近幾年偏暖的昆明房地產業,從20**年的日歷一翻過,便出現了趨于平穩乃至回落的勢頭。以至在今年的上半年,先是北市區的江東花城打破了該片區起價2000元/㎡的價格堅冰,推出了1512元/㎡的房子,其小高層還同時贈送號稱五星級的6年物管;緊接著昆明的西北區又傳出了一個更具爆炸性的新聞,新推出的星光之約起價跌破千元大關,首創近7年度的樓市價格新低,僅999元/㎡;不到一個月時間,紅塔集團旗下的地產公司推出的小高層樓盤:陽光新城時代,又創造了小高層樓盤的價格新低,起價僅1780元/㎡。
高舉低價大旗的并非僅是少數的幾個善于吆喝造勢的樓盤,更多的則躲在一邊以3%、5%、8%甚至10%上的折扣幅度進行讓利。昆明樓市降價聲一片。如果此時,有樓盤跳出來高喊漲價的話,不但是不識樓市時務,更是跟自己過不去。但是,卻偏有樓盤不信邪的。
今年的7月5日開始,處于昆明西市區高新技術開發區的*Z樓盤,在今年的低靡樓市中,第一個喊出了我要“漲價”的口號,而且一漲就是連續兩次。它不但沒有遭遇因漲價帶來的滯銷滑鐵盧,反而房價越漲房子銷售越火爆,竟一改前3個月僅銷售12套的慘淡頹勢,在7月、8月的兩個月時間中,創造了出房121套的銷售佳績。
銷售慘淡的原因
*Z樓盤是個僅有202套房子的小盤。除了其戶型跨度較大,從75㎡-128㎡,并兼納平層、錯層、躍層、復式,在客戶群上的基礎較大外(這是很多持有“市場深度細分”觀點的人所反對的,但是,他們又不得不承認,這對一個房地產樓盤來說又是相對安全的。尤其是對一個剛涉入地產領域的新開發商),在剩下的些許優勢中,就只有2000元/㎡的均價還堪與周邊的競爭樓盤一搏,除此之外就是其不到3000㎡的,在昆明卻是唯一的榕樹主題公園了。
在選擇入市時機的時候,*Z樓盤選擇了新盤推出較少、房地產廣告較少的淡季---今年3月份開盤。開盤后,市場關注度頗高并反映不錯,當月即完成了21%共46套的銷售任務。*Z的開發商面對此種熱銷情景,一掃心底忐忑和抑郁,開始憧憬隨后熱銷情景的持續。
那知,從第二個月開始,*Z樓盤便連遭慘重打擊。在61天的時間內,*Z的來電198組,來人143組,但成交率卻低得可憐,竟然只買出了12套房子。這個時候的*Z開發商,便不得不沉下來,好好的想一想、找一找其中的原因了。
有些東西已經不可更改,如樓盤位置、低綠化、高容積率、窄樓間距等平面及立體規劃,要找引發滯銷的原因,就只有從可改變部分著手了。筆者團隊在這個時候,適時參與進了*Z樓盤的銷售策劃之中。
一、蹲點售樓部,看置業顧問的推介,看購房者的反應
其中存在一個最大的問題就是,置業顧問過于弱勢,態度不是過于謙卑,就是過于保守,生怕自己一句稍微高昂、強勢一點的話,就將客戶趕跑了。所以,在他們向客戶的推薦中,往往都是見到客戶對一套房子不滿意的時候,馬上又會向客戶繼續無窮盡的推薦下去,這套如何如何,那套如何如何,結果首先是客戶厭了,對其推薦的房子沒有一套滿意的。這使銷控措施形同虛設。但是,他們卻沒發現將購房者捧上了天,就是將自己踩下了地,客戶會把你當著自己經常走的大街,對你很難在意。這個原因亦是*Z樓盤成交率低得可憐的主要原因所在。弱勢銷售必須強勢起來。
二、研究廣告,沒能把握住目標客戶的需求主次
