項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節,反映了發展商選擇開發項目的過程,這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節,這個過程操作好了,就意味著項目成功了一半,在這個過程中多下功夫,以后的開發經營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析,并就規避開發風險進行策略提示,還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析

1、項目土地性質調查

.地理位置

.地質地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規劃使用性質

.七通一平現狀

2、項目用地周邊環境調查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環境污染狀況

3、地塊交通條件調查

.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

4、周邊市政配套設施調查

.購物場所

.文化教育

.醫療衛生

.金融服務

.郵政服務

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務

.娛樂休息設施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷

1、宏觀經濟運行狀況

.國內生產總值:

第一產業數量

第二產業數量

第三產業數量

房地產所占比例及數量

.房地產開發景氣指數

.國家宏觀金融政策:

貨幣政策

利率

房地產按揭政策

.固定資產投資總額:

全國及項目所在地

其中房地產開發比重

.社會消費品零售總額:

居民消費價格指數

商品住宅價格指數

.中國城市房地產協作網絡信息資源利用

2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規

.項目所在地的居民住宅形態及比重

.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃

3、項目所在地房地產市場總體供求現狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

6、商品住宅客戶構成及購買實態分析

.各種檔次商

品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT(深層次)分析

1、項目地塊的優勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結構詳析

.項目規劃設計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位:

區域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法(類比可實現價值分析法):

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重

分析可類比項目價值實現的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

.類比可實現價值決定因素:類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環境的差異:自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區素質的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風格和立面的設計、材質

B 單體戶型設計

C 建筑空間布局和環藝設計

D 小區配套和物業管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發展商品牌和實力

價值實現的經濟因素

A 經濟因素

B 政策因素

2、項目可實現價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析:

價值提升和實現要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法:類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率,追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法:

差異性價格系數定價法(日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數)

.各種差異性價格系數的確定:

確定基礎均價

確定系數

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析

1、項目經濟技術指標模擬

.項目總體經濟技術指標

.首期經濟技術指標

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬:

銷售均價假設

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明:

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析:

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示

1、項目風險性評價

.價值提升及其實現的風險性:

項目的規劃和設計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風險性

.減少資金占用比例,加速資金周轉速度,降低財務成本

.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握,以盡量少的資金占用啟動項目,并在最短的時間內實現資金回籠

3、經濟政策風險

.國際國內宏觀經過形勢的變化

.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議

1、影響項目開發節奏的基本因素

.政策法規因素

.地塊狀況因素

.發展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發節奏及結果預測

.項目開發步驟

.項目投入產出評估

.結論

篇2：房地產投資策劃與經營策略透析

　　一、投資策劃

　　投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司,根據物業市場環境進行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發的初步設想(如項目選址、資金籌措、配套設施等),然后根據這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。

　　投資策劃的基本內容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來策劃建什么?賣給誰?賣多少錢?就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發揮了地塊的最大價值。

　　1、建什么? 究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們,要想開發成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發展商不妨多找一些物業市場方面的專家,經過認真論證之后才做市場定位。

　　在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發時,發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前,也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究,畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預測未來。

　　2、賣給誰? 投資策劃最重要的一環是市場調查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。

　　要把握供應不難,把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發項目幕后的事情:今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區,是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。

　　了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數量,現在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有部分專業的調研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。

　　3、賣多少錢? 判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區,又有價格優勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此:①節約自有資金是最安全的;②如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時候使用,應有用款計劃;④對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做,這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業經驗的策劃人參與指導。

　　二、經營策略

　　據有關資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產開發商,因缺乏經營管理基本常識和管理技能,致使企業幾千萬元的虧損。因此,房地產公司應更多地把注意力投向經營管理。

　　1、應從一般的市場分析,轉向在宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結合的分析。

　　目前,在房地產項目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國房地產市場走勢、廣州市房地產市場分析、房地產項目總體可行性分析等。嚴格來說,這些研究大都缺乏科學和有針對性的細化分析,如對某一小區(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價的變化,進行具體分析的卻很少,對這些方面采取粗淺的賃經驗去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。

