一、房地產定價方法
價格是房地產經營過程的核心與實務,一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤,但可能影響房地產銷售,低價位雖然能夠擴大銷售,但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格,求取最大的利潤,是所有投資人最關心的事情。
(一)成本加成定價法
將產品的成本(含稅金)加上預期利潤即為房地產價格的定價方法,是一種最基本的定價法,是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如:某一項目的總成本為1500萬元,預期利潤10%,則總售價為1650萬元,再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品,即得到單位面積平均售價,再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。
成本是開發項目的全部成本,包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收,基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。
利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。
成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分,但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠,實際定價時,在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否,才能定出合理的價格,在市場競爭激烈的情況下,這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。
(二)競爭價格定價法
競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價,市場競爭是一種綜合實力的競爭,但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素,特別是房地產商品這樣高價格的產品,即使你的定價比競爭者的價格高出不多,但作為顧客是特別關心的,由于房地產商品的不可移動性,競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況,因此,所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時,若條件相當的兩宗房地產,定價較高的,一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產,通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。
競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法,在此種方法下,開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發經營成本。
(三)顧客感受定價法
這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言,他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時,影響其作出決定的因素主要有兩方面:一是其他同類房地產商品的價格如何;二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時,縱然定價較高,購房者基于享受良好的售后服務和今后物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等,仍會欣然前往,而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時,一旦定價太低,購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里,物質條件(如交通、綠化、生活服務設施等硬條件)相當的一些小區,有的定價較高卻仍然賣得火爆,有的價位雖然較低,銷售卻冷冷清清,重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關,也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。
依顧客感受而定價是大膽作風,難以確定定量的理論依據并進行定量計算,所以,盡管房地產和其他商品一樣,品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿,但房地產的定價亦不能太離譜,若超過顧客所能忍受的價位,銷售反而不利了。
(四)加權點數定價法
預售房屋的定價,通常采用市價比較法,即前述的競爭價格定價法,分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情,再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例,并據以對不同房屋進行定價,稱為加權點數定價法。
樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約,很難有一個統一的標準,因此運用該方法時,應當根據調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規律:
朝向差價:一般南北向較貴,東西向較便宜。
樓層差價:樓層價位高低,受建筑物高度的影響。一般而言,高層建筑中,一、二、三樓及越高越貴,中間較便宜;多層建筑則中間樓層較貴,越往上下價位越低。
選間差價:選間因三面采光,因而較其他單位為貴。
視野差價:臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴,面臨巷弄或采光較暗者,即使同一棟樓,同一樓層,也較便宜。
面積差價:一般情況下,辦公經營面積集中且達到一定規?；蚴亲≌瑔卧娣e較大時價格可適當提高。
設計差價:屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格,布局合理的單元住宅價格可適當提高,一宗房地產項目內某些特別差的單元,可能需要降價銷售。
(五)舊房定價方法
舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時,在定價時,應考慮房屋的具體情況,可以根據附近新建房屋的交易價格,再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約,存在設計及布局過時的情況,則應調低價格,舊房交易前,通常需要經過粉刷、整修,給人耳目一新的感覺,可以適當提高價格。
二、房地產定價策略
(一)價格折扣與折讓策略
1.現金折扣。購買者如能及時付現或提早付現,公司則給予現金折扣。房地產銷售中,一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性,同時賣方可降低發生呆賬的風險。
2.數量折扣。顧客大量購買時,則予以價格上的優待。這是公司薄利多銷原則的體現,可以縮短銷售周期,降低投資利息和經營成本,及早收回投資。但房屋價格高,金額巨大,而且每人所需有限,公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售,因此,這里的“數量”則需要慎重確定。更多數量甚至整幢大樓的購買雖然不多見(有時會出現機構購買的情況),但一旦如此,通?？梢酝ㄟ^談判獲得更高的折扣。
(二)單一價格與變動價格策略
單一價格即不二價,無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。
變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價,或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少,一般幾乎都是“變動價格”,盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高,但從總價來看,情況就不一樣了。
(三)“特價品”定價策略
使少數產品以非常廉價的姿態出現,來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶,即所謂“廣告戶”,如廣告中常見的所謂“起價”××元。
(四)心理定價策略
傳統的心理定價策略亦稱奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理之研究調查,同一件產品當標價49元時,不但銷量遠大于標價50元的產品,甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產定價?，F代心理定價還有其他一些新的表現,如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略,像每平方米1998元這類定價。
(五)非價格競爭策略
價格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產營銷中,也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略,如在相鄰同檔次的項目中,一方不通過價格調整,而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況,如提供良好的后期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。
三、房地產價格調整
(一)房地產價格調整類型
在房地產營銷過程中,基于市場情況的變化以及企業自身目標的調整,需要對房地產價格進行調整,其類型無非是降低價格或提高價格。
1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時,經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與價格戰,但卻是不得已而為之的。
降低價格的另一個原因是生產能力過剩,產量過多,資金占用嚴重,而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標,從而造成資金周轉不靈,企業無法進一步擴大業務。于是一些房地產企業放棄“追隨領導者的定價”的做法,而采用“攻擊性定價”的方法,以便提高銷售量。
