關于提高樓盤銷售量的方案
為進一步提高**樓盤**月**月的銷售額（要是不足的話就是解決****銷售量小的問題），確保本店銷售目標完成，實現公司與個人的雙贏，現就工作中存在的問題，進行分析，探索以及提出解決方案。
方案目的：完成銷售任務；增加公司回款。
方案內容：
一、現狀分析
宏觀市場分析：
1、從政策上看，限購令已解除。
2、從全國房地產銷售市場看。八月是房價持續低迷到九月底房價回暖。全國除北上廣深杭州之外，房價繼續上漲。
3、消費者購買心理依然持謹慎，觀望狀態。
微觀市場分析：
1、北城的住宅市場可謂百花齊放。大盤如恒大萬科等。均隊我項目形成威脅。
2、甲乙丙丁等項目以以住宅品質為先爭奪“小資”類客戶
3、小產權房，以價格為競爭優勢，吸引低端客戶。
自身銷售困境：
1、來客來電量不足。根據現在成交分析，每一組成交需要***組來客，每一組來客需要***組來電。而現在每日來電量為***來客量為***。
2、二期五證不全，不能正常開展宣傳工作。只能以打電話約訪客戶，去監管較松的區縣派單來挖掘客戶。
問題分析：
1、推廣媒體少造成來客來電量不足?，F在的廣告途徑主要以樓體和單頁為主，在造勢上未形成大的影響力，片區周圍甚至有人都不知道本項目。
2、傳統的電話約訪客戶在開始新興時效果極佳，但隨著各行各業的紛紛效仿，已經被人們所厭煩。許多人一聽你的目的往往連你是賣什么的都不想知道便匆匆掛斷電話。
3、去偏僻區縣派單又存在客戶不易上門的問題。
二、目標客戶細分
對現階段成交客戶進行分析，可進行如下細分。
人口細分：
20歲以下，幾乎沒有購買力
20～30歲，多為結婚用房或一家三口人居住使用，對面積需求較小。
30～50歲，事業有成，追求居住品質?？紤]換面積較大的住宅?；驇蛢号彿?。
50歲以上，養老房或為兒女購買。
社會階層細分：
工人，基層職員，對價格比較敏感。對按揭要求比較高。
企業中層領導，公務員等，對住宅品質要求較高，看中交通地段。
高層管理人員，富豪等，項目綜合品質，服務態度，物業要求高。
三、市場機會
1、政策放松。二套房限購解除。
2、對小產權房打擊嚴厲。對五證概念宣傳到位，人們觀念改變。
3、周邊項目兩居室住宅尚未成型，而本項目已為準現房。
4、項目周邊公園學區應有盡有，交通便利。
5、唯一的小高層，公攤小。
6、金九銀十，房地產銷售旺季
四、銷售促進方案
廣告推廣：
1、在沒有戶外廣告支持的情況下，是否可申請制作小條幅。懸掛于一些周邊的高墻上。
2、與周邊大型國企門房傳達室商量，放置些單頁在他們那里。
3、申請公共微博，微信帳號，適當發布惠及民生的文章或小貼士，文章的開頭和結尾為售樓部電話。
4、每天售樓部至少兩人外出派單。不大規模的派發，只針對有意向購房的人詳細介紹。
媒體投放位置分析：
1、條幅懸掛位置：***兩邊。**路旁。**菜市場。
2、派單區域位置：******等。
費用預算：
1、條幅根據大小每個25元左右，共三條。100元以內。
2、交通出行。一天2元。
方案執行：
1、***全體置業顧問每天必須保證“一小時學習，一小時計劃總結，一小時外出拓客”。
2、保證自身工作完成的同時抽時間進行市場調研，并進行分析。
3、與公司其他售樓部配合，共同銷售。
五、結果預測
在以上訴求經同意的情況下，本月***售樓部保證完成***的業績。
篇2：提高樓盤銷售量方案
關于提高樓盤銷售量的方案
為進一步提高**樓盤**月**月的銷售額（要是不足的話就是解決****銷售量小的問題），確保本店銷售目標完成，實現公司與個人的雙贏，現就工作中存在的問題，進行分析，探索以及提出解決方案。
方案目的：完成銷售任務；增加公司回款。
方案內容：
一、現狀分析
宏觀市場分析：
1、從政策上看，限購令已解除。
