房地產金牌銷售如何解說戶型

　　在房地產案場銷售過程中，完美的戶型解說極有可能是客戶攻下客戶的突破點。但很多置業顧問在戶型解說時容易犯一些常識性錯誤，說辭千篇一律，不懂挖掘產品的創新價值點。此文梳理了戶型解說需要注意的問題以及相關話術，干貨滿滿，誠意十足。

　　通過戶型解說，置業顧問應該達成以下目的：1.使潛在客戶更為詳盡的了解項目相關房型的賣點；2.引導潛在客戶的需性，推薦適當的產品給客戶；3.解說房型同時，及時去除潛在客戶對于產品的不同抗性，促成銷售。

　　一、戶型解說的5大步驟

　　1.了解客戶需求

　　在帶客戶看樣板房之前，置業顧問首先應該了解客戶的需求，并將客戶需求與項目產品相對應。在沒有適合客戶所需面積的產品時，可做引導推薦，但在引導推薦其他面積房型時，切忌脫離客戶的實際需求。通過詢問，可根據客戶家人狀況、收支情況、購房目的等進行分析，從而向客戶提出置業顧問的看法。

　　2.向客戶推薦戶型

　　在了解客戶初步需求后，可大體介紹項目產品及其面積段，并讓客戶了解其需求產品在項目中的比例，推薦2套左右客戶需求的同面積段戶型。

　　項目的面積房型與客戶所需求的面積房型相近時，建議同時推薦兩種同面積段房型，如推薦一套，客戶在拒絕或對此房型有極大抗性時，將出現不必要的尷尬場面；如推薦三套，可能會使潛在客戶無法最終確定房型，從而使房型也無法在其腦海中留下深刻印像。

　　3.詳盡解說房型

　　在推薦了戶型之后，帶客戶前往樣板房，并按照“進門前——室內參觀——出門”的動線設計規范的動作與說辭。

　　a.解說順序

　　在解說房型時為避免給客戶留下雜亂無章及啰嗦的感覺，應有解說順序方面的準備：

　?。?）縱向講解：進門（大門朝向、寒暄）→廚房→生活陽臺→餐廳→客廳→陽臺（穿插個功能區的優勢、總結組合優勢）→客衛（方位、優勢）→主臥（優勢、設計重點講解）→次臥（優勢簡明扼要）→整體組合優勢總結。

　?。?）環向講解：進門→客廳→陽臺→次臥→主臥→北臥→客衛→廚房→生活陽臺→餐廳→整體組合優勢總結。

　　b.說辭重點

　　萬科就按照參觀動線設計了說辭重點：

　?。?）入戶大堂：空間特色、彰顯尊貴感

　?。?）進戶門：入戶門材質、防盜鎖

　?。?）入戶收納柜：功能強大的收納空間

　?。?）對講系統、紅外線電子幕簾：人性化管理、安防系統強大

　?。?）客廳、餐廳、陽臺：空間特色、空間功能分割、強調戶型南北通透、新風系統、超大露臺）

　?。?）主臥：超大南向面寬、收納空間

　?。?）洗手間：干濕分離

　?。?）次臥書房：空間緊湊

　?。?）廚房：廚房品牌配置、人性化操作動線

　?。?0）回到門口：強化交樓標準、該戶型套數

　　4.解答客戶問題

　　客戶對戶型常見質疑問題一般都是入戶門的朝向位置、主要功能區域的朝向（客廳、主臥、陽臺）、功能區域之間的過道浪費面積、主衛生間的采光及通風、功能區域布局的不合理性（餐廳等）、功能區域面積過?。ㄈ绱闻P、廚房、衛生間）、通風問題、噪音問題、空氣污染、防水處理辦法等。針對這些問題提前做好應對話術，在客戶提出問題后可從容應對。

