近幾年,隨著北京市住宅租金不斷下降,投資者紛紛將目光轉向日趨火爆的底商投資上來,而越來越多的開發商也對底商開發看好,是什么使得底商市場如此火爆?眾多投資者又如何嘗到底商投資這塊奶酪的甜頭呢?

一. 北京市底商投資回報率分析

1. 北京市底商投資回報的整體趨勢

北京市近期底商市場活躍,各大樓盤推出的底商一般多被一搶而空,分析其原因,可以從兩方面進行闡述。

從市場角度來說,第一,近一年北京的商業氛圍活躍,人們對商業、服務業的需求更加廣泛,各種新興行業迅速發展。第二,北京大規模的舊城改造和拆遷使許多門面房消失,投資者急需找到新的經營場地。第三,由于大量新建小區的興起,這些小區擁有強大的購買力和聚集人氣的能力,而這也正是中小投資者最感興趣的。

從投資角度來說,一是投資住宅底商的風險小。樓盤入住后,面積只占社區很小部分比例的住宅底商,擁有穩定的客源,競爭也不十分激烈;二是住宅底商的投資回報高。一般來說,投資住宅的回報率為6%-10%左右,而投資住宅底商的回報率則高達15%-17%,投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。

所以這兩個對投資底商利好的因素,使得北京市近期底商買賣租賃市場比較活躍,單從市場的投資回報上來看前景還是非?？春玫?。

2. 1.2 底商買賣與出租回報率案例分析

以中關村銀網中心為例,如購買1層300平米的底商,其經濟測算如下:

單價28000元

總價840萬

首付(40%):336萬

商業六成十年按竭貸款:504萬

貸款本金加利息:6587460元

租金:45$/平方米.月=372.6元/平方米.月(1$=8.28元)

每月租金:11.78萬元

每年租金:141.36萬元

銀網中心底商的投資回報率:租金/購房總款=14.2%

目前銀網中心的底商已經全部賣出,其中販賣后業主已經出租的占到了90%,只剩下不到400平方米的面積,該寫字樓銷售人員介紹底商的買賣租賃遠遠好于辦公用房的買賣租賃,如此好的底商銷售與出租勢頭,可以從一個側面說明北京市底商買賣出租正處于旺市期,可以進行投資,但是要做好投資定位。

二. 北京市銀行貸款對底商投資的影響分析

現階段銀行貸款政策在貸款方面:

底商貸款是6成10年,利率是6.25%。

但只有工程到了具備竣工備案條件后,銀行才會放款。因此,住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發生。而且個人商鋪貸款不超過購買或租賃商鋪價款的60%。租賃商鋪的,貸款僅限于一次性支付租賃期間全部租金,貸款期限最長不超過5年。購買商鋪,貸款期限最長不超過10年。貸款利率按中華人民銀行規定的貸款期限檔次利率執行。

以上對底商貸款的規定,使得投資者購買和租賃底商在資金周轉上應有一定的先期考慮,打出一定量的資金富余,同時計算投資回報要留有余地,可以說現行的銀行貸款制度對于投資者來說在經濟上還是有一定資金風險的。

三. 北京市底商主要招商渠道

1. 現階段北京市底商招租主要運用的媒體廣告和網絡登記,還是屬于傳統宣傳方式,有實力的開發商在商鋪開盤前還組織大型活動等等

與上海相比較,北京的營銷手段不是很多,在上海,底商市場上的營銷手法是比較多樣的:如 “零首期,再免×年供鋪利息”,還有“保租售鋪”和“零風險100%返購保障”等。這其中既有提高投資者投資收益的,亦有降低投資者投資風險的。吸引的一部分投資者的注意。

增加適合自身的營銷手段,是北京底商市場上擴大銷售渠道的方法。

2. 針對不同底商的宣傳手段

首先一種是通過宣傳,拉動近期區域的人氣或者推出一種新型的概念來吸引投資者,這主要針對的是新興區域:

如以"歐式商業步行街"概念炒作成功的"現代城"、"歐陸經典"、"珠江駿景"及"老番街"。這些住宅底商已一改過去純粹的配套服務功能,開發商突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看,概念型住宅底商的招商效果也令人滿意?，F代城底商面積約

