一、投資策劃

　　投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司,根據物業市場環境進行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發的初步設想(如項目選址、資金籌措、配套設施等),然后根據這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。

　　投資策劃的基本內容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來策劃建什么?賣給誰?賣多少錢?就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發揮了地塊的最大價值。

　　1、建什么? 究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們,要想開發成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發展商不妨多找一些物業市場方面的專家,經過認真論證之后才做市場定位。

　　在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發時,發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前,也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究,畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預測未來。

　　2、賣給誰? 投資策劃最重要的一環是市場調查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。

　　要把握供應不難,把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發項目幕后的事情:今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區,是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數量,現在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有部分專業的調研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。

　　3、賣多少錢? 判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區,又有價格優勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此:①節約自有資金是最安全的;②如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時候使用,應有用款計劃;④對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做,這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業經驗的策劃人參與指導。

　　二、經營策略

　　據有關資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產開發商,因缺乏經營管理基本常識和管理技能,致使企業幾千萬元的虧損。因此,房地產公司應更多地把注意力投向經營管理。

　　1、應從一般的市場分析,轉向在宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結合的分析。

　　目前,在房地產項目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國房地產市場走勢、廣州市房地產市場分析、房地產項目總體可行性分析等。嚴格來說,這些研究大都缺乏科學和有針對性的細化分析,如對某一小區(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價的變化,進行具體分析的卻很少,對這些方面采取粗淺的賃經驗去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。

　　2、應從一般經營理念轉為符合房地產行業特性的專業化、系統化和整體化經營理念。

　　對于個別大型公司來說,目前存在著每個開發項目各自為政的情況,造成人力等資源重復浪費,如采用先進的管理方法,進行“同類項合并”,利用整體化經營理念,將降低成本和風險。

　　大型公司企業規模、投資項目龐大,可能會造成市場反應遲鈍(或不能適當超前),在項目投資和操作上,發生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結制定出能夠適應(超前)市場的切實可行的開發經營策略,有著極其重要的意義。

　　3、改變延誤時機及對成本控制不力的狀況。

　　大型公司處理問題的策略往往比較保守,與瞬息萬變的市場不相適應,也造成時機的延誤。如某些高價盤,在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時采取唯一的降價手段(或采用不符實際的溫和降價措施),造成此類樓盤因功能折舊而實際價值降低,因利息等支出增加而導致實際成本升高,而且滯銷會使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。

　　4、有效地發揮自身品牌的優勢。

　　由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購買者,在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業管理等服務是否可保持其商品的保值增值,以及滿足其居住需求。而這一切相當程度上掌握在發展商及物業公司手里,故這種復雜的商品存在著“信息不對稱、。越是“信息不對稱”的商品,消費者的品牌認同率越高,品牌形象良好的發展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。目前,房地產公司不是沒有認識到這一點,而是對這一點的重要性認識不足,缺乏從長遠眼光培育企業品牌形象的總體戰略,以及連續性的形象策劃操作。這方面需根據自己的情況,運用針對性的房地產CIS(企業形象設計系統),注意把“開發”與本企業品牌結合,有培育市場形象的一整套完善的計劃,領先于其它企業制造“品牌賣點”,必將在房地產市場上領先一點,獲得理想的“品牌利益”。

　　5、開發要超前,要加強管理。

　　消費者的消費需求是不斷“進化”的,人才眾多、資金充裕的房地產公司的開發也應隨之不斷“進化”?！斑M化”速度甚至可以略超前一些,因為中高檔樓盤,開發周期較長,更需要超前,這對銷售和企業形象將更為有利。

　　另外,房地產開發公司還要注意對人的管理;加強財務成本核算管理;加強以人為本對住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進行規劃管理和設計管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質量,最大限度地降低消耗;加強售后服務,提高物業管理質量和水平,實現企業最佳的整體效益。

篇2：寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(2011修正)

　　寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正)

　　寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告（第56號）

　　《寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改〈寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例〉的決定》已由寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議于20**年11月28日通過，現予公布，自20**年12月1日起施行。

　　寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會20**年11月28日

　　寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》的決定（20**年11月28日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）

　　寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》作如下修改：

　　第六條修改為：“設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

　　“（一）有一千二百萬元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；

　　“（二）有十一名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；

　　“（三）與專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；

　　“（四）法律、行政法規規定的其他條件?！?/p>

　?。?0**年12月1日寧復回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第27次會議通過20**年12月1日寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告第94號公布自公布之日起施行）修正，修正內容如下：