　　5.引導客戶需求

　　在銷售過程中可能會遇到這些情況，客戶需求的戶型太少，這時就要巧妙引導客戶的需求，比如：你看中的是A戶型，可其實B才是最適合你的。

　　在與客戶交談過程中要反復強調該戶型的主要優勢，強化客戶意識，去除抗性，最終令潛在客戶最大程度上的認可置業顧問所推薦的房型——使命達成！

　　二、戶型解說4大必殺技

　　1.強化客戶3個記憶點：包括戶型設計空間多樣性、居住實用性、收納空間人性化；

　　2.給客戶“造夢”：將客戶引入到戶型介紹的過程中去，為客戶具體安排假想的生活情況等等，令客戶身臨其境的感受，以達到客戶對項目產生最大好感目的。

　　比如，在介紹客廳、餐廳、陽臺的時候，要站在廚房門口處，讓客戶體驗客餐廳南北通透的感覺和客戶講解；在講解主臥時，打開衣柜讓客戶體驗收納空間，邀請客戶體驗改造后的飄窗面積空間。

　　3.3大標準動作

　?。?）進門前說辭完畢后，3秒停留，主要是給客戶由“參觀者”轉化為“居住者”的心態轉化調整時間；

　?。?）客廳餐廳之間的位置，銷售員靜默，3秒停留后開始銷售說辭，主要是為了給予客戶3秒的停留，然后才開始關于“人性化”的銷售說辭，包括故事穿插，細節描述；

　?。?）參觀完一套板房戶型后，需要強化戶型的稀缺性，目的是激發購買欲望與決策速度。

　　4.更重要的技巧點

　?。?）用一些詞匯能瞬間增加你的專業度；

　?。?）結合本房型談起戶型設計的一個變革趨勢，會大大加深客戶對產品的認可度；

　?。?）介紹房型時，用“您的”給予客戶心理暗示。

　　三、5類戶型的劣勢各個擊破

　　不同面積段的戶型有不同的優劣勢，如何針對劣勢進行各個擊破？在《戶型解說流程》一文中對此進行了總結：

　　1.四房

　　客廳進深太短，不夠大氣。

　　答：餐客相連，本身空間感就很好，再加上客廳4.8米超大開間，客廳非常開闊。

　　餐廳、廚房太小不實用。

　　答：廚房做整體櫥柜后剩余空間還是比較足的，再加上進入廚房的人一般不會很多，所以完全夠用；餐廳連接北陽臺，使用很方便，而且單純作為餐廳這個面積也夠用。

　　過道太長，太窄浪費面積。

　　答：作為南北通透的四房設計，有過道是必然的。這樣可以增加您臥室的私密性及實用性，再加上您在裝修的時候在過道的墻上裝飾一些壁畫或您平時的照片也是一道非常亮麗的風景線。

　　北臥室的門與入戶門相對，沖風散財。

　　答：書房的門對這門從風水上來講，沒有任何影響，再說這樣還可以增加您書房的通風。

　　沒有飄窗設計。

　　答：飄窗向外伸出，玻璃對接時容易產生縫隙，密封不嚴會容易滲水，時間長了還容易留下水漬，打掃會很麻煩，影響室內裝修效果。再加上向外伸出的窗臺他的透光性沒有平窗透光性好，為了讓您享受到更充足的陽光，我們就采用了現在高端住宅常用的超大平窗。

　　次臥帶一個儲藏室，不夠實用浪費面積。

　　答：這個主要看您怎么來看了，實際上作為四房，您家里的雜物肯定相對來講

會稍多一些，所以在您的房間里多一個儲藏室，這些雜物都可以放在里面，您的臥室也會更加整潔。

　　次臥面積太小。

　　答：相對來講面積是不大，但這個是您的客臥或者是兒童房，根本不需要太大的使用空間。

　　廚房與公共衛生間緊挨著。

　　答：這個完全不影響，不從一個方位進出。

　　主臥衣帽間實用性不強、浪費面積。

　　答：裝修方法不同他的實用性也不一樣，我建議您可以做一個推拉的組合衣柜，現在很流行也很實用，一扇推拉門還可以做成穿衣鏡，獨立的使用，節省臥室空間。

　　主臥梯形窗，不好擺放家具。

　　答：這么豪華的臥室，最主要的就是他突出的空間感，您還要擺什么家具??？您放一些健身器材如跑步機或者放一個貴妃椅，享受別樣生活多好。

　　2.大三房

　　入戶花園使用率不高。

　　答：入戶花園是非常實用的，首先他多出了一個獨立的空間，您可以布置出一個您喜歡的私人綠色空間，比如放一些藤椅、盆景等，當您回到家的時候，第一眼看到的就是滿眼綠色，心情肯定比較舒暢。再加上入戶花園也是一個過渡，相當于一個玄關的作用，可以增加室內的私密性，并且只算了一半的面積，非常劃算。

