項目投資分析策劃報告
1.項目投資環境簡析
對本項目的投資環境分析要堅持系統性、比較性、時效性、定性與定量相結合、實事求是突出重點的原則,在適應性、穩定性、競爭性三項主要標準的指導下進行。以簡為主,重點在于土地價值判斷及分析方面。
1.1社會環境
社會制度(經濟決策的民主和科學程度、行政管理的透明度、政府對經濟事務的干預程度、行政事務的效率及政府官員的廉潔性等)
社會秩序(社會的穩定性與安全性、當地居民對家鄉經濟建設的參與感與責任感、對外來經濟勢力的認同感與歡迎程度等)
社會信譽(由產業政策連續性所表現出來的地方政府在經濟政策上的信譽)
社會服務(硬環境:金融服務、生活服務、通訊服務、交通服務、信息服務等;軟環境:上述各項服務的服務效率與服務態度、行政服務、法律服務、咨詢服務、信息服務等)
1.2政治環境
政治體制和政權(政治體制變革及政權更迭過程中所體現的漸進性與平和性)
政治局勢(我國長期穩定的政治局勢有利于投資)
政策(經濟政策和產業政策,包括國民經濟發展的政策、引時外資的政策、對外開放的政策以及各種稅收政策等)
1.3經濟環境
宏觀經濟環境(本地國民生產總值、國民收入總值、國民經濟增長率;本地消費總額、消費結構、居民收入、存款余額、物價指數;本地經濟政策、財政政策、消費政策、金融政策等)
市場環境(市場吸納量的現狀及未來估計、市場供應量的現狀及未來估計、市場購買力的分布狀況、同類樓盤的分布及其現狀、競爭對手的狀況、市場價格水平及其走勢等)
財務環境(金融環境:資金來源的渠道、項目融資的可能性以及融資成本;經營環境:投資費用、經營成本、稅費負擔、優越條件;同類項目的社會平均收益水平及盈利水平等)
資源環境(人力資源、土地資源、原材料資源及能源的利用等)
1.4文化環境
風俗習慣、語言文字、宗教信仰、價值觀念、文化傳統、教育水準等
1.5法律環境
法律的完備性(項目所依賴的法律條文的覆蓋面、主要法律法規是否齊全)
法律的穩定性(法規是否變動頻繁、是否有效)
執法的公正性(法律糾紛、爭議仲裁過程中的客觀性與公正性)
1.6自然環境
地理位置(項目交通現狀,距商業中心的距離,距醫院、娛樂場所、學校的距離等直接關系到未來住戶生活方便程度,從而影響市場銷售;距配電站、給排水管網、通訊電纜的距離等,直接影響項目開發成本、從而影響項目效益。)
地質地貌與風光氣候特點不僅關系到項目建筑物的基礎設計,而且直接影響到項目的景觀。
1.7項目用地基礎設施環境
項目地塊狀況(位置、面積、地形、地貌、性質等)
交通環境條件(距機場、車站的距離,主要交通干線的分布。重要的公共交通工具及數量,交通方便程度等)
能源條件(電力供應狀況、最近的變電站距離及其容量,煤氣供應站的距離、煤氣主干線管道的距離,其他能源,如煤、天然氣等的供應狀況等)
通訊環境條件(最近的通訊電纜的位置、可設電話門數等)
給排水及排污環境條件(項目地自來水管網分布、距主要自來水管道的距離,排水、排污設施狀況,管道分布情況等)
地塊地理條件的強弱勢分析(SWOT坐標圖、綜合分析。注:簡要說明即可)
2.項目投入產出分析
本處主要數據主要是根據前一部分市場研究及建筑設計的內容進行科學客觀的模擬,在此基礎上對項目投入產出進行分析。
2.1項目投資需求
2.1.1項目總體經濟技術指標摸擬
2.1.2項目投資構成
本項目的投資構成主要包括項目的開發成本和開發費用兩大部分。
1)開發成本:
(1)土地使用權出讓金
(2)土地征用及拆遷安置補償費
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①規劃設計費
②項目可行性研究費
③地質勘察測繪費
④三通一平費
(4)建安工程費
①土建工程費
②設備及安裝工程費
(5)基礎設施費
(6)公共配套設施費
(7)不可預見費
(8)開發期間稅費
2)開發費用
(1)管理費用
(2)銷售費用
(3)財務費用
2.1.3投資估算:
1)開發成本的估算
(1)土地使用權出讓金
用地類型 住宅用地 土地使用權出讓金
平均標定地價 元/m2
(2)土地征用及拆遷安置補償費
(3)前期工程費
(4)建安工程費
可以采取不同的估算方法,比較后選擇一種較好的方法
(5)基礎設施費
(6)公共配套設施費
(7)開發期間稅費
(8)不可預見費
2)開發費用的估算
(1)管理費用(約為開發成本的3%)
(2)銷售費用(約為銷售收入的4%-5%,這里需要用到下面的銷售收入估算資料)
(3)財務費用(從“貸款還本付息表”所得)
成本模擬表
內容項目 計算依據 單價(元/m2) 合價(萬元)
(一)開發成本 以下1-8項之和
1.土地使用權出讓金2.土地征用及拆遷安置補償費3.前期工程費4.建安工程費5.基礎設施費6.公共配套設施費7.開發期間稅費8.不可預見費 1-6項之和的3%-5%
(二)開發費用 以下1-3項之和
1.管理費用2.銷售費用3.財務費用 (一)×3%約為銷售收入的4%-6%詳見“貸款還本付息表”
(三)合計 (一)+(二)
2.2項目收益部分模擬
2.2.1銷售收入模擬表及說明
銷售均價假設(均價的確定、項目中具體單位的定價模擬,這里需要市場調研市場數據及建筑設計相關數據)
項目銷售計劃
銷售收入模擬
2.2.2項目經營稅費估算
這部分費用不作為投資構成,它是作為銷售收入的扣減部分。
2.2.3利潤模擬表及說明
2.3項目投資與籌資計劃
2.3.1投資計劃及資金缺口
2.3.2籌資計劃及其費用
貸款還本付息表
3.項目投資可行性分析
這一部分主要從財務指標模擬分析方面,對項目在投資方面的可行性進行一個簡要的分析,很多財務方面的細節分析不作過多展開論述。
3.1項目投資可行性分析的模擬前提
包括稅費設定、折舊設定、期望收益率(基準收益率)確定等。
3.2損益表與項目靜態盈利能力分析
3.3現金流量表與項目動態盈利能力分析
3.4資金來源與運用表及資金平衡能力分析
3.5項目投資可行性分析結論
4.項目不確定性分析及開發經營風險分析
;4.1項目盈虧平衡分析
4.1.1可變成本變動時對利潤的影響
4.1.2銷售價格變動時對利潤的影響
4.2項目投資風險分析及規避方式提示
