建筑面積計算規范的解讀

　　建筑面積是以平方米為計量單位反映房屋建筑規模的實物量指標，它廣泛應用于基本建設計劃、統計、設計、施工和工程概預算等各個方面，在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是房屋建筑計價的主要指標之一。為幫助大家學習和使用規范，我在這里以自己的理解來解讀一下規范的內容，有不妥之處，敬請批評指正。

　　規范內容包括總則、術語、計算建筑面積的規定三個部分以及規范條文說明?，F綜合起來講解。

　　第一部分總則闡述了規范制定目的、適用范圍、建筑面積計算應遵循的原則等。第二部分例舉了25條術語，對建筑面積計算規定中涉及的建筑物有關部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計算建筑面積的規定共有25條，包括建筑面積計算范圍、計算方法和不計算建筑面積的范圍。規范條文說明對建筑面積計算規定中的具體內容、方法做了細部界定和說明，以便能準確地使用規定和方法。下面著重講一下規范中的計算建筑面積的規定。

　　一、房屋建筑的主體部分

　　1、單層建筑物

　　單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分（圖1）；高度是指室內地面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。

　　圖1勒腳

　　單層建筑物設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。圍護結構是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

　　2、多層建筑物

　　多層建筑物的建筑面積應按不同的層高劃分界限分別計算。首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。這里我將這種算法簡稱為“層高界限計算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結構標高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。

　　3、單（多）層建筑物的坡屋頂內空間

　　單（多）層建筑物的坡屋頂內空間，當設計加以利用時，其凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。設計不利用時不應計算面積。這里我將這種算法簡稱為“凈高界限計算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂底面之間的垂直距離。如圖2：第（1）部分凈高＜1.2m，不計算面積；第（2）、（4）部分1.2m≤凈高≤2.1m，計算1/2面積；第（3）部分凈高＞2.1m，應全部計算面積。

　　4、地下建筑、架空層

　　地下室、半地下室（包括相應的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經規劃批準設計的永久使用的頂蓋。

　　圖2坡屋頂下空間利用

　　坡地建筑物吊腳架空層和深基礎架空層的建筑面積，設計加以利用并有圍護結構的，按圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1/2計算；設計不利用的建筑吊腳架空層和深基礎架空層，不應計算面積。

　　圖3地下室示意圖

　　5、建筑物的門廳、大廳、回廊

　　建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積?；乩仁侵冈诮ㄖ镩T廳、大廳內設置在二層或二層以上的回形走廊。

　　6、高低聯跨的建筑物、變形縫

　　高低聯跨的建筑物應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨部分的面積內。（圖4）

　　建筑物內的變形縫應按其自然層合并在建筑物面積內計算。

　　圖4高低聯跨的廠房示意圖

　　7、室內樓梯、井道

　　建筑物內的室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應按建筑物的自然層計算，并入建筑物面積內。自然層是指按樓板、地板結構分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內樓梯應按自然層計算面積；上下錯層戶室共用的室內樓梯，應選上一層的自然層計算面積。（圖5）

　　8、建筑物頂部

　　建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。無圍護結構的不計算面積。

　　9、以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。建筑物外墻外側有保溫隔熱層的建筑物，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。

　　圖5戶室錯層剖面示意圖

　　10、外墻（圍護結構）向外傾斜的建筑物

　　設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。（圖6）

　　如遇到向建筑物內傾斜的墻體，則應視為坡屋頂，應按坡屋頂內空間有關條文計算面積。

　　圖6某樓層剖面

　　二、房屋建筑的附屬部分

　　1、挑廊、走廊、檐廊

　　建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。

　　走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空間；檐廊是指設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。（圖7）

　　圖7檐廊示意圖

　　2、架空走廊

　　建筑物之間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。無永久性頂蓋的架空走廊不計算面積。架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。

　　3、門斗、櫥窗

　　建筑物外有圍護結構的門斗、落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。門斗是指在建筑物出入口設置的建筑過渡空間，起分隔、擋風、御寒等作用（圖8）；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。

　　4、陽臺、雨篷

　　建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、敞開式陽臺，均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺是供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。

　　雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨立柱雨篷，其結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者，應按其雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。寬度在2.1m及以內的不計算面積。雨篷是指設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。

　　5、室外樓梯

　　有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。

　　無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積（即少算一層）。

　　6、舞臺燈光控制室

　　有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。

　　三、特殊的房屋建筑

　　1、立體庫房

　　立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。

　　2、場館看臺有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。

　　場館看臺下空間，當設計加以利用時（圖9），其凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。設計不利用時不應計算面積。如圖9：第（1）部分凈高＜1.2m，不計算面積；第（2）部分1.2m≤凈高≤2.1m，計算1/2面積；第（3）部分凈高＞2.1m，應全部計算面積。