　　餐廳的位置空置面積太大，浪費太多。

　　答：餐廳的空間完全夠用，空置的位置還可以裝修一個吧臺，更加提升主人的品位。

　　次臥門對餐廳，沒有私密性。

　　答：本身是一個次臥，相對來講不會那么明顯，而且這樣還可以增加房間的通風效果，真正做到南北通透。

　　公共衛生間不是干濕分離的，不太方便。

　　答：以前大家比較喜歡干濕分離的衛生間是因為家里人口比較多，現在相您選擇三房本身家里人也不多，再加上是兩衛設計，完全夠用了，而且衛生間面積比較大，您可以設計一些比較豪華的浴缸等洗浴設施，使用起來也更方便。

　　客廳的窗戶不是落地窗，不夠大氣。

　　答：雖然沒有做落地窗，但是客廳我們做的是超大的平窗，透光、視野同樣也是和開闊的。

　　不是南北雙陽臺設計。

　　答：而且這樣的設計也是現在最新的一種設計，陽臺做的很寬，次臥與客廳共用一個，既保證了基本功能的使用也不至于出現在客廳會客，看到陽臺上主人私人衣物這樣的尷尬。

　　書房的門正對主臥室的門。

　　答：這樣很好啊，只有這樣才算是真正的通風對流。

　　餐、客錯開，空間感不強。

　　答：雖然沒有完全對應但是是相連一體的，空間感也很好。

　　北向書房面積太小。

　　答：12平米的面積作為書房來說已經夠用了，書房一般只是放個書桌，放個書架本身就用不了多大面積。

　　3.小三房

　　主衛生間面積太大。

　　答：主用衛生間面積大是現今最流行的，您可以根據您的喜好來裝飾您的私人浴室，享受真正的尊貴、奢華生活。

　　廚房面積太小。

　　答：作為小三房來講，人口不多，可以做整體櫥柜，廚房面積完全夠用。

　　次臥室帶一個儲藏間，臥室顯得非常的小。

　　答：次臥室本身不需要太大面積，而且家里肯定都有雜物，有儲藏間很方便。

　　戶型設計有過道，面積有浪費。

　　答：作為南北通透的三房設計，有過道是必然的。這樣可以增加您臥室的私密性及實用性，再加上您在裝修的時候在過道的墻上裝飾一些壁畫或您平時的照片也是一道非常亮麗的風景線。

　　4.二房

　　廚房與陽臺相連使用不方便。

　　答：南北雙陽臺設計使用方便，獨立分隔、可以放置雜物。

　　次臥室從衛生間的門進入。

　　答：衛生間是干濕分離的，外面是洗手間，您也可以做成洗衣機房，空間是已定的看您怎么來利用。

　　入戶門與主臥室的門相對。

　　答：這個影響不大，您可以把您主臥的門與墻壁做成顏色一致，在稍作裝飾等****主要是轉移注意力。

　　不是動靜分區，相互影響。

　　答：因為它本身就是兩房，而這樣的設計是最標準的動靜分區，三軸設計。

　　臥室的觀景陽臺太窄，沒啥用。

　　答：他的用處很大，首先可以增加采光、通風，再者是給您一個獨立的空間，您平常工作累了不用出門，站在這樣一個小陽臺上，眺望一下風景，呼吸一下新鮮空氣，放松放松心情，多好，而且如果您有什么私人物品不想放在陽臺上，那這里就給您了一個隱蔽的空間讓您使用。

