借助專業機構開發商事半功倍

房地產開發是一個平臺,開發商是這個平臺的支柱,而各個專業公司則是這個平臺上的互動元素。但遺憾的是,由于各個專業公司的知識結構、服務內容、價值取向的不同,它們在短期內很難“真情互動”。房地產開發企業非常需要一個能全程服務的專業公司、建筑設計、環境景觀設計、物業代理、營銷策劃、物業管理全方位服務。

市場調研機構的服務內容主要包括消費者調查,市場環境及競爭對手也是市場調研機構必須調查的內容,前者有利于發展商從宏觀上把握房地產市場的走勢,后者有利于發展商把握競爭對手的產品供應數量、產品供應結構、價格策略、營銷策略、土地儲備等。房地產產品位置的固定性以及供應、需求的區域性使得局部范圍內的競爭對手調查尤為重要。

事實上,在以專業化分工、現代化管理為特征的市場經濟中,全能的公司已經不是科學的組織架構,但合理地整合各專業公司卻是發展同最有效、最經濟的取勝之道。原中國海外深圳公司總經理張一平在一次演講時指出:“房地產開發商其實可以只懂管理,只要有錢,其它的事都可讓專業公司來做。但不同的管理會創造不同價值?！爆F實也證明,僅其中幾個環節的整合便迸發出強大的能量,例如王董國際設計公司與美國易道公司幾次合作之后便輕車熟路,曾經在攜手推出“陽明山莊”之后又聯袂演繹“金海灣花園”,把“海文化”演繹得淋漓盡致。

專業調研內容覆蓋開發全程

與建筑設計公司、環境景觀設計公司、廣告公司、中介代理公司、物業管理等不同,市場調研機構并不直接參與上述各專業公司的具體操作,它們以向各專業公司提供數據支持而體現自己存在的價值。市場調研機構以消費者為調查重點,消費者是房地產開發企業的起點,也是服務的終點,如何了解消費者需求、如何滿足消費者需求便構成了市場調研機構工作的重要內容,同時也是房地產開發過程中各專業公司決策的主軸線。任何忽視消費者需求的行為本身就蘊含著巨大的危機。

市場調研公司通過消費者調查達到與消費者溝通的目的,專業調查機構往往根據開發商的目的設置幾組不同類型的問題以測試消費者需求、購買動機、購買目的、購買能力、購買行為。

——通過設置戶型、家庭人口、人口變化、戶籍等變量以測試消費者對戶型、面積的需求,為以后的產品定位提供數據支持;

——通過設置價格承受力、價格彈性、家庭收入、個人收入、收入預期、大宗消費品擁有表、消費心理指標等變量以測試消費者支付水平及支付動機,為以后的價格策略提供數據支持;

——通過設置建筑風格、層高、樓層偏好、朝向選擇、顏色表等變量來測試消費者對建造本體的外觀造型、風格、顏色的偏好,為以后的建筑設計提供數據支持;

——通過設置景觀風格、植物偏好等變量以測試消費者對小區內環境景觀的需求特點,為以后的環境景觀設計提供數據支持;

——通過設置物業服務項目、智能化程度、物業管理費用預期等變量來測試消費者對物業服務類型的偏好程度以及支付傾向,為以后的物業管理運作提供數據支持;

——通過設置媒體接觸習慣、收集信息渠道、收集信息者、業余愛好、個性測試等變量為以后的媒體組合、訴求點、訴求對象的確定提供數據支持。

不重過程重結果,開發商需過思想關

房地產市場相對完善的深圳,許多發展商已經認識到市場調研的作用,并從中獲取了巨額利潤,許多房地產代理公司也組建強大的調研隊伍以增強競爭力。然而在全國地產界,不愿意與專業調研公司合作的發展商仍然大有人在,其中也不乏大牌的地產商。他們要么不相信市場調研的存在價值,要么對市場調查方式和調查結果持懷疑態度。雖然這些發展商以往所開發的項目銷售較為理想,但偶然的成功并不足以否定市場調研的合理存在。相反這些老總們的決策依據本身就來自于特殊的市場調查,只是自己并未覺察或不愿意承認罷了,例如平時的觀察記錄、與業界人士座談、對宏觀政策法規的領悟、對市場供需數據的掌握等。令人同樣遺憾的是,即使一些發展商與專業調研機構合作,但他們的初衷也不過是“印證”自己的觀點,這種把自己的觀點凌駕于市場之上的做法是非常危險的。