　　1.將第三十條第四項修改為：“征收補償的落實情況”；

　　2.將第三十五條第二項修改為：“項目的立項計劃、規劃、建設用地等審批文件”；

　　3.刪去第三十六條、第四十條（四）項；

　　4.條文順序作相應訓整。

　　寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正版全文)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，維護房地產市場秩序，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合自治區實際，制定本條例。

　　第二條 凡在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營活動，對房地產開發經營活動進行監督管理，應當遵守本條例。

　　第三條 房地產開發經營應當符合城市規劃以及土地利用總體規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

　　第四條 自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門），負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府土地管理部門依法負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

　　第二章 房地產開發企業

　　第五條 房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發經營活動的企業。

　　第六條 設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┯幸磺Ф偃f元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；

　?。ǘ┯惺幻陨铣钟匈Y格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；

　?。ㄈ┡c專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；

　?。ㄋ模┓?、行政法規規定的其他條件。

　　第七條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記注冊。

　　工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

　　第八條 房地產開發企業實行資質管理制度。未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。

　　房地產開發企業不得隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書；不得偽造、涂改、轉讓、出租、出借資質證書。

　　第九條 設立房地產開發企業，應當向企業所在地房地產開發主管部門申請資質初審；經初審合格的，報自治區建設行政主管部門核發暫定資質證書。

　　暫定資質證書有效期為一年。開發項目未完成的，可以延長有效期，但延長期限不得超過二年。

　　房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期滿前三十日內，向房地產開發主管部門提出核定資質等級申請；經企業所在地房地產開發主管部門初審后，報自治區建設行政主管部門核定相應的資質等級。

　　第十條 房地產開發企業申請核定資質等級，應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬┵Y質等級申報表；

　?。ǘ憾ㄙY質證書；

　?。ㄈI業執照復印件；

　?。ㄋ模┵Y產負債表和驗資證明；

　?。ㄎ澹┓ǘù砣说纳矸葑C明和專業技術人員的資格證書及聘用合同；

　?。┓康禺a開發項目手冊及住宅質量保證書、住宅使用說明書的執行情況報告；

　?。ㄆ撸┮验_發經營項目的有關證明材料。

　　第十一條 房地產開發企業資質按照企業條件分為一級資質、二級資質、三級資質、四級資質，承擔相應規模的房地產開發項目：

　?。ㄒ唬┮患壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目規模不受限制；

　?。ǘ┒壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過二十五萬平方米；

　?。ㄈ┤壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過十萬平方米；

　?。ㄋ模┧募壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過三萬平方米。

　　暫定資質的房地產開發企業應當依據資質證書的要求承擔相應規模的開發項目。

　　房地產開發項目分期開發的，其建筑面積按總規模計算。

　　房地產開發企業不得越級承擔開發項目。

　　房地產開發企業的資質等級核定標準，按照國家和自治區有關規定執行。

　　第十二條 房地產開發企業資質等級按照下列規定核定：

　?。ㄒ唬┮患壻Y質，由自治區建設行政主管部門初審同意后，按照有關規定報國務院建設行政主管部門辦理審批；

　?。ǘ┒壻Y質、三級資質、四級資質，由企業所在地房地產開發主管部門初審同意后，報自治區建設行政主管部門審批。

　　第十三條 房地產開發企業分立、合并，變更名稱、地址、法定代表人的，應當在營業執照變更后三十日內，向原資質審批部門辦理變更手續。 房地產開發企業終止業務活動的，應當向原資質審批部門辦理注銷資質證書。

　　第十四條 房地產開發企業的資質實行年度檢驗制度。

　　對資質條件發生變化或者有不良經營行為的房地產開發企業，自治區建設行政主管部門應當按照有關規定調整其資質等級或者注銷其資質證書。

　　未經年度檢驗或者年度檢驗不合格的房地產開發企業，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改后仍不合格的，由原資質審批部門降低資質等級或者注銷其資質證書。

　　第十五條 自治區外房地產開發企業進入自治區行政區域內從事房地產開發經營活動，應當持資質證書到自治區建設行政主管部門辦理登記、備案手續，并接受房地產開發項目所在地房地產開發主管部門的監督管理。

　　第十六條 從事房地產開發經營活動的專業技術人員，實行執業資格注冊管理制度。

　　專業技術人員執業資格注冊及管理，由自治區建設行政主管部門按照國家和自治區有關規定辦理。

　　第十七條 房地產開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得非法向企業收取費用，不得無償占用或者強迫壓價購買開發企業的商品房。