從前述可以看出,*Z樓盤的主要優特點,在于它的價格、戶型和中心公園景觀三個方面,但是非?？上У氖?*Z前段時間的宣傳中,除了戶型被放在了顯眼的位置外,價格躲在了不受人注意的角落,主題景觀更是被遺忘了。而且,在很多時候,那冷冰冰的戶型不是沒有配戶型說明,就是配了又全都是專業術語,試想,房地產產品知識不對稱的購房者又豈能對*Z提上興趣。同時,*Z樓盤在與客戶的廣告對接中,還造成了自己與客戶的更多迷失。如昆明西市區的購房者由于總體消費能力偏低,他們購房時所主要考慮的問題依次便是:價格、生活便利、戶型等等。而在*Z樓盤前期的營銷推廣中,首先推出的卻是寓示較高生活質量之高總價的大戶型,對周邊為數不少的中小學、銀行電信郵政網點、交通等都提得很少。
甚至連*Z的廣告版式也存在較大的問題,如人有先左視后右視,先上視后下視的習慣,但是,*Z的豎式版面廣告卻擺在了和中縫靠近的位置,不注意的人還意味是中縫,橫式版面的廣告,其大標卻被放在了平面的最低部。顯然,*Z樓盤在廣告推廣中是存在無效損耗廣告資源和存在很大問題的。其中的顯著特點是無效信息較多,有效的信息卻又不能吻合與引導消費意念。這些原因,不但使*Z樓盤前期的廣告效果反饋差,而且還使它來電、來訪的人次中存在許多無效客戶的情況。
三、研究競爭
與*Z樓盤一墻之隔的是另一家地產大腕推出的300畝名牌樓盤BH,與*Z相比,其綠化率高、景觀好、內部功能設施齊全。而且,在均價上,也僅與*Z樓盤相差50元/㎡。拿一套100平米的居室來說,兩者差價僅僅5000元,顯然,*Z樓盤在這種比拼中
競爭力還是稍嫌不夠。這,無可避免的增加了:到*Z看過房的客戶最終卻選擇了BH樓盤的情況的發生。同時,自從*Z開盤后,明顯感覺到*Z樓盤對自己客戶截流壓力的BH,還及時的推出了與*Z樓盤目標客戶群吻合、價格并幾乎一致的第三期工程。在這種情況下,購房者只要將*Z樓盤和容積率僅有1.4、綠化率高達近50%,具有近7萬平方米綠化景觀和8000平方米水景,擁有意味良好采陽采光之寬敞樓間距的BH樓盤一比,當然是寧愿選品牌形象不錯的BH樓盤了。
旺銷之前
主要原因找了出來,謀求針對性的解決方案就相對容易多了。
一、外聘業界銷售精英,強化置業顧問強勢銷售觀念,增加成交技巧
本次培訓,主要包括如下幾個方面。
1、貫徹不要對客戶太好的意念,要學會對自己的客戶說“不”;引導客戶的需求勝過被動的適應客戶。
如在大致了解了客戶的需求和客戶家庭人口構成等基本情況后,要挑選最能使他們點頭稱“是”的戶型、朝向、景觀進行推薦和銷講;要在客戶對某套房子表達出感興趣的言行的時候,學會說“這套房子已經有客戶預定,我為你調節一下……”要使客戶有得來不易的感覺,這樣他們才會重視和珍惜;要在客戶徘徊的階段,打電話告知他們“你看中的那套房子,已經另有客戶看中,請你……”,以催趕他們進行成交。
2、激勵訓練,增強置業顧問信心。
本處著重從分析成交成功案例、失敗案例等方面著手,并結合實現個人職業生涯規劃所需要的點點滴滴,促使置業顧問樹立,銷售一套房子不僅是在為一家公司創造一點利益,不僅是個人價值的些許體現,更是自己邁向人生理想的重要步驟。
3、潛能訓練,克服置業顧問心理障礙。
除了安排一些極限活動外,重點在與角色演練的結合中,模擬增設各種客戶的刁鉆問題、尖銳態度,以強化置業顧問應付各種問題的能力。
4、角色演練,促使置業顧問在短期內盡快改變以前的弱勢銷售習慣。
除了在培訓會上,置業顧問輪番扮客戶、輪番模擬接待外,培訓教練還在銷售現場親自接待客戶,進行強勢銷售的示范演練。
5、統一銷講,促使置業顧問間形成互相幫助、配合的默契,使每一位置業顧問的口徑如出一轍。
二、廣告只說客戶需要的,只為營造銷售氛圍和加快成交服務
根據*Z樓盤前期的廣告表現,需要改正無效信息的堆積,需要提升廣告的銷售力。而要做到這些,首先就要認清客戶真正的需要,并給他們這種需要的選擇。如何認清客戶的需要呢?