2、從全國房地產銷售市場看。八月是房價持續低迷到九月底房價回暖。全國除北上廣深杭州之外，房價繼續上漲。
3、消費者購買心理依然持謹慎，觀望狀態。
微觀市場分析：
1、北城的住宅市場可謂百花齊放。大盤如恒大萬科等。均隊我項目形成威脅。
2、甲乙丙丁等項目以以住宅品質為先爭奪“小資”類客戶
3、小產權房，以價格為競爭優勢，吸引低端客戶。
自身銷售困境：
1、來客來電量不足。根據現在成交分析，每一組成交需要***組來客，每一組來客需要***組來電。而現在每日來電量為***來客量為***。
2、二期五證不全，不能正常開展宣傳工作。只能以打電話約訪客戶，去監管較松的區縣派單來挖掘客戶。
問題分析：
1、推廣媒體少造成來客來電量不足?，F在的廣告途徑主要以樓體和單頁為主，在造勢上未形成大的影響力，片區周圍甚至有人都不知道本項目。
2、傳統的電話約訪客戶在開始新興時效果極佳，但隨著各行各業的紛紛效仿，已經被人們所厭煩。許多人一聽你的目的往往連你是賣什么的都不想知道便匆匆掛斷電話。
3、去偏僻區縣派單又存在客戶不易上門的問題。
二、目標客戶細分
對現階段成交客戶進行分析，可進行如下細分。
人口細分：
20歲以下，幾乎沒有購買力
20～30歲，多為結婚用房或一家三口人居住使用，對面積需求較小。
30～50歲，事業有成，追求居住品質?？紤]換面積較大的住宅?；驇蛢号彿?。
50歲以上，養老房或為兒女購買。
社會階層細分：
工人，基層職員，對價格比較敏感。對按揭要求比較高。
企業中層領導，公務員等，對住宅品質要求較高，看中交通地段。
高層管理人員，富豪等，項目綜合品質，服務態度，物業要求高。
三、市場機會
1、政策放松。二套房限購解除。
2、對小產權房打擊嚴厲。對五證概念宣傳到位，人們觀念改變。
3、周邊項目兩居室住宅尚未成型，而本項目已為準現房。
4、項目周邊公園學區應有盡有，交通便利。
5、唯一的小高層，公攤小。
6、金九銀十，房地產銷售旺季
四、銷售促進方案
廣告推廣：
1、在沒有戶外廣告支持的情況下，是否可申請制作小條幅。懸掛于一些周邊的高墻上。
2、與周邊大型國企門房傳達室商量，放置些單頁在他們那里。
3、申請公共微博，微信帳號，適當發布惠及民生的文章或小貼士，文章的開頭和結尾為售樓部電話。
4、每天售樓部至少兩人外出派單。不大規模的派發，只針對有意向購房的人詳細介紹。
媒體投放位置分析：
1、條幅懸掛位置：***兩邊。**路旁。**菜市場。
2、派單區域位置：******等。
費用預算：
1、條幅根據大小每個25元左右，共三條。100元以內。
2、交通出行。一天2元。
方案執行：
1、***全體置業顧問每天必須保證“一小時學習，一小時計劃總結，一小時外出拓客”。
2、保證自身工作完成的同時抽時間進行市場調研，并進行分析。
3、與公司其他售樓部配合，共同銷售。
五、結果預測
在以上訴求經同意的情況下，本月***售樓部保證完成***的業績。
篇3：郊區樓盤的平臺運作思路
城市早就不是一個場所描述的詞語,而是與“農村”地位對等的社會空間符號。在當下中國,“農村”和“城市”是兩個主流社會空間,但又是兩個非常割裂的空間。它們有各自的生產力以及生產關系,謀食與連系的方式,都大大不同,因此農村人去城市,或者城市人到農村,短時間內都難以適應。
農村世界的生產方式是“自給自足”,雖然“交換”已經滲透了當代鄉村,但是每個人都是具體“糧食”的生產者,這種交換關系還是以“物”易“物”的升級,要想獲得更多的財富,你得埋下頭生產,可以10年不去縣城。而凌駕于農村之上的城市世界是不直接生產具體“食物”的,他們是通過“聯系”的間接方式,來獲得“食物”。所以,農村里的財主,是埋頭工作的專業戶;而城市里的財主,則是龐大人際網絡的控制者。