有時企業為了獲取市場占有率,會主動降價,隨著市場占有率的提高,生產成本又會因銷售量的增長而下降。
2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿,但有時在外部環境劇烈變化時,房地產企業為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹,成本高漲,但生產率無法提高,許多企業不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨,引起公司銷售人員的困擾,但如果運用得當,成功的提價會給公司增加利潤。
(二)房地產價格調整的方法
1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的,一般來說,價格上調,是說明物有所值,買氣旺盛。對于這樣的正面消息,發展商是最希望客戶盡快了解的,所以往往是進行大張旗鼓的宣傳,并由此暗示今后價格上升的趨勢,以吸引更多的買家盡快入場。與此相反,價格下調,則說明產品有這樣或那樣的缺陷,不為買家所看好,或者是經濟低迷,整個市場不景氣。應該說,除非萬不得已,房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的,而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優惠,以維護其正面形象。
直接的價格調整有以下兩種方式。
(1)調整基價
?；鶅r的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降,因為基價是制定所有單元價格的計算基礎,所以,基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整,每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的,是產品對市場總體趨勢的統一應對。(2)差價系數的調整。房地產實務中,通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數來確定不同套、單元的價格,各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中,有的原先預估不錯的實際上并不好賣,有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。
差價系數的調整就是根據實際銷售的具體情況,對原先所設定的差價體系進行修正,將好賣單元的差價系數再調高一點,不好賣單元的差價系數再調低一點,以均勻各種類型單元的銷售比例,適應市場對不同產品需求的強弱反應。
2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓,它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件,可以發現,付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件,而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現的。
(1)付款時間的調整:是指總的付款期限的減少或拉長,各個階段付款時間設定向前移或向后靠。
(2)付款比例的調整:是指各個階段的付款比例是前期高、后期低,還是付款比例的各個階段均衡分布,或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。
(3)付款利息的調整:如“免息供樓”、“首期零付款”等策略實際上是利息調整的例子。
篇2：商品房營銷定價策略
商品房營銷的定價策略
一般來說，商品房的定價方法有成本加利潤法、市場價法和差別定價法三種。其中成本加利潤法是在全部成本的基礎上加上按目標利潤率計算的利潤額而得出的價格；市場價法是根據銷售市場上與自己位置、設施、裝修等有關因素相似的商品房售價作為參考標準而制定的價格；而差別定價法是根據房屋的朝向。樓層、視野、景觀、內外銷、付款方式等因素的不同而給予不同的定價。
至于在何種情況下采用何種定價方法，以及在銷售過程中如何調整價格，直接關系到開發商的營銷結果與投資效益。因此，定價策略，作為市場營銷的重要策略，已成為諸多開發商最關心的問題之一。
一、不同競爭條件下的定價策略
經濟學上通常把市場類型按其不同的競爭程度分為四類：安全競爭、壟斷性競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。
北京房地產市場從1990年開始形成至今，已經歷了兩個階段，以1994年為界，以前的房地產開發企業并不多，開發項目也不多（原有的國有房地產開發企業開發的項目并未完全推向市場，故未考慮在內），目標市場尚未形成，近似于寡頭壟斷市場，由少數幾家大企業生產、銷售了整個行業的極大部分產品，這種情況下，開發企業采用成本加利潤法定價商品房，就可獲取最大程度的利潤，例如羅馬花園、城市廣場、萬通新世界廣場等項目基本上是采用這種定價方法，其銷售取得了巨大成功，發展商獲得了可觀的利潤。1994年以后，隨著大量外資涌入和政府對房地產開發的放開，企業進入房地產開發市場相對較為容易，各種形式的房地產開發企業大量出現，有國有獨資的、外商“獨資”、中外合資、中外合作，還有國內聯營的，開發的項目有別墅、公寓、普通住宅等，據統計，到1997年底，北京不同形式的開發企業約1000多家，總建筑面積超過5000萬平方米，而市場的需求量隨著前期不斷消化，已經形成，競爭變得非常激烈。此時，如果還采用成本加利潤法來定價就會高于當時的市場價格，自然不會為市場接受。為在市場競爭中立于不敗之地，除了在產品質量、促銷手段等方面具有競爭力之外，還必須在價格上具有競爭優勢。這時的定價就應采用市場價法。為保證旺盛的銷售業績和一定比例的利潤率，大多數情況采取的策略是略低于當時的市場價，究竟低多少主要取決于開發成本、投資回收期等因素。這方面最成功的銷售案例為北京亞運花園，在1995年上半年亞運花園以888美元起價，銷售業績后來居上，一舉“擊敗”附近的競爭對手，創下當年京城銷售業績最好紀錄。