1、注重調研,了解客戶由大到小的真正需求。
既然*Z樓盤的主力客戶群所首先考慮的是價格、生活便利、戶型、是否準現房(或現房)等等;既然通過前期的銷售測試,這些客戶接受一廳一衛比接受兩廳兩衛的可能性大,我們為什么不先推出低總價的七、八十平米的小戶型,為什么不先推出一廳一衛的單位,為什么不打生活便利組合牌呢?*Z即將邁入準現房階段,又為什么不對準現房優勢只字不提呢?
2、提供對手所不能很好滿足,但自己卻能滿足的客戶的買點。
這主要包括兩點。其一,對手不具備的,而客戶又需要的買點(客戶需要的,并站在客戶的立場表達、包裝出來的產品賣點就是客戶的買點)。如相對隔壁樓盤,*Z雖然沒有8000平米的水景、7萬平米的滲透綠化,但卻有昆明獨一的數千平米榕樹主題公園。其二,對手具備的,但卻沒有重視沒有喊出的客戶買點。如前述的學校等周邊大配套。
3、只向客戶推薦他們所需要的買點。
對*Z樓盤來說,如果還堅持那所謂的“不是在買樓而是在出賣一種生活”的“胡話”,是不明智的。因為*Z樓盤的客戶是一群收入、支付能力不高的人,他們更講究的是務實,是能與他們需要對接的買點。*Z的廣告及置業顧問的說辭,一定要把自己競爭性具備的、客戶需要的東西,一、二、三、四般的說透徹說清楚,少講廢話。
4、客戶不需要冷冰冰的說辭,他們更樂于接受煽情的東西。
房屋是個很溫暖的概念。*Z的戶型說明要少說些“客廳方正實用”的話,應該多講些“客廳就象主人敞擴的胸懷”之類的言辭。
5、“哄騙打壓”也是客戶的需要,強勢銷售在廣告中再現
*Z的目標客戶買瓶醬油也需要貨比三家,何況是買一套可能需要耗盡自己一生積蓄的房子!但是,當這群客戶見到自己所看中的東西,因為自己的觀望徘徊而被別人捷足先登的時候,又往往會后悔不迭。我們為什么就
不能抓住客戶的這種心理做文章呢?如結合銷控和銷講,自始至終給*Z營造一種旺銷的氣氛,以擠壓客戶“再不下單,你就失去了你看中的機會”,如此一次又一次暗示與刺激客戶,就容易產生“謊話說一千遍就變成真話”的效應,加快與促成其購買*Z的決策。三、只談自己的特長和虛擬旺銷的情景,弱化直面強勢對手下的不利競爭
從上可以看出,上述解決方案的核心部分,實際上是在自始至終貫徹一種意圖:*Z旺銷得很,某客戶你現在不來買,現在不成交,你會后悔莫及的?？墒?僅僅靠上面那些東西來營造旺銷氣氛,還是有點散有點偏軟,并且不易清晰和具有震撼力的傳達。*Z樓盤還需要強力傳達“旺銷”概念的新聞發言代表。
篇2：郊區樓盤的平臺運作思路
城市早就不是一個場所描述的詞語,而是與“農村”地位對等的社會空間符號。在當下中國,“農村”和“城市”是兩個主流社會空間,但又是兩個非常割裂的空間。它們有各自的生產力以及生產關系,謀食與連系的方式,都大大不同,因此農村人去城市,或者城市人到農村,短時間內都難以適應。
農村世界的生產方式是“自給自足”,雖然“交換”已經滲透了當代鄉村,但是每個人都是具體“糧食”的生產者,這種交換關系還是以“物”易“物”的升級,要想獲得更多的財富,你得埋下頭生產,可以10年不去縣城。而凌駕于農村之上的城市世界是不直接生產具體“食物”的,他們是通過“聯系”的間接方式,來獲得“食物”。所以,農村里的財主,是埋頭工作的專業戶;而城市里的財主,則是龐大人際網絡的控制者。
可能是陰陽調節的規律所致。農村的物質世界是拜自己,但精神世界卻是“拜別人”,以獲得超越一畝三分地的生命空間(“別人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物質世界是拜別人(城市人的每一分錢,都是靠索取、剝削等方式獲得的),但精神世界卻是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、寵物、宗教、愛好等等,但他們歸根結底是信“我教”,以讓在交換中解構的價值,最后能回歸本真。