可能是陰陽調節的規律所致。農村的物質世界是拜自己,但精神世界卻是“拜別人”,以獲得超越一畝三分地的生命空間(“別人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物質世界是拜別人(城市人的每一分錢,都是靠索取、剝削等方式獲得的),但精神世界卻是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、寵物、宗教、愛好等等,但他們歸根結底是信“我教”,以讓在交換中解構的價值,最后能回歸本真。
這里所謂的“郊區樓盤”,與城市規劃的“郊區化運動”非同一意義,雖然它們靠得太近了。后者是指城市人口增加帶來的城市地盤擴張,郊區化運動每占領一塊菜花地,就改變了這里的土地屬性。而前者是講城市人口主動離開城市,到離城市有一段距離的郊區置業的行為,并不改變土地屬性,可能打開窗戶,看到的就是菜地。
具體在成都,“郊區化運動”只是幾大副中心的建設,而“郊區樓盤”,則是指三環以外,譬如華陽、牧馬山、溫江、青城山、泥巴沱、龍泉、崇州等小城周圍的樓盤。這兩種樓盤的購買心態也不一樣,購買副中心樓盤者,是想先忍受農村氣息,等待城市將其包圍,而買“郊區樓盤”的人,要的就是迥異于城市的生活感受,如果城市氣息太濃,反而不喜歡。
市場上表面風生水起的“郊區樓盤”,其實埋藏著巨大的危機?，F在一些樓盤銷售尚可,那是因為置業熱潮帶來的沖動效應,一旦市場熱度降低,回歸理性,目前這種“郊區樓盤”的問題,就會統統爆發出來。
運作“郊區樓盤”,首先要弄清楚一個問題:“人們為什么要離開城市,住進那種沒有城市氣息的農村”?在過去的運作模式里,我們在菜花地以及農村統治的山與水間修建的城市建筑,就開始銷售,并將簡單的將這種購買行為理解為回歸山水自然,但這種理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”與“農村”是兩個如“雞圈”與“鴨圈”般不同的世界,其堡壘十分堅固。以前一個農村人想要進入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗禮,要么十年寒窗苦讀,要么花錢買戶口,要么通過招工考試,患得患失搞出人命的都有;現在農村與城市之間雖然不需要身份驗證了,但第二步也非常痛苦,那就是意識的洗禮,兩個世界迥異的謀食與精神滿足的規則,許多人一輩子都沒有弄懂,混淆的價值觀,在哪一個世界都很痛苦。
很顯然,城市人購買“郊區樓盤”,不是為了變成農村人,而是要繼續維系其城市人身份與意識?！敖紖^樓盤”的致命問題就出現了,比身份切換更慘,我們需要解決“空間錯位”的問題,城市人生活于農村的這一空間錯位問題,難度和解決民工進城的社會問題一樣。
寄情山水縱然瀟灑,但山水間以“拜他人”的方式謀不到物質滿足,以“拜自己”的方式獲得不了精神滿足,并會墮入黑洞般的寂寞空間。這些問題已經在入住的“郊區樓盤”里表現出來,比如在青城山,依托世界文化遺產得優勢,一些樓盤銷售十分火爆,業主入住的開始十分新鮮,一家人夏天開車來到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃飯的人才真正愛山,城里人爬一次還可以,爬兩次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望著山,感受空氣清涼,覺得這房子賣得真不錯。然后就張羅吃飯問題,發現配套嚴重不足,需要去都江堰,這是問題的第二個階段。
第三個階段是忍受配套不足,多去幾次后,就發現旅途感受乏善可陳,同伴都是家人那些老面孔,農村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土著成為真正的朋友。城市里得到的“拜他人”習慣得不到滿足,風景看煩了。就覺得每周風塵仆仆跑一次,還不如在城里泡一壺茶。然后細算花二三十萬來住個新鮮,不如花錢住旅店。