　　注：這里所謂“場館”實質上是指“場”（如足球場、籃球場等），看臺上有永久性頂蓋部分；“館”應是有永久性頂蓋和圍護結構的，應按單層或多層建筑物相關規定計算面積。

　　3、站臺、車（貨）棚、加油站、收費站

　　有永久性頂蓋無圍護結構的站臺、車棚、貨棚、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。在站臺、車棚、貨棚、加油站、收費站內設有有圍護結構的管理室、休息室等，另按相關條文計算面積。

　　四、不計算建筑面積的范圍

　　其他不計算建筑面積的范圍（除上述已提到的除外）：

　　1、建筑物通道，包括騎樓、過街樓的底層。建筑物通道是指為道路穿過建筑物而設置的建筑空間；騎樓是指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房；過街樓是指有道路穿過建筑空間的樓房。

　　2、建筑物內的設備管道夾層。

　　3、建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛的幕布、布景的天橋、挑臺等。

　　4、建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體的平臺。

　　5、自動扶梯、自動人行道。

　　6、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。

　　7、勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、設置在建筑物墻體外起裝飾作用的裝飾性幕墻、空調室外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。

　　8、用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

　　9、獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。

篇2：房屋建筑面積計算規則

　　房屋建筑面積計算規則

　　1〕計算建筑面積的范圍

　　A. 單層建筑物不論其高層均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者,亦應計算建筑面積。

　　B. 多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算,其建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算,二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

　　C. 層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

　　D. 用深基礎做架空層加以利用,層高超過2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

　　E. 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米,按圍護結構外國水平面積計算建筑面積。

　　F. 穿過建筑物的通道,建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

　　G. 電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按建筑物自然層計算建筑面積。

　　H. 舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

　　I. 建筑物內的技術層(管道層、附層、夾層)是指房屋的局部層次,層高超過2.2米的,按其墻外圍水平面積計算建筑面積。

　　J. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積; 獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算機建筑面積。

　　K. 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　L.突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護 結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　M.突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　N.封閉陽臺、挑廊,按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　O.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊,按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　P.兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　Q.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的,按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　R.跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物,按其水平投影面積計算建筑面積,多層者按多層計算。

　　S.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的,其超過1.8米的部位計算建筑面積(多層按多層計算)。

　　T.原始設計為假層(含頂層閣)屋面全部翻高后,前后墻樓板高度超過1.8米的,按實際計算建筑面積。

　　2〕不計算建筑面積的范圍

　　A.突出墻面的構件和藝術裝飾,如:柱、垛、勒角、臺階、無柱 雨棚等。

　　B.檢修、消防等用的室外爬梯。

　　C.層高在2.2米以內的技術層、夾層。

　　D.構筑物,如:獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油(水)池、 儲倉、地下人防干、支線等。

　　E.建筑物內外的操作平臺、上料平臺,及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

　　F.沒有圍護結構的屋頂水箱,舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

　　G.單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　H.層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　I. 崗亭、警亭、書報亭等。

　　J.里弄房屋后天井內的天棚。

　　K.利用馬路、通道及隙地所搭棚架。

　　L.閣樓。

　　M.房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。

　　3)其他

　　在計算建筑物面積時,如遇上述以外的情況,可參照上述規則精神辦理。

篇3：關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知(2002年)

　　建住房[20**]74號

　　各省、自治區建設廳,直轄市建委及有關部門:

　　為了切實做好房屋面積計算和房屋權屬登記工作,保護當事人合法權益,現就有關問題通知如下:

　　一、在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積(在圖上標注尺寸)和房屋分攤的共有建筑面積。

　　二、根據《房產測繪管理辦法》的有關規定,由房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。

　　三、房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題,《房產測量規范》未作規定或規定不明確的,暫按下列規定執行:

　　(一)房屋層高

　　計算建筑面積的房屋,層高(高度)均應在2.20米以上(含2.20米,以下同)。

　　(二)外墻墻體

　　同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算。

　　各樓層墻體厚度不同時,分層分別計算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻,參照玻璃幕墻的有關規定處理。

　　(三)斜面結構屋頂

　　房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的,層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積。

　　(四)不規則圍護物

　　陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板水平投影計算建筑面積。

　　(五)變形縫

　　與室內任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

　　(六)非垂直墻體

　　對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋,層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積。

　　房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以底板投影計算建筑面積。

　　(七)樓梯下方空間

　　樓梯已計算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

　　(八)公共通道

　　臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護結構,均不計算建筑面積。

　　(九)二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規范》中多層房屋建筑面積計算的有關規定執行。

　　(十)與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑(來自:m.airporthotelslisboa.com),不計算建筑面積。

　　(十一)室外樓梯的建筑面積,按其在各樓層水平投影面積之和計算。

　　四、房屋套內具有使用功能但層高(高度)低于2.20米的部分,在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。

　　五、本通知自二○○二年五月一日起執行。

　　各地在執行中有何問題,請及時告我部住宅與房地產業司。

　　中華人民共和國