　　2、應從一般經營理念轉為符合房地產行業特性的專業化、系統化和整體化經營理念。

　　對于個別大型公司來說,目前存在著每個開發項目各自為政的情況,造成人力等資源重復浪費,如采用先進的管理方法,進行“同類項合并”,利用整體化經營理念,將降低成本和風險。

　　大型公司企業規模、投資項目龐大,可能會造成市場反應遲鈍(或不能適當超前),在項目投資和操作上,發生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結制定出能夠適應(超前)市場的切實可行的開發經營策略,有著極其重要的意義。

　　3、改變延誤時機及對成本控制不力的狀況。

　　大型公司處理問題的策略往往比較保守,與瞬息萬變的市場不相適應,也造成時機的延誤。如某些高價盤,在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時采取唯一的降價手段(或采用不符實際的溫和降價措施),造成此類樓盤因功能折舊而實際價值降低,因利息等支出增加而導致實際成本升高,而且滯銷會使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。

　　4、有效地發揮自身品牌的優勢。

　　由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購買者,在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業管理等服務是否可保持其商品的保值增值,以及滿足其居住需求。而這一切相當程度上掌握在發展商及物業公司手里,故這種復雜的商品存在著“信息不對稱、。越是“信息不對稱”的商品,消費者的品牌認同率越高,品牌形象良好的發展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。目前,房地產公司不是沒有認識到這一點,而是對這一點的重要性認識不足,缺乏從長遠眼光培育企業品牌形象的總體戰略,以及連續性的形象策劃操作。這方面需根據自己的情況,運用針對性的房地產CIS(企業形象設計系統),注意把“開發”與本企業品牌結合,有培育市場形象的一整套完善的計劃,領先于其它企業制造“品牌賣點”,必將在房地產市場上領先一點,獲得理想的“品牌利益”。

　　5、開發要超前,要加強管理。

　　消費者的消費需求是不斷“進化”的,人才眾多、資金充裕的房地產公司的開發也應隨之不斷“進化”?！斑M化”速度甚至可以略超前一些,因為中高檔樓盤,開發周期較長,更需要超前,這對銷售和企業形象將更為有利。

　　另外,房地產開發公司還要注意對人的管理;加強財務成本核算管理;加強以人為本對住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進行規劃管理和設計管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質量,最大限度地降低消耗;加強售后服務,提高物業管理質量和水平,實現企業最佳的整體效益。

篇3：全國模范軍轉干部旅游集團投資策劃部經理先進事跡材料

　　全國模范軍轉干部、旅游集團投資策劃部經理先進事跡材料

　　z是陜西省近10年來, 少有的主動要求轉業到企業的正團職軍官，他以軍人特有素質、作風和搏擊精神為塑造現代企業文化貢獻著自己的力量。

　　記者是帶著好奇的心理采訪西安旅游集團公司投資策劃部經理、西安旅游股份有限公司董事z先生的。好奇的原因有三：一是他的軍旅作家身份，二是他是軍中為數不多的全國青聯委員，三是作為7次榮立三等功的正團職軍官，他主動要求轉業到企業。一位軍轉戰線的權威人士說：“宣傳z，不只是對一名轉業軍官的解讀，更是對千千萬萬個軍轉干部奮斗歷程的一次嶄新的詮釋?！?/p>

　　從普通戰士到青聯委員

　　1961年，z出生于軍人家庭，他的父親曾是黃埔軍校19期的畢業生，這種背景，使他的血液里流淌著深深的“軍旅情結”。1979年，剛滿18歲的z應征入伍。在近6年的士兵生涯中，z始終是一名優秀的汽車司機，他安全行車25萬公里無事故，多次被評為“紅旗車駕駛員”。正是這種歷練，為他后來的軍旅之路打下了堅實的基礎。1985年底z被破格提升為排長，之后，他從正排、副連、正連到副營，在每年一個三等功的榮譽映照下，一年晉升一級。1986年，被空軍政治部評為“四有”青年；1994年，他被推選為陜西省青年聯合會常務委員；1995年被共青團陜西省委評為“陜西省優秀青年”和“陜西新長征突擊手”；1998年被增補為第八屆中華全國青年聯合會委員。