這里所謂的“郊區樓盤”,與城市規劃的“郊區化運動”非同一意義,雖然它們靠得太近了。后者是指城市人口增加帶來的城市地盤擴張,郊區化運動每占領一塊菜花地,就改變了這里的土地屬性。而前者是講城市人口主動離開城市,到離城市有一段距離的郊區置業的行為,并不改變土地屬性,可能打開窗戶,看到的就是菜地。
具體在成都,“郊區化運動”只是幾大副中心的建設,而“郊區樓盤”,則是指三環以外,譬如華陽、牧馬山、溫江、青城山、泥巴沱、龍泉、崇州等小城周圍的樓盤。這兩種樓盤的購買心態也不一樣,購買副中心樓盤者,是想先忍受農村氣息,等待城市將其包圍,而買“郊區樓盤”的人,要的就是迥異于城市的生活感受,如果城市氣息太濃,反而不喜歡。
市場上表面風生水起的“郊區樓盤”,其實埋藏著巨大的危機?，F在一些樓盤銷售尚可,那是因為置業熱潮帶來的沖動效應,一旦市場熱度降低,回歸理性,目前這種“郊區樓盤”的問題,就會統統爆發出來。
運作“郊區樓盤”,首先要弄清楚一個問題:“人們為什么要離開城市,住進那種沒有城市氣息的農村”?在過去的運作模式里,我們在菜花地以及農村統治的山與水間修建的城市建筑,就開始銷售,并將簡單的將這種購買行為理解為回歸山水自然,但這種理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”與“農村”是兩個如“雞圈”與“鴨圈”般不同的世界,其堡壘十分堅固。以前一個農村人想要進入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗禮,要么十年寒窗苦讀,要么花錢買戶口,要么通過招工考試,患得患失搞出人命的都有;現在農村與城市之間雖然不需要身份驗證了,但第二步也非常痛苦,那就是意識的洗禮,兩個世界迥異的謀食與精神滿足的規則,許多人一輩子都沒有弄懂,混淆的價值觀,在哪一個世界都很痛苦。
很顯然,城市人購買“郊區樓盤”,不是為了變成農村人,而是要繼續維系其城市人身份與意識?！敖紖^樓盤”的致命問題就出現了,比身份切換更慘,我們需要解決“空間錯位”的問題,城市人生活于農村的這一空間錯位問題,難度和解決民工進城的社會問題一樣。
寄情山水縱然瀟灑,但山水間以“拜他人”的方式謀不到物質滿足,以“拜自己”的方式獲得不了精神滿足,并會墮入黑洞般的寂寞空間。這些問題已經在入住的“郊區樓盤”里表現出來,比如在青城山,依托世界文化遺產得優勢,一些樓盤銷售十分火爆,業主入住的開始十分新鮮,一家人夏天開車來到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃飯的人才真正愛山,城里人爬一次還可以,爬兩次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望著山,感受空氣清涼,覺得這房子賣得真不錯。然后就張羅吃飯問題,發現配套嚴重不足,需要去都江堰,這是問題的第二個階段。
第三個階段是忍受配套不足,多去幾次后,就發現旅途感受乏善可陳,同伴都是家人那些老面孔,農村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土著成為真正的朋友。城市里得到的“拜他人”習慣得不到滿足,風景看煩了。就覺得每周風塵仆仆跑一次,還不如在城里泡一壺茶。然后細算花二三十萬來住個新鮮,不如花錢住旅店。
當“郊區樓盤”熱遇到在入住之后的冷潮,這種業態就會受到比較致命的打壓。價值就被旅店取代了。
還是回到問題之最開始:“城市人為什么要離開城市?”?？梢钥隙ǖ氖?人往高處走,他不是為了變成農村人(在現代社會,城市始終凌駕于農村之上)。城市人離開城市,原因大致有四個方面;
1、家族尚未完全進化為城市人口的聯系,自己進入了城市,當家族里還有人在農村。探親、過節等行為。