　　離路近吵，有灰塵且一樓是商鋪比較吵。

　　答：我們用的都是雙層隔音效果特別好的玻璃。

　　5.一房

　　戶型不通透，透氣性不好。

　　答：陽光戶型，除衛生間之外，都有窗。

　　衛生間無窗戶，不透光，不透氣。

　　答：衛生間設有通風道。

　　廚房窄長，不好擺櫥柜且廚房沒窗戶不透亮。

　　答：廚房南邊與生活陽臺相連，廚房南墻可以做成玻璃透光也很好而且還設有通風道。

　　客廳開間太小。

　　答：49平米一房一廳雙陽臺，這已經很經典了，而且將近19平米面積完全夠用。

　　客廳和餐廳沒有分隔開。

　　答：如分開的話每個空間都太小，而且這樣空間感更強。

　　進入戶門處有點浪費。

　　答：是一個過渡和緩沖，可以設置鞋柜。

　　陽臺和廚房相連多此一舉。

　　答：功能分開，多了一個獨立功能區，可以做洗衣房也可以做儲物間，非常實用。

　　入戶門對樓梯間。

　　答：因為是一梯三戶，這樣公攤少。

篇2：進行戶型分析和解說(2)

　　如何進行戶型分析和解說（2）

　　第二章如何解說房型

　　一、解說房型在銷售工作中的重要性

　　1、使潛在客戶更為詳盡的了解項目相關房型的賣點；

　　2、引導潛在客戶的需性，推薦適當的產品需求；

　　3、引導客戶的同時，驗證置業顧問分析及把握客戶的能力；

　　4、解說房型同時，能及時去除潛在客戶對于產品的不同抗性。

　　二、解說房型的步驟

　　1、補步確認客戶需求產品（住宅、商鋪）；

　　2、大體介紹項目產品及其面積段，并告知客戶其所需產品在項目中的比重；

　　3、向客戶推薦兩套左右的同面積段房型；

　　4、首先詳盡解說房型的優點，切入點：房屋結構（框架或框剪）、入戶花園或入戶門的朝向及便利性、層高、得房率、主要功能區域的朝向（客廳、主臥、陽臺），采光、南北陽臺（及其計算方式）、空調機位位置及數量、戶型全明、私密性、飄窗及其特點優勢、主衛和次衛及其干濕分離程度、窗戶及玻璃、進戶門等使用優質材料的優勢、客廳朝南或客廳朝北的優勢解說、餐廳與廚房的便利性、北陽臺改建的建議、戶內的動靜分離（整體功能區域的布置）、戶內的南北通風（各房之間的門廳對稱情況分析）、整套戶型的評價及與其他產品的對比評價（實用性、景觀、功能布局等）；

　　5、解答客戶對于房型的看法及問題，常見問題：入戶門的朝向位置、主要功能區域的朝向（客廳、主臥、陽臺）、功能區域之間的過道浪費面積、主衛生間的采光及通風、功能區域布局的不合理性（餐廳等）、功能區域面積過?。ㄈ绱闻P、廚房、衛生間）、通風問題、噪音問題、空氣污染、防水處理辦法等；

　　6、重新引導客戶的需求房型，為客戶的真正需求做進一步的分析與說服；

　　7、說服交談過程中再次重復強調該戶型的主要優勢，強化客戶意識，去除抗性；

　　8、最終令潛在客戶最大程度上的認可置業顧問所推薦的房型。

　　三、解說房型技巧及注意點

　　1、為潛在客戶推薦需求：項目的面積房型與客戶所需求的面積房型相近時，建議同時推薦兩種同面積段房型，如推薦一套，客戶在拒絕或對此房型有極大抗性時，將出現不必要的尷尬場面；如推薦三套，可能會使潛在客戶無法最終確定房型，從而使房型也無法在其腦海中留下深刻印像；

　　2、為潛在客戶引導需求：在沒有適合客戶所需面積的產品時，可做引導推薦，在引導推薦其他面積房型時，切勿過大脫離客戶的實際需求，通過詢問，根據其家人狀況、收支情況、購房目的等做分析，從而向客戶提出置業顧問的看法；

