寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區域內聚集了在蓉60%以上的外資機構，世界500強里的80余家跨國公司，72家金融機構，這些外來企業還在每日遞增。因為尋找不到合適的辦公場地，許多企業只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經濟協會等。
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由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的CBD區將成為寫字樓開發商家交火最為激烈的之地。
成都CBD區核心地區2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統主要商務、商業區域。核心區之外的片區是中央商務區的外區，該區域3.05平方公里，將有少量的居住區域。據透露，整個中央商務區總建筑面積將達到1300多萬平方米，純粹商業樓盤將占1170萬平方米。目前核心區域內高檔商務寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。
這種競爭源于對寫字樓建造的高規格要求。成都CBD區內雖然已經出現少量真正甲級寫字樓，但大多數寫字樓仍然不能與國際標準接軌。
?、鄹咧悄芑l展成必然趨勢
高智能化寫字樓也將成為成都甲級寫字樓的發展方向。雖然目前已經出現了一些這樣的寫字樓，但其發展還沒成為規模，因此還不能完全滿足相關高端企業的需求。但據了解，一些準備大力進軍寫字樓的實力開發商都已將打造高智能化寫字樓作為目標。
簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術的通訊自動化系統、樓宇自動化系統、辦公自動化系統、保安自動化管理系統等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業可以隨心所欲應用相關信息轉換.這不僅指大廈的水、電、空調、電梯、消防、安保的精密監測與控制,而且通過語音與數據的高速通訊接入,使企業的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個最簡單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損，從而影響業務聯系。
?、芗准墝懽謽菍徍巳腭v資格
隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質的寫字樓會充分利用入駐企業(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優勢。因此，在企業入駐之前，寫字樓開發商將會對該企業的實力、信譽等各方面進行詳細調查，以保證入駐企業的水平都夠得上入駐的檔次。
?。?）、需求市場的相關調查
?、俪啥际袃葘懽謽鞘褂玫臐M意程度調查
最近，成都市某市場研究機構針對“成都市內寫字樓使用的滿意程度”進行了問卷調查，調查結果顯示：在1000多家入駐乙級寫字樓的機構和345家入駐甲級寫字樓的機構中，竟然有超過70%的機構對其現在使用的寫字樓感到不滿：
交通：走路開車都不方便。41.2%的被調查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環路口交通不方便（占2.56%）。
電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調查結果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質量品質太差，經常壞（占7.53%）。而根據統計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。
IT通訊設備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網、電話線不夠用不滿意；認為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網線改造工程就更令物管頭痛。
空調：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調配備不滿。其原因有：沒有中央空調，自裝空調又沒有預留位置；空調制冷制暖都不到位；空氣質量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態環境的被關注程度就更甚于其它類型的物業。然而給中央空調配備新風系統的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調都是傳統中央空調，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調控室內溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務辦公物業無論開發理念，還是產品設計都會有更大的突破。
物管：不盡人意。盡管被調查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛生條件差、物管保安素質差、物管費用高、進出人員雜等使大多數入駐公司不滿意。
車位：數量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。
周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設施十分看重。然而，仍然有27%的公司認為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供
工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。層高：給人壓抑感。被調查公司對成都甲級寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。
?、?目標消費市場的需求心理分析
A、選擇辦公地點的重要影響因素：
是否符合公司發展及形象的要求；
商務辦公物業的租金和售價；
進出辦公地點的交通順暢、方便；
商務辦公物業所處的位置，是否是商業繁華地段；
商務和辦公配套是否完善及方便程度；
辦公環境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等）。
B、商務辦公物業消費群體的需求傾向：
實力機構多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業，并且重視周邊及物業辦公環境；成都國際化程度的加深，外資駐蓉機構尤其喜好規劃合理，交通便利，企事業單位密集的區域，以提升公司企業形象；
純辦公物業仍然是需求的主體；
跨國大企業傾向于整層購買，中小企業則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；
對產品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。
職業投資人，尤其看重未來城市發展規劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。