　　從普通的戰士到全國青聯委員，是一個巨大的跨越，z不僅順利跨過了一個個人生的橫桿，而且一路耕耘并收獲著更多的成果。

　　從軍旅作家到團隊主官

　　在軍隊這個大熔爐里，團長、英雄不乏其人，而軍旅作家的卻鳳毛麟角。在緊張的訓練和工作之余，z幾乎犧牲了全部的業余時間，用心打造著他的文學夢，先后在《解放軍文藝》、《昆侖》、《延河》、《解放軍報》等報刊發表了80余萬字的作品，24歲時，他成為陜西作家協會會員。作家出版社曾出版過他的作品集《昨天沒有故事》，他參與編劇的電視連續劇《紅翼》榮獲第二屆全軍軍事題材電視劇評比二等獎。

　　雖然創作成果斐然，但寫作僅是z的業余愛好。他在航空兵部隊提干后，帶出了優秀機務中隊，多次被評為優秀基層主官。后來到m.airporthotelslisboa.com空軍政治部文化部幫助工作，2年后調入空軍電訊工程學院任學員隊教導員，38歲被提升為正團職研究生學員隊政委。他不無驕傲地說，帶研究生隊他最大的收獲是領導過200多名碩士研究生，并親手送出去了64位博士研究生，這期間z以他的真誠和才華深深地影響了這些高學歷人才。盡管他已經轉業好幾年了，但當得知他母親去世的消息后，這些博士、碩士研究生們自發地結隊前來追悼。

　　從熱血老兵到企業精英

　　20**年，42歲的z任正團職已經5年，按照軍官服役條例，他還可以留隊，但當年正是三年裁軍20萬之際，z帶著不舍的心情毅然決然地做出了轉業的決定。

　　當時，轉業軍官當公務員既是政策要求也是主要潮流，z去黨政機關工作頗有優勢：7次榮立三等功，行政正團職，有基層機關經歷和扎實的文字功底。在20**年部隊轉業進西安市的干部綜合測評中，他的得分位列前茅。根據政策，他可以自由選擇工商、稅務、公安等單位去當公務員，一些“熱門”單位在看了z的材料后，也向他發出了邀請的信息。但是z卻把目光投向了西安旅游集團。當時的西旅集團經營狀況是虧損的。但他認為，旅游是朝陽產業，更是西安最具發展潛力的主導型產業，投身其中大有可為。

　　他說服了家人和關心他的親友、戰友與老領導，向西安市委組織部遞交了去西旅集團工作的申請。申請中他寫道，“如果組織同意我的申請，我將從零做起，保持自己謹慎務實、善于學習、忠于團隊、崇尚紀律的軍人作風，為企業的全面發展竭盡全力?！彼孤识鴪远ǖ貞B度最終得到了西安市委組織部的批準。

　　說來也巧，就在已經確定轉業的這一年，z被空軍政治部表彰為“空軍擁政愛民先進個人”。后來z才知道，自己是西安市近10年來, 極個別的主動要求轉業到企業工作的正團職軍官。

　　從企業文化到項目策劃

　　20**年6月，z加入西安旅游集團。當時，正是以z董事長為領導的新一屆集團班子剛剛上任不久。面對企業經營虧損，人心渙散，企業文化建設與投資策劃等方面近乎空白的局面，新領導班子提出了“重塑西旅企業文化，打造核心競爭力”的戰略構想。他擔任新成立的集團投資策劃部的經理，其核心職能就是為企業發展決策提供科學依據，整合與提升企業文化是其中的關鍵。面對嶄新的挑戰和困難，那段時期，z下功夫做了三件事：一是調整自己的思維方式和工作方法；二是系統學習企業文化與企業經營管理等方面的專業知識；三是結合自己在部隊基層和機關的工作經驗，認真地尋找著軍營文化與企業文化的結合點。