　　第三章 房地產開發建設

　　第十八條 房地產開發，是指房地產開發企業在依法取得的房地產開發項目用地上進行基礎設施建設、房屋建設的行為。

　　第十九條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。

　　確定房地產開發項目，應當控制零星項目建設，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

　　房地產開發主管部門應當會同有關部門編制本行政區域的房地產開發規劃和城市危（舊）房屋改造規劃，報本級人民政府批準；未列入規劃的，不得進行開發建設。

　　第二十條 房地產開發企業從事房地產開發建設，應當依法辦理土地使用權審批手續。

　　房地產開發用地應當以出讓方式取得；法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

　　第二十一條 房地產開發用地使用權出讓，應當依法實行招標、拍賣。確實不能采用招標、拍賣的，可以采用協議方式。采用協議方式的，必須進行地價評估，集體審核確定協議價格，并向社會公布協議結果。

　　市、縣人民政府應當建立房地產開發建設用地收購儲備制度。

　　第二十二條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。

　　房地產開發主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。

　　第二十三條 房地產開發項目建設工程應當依法進行招標。

　　第二十四條 房地產開發企業應當在土地使用權出讓合同簽訂之日起十五日內，或者收到劃撥土地使用權批準文件之日起十五日內，到開發項目所在地房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊，并依法辦理其他手續后，方可進行房地產項目開發建設。

　　第二十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以由土地管理部門無償收回土地使用權；因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工遲延的除外。

　　第二十六條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，并每半年向房地產開發項目所在地房地產開發主管部門報送備案。

　　房地產開發主管部門應當對房地產開發項目手冊記錄的內容進行監督檢查，并將檢查結果作為房地產開發企業資質評定的依據之一。

　　第二十七條 房地產開發主管部門應當組織、指導房地產開發企業和施工單位在房地產開發項目建設中，推廣使用新技術、新材料、新設備和新工藝。

　　第二十八條 房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

　　勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

　　第二十九條 房地產開發項目工程竣工后，房地產開發企業應當進行竣工驗收。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　第三十條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，房地產開發主管部門應當組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位對下列內容進行綜合驗收： （一）城市規劃設計條件的落實情況；

　?。ǘ┏鞘幸巹澮笈涮椎幕A設施和公共設施的建設情況；

　?。ㄈ﹩雾椆こ痰墓こ藤|量驗收情況；

　?。ㄋ模┱魇昭a償的落實情況；

　?。ㄎ澹┪飿I管理的落實情況。

　　第三十一條 房地產開發企業應當收集、整理房地產開發項目各環節的文件資料，建立、健全房地產開發項目檔案，并在房地產開發項目驗收合格后十五日內，向項目所在地房地產開發主管部門或者有關部門移交房地產開發項目檔案。

　　第四章 房地產經營

　　第三十二條 房地產經營，是指房地產開發企業將其開發的房地產開發項目或者商品房依法轉讓或者銷售、出租給他人的行為。

　　第三十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，土地收益的繳納和處理按照國家有關規定辦理。

　　第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準于轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓人應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　第三十五條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當簽訂房地產開發項目轉讓合同，并自辦理土地使用權變更登記之日起三十日內，持下列材料到項目所在地房地產開發主管部門備案：

　?。ㄒ唬┓康禺a開發項目轉讓合同；

　?。ǘ╉椖康牧㈨椨媱?、規劃、建設用地等審批文件；

　?。ㄈ╉椖康牧㈨椨媱?、規劃、建設用地、拆遷等審批文件；

　?。ㄋ模╉椖窟M展情況的證明材料；

　?。ㄎ澹╇p方房地產開發企業的資質證書；

　?。┓康禺a開發主管部門需要提供的其他證明材料。

　　第三十六條 銷售商品房，包括預售商品房和現售商品房。

　　房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托依法成立的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向商品房購買人出具商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　第三十七條 預售商品房，實行預售許可制度。

　　預售商品房，房地產開發企業應當向商品房所在地房地產開發主管部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得有任何性質預售行為，不得向預購人收取任何預定性質的費用。

　　預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證，并與預購人簽訂商品房預售合同。

　　第三十八條 預售商品房，應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂衅髽I法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　?。ǘ┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；

　?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；

　?。ㄋ模┌刺峁┑念A售商品房工程施工進度計算，地上建筑設計層數三層以下的建筑主體完工，地上建筑設計層數四層以上七層以下的完成建筑主體的三分之二，地上建筑設計層數八層以上的完成建筑主體的二分之一，并已確定施工進度和竣工交付日期；

　?。ㄎ澹┮艳k理預售登記，取得商品房預售許可證。

　　第三十九條 現售商品房，應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂衅髽I法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嘧C書；