4.2.1項目風險評估
4.2.2資金運作風險評估與可行性建議
4.2.3經濟、政策風險預測
5.項目開發節奏與投資控制建議
5.1影響項目開發節奏的因素分析
5.2項目開發節奏建議及結果預測
6.項目投資策劃結論與建議
篇2：房地產投資策劃與經營策略透析
一、投資策劃
投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司,根據物業市場環境進行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發的初步設想(如項目選址、資金籌措、配套設施等),然后根據這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。
投資策劃的基本內容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來策劃建什么?賣給誰?賣多少錢?就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發揮了地塊的最大價值。
1、建什么? 究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們,要想開發成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發展商不妨多找一些物業市場方面的專家,經過認真論證之后才做市場定位。
在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發時,發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前,也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究,畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預測未來。
2、賣給誰? 投資策劃最重要的一環是市場調查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。
要把握供應不難,把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發項目幕后的事情:今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區,是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數量,現在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有部分專業的調研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、賣多少錢? 判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區,又有價格優勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此:①節約自有資金是最安全的;②如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時候使用,應有用款計劃;④對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做,這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業經驗的策劃人參與指導。
二、經營策略
據有關資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產開發商,因缺乏經營管理基本常識和管理技能,致使企業幾千萬元的虧損。因此,房地產公司應更多地把注意力投向經營管理。
1、應從一般的市場分析,轉向在宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結合的分析。
目前,在房地產項目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國房地產市場走勢、廣州市房地產市場分析、房地產項目總體可行性分析等。嚴格來說,這些研究大都缺乏科學和有針對性的細化分析,如對某一小區(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價的變化,進行具體分析的卻很少,對這些方面采取粗淺的賃經驗去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。
2、應從一般經營理念轉為符合房地產行業特性的專業化、系統化和整體化經營理念。
對于個別大型公司來說,目前存在著每個開發項目各自為政的情況,造成人力等資源重復浪費,如采用先進的管理方法,進行“同類項合并”,利用整體化經營理念,將降低成本和風險。
大型公司企業規模、投資項目龐大,可能會造成市場反應遲鈍(或不能適當超前),在項目投資和操作上,發生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結制定出能夠適應(超前)市場的切實可行的開發經營策略,有著極其重要的意義。
3、改變延誤時機及對成本控制不力的狀況。
大型公司處理問題的策略往往比較保守,與瞬息萬變的市場不相適應,也造成時機的延誤。如某些高價盤,在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時采取唯一的降價手段(或采用不符實際的溫和降價措施),造成此類樓盤因功能折舊而實際價值降低,因利息等支出增加而導致實際成本升高,而且滯銷會使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。
4、有效地發揮自身品牌的優勢。