　　3、解說順序合理，介紹過程注重內外結合。在解說房型時為避免給客戶留下雜亂無章

　　及啰嗦的感覺，應有解說順序方面的準備，大體上首先介紹房屋內固有功能區域的

　　劃分，其次介紹各功能區域的賣點，再次介紹房屋內整體及各功能區域之間搭配的

　　便利性。同時，注意將室內各賣點結合到該房型所處的房屋樓層、景觀，以達到令

　　客戶全面了解該房型內外情況的目地。

　　4、突出重點，略顯瑕疵，解決建議：

　?。?）初步確認客戶需求的面積房型后，在介紹過程中應注意分析客戶對于戶型

　　的主要興趣著重點，如房型的朝向、功能區布局、客廳大小、衛生間明暗

　　便利、入戶花園配套、采光、房型對稱方面等等，將主要興趣著重點的優

　　勢反復不停的加以突出、強調，以達到加強客戶對于該房型的印像；

　?。?）客戶對戶型提出問題（如空調機位的設置和數量、電梯噪音等），在確認該問題對戶型不存在重要影響的情況下，可適當回應問題的存在性，以達到客戶對于置業顧問誠信度的良好印像；

　?。?）為客戶分析其認為戶型所存在的瑕疵問題，并提出解決方案，此時的推薦技巧應該是一筆帶過，無需為小問題而陷入更深的糾纏。對于客戶認為存在的較大問題（如風水影響、視線阻礙、北陽臺的浪費等），主動分析解決，拿出詳細解決辦法，建議方面如墻體改造、陽臺的封閉等等裝修辦法；

　　5、制造夢想，產生夢想。將客戶引入到戶型介紹的過程中去，為客戶具體安排假想的

　　生活情況等等夢想，令客戶身臨其境的感受，以達到客戶對項目產生最大好感目的。

　　四、常見問題及解釋說辭

　　1、房屋內過道的浪費問題？

　　過道為各個主要功有區域特別是臥房之間、客廳與廚衛之間的緩沖地帶，以達到房型舒適自然的效果，您可以想象一下，如果沒有這條過道的話，這個房型將會是很不方便的，看起來也不會太自然。再說您買的是三房的，還會在乎這幾個平米嗎？畢竟買三房就是應該用來享受的。

　　2、臥房都朝南的戶型比較好？

　　房型內還有一個主要功能區是客廳（起居室），日常生活中人們待在客廳活動的時間是比較多的，無論是看電視，聚會，接待親朋好友，都會使用到客廳，那么讓這樣一個主要的活動區域處于朝南方向會更好，有利于整套房屋內的采光，使房子看起來更明亮，這是現代居住理念的潮流。

　　3、客廳朝南比較好，臥房可朝北？

　　還是兩間房朝南比較好，因為畢竟空調的控溫和采暖還是不如自然陽光的效果好，而且采光情況好的話，可以節約用電，臥房內的通風效果也好，兩間房都朝南的話勢必緊挨在一起，這樣也有利于方便照顧小孩和老人。

　　4、為何小高層比多層好？

　　a、小高層的造價是比較高的，而且結構也比多層結實耐用，使用周期更長。

　　b、高層的建筑能夠更體現檔次，利于物業管理，

　　c、小高層的價格要比多層便宜了許多，這樣升值力與投資回報力都相應的較高。

　　d、小高層相比多層更方便，因為有電梯的使用，上下樓更快捷。

　　e、景觀更好，更高，更遠。

　　f、最大程度上避免了空氣與噪音問題。

　　5、為何多層比小高層好？

　　得房率較高，一般能達到90％左右，而且物業管理費用較低，沒有使用電梯的風險，也符合以前的居住習慣，加上目前來說多層越來越少，房屋以后的升值潛力將會更大，樓層較低，上下樓也比較的方便。