　?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；

　?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收；

　?。ㄎ澹┡涮谆A設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

　?。┣捌谖飿I管理方案已經落實。

　　第四十條 銷售商品房，房地產開發企業應當與購買人簽訂商品房銷售合同，并將商品房銷售合同、房地產開發項目手冊及符合商品房銷售條件的有關證明文件，報商品房所在地房地產開發主管部門備案。 商品房銷售合同應當載明所售商品房的位置、結構、建筑面積、分攤面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及違約責任等。

　　第四十一條 房地產開發企業、房地產中介服務機構不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中必須載明商品房預售許可證的文號。

　　第四十二條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定。經濟適用住房實行政府指導價或者政府定價。

　　第四十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定，將符合交付使用的商品房按期交付購買人。未能按期交付使用的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

　　因不可抗力或者雙方當事人在合同中約定的其他原因，確需延期交付的，房地產開發企業應當通知購買人。

　　第四十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前，委托具有房地產測繪資格的單位對商品房面積實施測繪，并將測繪結果及有關房屋權屬登記的資料報送商品房所在地房地產開發主管部門備案，并向購買人出示測繪結果。

　　第四十五條 房地產開發企業交付商品房時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的內容，對所銷售的商品房承擔質量保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，造成房屋原有功能的損害，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。商品房購買人應當按照住宅使用說明書的要求使用商品房。

　　商品房質量保修期從商品房交付之日起計算。

　　商品房購買人認為商品房主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督管理機構申請核驗；經核驗，原商品房主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第四十六條 購買人購買商品房后，應當依法辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。具體辦法由自治區人民政府另行制定。

　　第五章 法律責任

　　第四十七條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。

　　第四十八條 違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照。

　　第四十九條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第五十條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價百分之二以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十一條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。

　　第五十二條 違反本條例規定，房地產開發企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下的罰款：

　?。ㄒ唬╇[瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；

　?。ǘ﹤卧?、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

　　第五十三條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

　　第五十四條 違反本條例規定，房地產開發企業不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第五十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不申請行政復議，也不提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第五十六條 國家工作人員在房地產開發經營管理工作中，玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六章 附則

　　第五十七條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

　　第五十八條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

　　第五十九條 本條例自20**年10月15日起施行。

篇3：城市房地產開發經營管理條例(2011修正)

　　城市房地產開發經營管理條例(20**修正)

　?。?998年7月20日中華人民共和國國務院令第248號發布 根據20**年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

　　第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

　　第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

　　第二章 房地產開發企業

　　第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

　?。ㄒ唬┯?00萬元以上的注冊資本；

　?。ǘ┯?名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

　　省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

　　第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

　　第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

　　工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

　　第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

　?。ㄒ唬I業執照復印件；

　?。ǘ┢髽I章程；

　?。ㄈ炠Y證明；

　?。ㄋ模┢髽I法定代表人的身份證明；

　?。ㄎ澹I技術人員的資格證書和聘用合同。

　　第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三章 房地產開發建設

　　第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

　　第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

　　第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

　　土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

　?。ㄒ唬┓康禺a開發項目的性質、規模和開發期限；

　?。ǘ┏鞘幸巹澰O計條件；

　?。ㄈ┗A設施和公共設施的建設要求；

　?。ㄋ模┗A設施建成后的產權界定；

　?。ㄎ澹╉椖坎疬w補償、安置要求。

　　第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

　　第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

　　第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

　　房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

　　勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

　　第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

　　第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

　?。ㄒ唬┏鞘幸巹澰O計條件的落實情況；

　?。ǘ┏鞘幸巹澮笈涮椎幕A設施和公共設施的建設情況；

　?。ㄈ﹩雾椆こ痰墓こ藤|量驗收情況；

　?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實情況；

　?。ㄎ澹┪飿I管理的落實情況。

　　住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

　　第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

　　第四章 房地產經營

　　第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規定的條件。

　　第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

　　第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；

　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；

　?。ㄈ┌刺峁┑念A售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

　?。ㄋ模┮艳k理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬┍緱l例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

　?。ǘI業執照和資質等級證書；

　?。ㄈ┕こ淌┕ず贤?；

　?。ㄋ模╊A售商品房分層平面圖；

　?。ㄎ澹┥唐贩款A售方案。

　　第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

　　第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

　　第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

　　房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

　　第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

　　第二十九條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

　　第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

　　第五章 法律責任

　　第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

　　第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

　　第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

　　第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六章 附則

　　第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

　　第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

　　第四十三條 本條例自發布之日起施行。