2、獲得城市稀缺感受的補充。(1)、氣候節令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知識的增長,比如旅行、探險;(3)、新的玩樂方式,比如露營、漂流、登山;(4)、生活節奏的調節,比如休閑、泡溫泉、呼吸空氣等。每一種感受的補充,都有強大的需求和產業鏈條。
3、異度空間的尋找。城市里很多人因為極度成功或者極度失敗失望,對城市產生的厭倦、逃避或者回避心態,出現離開城市的行為。典型的有國外的鄉村俱樂部或者郊區的藝術家村莊。
4、商業機會的獲得。比如在景區經營商業,農村販賣糧食,山區修建電站等等。
除開第1和第4的客觀要求,讓城市人離開城市的主觀原因,是在渴求一種對城市生活進行補充的異度空間。城市本身有許多硬件的不足,比如空氣、人工化、快節奏、狹小等等,居住者需要另外的空間來進行調節,以彌補城市本身的不足。
由此,我們定論“郊區樓盤”的幾個性質:
1、具有彌補城市生活不足的先天條件。山、水、物、風情皆可。
2、非農村,也非傳統之城市,介于二者的灰空間,是主城市的補充。
3、綜合以上兩點,“郊區樓盤”是“農村的形,城市的魂”--外在的東西越“自然”越好,而內在的生活規則,則是要城市化的。
而反觀過往的郊區樓盤開發,無論是天下青城,還是芙蓉古城,恰恰走了相反的路線--城市的形,農村的魂。居住者獲得的是很城市的建筑規劃空間,無論景觀、道路、立面、戶型等等,都很城市化,這姑且不去計較,大環境往往能一俊遮百丑;但是樓盤里面的生活規則,則是非常農村的,配套非常不健全,缺乏網狀的關系鏈條,居住感受如同在孤島。
如果這個問題得不到真正的解決,那么剛剛興趣的“郊區樓盤”市場份額,必將受到私家車普及帶來的自駕游,以及結伴、參團等成熟的旅游業沖擊。經過第一輪置業沖動以后,消費者深知,固定到一個地方置業的投入產出比,勢必沒有按照心意走四方劃算。世界文化遺產的青城山尚且如此,那么龍泉、雙流、郫縣、新都、崇州更難逃此命。
所以,運作郊區樓盤,開發商必須明了以下幾點:
1、“郊區樓盤”不是在郊區建一個樓盤。而是要建設異度的城市空間,城市外的城市空間,請先確定你的空間屬性。
2、盡量的開放,而非封閉。城市樓盤,回家就是休息,營造自我的小空間;郊區樓盤,回家就是玩耍,必須開放社區,甚至將住宅成為景點的一部分,以讓人們能夠更多的接觸以及創造更多的游玩方式。
3、將城市生活的習慣要移植過去。購物、家政等等都是淺層次的要求,要有“夜生活”,一個習慣夜生活的城市人,是難得在九點鐘就爬上床的。
4、重視群體性。如果不在開發過程中去調度群體性需求,購房者在入駐以后靠自己的微薄力量,更難調動群體性。
5、忘掉城市樓盤開發,城市里只做開發,只需要重視建筑形態,因為城市樓盤已經有整個城市當作大環境配套。做開發郊區樓盤,只談別墅和宅院或者山莊等建筑形態,勢必敗北。
6、將你的樓盤成為大環境的一部分。根據地塊所在區域的屬性,來審視產業鏈條。審視清楚以后,你發現你做的有可能不是房地產,而是旅游房地產。
7、最后一點,如果你只考慮了建筑形態,可能你會不明不白的成功,也可能不明不白的失敗。
篇3：新樓盤答客問示范
一、地理位置
1、基地所處哪個省市、區縣、具體地理位置如何?
答:月安花園地處南京建鄴區(河西開發區)江東南路與應天西路(原緯七路)交匯處西側300米。
2、基地的東西南北與什么相鄰?
答:東鄰悅達新寓,西側為新世紀水上樂園,南向正對月安花園B片,北對積善小區地塊等級為三類(住宅用地)七級(地塊商業價值)地塊。地塊內有"原生態"樹木,并保留小塊閉合水體。
3、基地距離市中心、火車站、飛機場等主要地標有多少公里?交通狀況如何?
答:小區距市中心約6公里,可以乘41路;距飛機場約35公里,可由環城高速(江東大道)直上機場高速抵達;距南京西站約10公里,可以乘39路;距南京站約15公里,可以乘82路漢中商場再轉13路。
4、基地周圍主要交通設施有哪些?具體情況如何?