　　6、多層的哪層最好？

　　a、一、二樓較好，因為樓層比較低，如有孩子和老人，有利于出行與活動，更因為人員走動較大，生活安全系數較高；

　　b、三、四樓較好，一直以來都有著“金三銀四”的說法，具有采光好、安全、安靜，整潔，既避免了一、二樓低樓層的潮濕，也避免了五、六層的爬樓累的問題，兼備了高低樓層的各項優勢。

　　c、五、六樓較好，采光好，通風好，景觀好，沒有視線阻礙，價位也較低，因為在頂層，而沒有被人踩在腳

下的感覺，并且樓層靠近平臺，可自由選擇使用方式，或種花草，或喂養鴿子等寵物。

　　7、高層的哪層最好？

　　a、低底的樓層比較好，因為樓層低的話，可以當作多層來居住，這樣也符合客戶以前的居住習慣，而且在高層中樓層低的話相對價格也是最低的，這樣一來升值潛力和投資潛力都有最大的優勢，加上有電梯的使用，如此一來，相當于居住在一幢配備了電梯的多層住宅中，生活檔次提高；

　　b、中間的樓層比較好，景觀、通風及采光都較好，同時避免了低樓層的吵鬧以及采光遮擋的缺點，也避免了高層有空氣、噪音滯留層的污染，價格適中，處于中間位置的話使用電梯也比較方便。

　　c、高的樓層比較好，采光最好，通風最好，既然客戶選擇的是高層，那么對于景觀應是比較注重的，而高的樓層沒有視線阻礙，視墅開闊，景觀是最好的。同時配備了很好的品牌電梯，到頂樓的時間不會超過用步行上多層六樓的時間，比較方便。另外，高層對于人的信心、精神狀態的培養也是一個絕佳的環境。

　　8、單衛與雙衛的好處？

　　單衛：其實現在一般都是三口之家，根本沒有必要再弄一個衛生間，而且多了一個衛生間的話不僅多了購房費用，而且還多了衛生間的裝修費用，這樣太不劃算，況且現在市場上的很多雙衛中的主衛都是暗衛，存在的意義確實不大。

　　雙衛：特別的方便，衛生。而且雙衛的私密性比較好，這也是時代生活的趨勢所在。

　　9、為什么一進門是客廳比較好？

　　視墅比較開闊，大氣，敞亮，符合中國人的生活習慣，而且減少了過道的浪費，裝

　　修起來比較方便；

　　10、為什么一進門不是客廳比較好？

　　隱蔽性較好，通常會做一個懸關在門口，這樣能使客廳內的裝飾布局更有創意。同

　　時懸關起到了一個貫穿的作用，形成了一條自然的走道，使房子看上去更顯檔次。

　　11、為何處于一幢樓的兩邊房子較好？

　　采光好，通風好，只有一邊與居民鄰近，比較安靜。最重要的是享受全明房型。

　　12、為何處于一幢樓的中間房子比較好？

　　保溫效果好，而且不存在“西曬東淋”的影響，安全性也較好。

　　13、為何最東邊的房子好？

　　陽光光照時間早，新空氣易流通，避免了西曬的問題，夏天比較涼快。

　　14、為何最西邊的房子較好？

　　價格比東邊的房子要低，陽光比較充足，戶內能夠保持干燥，比較適合喜歡夜生活習慣的年青人群體，至于西曬問題，因為現在大部家庭都使用空調，加上現在房屋建筑質量及用材的不同，現在西曬基礎都沒有什么影響。

　　15、陽臺在臥房這邊不好？

　　這樣其實不錯，洗衣也比較方便，平時住在主臥的話，可以欣賞一下風景，也算是一種生活的情趣。

　　16、陽臺在客廳這邊不好？

　　就應該在這邊，因為要洗衣晾衣服的話，勢必有水滳，在客廳這邊方便打掃，如果在臥房那里，肯定會影響到房間內的整潔衛生，不利于保持主臥的干凈。而客廳是接待客人和家人的主要活動區域，陽臺在這里，也能方便客人和家人欣賞景觀。

　　17、客廳和臥房面積太??？

　　其實設計的時候已經考慮這個問題了，以前的房子各個房間都是比較大的，但其實過大的房間并不好，房大神就散，如果太空曠，顯得氣氛不足，而現在流行的趨勢是使房子保持一定的大小，這樣不僅能夠營造較好的家居氣氛，也能使室內活動拿衣取物更方便些。