二、商品房銷售過程中的價格調整策略
與普通商品相比，商品房除了具有使用（居?。┕δ芡?，還有保值與增值的功能，因此在一段時間內無特殊情況下，商品房的價格一般具有剛性性質，即只能升不能降。對某個具體項目來講，一旦對外公開其售價，那么在銷售中就只能上漲不能下調。一旦下調，一方面打擊了已購買的客戶，該商品房沒有起到保值與增值的作用。另一方面減少了顧客即期購買的欲望，都希望等價格更低時購買。某個商品房項目上市后，面臨著兩種銷售結果：旺銷和滯銷，對這兩種銷售結果采取的價格調整策略也不一樣。
1.旺銷狀況下的價格調整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時間內售出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，發展商可較大幅度提高售價，但幅度不宜太高，一般為5％左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據初始定價和潛在客戶群而定，但有一個原則：既要賺取更多的利潤，實現發展商利潤最大化，又要保持旺銷的銷售局面。當然在旺銷狀況下，也可在較長一段時間內保持售價不變，吸引更多的客戶及時購買，在最短的時間內將所有商品房全部售完，北京國際友誼花園的銷售就是成功的一例，在該公寓剛推出時，一周即售出50多套，且客戶購買勢頭不減，于是該項目發展商隨即全面提價6％，取得銷售業績與收入同步增長的良好局面。
2.滯銷狀況下的價格調整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達到預期銷售目標，這時，發展商不能簡單地降低售價，在分析滯銷的原因后，可保持售價不變或價格略微上調，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎上，適當給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優惠售車位），或其他方式?？傊?，要給予客戶其他方面的補償，增加“人氣”以擴大自己的客戶群。
三、差別定價法的運用與調整
實行差別定價法的前提是影響每個單元銷售的因素都存在差異，如朝向、樓層、視野、景觀、戶型等。對別墅來說，不存在朝向、樓層的差異，對板型樓來說也不存在朝向的差異，因此，在對其定價時不能考慮這些因素。實行差別定價的關鍵是要綜合考查影響房屋銷售的因素，找出最受客戶歡迎的單元或戶型，即在同等價格下客戶會優先購買這些單元，因而可將這些單元售價定得高一些，而不影響其銷售旺勢。這樣，在房屋成本固定的前提下，實行差別定價法就能利用現有的產品獲得最大的收入。相對地，將另外一些單元或戶型的售價就適當降低，利用價差來爭取另外的客戶。
實行差別定價并不意味著一旦確定就不能變更，它也可根據銷售的反映狀況，改變原有的定價差別，原有的定價需要接受銷售實踐的檢驗，一旦實踐后，發現原有定價差別與市場反映不符，就應人加以調整，不斷修正，確定最佳的定價差別。
在商品房推出旺銷的情況下，可分析差別定價對旺銷的作用，一旦發現最旺銷部分，差別定價后反響不大，則可考慮繼續提高這部分售價，擴大定價差別，賺取這部分額外利潤。
在商品房推出滯銷的情況下，要重新利用差別定價的“調節器”作用，擴大定價差別，利用價格因素引導客戶購買。
北京國際友誼花園在銷售時很好地利用了“差別定價”策略，在該項目1號樓初始定價中，樓層之間的差價為1％，同一樓層朝向和戶型因素差價為10美元與20美元或相應增加，在推出1號樓旺銷后，經過分析，將2號樓的差別定價改為：擴大朝向戶型差價，減少樓層差價，將樓層差價調整為6‰，同層差價為50美元與100美元或相應增加，同樣取得好的銷售業績，同時利用價差引導客戶購買朝向差的戶型，達到全部促銷的目的，爭取到了最大收入。
總之，商品房的定價是一個較為關鍵和復雜的環節，需要在銷售實踐中不斷地總結和改進，才能制定出一個科學、合理的售價。
篇3：房地產在營銷過程中定價策略
房地產在營銷過程中的定價策略淺述
一、不同競爭條件下的定價策略
房地產市場按照不同的競爭程度可分為：完全競爭、壟斷性競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。
庫爾勒在94、95年開始起步，當時庫爾勒只有成渝房產、揚帆房產等幾家房地產開發企業，目標市場尚未形成，近似寡頭壟斷市場，由少數幾家企業開發、銷售了整個行業的極大部分產品，這種情況下，開發企業采用成本加利潤定價商品房，就可以獲得最大的利潤，20**年以后，隨著大量資金涌入和政府對房地產的開放，企業進入房地產相對較為容易，各種形式的房地產開發相對容易，別墅、高層、普通住宅等，為在市場競爭中立于不敗之地，除了在產品質量、促銷手段等方面具有競爭之外，還必須在價格上具有競爭優勢。這是的定價就采用市場價法。為保證旺盛的銷售業績和一定比例的利潤率，大多數情況下采用的策略是低于當時的市場價，究竟低多少主要取決于開發成本、投資項目回收期等因素。