答:所街有82路、14路總站。新大成家具城有39路、41路車站。
5、基地周圍的公共汽車的車別、班次情形,各路線的起始站及其經過的路線?
答:主要有4條公交線路。
14路:所街 建校 應天路 虹苑新寓 愛達花園 銀橋市場 集慶門 殷高巷 長樂路 武定門 大樹城 養老虎 土城頭 卡子門
39路:南京西站 熱河南路 南醫二附院 農貿中心 三汊河 金盛百貨大市場 北圩路 裕國賓館 管子橋 金盛裝飾城 江東門 金陵裝飾城 白鷺花園 所街
41路:新街口 三元巷 張府園 建鄴路 朝天宮 水西門 莫愁湖 大士茶亭 茶南 江東門 白鷺花園 興隆陶瓷城
82路:小天堂 天堂村 石門坎 裝飾大世界 光華門 大光路 通濟門 白下路 張府園 建鄴路 朝天宮 漢中商場 金陵大廈 莫愁新寓 魚苗塘 康怡花園 江東門 金陵裝飾城 白鷺花園 所街
6、基地周圍的商場多少及其營業狀況如何?
答:小區周邊規劃有商貿中心。
7、基地周圍的學校多少及其地點交通如何?
答:小區內有建鄴實驗幼兒園月安分園(預計20**年9月投入使用);小區周邊規劃有石鼓路小學月安分校;附近有南京5中分校(上新河中學)。
8、基地周圍的醫院多少及其地點交通如何?
答:漢中門有省中醫院,南湖路有省中醫二院,莫愁路有建鄴區衛生院。小區周邊規劃有醫院。
9、基地周圍的其他公共設施、游樂場設施如何?
答:新大城家具城、金陵裝飾城、利德隆超市、銀橋市場、新世紀水上樂園。
10、地理環境對本樓盤有什么有利的因素和不利的因素?
答:有利:無污染;屬新區,易整體規劃;未來升值空間較大;未來交通情況較好。
不利:目前配套不完善,交通不便;文脈不佳。
二、樓盤狀況
11、本樓盤的發展商是誰?由哪幾家共同投資?
答:開發商:南京河西房地產綜合開發有限公司。
12、本樓盤是由誰設計的?承建商是誰?
答:設計單位:由中國建筑設計研究院和南京建筑設計研究院共同設計。
承建商:江蘇省邗建集團有限公司南京分公司(一級);
高郵市第二建筑工程公司(二級);
儀征市建筑安裝工程公司(二級)。
13、本樓盤是由誰進行物業管理的?承銷商是誰?
答:物管顧問:新加坡怡安物業(上海)管理有限公司;
全程策劃營銷:
14、本基地的土地總面積為多少平方米?總建筑面積為多少平方米?容積率、覆蓋率分別是多少?
答:小區占地10.08公頃,建筑總面積10.89萬平方米,容積率1.08,綠化率55%。
15、內銷房、外銷房、還是橋匯房?
答:是涉外銷售心。
16、國有土地使用證?使用年限?起始年月?
答:國有土地使用證年限是70年,即2000.4.19-2070.4.18。
17、房屋所有權?
答:有。
18、建設用地規劃許可證?建筑工程規劃許可證?商品房預售許可證?
答:有。
19、本基地的規劃情形如何?住宅,辦公,商住,別墅......
答:小區規劃建設20幢,其中17幢多層,3幢小高層。其功能為住宅。
20、本基地各棟建筑物的面積、層數、高度、正面寬度及深度,相互間距是多少?
答:每幢均為7層,樓高一般都在21米,樓間距為1:1.2。
21、本建筑在造型、設計上的突出之處是什么?
答:建筑立面設計為現代歐式風格,主要通過外立面構筑物、法式陽臺及飄窗體現建筑外立面通過紅、黃、藍三種本色與灰色相搭配,形成每幢樓的個性化色彩,使業主所屬物業有認知感和歸屬感。
22、何時開工、完工及工作天數?現在進度如何?
答:交房時間:1-3幢在20**年8月28日;
4、5幢在20**年10月28日;
6-8幢在20**年12月28日。
當前進度:1-3幢年底結構封頂
23、依規劃類別不同分別有多少戶?現在進度如何?總戶數如何?