市場調研機構最大優勢在于與消費者溝通的經驗、技術和理論,懂得用什么方法從消費者手中收集對房地產開發有用的信息;知道如何控制收集渠道;如何過濾有用數據。大量數據的占有是調研機構工作的第一步,如何把大量數據歸納為分析報告是調研機構的第二步;如何把分析報告的結果用于實踐中是調研機構的最極目的。調研機構就是在不斷收集——歸納——推理的循環中體現自己存在的價值。但通常情況下,發展商只要求市場調研機構做到第二步,因為老總們只關心與項目直接相關的“一頁紙”內容。作為長期從事市場調研的專業機構必須通過一次次推理,尋求完善的理論模型以豐富“每頁紙”的內涵。同時,特別值得一提的是,收集數據的全面性、準確性、有效性以及推論價值都與投入費用息息相關。當前,許多發展商在與市場調研機構合作時“斤斤計較”,這就造成市場調研機構收集的資料對各個專業公司的貢獻銳減,其實這是

得不償失的。如此看來,如何把握支出費用與合理收集資料的“度”也是發展商必須考慮的事。

篇2：房地產市場調研行業分析報告

　　房地產市場調研行業分析報告

　　一、前言

　　由于房地產開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動態跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地產行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務于房地產開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產行業的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。

　　二、房地產“行業研究”的現狀與問題

　　1.房地產行業對調研的意識不強，需要培養

　　就目前房地產行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向;其次，開發商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究;再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數據資料庫。

　　從整體上看，房地產開發商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營;目前，來自于房地產的市場供應研究、競爭研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自于消費者的信息關注程度相對不足;同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。

　　2.調研公司缺乏對房地產行業知識的了解

　　房地產行業的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。

　　研究人員由于缺乏對房地產行業知識的充分了解，因此，在與房地產開發商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業特點的結合。

　　3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗

　　正是由于房地產開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。

　　目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業市場的發展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。

　　現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和咨詢化，而咨詢化的發展是基于對特定行業的充分了解，并且專業化通常也是通過依附于對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。

　　三.市場研究在房地產行業中的應用

　　1.前期

　　這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：

　　(1)宏觀經濟信息--包括政策法規、房地產經濟指數

篇3：成都市甲級寫字樓市場調研分析

　　成都市甲級寫字樓市場調研分析

　　一、我國各大中心城市辦公物業發展情況及未來趨勢

　　由于宏觀調控，特別是國家七部委出臺的房產調控政策，對上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場產生了持續的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據相關統計資料顯示，作為我國第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經成為“敏感時期”的市場新寵。

　　加入WTO以來，隨著我國城市特別是特大中心城市的的不斷擴大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發也逐步從市中心向外擴散。許多城市都根據自身發展狀況，開辟了專門的經濟技術開發區或者工業技術園區，通過一系列的招商引資優惠措施，積極吸引國內外大型企業特別是世界500強企業進駐。這也有效帶動了當地寫字樓的開發，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤空間的不斷呈現。預計20**、20**、20**年這三年我國特大中心城市甲級寫字樓的售價和租金都會直線上升，供小于求的局面在未來一段時期內仍然存在。

　　二、 成都目前辦公物業市場調研分析

　　1、辦公物業類型

　　目前成都市辦公物業類型主要包括：純辦公物業、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務樓(具商務功能的小戶型公寓)。從調查資料來看，純辦公物業的物業類型所占比例最大，達到了60%的比例，電梯公寓作商務用的物業占6.7%。

　　2、各類型辦公物業分析

　　類型A：純辦公物業——高級寫字樓

　?。?）、成都高級寫字樓分布

　　成都的甲級（準甲級）、高級寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側區域內，它們也構成了成都的事實CBD：

　　春熙路-鹽市口-天府廣場是成都最為繁華和傳統的中心商業區，構成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對地位、最為優越的商業資源和高額土地成本成為該區域高級寫字樓興建的最直接動力。

　　順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業、寫字樓和星級酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號。該區域也是成都市規劃的CBD區域的核心組成部分。