二、商品房銷售過程中的價格調整策略
商品房除了具有使用功能外，還有保值和增值的功能，因此在一段時間內無特殊情況下，商品房價格一般具有剛性性質，即只能升不能降。對某個具體項目來說，一旦對外公開其售價，那么在銷售中只能上漲不能下調。一旦下調，一方面打擊了已購房的客戶，該商品房沒有起到保值和增值的作用。另一方面減少顧客即期購買的欲望，都希望等價格更低時購買。價格是房地產運行的核心，是社會各方面利益的結合點。要使消費者能夠承受，房產商的投資不能得到較好的回報，如何合理地確定和控制價格是房地產銷售上面臨的難點。
A、旺銷狀況下的價格調整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映好，在很短時間內售出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。一般價格策略采取低開高走的策略。低開高走策略并不是簡單的低價競爭，而是科學、合理地建立房屋品質和價格變動體系，從控制價格來適應市場銷售價格，既有價格升值的概念，又有市場購買力，擴大了有效供給，將開發商和消費者之間有效供給結合起來。在旺銷狀況下，發展商可較大幅度提高售價，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據初始定價和潛在客戶群而定，但有一個原則：既要賺取更多利潤，實現發展商利潤最大化，又要保持旺銷的局面。當然在旺銷狀況下，可以在較長時間內保持售價不變，吸引更多的客戶及時購買，再最短時間內將所有的商品房全部售完。
B、滯銷狀態下的價格調整。滯銷主要是指商品房推出后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達到預期銷售目標，這時，發展商不能簡單地減低售價，在分析滯銷原因后，可保持售價不變或價格略微上調，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎上，適當給予客戶一寫折扣、或贈送車位或其他方式（如優惠贈品等）?？傊o予客戶其他方式的補償，增加“人氣”以托大自己的客戶群。
C、差別定價法的運用與調整
差別定價法實行的前提是影響每個單元銷售的因素都存在差異，如朝向、樓層、視野、景觀、戶型等。對別墅來說，不存在朝向、樓層的差異、對板樓來講也不存在朝差異，因此在對其定價時不能考慮這些因素。實行差別定價的關鍵是要綜合考慮影響房屋銷售的因素，找出最受客戶歡迎的單元或戶型，即在同等價格下客戶會優先購買這些單元，因此可能將這些單元售價定得高一些，而不影響其銷售旺勢。這樣在房屋成本固定的前提下，實行差別定價法就能利用現有的產品獲得最大的收入。相對的，將另外一些單元或戶型的售價適當降低，利用價差來爭取另外的客戶。實行差別定價并不意味著一旦確定就不能變更，它也可根據銷售的反映狀況，改變原有的定價差別，原有的定價需要接受銷售實踐的檢驗，一旦實踐后，發現原有定價差別和市場反映不符，就應對其加以調整，不斷修正，確定最佳的定價差別。在商品房推出旺銷的情況下，可分析差別定價旺銷的原因，一旦發現最旺銷部分，差別定價后反映不大，則可考慮繼續提高這部分售價，擴大差別定價，賺取這部分額外利潤。在商品房推出后滯銷的情況下，要重新利用差別定價的“調解器”作用，擴大定價差別，利用價格因素引導客戶購買。差別定價一般可執行“一房一價，好房好價、特房特價”的方法。一個樓盤每套房子各有不同的狀況，故產生不同價值和使用價值。同樣房型由于在層次、朝向等方面的因素，他們的差價應當合理分析每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野等情況，采用加權點數法而確定不同的定價。朝向差價：東南座向較貴、西南座向較便宜。樓層差價（高層）一、二、三較便宜，四至七層及頂層可適當提價，而八層以上較貴。視野差價：視野較佳、景觀較佳為貴，面臨街或采光較暗者便宜。少數存在層次、朝向、房型布局及視野等特點的產品，即所謂的“特品房”以廉價的姿態出現來引導消費者購買。
但是目前庫爾勒房地產市場存在著一系列的問題，比如說：所謂的特價房根本就不存在，僅僅是廣告中的“噱頭”，一旦客戶到現場準備以特價購買時，卻被告知，特價房已經銷售完，最終消費者都無法以其廣告中的特價實施購房行為。另外就是個別項目的售價起步價定得過高，未能引起市場的認可，同時有嘩眾取寵的嫌疑，比如說某項目開發公司的老總固執的認為他所建設的房子才是最好的，要買出高價來，此時從消費者的心理分析來說，在沒有看到切實的產品時首先抱有懷疑的態度，對產品最終的呈現狀態表示懷疑，而開發公司的老總在定價時會出現一拍腦袋，想當然地認為產品應該買出多少錢，最終出現產品的滯銷問題。在出現滯銷的情況下，為了盡快籌集建設資金，又盲目的降價，完全缺失了對市場反饋信息的把控，最后出現降價措施成為搬起石頭砸自己的腳的尷尬局面。同時另一個項目的營銷代理商，在對商品房的定價中一直執行不漲價不降價的策略，在銷售情況較好的情況下，不能及時地漲價以調控銷售的節奏，最后出現滯銷，其原因就在于對市場中消費者心理的把控不到位，購房者在新區購房，其中很多大的一個原因是客戶需要該項目能夠為他帶來一定的投資收益，而客戶所期望的并未出現，因此出現了滯銷，因此如此的定價策略嚴重影響了三方的利益：開發商、客戶、營銷代理商。
綜上所述，房地產的營銷定價策略是一把雙刃劍，需謹慎使用，做到切合市場、準確無誤的把握市場的脈搏是至關重要的。