答:總戶數為1000戶,其中一期推出321戶,二期正在規劃設計中。
24、每一個樓面有幾戶人家?
答:不同樓棟戶數不一樣。(標準層大多為八戶,其余為六戶與十戶)。
25、不同層次不同單元的朝向景觀、日照情況如何?
答:全部戶型均為南北朝向,通風采光良好,一梯兩戶,景觀均好。
26、樓盤有多少種格局?分別有多少戶?
答:小區戶型多達35種。擁有平層、錯層、躍層及兩代居。
27、樓盤有多少種面積?分別有多少戶?
答:面積在87.98-278.97M2 都有。
28、每套單元的客廳、餐廳、臥室、衛生間、廚房、存儲間、陽臺......凈面面積分別是多少?
答:根據每個客戶具體選定的房型,可從圖紙上算。
29、得房率為多少?
答:約90%。
30、建筑物的結構如何?
答:全現澆鋼筋混凝土異形柱框架結構。
31、地下室的高度、每層的高度及室內凈高各為多少?
答:地下室層高2.5米;房屋層高2.9米,樓板厚度12-15CM。32、公共設施有幼兒園、保健中心、老年活動中心、糧油站、儲蓄、郵電、商業中心、配電房、煤氣調壓站、公廁、垃圾站。
32、有無公共設施?如何規劃?如何使用?
答:中庭面積接近1萬平方米。
33、中庭面積、基地零星空白面積及其美化情形如何?
答:中庭面積接近1萬平方米。
34、公共面積和公共設施的使用權、所有權問題?
答:公共面積8公共配套設施的所有權屬:公共走廊、樓梯。
35、公攤面積主要包含哪些地方?如何計算?
答:計算以樓棟為單元,按面積比例分攤。
36、社區配套設施是否和大樓一起竣工、一交付使用?
答:查原答客問附1。
37、車位:停車場設置在什么地方?地上車位、地下車位、露天車位分別有多少個?一共有多少個?車位的面積有多少?長多少?寬多少?回車道有多少?車位是租或售?價格如何?
答:自行車位采用配售的方式;機動車位為露天停車場,采用租用方式,租金為:月租120元/月,二期有地下車庫,但銷售方式未定。
38、建材設備及其品牌:門窗、地面、內墻、浴廁、廚房、屋頂、前后陽臺;外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間;照明、防火防盜設備、煤氣設備、給排水設備、電視、電話暗管,室內電器設備、其他附屬設備......
答:品牌待定。
39、室內裝修究竟到什么程度?可否自己裝修?
答:交房為毛坯房,自己裝修。
40、房屋設計是不可以變更?有什么限制和手續?
答:可以變更,內墻可以任意隔,但不能破壞外墻承重結構及立面構架。
41、房屋交付使用后,水、電、煤、電話、電視接線等能否同時到位?
答:可以同時到位。
42、房屋購買后是否有保修期?
答:有保修期。
43、保修期內外,房屋維修應該如何分別處理?
答:保修期內如出現問題按"八項承諾"處理;保修期以外則由物管公司維修,但要另行收費。
44、業主委員會何時成立?業主的意見如何為業主委員會或物業管理公司所接受?
答:入住率達50%時成立小區業主管理委員會。
45、這個產品的特點如何?
答:列入"國家康居示范工程";綠化率達55%;建筑單體設計個性化;采用異形框架柱結構,有利于家居布置;保留中庭"原生態"樹木;低容積率1.08;人車分流,車位率達51%;參加"'放心房'承諾"活動;采用ALC新型墻體材料;廣泛采用建筑節能新技術。
三、價格情況
46、本樓盤的價格如何?起售單價是多少?最高單價是多少?棟與棟之間的差價是多少?平面之間的差價是多少?樓層之間的差價是多少?最小總價是多少?最高總價是多少?
答:起售價:2888元/M2; 最高價:3523.36元/M2; 起售價(最低價):2743.60元/M2;
最小總價:249004.52元; 最高總價: 862061.94元(不含半地下自行車庫)。
棟與棟之間、平面之間的差價在100元以內,就整幢樓而言,3、4層的價格比其它樓
層高100元左右,2、5層的價格相同,1層的價格最低,6層介于1、2層之間。
47、現房的租金是多少?因此計算投資回報率是多少?