　　18、臥房的門是朝向客廳的，感覺不好？

　　實質問題客戶問這個問題是因為感覺別扭，而且私密性不夠好。如果是在客廳開門的話其實是挺方便的，因為從客廳至臥房話不需要再拐彎繞道而行，至于私密性方面，因為房門平時應該都是關閉的，應該問題不大。另外，可考慮在沒有承重墻的地方重新劃分門的朝向，在確認沒有承重柱，可行的前提下為客戶建議此裝修方案。

　　19、為何采用推拉窗，不采用平開窗？

　　首先，兩種窗的使用材料都是一樣的，只是打開方式有區別，平開窗因為是向外用力，而推拉窗是左右用力，這樣的話對于居家來說封閉性比較好，采用推拉的方式能最大程度的隔離空氣和減少噪音的污染。

　　20、南北兩側陽臺為何不在施工時就將其封閉？

　　客戶質疑這個問題的真意是因其已打算將陽臺封閉了或以前的住房的陽臺就是封閉?？上雀嬷蛻絷柵_計算面積的方法，能省缺一半的面積，自己封閉陽臺，花的材料錢與省下來那一半面積的總價相比要實惠了很多，而且可以根據自己的喜好來封閉，可以將這個問題轉化成房屋的賣點。

　　五、住宅戶型常規設計指標

　　1、小套、中套至少應該有一個，大套至少有兩個臥室是面朝南向；

　　2、臥室的建筑面積：主臥應不小于15平方米，次臥不小于12平方米，兒童或書房不應小于8平方米。小、中套的主臥室開間應該不小于3.3米，大套的主臥室開間應該不小于3.9米，小、中套的次臥開間應該不小于2.7米，大套的次臥開間應該不小于3米；

　　3、客廳的開間，小、中套應該不小于3.6米，大套不能小于3.9米；

　　4、廚房面積必須可獨立封閉，且面積不小于5平方米；

　　5、衛生間至少應有一間的面積不小于4.5平方米；開間約在1.8－2米；

　　六、住宅戶型設計誤區

　　1、客廳大而不當，對著客廳的門多；

　　2、功能區域的開間與進深比例不當；

　　3、入戶無過渡空間；

　　4、餐廳面積過大、過小、阻礙；

　　5、客廳、主臥、衛生間等開間過于小，失去舒服度；

　　6、戶內的過道太長太寬；

　　7、功能分區混亂，布局不合理；

　　8、四房及四房以上房型的主臥室沒有設計主衛，沒有設計儲藏間；

　　9、無直接采光的房間，如暗衛，暗房；

　　10、衛生間距離主臥太遠，或直接面向客廳，面向大門。

篇3：進行戶型分析和解說(1)

　　如何進行戶型分析和解說（1）

　　第一章如何進行戶型分析

　　內容簡介：

　　包括：戶型分析的概念和分類，戶型分析的方向和要點。

　　目的：提高置業顧問解讀產品戶型的能力。

　　一.戶型分析概念

　　1.概念：在目標市場能承受的的經濟指標的前提下，對房地產住宅項目的戶型設計中使用功能、平面尺度和空間環境進行科學性、合理性和實用性綜合分析。

　　2.特點：戶型設計綜合分析的成果與項目開發時間、空間、地段、區位、環境、投資等實際存在的理性條件有關，也與開發商的認識水平和投資需求、設計師的素質和水平、市場需求中主要目標客戶群的承受力和生活習慣等處于動態的感性條件有關。因此戶型設計綜合分析的成果往往不是唯一的，經常是多元的，但是只有經得起市場考驗的成果才是正確的、高明的。