由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購買者,在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業管理等服務是否可保持其商品的保值增值,以及滿足其居住需求。而這一切相當程度上掌握在發展商及物業公司手里,故這種復雜的商品存在著“信息不對稱、。越是“信息不對稱”的商品,消費者的品牌認同率越高,品牌形象良好的發展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。目前,房地產公司不是沒有認識到這一點,而是對這一點的重要性認識不足,缺乏從長遠眼光培育企業品牌形象的總體戰略,以及連續性的形象策劃操作。這方面需根據自己的情況,運用針對性的房地產CIS(企業形象設計系統),注意把“開發”與本企業品牌結合,有培育市場形象的一整套完善的計劃,領先于其它企業制造“品牌賣點”,必將在房地產市場上領先一點,獲得理想的“品牌利益”。
5、開發要超前,要加強管理。
消費者的消費需求是不斷“進化”的,人才眾多、資金充裕的房地產公司的開發也應隨之不斷“進化”?！斑M化”速度甚至可以略超前一些,因為中高檔樓盤,開發周期較長,更需要超前,這對銷售和企業形象將更為有利。
另外,房地產開發公司還要注意對人的管理;加強財務成本核算管理;加強以人為本對住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進行規劃管理和設計管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質量,最大限度地降低消耗;加強售后服務,提高物業管理質量和水平,實現企業最佳的整體效益。
篇3：房地產項目投資策劃探討
投資策劃指的是由開發商或由開發商委托策劃顧問公司,根據物業市場環境進行綜合調查,將各個方面獲得的多種信息進行綜合分析與研究,從而形成項目開發的初步設想(項目選址、資金籌措、配套設施等)。然后根據這一初步設想進一步進行策劃,通過與城市規劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項目設想具體化和目標化。投資策劃的基本內容是:項目在哪里建?建什么類型?賣給誰?賣多少錢?什么時候賣?怎么賣?前四個問題則是投資策劃的實現步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發展商決定,只能因地制宜,根據可能獲得的地塊來策劃建什么,賣給誰,賣多少錢,就成為關鍵一步,期望能看準市場空隙,揚長避短,發揮出地塊的最大價值。
1、項目定位
究竟是做寫字樓還是做商場,是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個簡單建議,要仔細分析市場,不能簡單抄襲。同樣的地段、同樣品質的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經驗告訴我們,要想開發成功,樓盤的市場定位一定要準確,因此,發展商不妨多找一些物業市場方面的專家,經過認真論證之后才做市場定位。
在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計劃是建造寫字樓,可是等到準備開發時,發現已經沒有寫字樓的市場空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經過一個非常痛苦的過程才能贏得市場認可,利潤無疑是差了一大截。這反映了發展商當初所做的市場調研不夠超前,也因為發展商對各類物業包括寫字樓的市場發展趨勢欠缺長期、系統的研究,畢竟發展商所做的是2年甚至3年以后才面對市場的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點,看得遠一點,參考過去、利用現在、預測未來。
2、市場需求
投資策劃最重要的一環是市場調查研究,目的在于了解真實的供應量或需求量狀況。
要把握供應不難,把所有同一地區或者有競爭的地區的樓盤資料拿過來,就可以基本得出結論。但是,這里卻要特別注意開發項目幕后的事情:今年真正要推出的數量包括成交數量、投資商的實力、可信度等。如果自己的項目是住宅小區,是一個長期項目就應該兼顧到近幾年的供應量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業、每個企業多少員工等來推算需求量,這很不準確,不應忽略國內買家和集團的購買能力,而且也要考慮到過去已有多少購買數量,現在還有多少人打算購買,將來有多少人一定會買,以及他們對房地產的認識程度。也可以通過做問卷調查,主要了解的內容是目標受訪者對項目預定價格的認同程度以及對物業的價格預期。這種工作以前是交給房地產中介代理公司來做,現在,社會上已經有部分專業的調研公司,通過他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、資金運作
判斷“房子賣多少錢市場能接受”并不難,難的是有成本優勢、足以在保證利潤的前提下定出有競爭力的價格。有符合市場需要的戶型、配套、社區,又有價格優勢,接下來的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項目有沒有錢賺”除了市場行情之外,還取決于發展商對開發成本的控制和項目操作。因此:(1)節約自有資金是最安全的;(2)如果運作得當、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時候使用,應有用款計劃;(4)對預售樓花的回款速度要有保守的估計。有的項目開始把推廣工作完全交給專業廣告公司來做,這越發說明這已經成為一項具體、量化的執行性工作,不可能也沒必要站到一個項目的高度去承擔策劃的功能。目前各個項目的銷售培訓、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業經驗的策劃人參與指導。