答:、小區現在全是期房。
48、付款方式有幾種?每一種付款方式的折扣為多少?
答:有3種付款方式。一次性付款打97折;銀行按揭打99折;建筑分期沒有折扣。
49、借款銀行名稱?貸款額度?貸款年限?貸款利率?
答:中國銀行和建設銀行商業性貸款。最高可貸80%,公積金貸款最高可貸70%,最長年限為30年,商業性貸款年利率5年以下為5.31%,5年以上為5.58%;公積金貸款年利率5年以下為4.14%,5年以上為4. 59%。
50、發展商有無自行提供貸款?貸款額度?貸款年限?貸款利率?
答:沒有。
51、貸款利率是否會隨利率調整而調整?
答:會。每年1月1日調整1次。
52、10貸款10萬元,期限10年,每月應付款為多少?
答:商業性貸款:1089.20元/月;公積金貸款:1040.70元/月。
53、可否用人民幣以外的其他幣種來付款?如何計算?
答:可以,按當日國家公布牌價。
54、付款的匯款到發展商什么開戶行?哪個帳號?
答:開戶行:中行南分;賬號:044260116210809301。
55、結算方式有什么限制?
答:一次性付款在1個月之內付清95%,最后交房時付5%;銀行按揭付首期,余額每月還;建筑分期是首付清30%,建完二層付40%,結構封頂付25%,交房時付5%。
56、成交以后,稅費有哪幾種?額度有多少?由誰負擔?
答:稅費明細: A 契稅 2%(辦理鑒證時收) B 維修基金 2% C 交易服務費 3‰ D 綜合服務費 3‰(B、C、D均為入住時收)。
57、物業管理費具體為多少?主要包括哪幾項服務項目?
答:暫定為0.8元,但最后以物價局核定為準。服務項目主要包括物業建設中的前期跟蹤;物業驗收及檔案管理;業主入住管理;警衛與安全保衛工作;道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持;公共綠化管理工作;設備的正常維修及檢修;會所的管理及服務。
58、交屋時,煤氣、電話、電視天線、物業維修等是否還另行收費?費用多少?
答:交房時代收費用大概在5000元左右。包括管道煤氣費3250元、電表押金350元、水表押金150元、裝修垃圾費200元、裝璜保證金1000(向施工單位收取)。
59、這樣的價格似乎貴了一點?
答:其實"月安花園"目前的房價是偏低的,完全物超所值,當前是極好的購買時機。
因為,樓盤地處河西開發區核心地段,目前又正值開發初期,所以極具升值潛力;項目列入"國家康居示范工程",廣泛采用新材料、新技術、新工藝,為產品質量和內部結構優化打下了堅實基礎;小區景觀規劃一流和物業管理高水準是物業增值保值的重要前提;項目施工管理嚴密,確保產品質量上乘。
四、政策法規
60、買受人在身份上有什么限定?
答:沒有限定。
61、簽訂預售合同或出售合同需要哪些證件?
答:身份證。
62、預售合同登記需要哪些證件?
答:本人到場需帶身份證原件,如不能到場,需出示委托書和身份證復印件。
63、委托他人簽訂合同需要準備哪些證件?
答:買方身份證復印件,代理人身份證原件、授權委托書。
64、在預售期間,戶名可否作內部交換?有什么條件?
答:在鑒證前無條件變更。
65、產權登記后,戶名可否作變換?有什么條件和稅費?
答:可以,但需繳納房款的6‰的手續費。
66、房屋貸款人在身份上有什么限定?
答:有合法的居民身份,年齡在18歲以上法定退休年齡以下。
67、貸款程序如何?需要哪些證件?產生哪些費用?
答:需提供證件有:貸款申請表、商品房買契約原件及復印件二份、首付款收據復印件叁份、借款人身份證復印件伍份、配偶身份證復印件一份、借款人及配偶戶口簿復印件一份、借款人及配偶月收入原件、結婚證復印證一份。費用有:抵押貸款公證費、抵押(住 房)登記費、抵押住房保險費、律師代理服務費。
68、預售合同或出售合同是否需要公證?
答:不需要。
69、公證程度如何?需要哪些證件?產生哪些費用?
交房時水、電、氣、電話及有線電視布線到戶,繳費既通。