投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司,根據物業市場環境進行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發的初步設想(項目選址、資金籌措、配套設施等)。然后根據這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。投資策劃的基本內容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來策劃建什么,賣給誰,賣多少錢,就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發揮出地塊的最大價值。

1、項目定位

究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們,要想開發成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發展商不妨多找一些物業市場方面的專家,經過認真論證之后才做市場定位。

在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發時,發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前,也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究,畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預測未來。

2、市場需求

投資策劃最重要的一環是市場調查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。

要把握供應不難,把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發項目幕后的事情:今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區,是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。

了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數量,現在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有部分專業的調研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。

3、資金運作

判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區,又有價格優勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此:(1)節約自有資金是最安全的;(2)如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時候使用,應有用款計劃;(4)對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做,這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高度去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業經驗的策劃人參與指導。

篇2：房地產投資策劃與經營策略透析

　　一、投資策劃

　　投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司,根據物業市場環境進行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發的初步設想(如項目選址、資金籌措、配套設施等),然后根據這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。

　　投資策劃的基本內容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來策劃建什么?賣給誰?賣多少錢?就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發揮了地塊的最大價值。

　　1、建什么? 究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們,要想開發成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發展商不妨多找一些物業市場方面的專家,經過認真論證之后才做市場定位。

　　在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發時,發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前,也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究,畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預測未來。

　　2、賣給誰? 投資策劃最重要的一環是市場調查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。

　　要把握供應不難,把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發項目幕后的事情:今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區,是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數量,現在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有部分專業的調研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。

　　3、賣多少錢? 判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區,又有價格優勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此:①節約自有資金是最安全的;②如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時候使用,應有用款計劃;④對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做,這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業經驗的策劃人參與指導。

　　二、經營策略

　　據有關資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產開發商,因缺乏經營管理基本常識和管理技能,致使企業幾千萬元的虧損。因此,房地產公司應更多地把注意力投向經營管理。

　　1、應從一般的市場分析,轉向在宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結合的分析。

　　目前,在房地產項目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國房地產市場走勢、廣州市房地產市場分析、房地產項目總體可行性分析等。嚴格來說,這些研究大都缺乏科學和有針對性的細化分析,如對某一小區(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價的變化,進行具體分析的卻很少,對這些方面采取粗淺的賃經驗去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。

　　2、應從一般經營理念轉為符合房地產行業特性的專業化、系統化和整體化經營理念。

　　對于個別大型公司來說,目前存在著每個開發項目各自為政的情況,造成人力等資源重復浪費,如采用先進的管理方法,進行“同類項合并”,利用整體化經營理念,將降低成本和風險。

　　大型公司企業規模、投資項目龐大,可能會造成市場反應遲鈍(或不能適當超前),在項目投資和操作上,發生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結制定出能夠適應(超前)市場的切實可行的開發經營策略,有著極其重要的意義。

　　3、改變延誤時機及對成本控制不力的狀況。

　　大型公司處理問題的策略往往比較保守,與瞬息萬變的市場不相適應,也造成時機的延誤。如某些高價盤,在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時采取唯一的降價手段(或采用不符實際的溫和降價措施),造成此類樓盤因功能折舊而實際價值降低,因利息等支出增加而導致實際成本升高,而且滯銷會使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。

　　4、有效地發揮自身品牌的優勢。

　　由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購買者,在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業管理等服務是否可保持其商品的保值增值,以及滿足其居住需求。而這一切相當程度上掌握在發展商及物業公司手里,故這種復雜的商品存在著“信息不對稱、。越是“信息不對稱”的商品,消費者的品牌認同率越高,品牌形象良好的發展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。目前,房地產公司不是沒有認識到這一點,而是對這一點的重要性認識不足,缺乏從長遠眼光培育企業品牌形象的總體戰略,以及連續性的形象策劃操作。這方面需根據自己的情況,運用針對性的房地產CIS(企業形象設計系統),注意把“開發”與本企業品牌結合,有培育市場形象的一整套完善的計劃,領先于其它企業制造“品牌賣點”,必將在房地產市場上領先一點,獲得理想的“品牌利益”。

　　5、開發要超前,要加強管理。

　　消費者的消費需求是不斷“進化”的,人才眾多、資金充裕的房地產公司的開發也應隨之不斷“進化”?！斑M化”速度甚至可以略超前一些,因為中高檔樓盤,開發周期較長,更需要超前,這對銷售和企業形象將更為有利。

　　另外,房地產開發公司還要注意對人的管理;加強財務成本核算管理;加強以人為本對住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進行規劃管理和設計管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質量,最大限度地降低消耗;加強售后服務,提高物業管理質量和水平,實現企業最佳的整體效益。