　　人民南路（含南大街）沿線是近年來發展最為迅猛的寫字樓開發熱點區域，且具備良好的后續發展空間。其動因主要包括：

　　交通優勢：相比絕對市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時連接著市中心、城南“富人區”和雙流機場，具備完整的交通循環體系。

　　磨子橋IT商圈效應：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業的直接需求方，時代數碼廣場、@世界均是這一典型。

　　臨河景觀優勢：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業所無法比擬的資源優勢，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業具備更好的賣相。目前代表項目為開行國際廣場。

　　政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機關、企事業的進駐，使人民南路區域成為預期中新老城區的樞紐地帶，這在一定程度上能強化該區域發展寫字樓物業的可行性。

　　本項目處于人民南路南延線，也是南部新區構建“新會展商務圈”的橋頭堡位置，并具備政府機關企事業單位直接的資源優勢，加之李嘉誠和記黃埔項目即將啟動，該區域完全具備了開發特色寫字樓物業的眾多優勢。

　?。?）、成都高級寫字樓的發展歷程

　　階段一：新時代廣場獨領風騷。在1996年之前，除了市內幾間星級賓館，成都尚沒有一座現代化商務寫字樓。這一顯著的市場空白點使1996年交付使用的成都首座高等級寫字樓——新時代廣場取得了非凡的租售業績，吸引了大量的國內外知名企業入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達150-200元/平米·月。

　　階段二：僧多粥少，市場迅速降溫。新時代廣場的非凡租售業績極大地刺激了眾多的房地產開發商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側，就聚集了9座，總量達60多萬平米。然而，成都高等級寫字樓市場與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機構和外省派駐機構相對較少；而受當地經濟總體水平影響，本地有足夠實力的民營企業（國營企業大都有自己的地盤）數量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進入預售階段時，僧多粥少的局面便擺在了每家開發商面前。而先期竣工的新時代廣場率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項目在預售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，1998年以后成都新開高等級商務寫字樓的建設幾乎陷入停滯狀態，并由此產生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。

　　階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時代廣場獨領風騷長達3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場開始脫穎而出。如冠城廣場憑借高規格的硬件配套、營銷上對國際大公司的強力公關以及特別的優惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業進駐，北京金杜、美國美標等著名公司亦從新時代廣場搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機構和30%左右的國內知名企業成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數家世界500強企業，租金高達100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時，與這兩棟大廈幾乎供不應求相反的是，整個成都的寫字樓行業卻呈現出一種供大于求的狀況。

　　階段四：市場有所升溫，主導仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發”政策和中國加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時的寫字樓市場開始在20**年得到啟動。城市之心、世都大廈、時代數碼廣場、威斯頓聯邦大廈等停工停建項目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業績。同時，開發商亦不再盲目地新開寫字樓項目，只有@世界、時代廣場等少數幾個樓盤。

　　階段五：走向復蘇，趨勢鮮明。近年來隨著城市發展速度的加快，辦公物業需求不斷上升；而舊有的辦公物業（除少量高檔辦公物業）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務設施都難以滿足目前商務辦公的發展要求，產品面臨更新換代，辦公物業市場需求日趨旺盛；同時，城市規劃中兩個副中心方案的出臺，以及城市核心中央商務區規劃的確立都在一定程度上帶動了整個商務辦公市場的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢。整體來看，目前成都市的商務辦公物業的市場供需正趨向平衡發展，市場杠桿的調節作用明顯。

　　小結：

　　一直以來，成都的寫字樓呈兩極

分化的態勢，一方面是頂級甲級寫字樓市場需求旺盛，供不應求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場供應和市場需求出現明顯的反差。據調查，目前成都有大量的單位希望在一個采光通風良好、環境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費用，壓抑的辦公環境……市場亟待新的辦公產品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢發展，@世界、時代廣場、錢江·鉑金時代、豐德國際廣場等寫字樓都在這方面進行積極的探索，旨在開發既能滿足企業形象，又能節約辦公成本，實現辦公舒適化的辦公產品，辦公向情景化方向發展是必然的趨勢。

　?。?）、成都市寫字樓未來發展趨勢

　?、賹懽謽巧墦Q代需求迫切

　　在成都寫字樓市場，目前雖有時代廣場、川信大廈等一批甲級寫字樓的出現，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現不出實力企業的檔次，內部設計滿足不了企業辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級換代呼之欲來。