20000平方米,售價為每平方米20000-23000元,租金為25-28美金/月,目前已基本售完。建外SOHO有8萬平方米的底商,每平方米價格在28000元至30000元之間,面積都在200平方米以上,雖然是期房,但現在已經銷售了70%。"珠江駿景"共1萬平方米的底商,目前已經銷售了90%。位于亞運村以東的"歐陸經典",出售面積為20000平方米,售價為每平方米13000-21000元,而位于朝陽門外的老番街,有4000平方米的底商面積,平均售價為25000元/平方米,目前這兩個項目的底商也基本售謦。

第二,對于周邊條件優越,或本身發展潛力明顯的項目底商,只需進行優勢利導,就可以使得其熱賣,如位于亞運村的"風林綠洲",由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰,周邊的道路、市政設施規劃完備,人氣凝聚力強大,近幾年內的市場潛力不容忽視,是難得的投資寶地,底商的價格大約在13000-16000元/平方米。位于五棵松的"百朗園",10000平方米的底商面積,售價為10000元/平方米,目前已基本售完。位于亞運村的"九臺2000",底商面積為4000平方米,售價為19800元/平方米,銷售率達80%。

這類底商可以稱為潛力型底商,它的優秀銷售業績亦主要得意于其潛在的發展優勢,發展前景廣闊。

第三就是以打出項目所能提供的完善服務甚至是創新服務吸引投資者購買投資的項目底商。

如財智中心。它增設的商務保姆服務、商務辦公服務等,都會有時間延長制度,為習慣夜間加班企業提供全天候的服務,同時財智中心引進英國FITNESS FIRST集團健樂(中國)有限公司擔當顧問,建設有2000多平方米的大型商務健身俱樂部,對于中關村的年輕人還是有較大吸引力的

所以位置上的相對劣勢可以通過完善的服務業務進行彌補。這是第三類型底商招商的主要手段。

對于熱銷底商采用競標方式銷售,滯銷底商則要考慮重新進行市場定位。

總之,北京市底商市場近期的市場前景是成上升態勢的,在這個牛市中,投資者可以進行投資。而現階段底商貸款業務會對投資者的資金實力有一定要求,增大了投資風險。在底商招商方面針對不同底商類型推出相應的招商手段,做好市場定位是關鍵。

篇2：物業小區一期飯館底商排風扇噪音問題回復

　　物業關于小區一期飯館底商的排風扇噪音問題的回復

　　尊敬的業主：

　　您好

　　關于您所反映的一期底商聚合酒家和梭邊魚的排風噪音問題。物業服務中心非常重視，在看到此貼后就積極與兩家底商進行了多次溝通。促進商戶與業主之間建立起良性的互動及互利、互惠睦鄰關系。

　　在不影響業主正常休息及底商合理經營的前提條件下，底商前期對排風設施設備進行了降噪改造，但經過近一年的運轉使用，設備進入維修保養階段，加之近期天氣轉暖，開窗通風時使此問題重新凸顯。物業服務中心目前已協調完成此排風設備設施的保養工作，使噪音問題有了一定改善。同時底商承諾排風設備在每日經營結束后及時關閉（23：00前）。

　　非常感謝您的寶貴意見，如您有更好的建議，請您致電客服中心。電話：59***2

　　再次感謝您對我們工作的支持與理解！

　　zz物業服務中心

　　20**年5月25日

篇3：小區底商六號樓非承重外墻開洞事宜回復

　　關于小區底商六號樓非承重外墻開洞事宜的回復

　　尊敬的業主：

　　您好，首先感謝您對我們工作的支持。關于六號樓底商在非承重外墻開洞的問題，物業服務中心及時與該底商業戶進行溝通，同時張貼了停工告知函，要求其盡快整改。此底商表示將按照要求整改，同時承諾在一周內進行墻面修復，并恢復墻面的原貌。再次感謝您對我們工作的支持。

　　zz物業服務中心

　　20**年1月14日