　　3.目的:在符合產品定位的前提下,為置業者提供經濟、合理、實用和更加舒適的生活居住空間。

　　二.當前市場流行的戶型經濟標淮分類

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　　1.經濟型，又稱緊湊型，普通標準；

　　2.小康型，又稱中品型，中擋標準；

　　3.舒適型，又稱高品型，高擋標準；

　　4.豪華型，又稱消費型，超級標準。

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　　一般每一分類按不同功能設置、不同空間尺度、不同用地強度、不同組團方式、不同環境條件、不同物管標準等條件又分成高、中、低三級。但分級不象分類那樣嚴格明確，經?；ハ嘟徊嫦嗳?。

　　三.戶型分析方向

　　1.布局、朝向、樓層、實用率；

　　2.布局是關鍵（交通路線、功能分區、動靜分離,公私明確等）。

　　四.戶型布局分析要點

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　　1.主要功能:

　　私密區（靜區）-主臥、臥室、書房、起居廳、專用陽臺和花園、特殊用房等

　　公共區（動區）-客廳、攴廳、娛樂健身用房、共用景觀陽臺和花園等

　　2.輔助功能：

　　專用區（人流量疏區）-主衛、主臥專用儲藏室、車庫、工人房等

　　共用區（人流量密區）-公衛、廚房、共用儲藏區、洗衣區等

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　　1.面寬-主要臨空面房間的寬度尺寸（習慣上采用相對墻體軸線設計尺寸）

　　2.進深-與面寬垂直方向的深度尺寸（習慣上采用相對墻體軸線設計尺寸）

　　3.面積-一般情況下等于面寬×進深

　　1）.單室面積-單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積（例：臥室、書房）

　　2）.組合面積-多個單一功能有獨立周邊界限的空間平面面積之和（例：主臥+主衛+專用儲藏室）

　　3）.交叉組合面積-兩個或多個獨立功能有共用周邊界限的空間平面面積（例：客廳、攴廳、通道、玄關）

　　4）.交通面積-僅作交通聯系的有獨立或共用周邊界限的空間平面面積（例：通道、玄關）

　?。ㄈ┛臻g環境

　　1.層高

　　2.間距

　　3.采光

　　4.日照

　　5.通風

　　6.觀景

　　7.空氣

　　8.噪聲

　?。ㄋ模┛倛D

　　1.規模（用地、容積率、總建筑面積、總套數、車位等）

　　2.物業分類

　　3.單體幢號布置和朝向

　　4.自然環境

　　5.景觀與綠化

　　6.市政交通

　　7.小區內部交通

　　8.外部配套

　　五.常見問題判斷方式

　?。ㄒ唬╋@性失誤

　　1.設計不合理（違反設計規范）

　　2.功能不匹配或不完善（突出重點后忽略或減弱必需功能）

　　3.使用不方便（違反地區生活習慣）

　?。ǘ╇[性失誤

　　1.設計粗糙、顧此失彼

　　2.裝修改造量大、研究深度不夠

　　3.模棱兩可、怎么改都不滿意

　?。ㄈ┯^念分岐

　　1.設計風格超前或滯后：前者需花成本去啟發和引導市場,后者掌握不好時機易滯銷或呆盤；

　　2.創新與風險并存：創新適度符合市場需求導向和地域特點，創新失度則面臨市場接受度的風險，創新市場予測中應包括風險予測、研究和應對策劃；

　　3.仁者見仁、智者見智，業內智者有爭議，成則生、敗則亡，非實力派慎之。

　　五.常見病例

　　1.空間布置大而不當

　　2.平面尺度不按家具組合尺寸+交通尺寸控制

　　3.進深和面寬一邊過大或過小不相匹配

　　4.進深和面寬方位與家具布置方式不相配

　　5.片面追求外立面線條,造成室內空間過多凸凹之處不好使用

　　6.交通流線不合理

　　7.交通面積過大且功能單一

　　8.黑房間

　　9.追求空間視角變化犧牲實用性

　　10.共亨空間大而不相匹配影響相鄰空間使用功能

　　11.公共空間處置不合理

　　12.豎向管井分散、水平布線過多、感觀不舒服

　　13.結構構件外露不平影響使用

　　14.細節處理不當，漏項、尺度或位置不合理

　　15.過多而無特色、缺主力戶型、配比失度