　　在z的建議和策劃組織下，20**年10月，《西安旅游》報創刊，他在報紙上開辟了“平偉專欄”，以此搭起了與員工廣泛交流的橋梁?！捌絺凇敝两褚牙塾嫲l文四十余篇，近八萬字，在集團員工中引起了較好的反響。以此為契機，西旅集團正式拉開了企業文化建設的序幕。20**年，《西安旅游集團VI手冊》正式施行；20**年，完成了集團重點企業商標的重新設計和注冊；20**年，《西旅集團品牌形象管理執行手冊（暫行）》、“西旅集團企業形象標識牌”正式啟用，同年，《企業文化手冊初稿》完成策劃設計。西旅文化產業公司和西旅創意遠景旅游產業公司相繼成立，《西旅?吃喝玩樂》DM雜志創刊發行。z結合集團實施“振興老字號工程”的發展要求，堅持主張以樹立集團品牌為核心的宣傳宗旨，組織匯編了《西旅集團老字號歷史文化、趣聞軼事匯編》、《西旅集團老字號企業與名人》等十余萬字的文稿，文化力正在形成西旅的企業發展力。

　　20**年，西旅集團董事長z提出了“振興西安大旅游”的發展理念，z積極建言獻策，率領部門的同事們認真進行市場調研、深入研究論證，先后向集團提報了《西旅集團戰略發展規劃（討論稿）》、《打造山水西安旅游品牌》、《大漢上林苑項目總體概念規劃建議書》、《西旅品牌和企業形象塑造行動方案》、《如何發揮旅游企業

在大關中經濟圈中的作用》、《實現旅游產業和文化產業和諧發展的相關建議》、《秦嶺北麓旅游資源整體開發策劃》等方案，這些方案得到了集團領導的支持和認可，在社會上也產生了較好的影響。

　　幾年來，z和他的團隊踏實工作，盡職盡責，累計完成了百多份、近百萬字的項目策劃方案，在促進企業健康快速發展方面，發揮了重要的作用。20**年z加入中國青年企業家協會；20**年，通過考試，他取得了國家高級策劃師的資格；20**年他開始擔任陜西青年企業家協會副秘書長。

　　和五年前相比，西旅集團不僅早已甩掉了虧損的帽子，總資產規模由20**年的7.9億元增長到如今的24億余元；20**至20**年，集團年均經營收入6.4億元，年均利潤4200多萬元。同時，西旅集團也已形成了以“傳承文明、點化山水，鑒古開今、和諧發展”核心理念的企業文化，發展成為中國西部最大的旅游服務企業之一。根據評估，“西旅”目前的品牌價值已達到20億元。西旅集團的發展壯大，凝聚著z和他帶領的投資策劃部的一份智慧、辛勞與汗水！

　　從軍營到企業，從軍官到職業經理人，z在人生的道路上不斷取得佳績?！吨袊瞬农ぉまD業軍官》、《時代人物》、《西部大開發》等刊物，先后報道了他的事跡，面對媒體的關注和集團領導、同事們的肯定，z說：此次當選全國模范軍轉干部，首先要感謝黨和軍隊多年來的培養，感謝西安旅游集團董事長z和領導同事們的支持和幫助，獲得的這一榮譽，屬于陜西省、屬于西安市、更屬于西旅集團。自己將按照*副主席提出的“退役不退色”的要求，一如既往，全力以赴，為集團“振興西安大旅游”的宏偉事業奉獻力量！

　　向前進，就能產生信念！雖然從軍隊轉業已有五年多的時間，可記者仍然感到，身穿職業裝的z還是一名真正的軍人。