　　這種升級在成都CBD區尤顯迫切。在成都CBD核心區域，現在有高檔商務寫字樓30多棟，而能與國際接軌的甲級寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區域內聚集了在蓉60%以上的外資機構，世界500強里的80余家跨國公司，72家金融機構，這些外來企業還在每日遞增。因為尋找不到合適的辦公場地，許多企業只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經濟協會等。

　?、诘囟纹磽尭蛹ち?/p>

　　由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的CBD區將成為寫字樓開發商家交火最為激烈的之地。

　　成都CBD區核心地區2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統主要商務、商業區域。核心區之外的片區是中央商務區的外區，該區域3.05平方公里，將有少量的居住區域。據透露，整個中央商務區總建筑面積將達到1300多萬平方米，純粹商業樓盤將占1170萬平方米。目前核心區域內高檔商務寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。

　　這種競爭源于對寫字樓建造的高規格要求。成都CBD區內雖然已經出現少量真正甲級寫字樓，但大多數寫字樓仍然不能與國際標準接軌。

　?、鄹咧悄芑l展成必然趨勢

　　高智能化寫字樓也將成為成都甲級寫字樓的發展方向。雖然目前已經出現了一些這樣的寫字樓，但其發展還沒成為規模，因此還不能完全滿足相關高端企業的需求。但據了解，一些準備大力進軍寫字樓的實力開發商都已將打造高智能化寫字樓作為目標。

　　簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術的通訊自動化系統、樓宇自動化系統、辦公自動化系統、保安自動化管理系統等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業可以隨心所欲應用相關信息轉換.這不僅指大廈的水、電、空調、電梯、消防、安保的精密監測與控制,而且通過語音與數據的高速通訊接入,使企業的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個最簡單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損，從而影響業務聯系。

　?、芗准墝懽謽菍徍巳腭v資格

　　隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質的寫字樓會充分利用入駐企業(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優勢。因此，在企業入駐之前，寫字樓開發商將會對該企業的實力、信譽等各方面進行詳細調查，以保證入駐企業的水平都夠得上入駐的檔次。

　?。?）、需求市場的相關調查

　?、俪啥际袃葘懽謽鞘褂玫臐M意程度調查

　　最近，成都市某市場研究機構針對“成都市內寫字樓使用的滿意程度”進行了問卷調查，調查結果顯示：在1000多家入駐乙級寫字樓的機構和345家入駐甲級寫字樓的機構中，竟然有超過70%的機構對其現在使用的寫字樓感到不滿：

　　交通：走路開車都不方便。41.2%的被調查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環路口交通不方便（占2.56%）。

　　電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調查結果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質量品質太差，經常壞（占7.53%）。而根據統計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。

　　IT通訊設備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網、電話線不夠用不滿意；認為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網線改造工程就更令物管頭痛。

　　空調：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調配備不滿。其原因有：沒有中央空調，自裝空調又沒有預留位置；空調制冷制暖都不到位；空氣質量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態環境的被關注程度就更甚于其它類型的物業。然而給中央空調配備新風系統的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調都是傳統中央空調，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調控室內溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務辦公物業無論開發理念，還是產品設計都會有更大的突破。

　　物管：不盡人意。盡管被調查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛生條件差、物管保安素質差、物管費用高、進出人員雜等使大多數入駐公司不滿意。

　　車位：數量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。

　　周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設施十分看重。然而，仍然有27%的公司認為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供

工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。

　　層高：給人壓抑感。被調查公司對成都甲級寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。

　?、?目標消費市場的需求心理分析

　　A、選擇辦公地點的重要影響因素：

　　是否符合公司發展及形象的要求；

　　商務辦公物業的租金和售價；

　　進出辦公地點的交通順暢、方便；

　　商務辦公物業所處的位置，是否是商業繁華地段；

　　商務和辦公配套是否完善及方便程度；

　　辦公環境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等）。

　　B、商務辦公物業消費群體的需求傾向：

　　實力機構多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業，并且重視周邊及物業辦公環境；成都國際化程度的加深，外資駐蓉機構尤其喜好規劃合理，交通便利，企事業單位密集的區域，以提升公司企業形象；

　　純辦公物業仍然是需求的主體；

　　跨國大企業傾向于整層購買，中小企業則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；

　　對產品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。

　　職業投資人，尤其看重未來城市發展規劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。