當“郊區樓盤”熱遇到在入住之后的冷潮,這種業態就會受到比較致命的打壓。價值就被旅店取代了。
還是回到問題之最開始:“城市人為什么要離開城市?”?？梢钥隙ǖ氖?人往高處走,他不是為了變成農村人(在現代社會,城市始終凌駕于農村之上)。城市人離開城市,原因大致有四個方面;
1、家族尚未完全進化為城市人口的聯系,自己進入了城市,當家族里還有人在農村。探親、過節等行為。
2、獲得城市稀缺感受的補充。(1)、氣候節令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知識的增長,比如旅行、探險;(3)、新的玩樂方式,比如露營、漂流、登山;(4)、生活節奏的調節,比如休閑、泡溫泉、呼吸空氣等。每一種感受的補充,都有強大的需求和產業鏈條。
3、異度空間的尋找。城市里很多人因為極度成功或者極度失敗失望,對城市產生的厭倦、逃避或者回避心態,出現離開城市的行為。典型的有國外的鄉村俱樂部或者郊區的藝術家村莊。
4、商業機會的獲得。比如在景區經營商業,農村販賣糧食,山區修建電站等等。
除開第1和第4的客觀要求,讓城市人離開城市的主觀原因,是在渴求一種對城市生活進行補充的異度空間。城市本身有許多硬件的不足,比如空氣、人工化、快節奏、狹小等等,居住者需要另外的空間來進行調節,以彌補城市本身的不足。
由此,我們定論“郊區樓盤”的幾個性質:
1、具有彌補城市生活不足的先天條件。山、水、物、風情皆可。
2、非農村,也非傳統之城市,介于二者的灰空間,是主城市的補充。
3、綜合以上兩點,“郊區樓盤”是“農村的形,城市的魂”--外在的東西越“自然”越好,而內在的生活規則,則是要城市化的。
而反觀過往的郊區樓盤開發,無論是天下青城,還是芙蓉古城,恰恰走了相反的路線--城市的形,農村的魂。居住者獲得的是很城市的建筑規劃空間,無論景觀、道路、立面、戶型等等,都很城市化,這姑且不去計較,大環境往往能一俊遮百丑;但是樓盤里面的生活規則,則是非常農村的,配套非常不健全,缺乏網狀的關系鏈條,居住感受如同在孤島。
如果這個問題得不到真正的解決,那么剛剛興趣的“郊區樓盤”市場份額,必將受到私家車普及帶來的自駕游,以及結伴、參團等成熟的旅游業沖擊。經過第一輪置業沖動以后,消費者深知,固定到一個地方置業的投入產出比,勢必沒有按照心意走四方劃算。世界文化遺產的青城山尚且如此,那么龍泉、雙流、郫縣、新都、崇州更難逃此命。
所以,運作郊區樓盤,開發商必須明了以下幾點:
1、“郊區樓盤”不是在郊區建一個樓盤。而是要建設異度的城市空間,城市外的城市空間,請先確定你的空間屬性。
2、盡量的開放,而非封閉。城市樓盤,回家就是休息,營造自我的小空間;郊區樓盤,回家就是玩耍,必須開放社區,甚至將住宅成為景點的一部分,以讓人們能夠更多的接觸以及創造更多的游玩方式。
3、將城市生活的習慣要移植過去。購物、家政等等都是淺層次的要求,要有“夜生活”,一個習慣夜生活的城市人,是難得在九點鐘就爬上床的。
4、重視群體性。如果不在開發過程中去調度群體性需求,購房者在入駐以后靠自己的微薄力量,更難調動群體性。
5、忘掉城市樓盤開發,城市里只做開發,只需要重視建筑形態,因為城市樓盤已經有整個城市當作大環境配套。做開發郊區樓盤,只談別墅和宅院或者山莊等建筑形態,勢必敗北。
6、將你的樓盤成為大環境的一部分。根據地塊所在區域的屬性,來審視產業鏈條。審視清楚以后,你發現你做的有可能不是房地產,而是旅游房地產。
7、最后一點,如果你只考慮了建筑形態,可能你會不明不白的成功,也可能不明不白的失敗。