一、現代城市商業布局原則
1、最短時間原則。在經濟發達的大型城市，由于乘車購物，距離已不再是決定顧客商業行為的主要因素，道路的通行能力已成為影響購物的重要條件。商業中心區建筑高度密集、道路狹窄，汽車通過能力受到諸多因素的限制，給乘車購物者進入中央商業區造成極大的困難。所以，中央商業區不再是最便捷的購物場所。到城市的外緣地帶去購物，雖然是舍近求遠，但它比到中央商業區購物可以節約時間、提高效率。因此，商業的“接近性”原則時，不再用距離指標，而是用乘車時間指標。

2、接近購買力原則。按著傳統的布局理論，城市商業密度與人口密度成正比關系，城市的中央商業區多位于人口稠密的幾何中心。隨著中、高產階級居民區向城郊輻散，顧客購買潛力也出現離心傾向，根據接近購買力的原則從事商業布局，在城市外圍配置一系列新的商業群已是大勢所趨。

3、消費心理學的原則。消費者的心理和購買行為是這一設計和布局的重要依據之一。社會購買力隨著中產階層居住區的輻散而呈離心分布，高消費居住區主要分布在城市周圍的近郊，這個地帶應以設立銷售高檔商品為主的大型商場為宜。在中央商業區附近是低收入居民區，應以供應價廉物美的大眾化商品為主。介于上述兩地區之間的商業點，則低、中、高檔消費品兼而有之，而且有要適當的比例。

4、停車場原則。配置與商業區規模相適應的停車場，已成為布局新商業體系的必要條件。沒有停車場設施的商店就會無人問津，缺少停車場的傳統中央商業衰落的一個主要原因。當然，在規劃現代城市商業中心布局時，還要考慮經濟上的原則，如縮短銷售渠道的長度，加寬商業渠道的寬度，減少商品流通環節等。

二、建設摩爾的前提條件

國際通用的MALL的解釋是：由開發商開發、建設、統一管理的商業設施；擁有大型的核心店、多樣化商業和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I場所。
在中國建設摩爾，除了城市人口規模、GDP總量和人均購買力水平這些基本條件外，還要充分考慮中國的國情：人多地少，大城市土地更是寸土寸金，不可能建設像美國那樣具有寬敞停車場、綠地園林式的MALL，應多參照日本、韓國、東南亞的務實做法，采取循序漸進和一些變通辦法，量力而行。

三、摩爾的規劃布局

購物中心的設計以地理環境、企業規模和消費習慣為依據。理論類型主要有以下幾種：
第一種，條型購物中心。這種購物中心是把商店沿著街道一直線擺開，建筑物面向主要街道，停車場在前；

第二種，庭院式購物中心。庭院式購物中心是將建筑物建成庭院狀，停車場在庭院外圍，一般為四方型。

第三種，室內街道型購物中心。它是將商店安排成像街道上一樣，但實際上 室內，通常在兩端各設一個大型商店。

第四種，街道連接型購物中心。它是通過將各個購物街道環繞起來，激勵人們在整個購物中心購物，而不是僅在靠近停車場的商店購物。

第五種，花園簇擁式購物中心。這種購物中心，是將商店群圍繞著一大型中心商店進行設置。購物中心設計的原則。

根據地段的差異，購物中心的平面大致分為兩種：另一種位于城市郊區或者新城，限制較少，平面布局較為自由；另一種位于城市市區，周圍的城市道路結構和用地條件直接影響購物中心的平面形態。

購物中心是一個復雜的多功能建筑綜合體，承租戶、步行街、中庭、吃喝庭院和停車場等是它的基本組成要素。購物中心建筑設計的目的是獲得一個理想的商業銷售平面，滿足商業活動的要求。因此，良好的平面設計有助于把各種不同要求和個性的承租戶有效地組合成一個整體。合理布置承租戶和組織人流。購物中心平面需要為所有承租方提供一個互利互惠的機會，最大限度地為每個承租戶帶來過往人流，提供最多的購物機會，同時也考慮為購物者提供舒適的購物環境和公共活動空間，提供便利的購物線路。靈活性的平面分割有利于出租。除了百貨商店、超級市場和餐館需要獨立結構，要求單獨處理之外，從建筑的統一性和降低造價來考慮，多數承租戶商店的結構需要用單一柱網統一起來。一般來說，適當加大柱距可以使得平面更具有靈活性，適應不同承租戶的要求。經過一定的時間之后，一些承租戶可能需要擴大面積，另一些承租戶可能需要縮小營業面積。因些，隔墻不能人為承重墻，隔墻的建筑材料也要易于拆除和重新利用。

購物中心和管理模式，商業活動的特點、核心承租戶的數量、承租戶的空間需求和潛在利潤等等，已經為平面設計確定了一個框架，建筑師需要在此基礎上統籌安排各種承租戶的位置。一般說，承租戶分為初級承租戶（核心承租戶）、次級承租戶（普通承租戶）和其他承租戶，在平面設計上遵循從初級到次級的安排原則。核心商店是吸引力的主要來源，被稱為磁極和“錨固點”，對組織人流發揮著重要的作用，它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極，在這個過程中引導購物者經過所有承租戶的門口。因此，核心商店的位置非常關鍵，它一般安排在步行街盡端，核心商店數量決定平面有幾個盡端，形成幾個焦點。

次級承租戶安排在主要人流路線而非主要核心商店的磁極點上，用于形成次級人流，與主要人流形成交叉，促進內部的人流運動，吸引購物者穿行整個購物中心。

核心商店和次級承租戶安排之后，再考慮其他承租戶，取得最佳效果。最后考慮剩下的小租戶，包括銀行、郵局和各種服務施（如理發、美容、修鞋、干洗等），它們本身不具備引導人流的作用，但它們是購物中心功能的重要補充，用于增加特色。它們不需要占的位置，因為它們經營情況和直接通過的人流沒有太大

的關系，主要是為了提供便利的服務。

購物人流的組織動線應既讓購物者滿意，又讓零售商在經濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經過商店門口的人流數量成正比，所以，優化人流運動，最大限度讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達到最佳效果。步行街是購物中心組織和聯系承租戶的紐帶，它把購物者導向各種商店，要求清楚明確，讓購物者易于辨認人口、出口和主要百貨商店的位置。步行街路線設計要避免太簡單。為了打破空間的單調感，除了采用合理的步行街路線外，關鍵要激發購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。

利用垂直交通工具有效增加營業面積。購物中心層數越多，營業面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報也就越大。但要把購物者引導高層并不容易，因而承租戶不愿意租用上面的樓面。因此，引導人流垂直向上運動是成功的關鍵，中庭空間和垂直交通工具能夠發揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨層自動扶梯、玻璃觀景電梯等能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。中庭空間和步行街往往是一體的，中庭空間的形態多種多樣，比較常見的是圓形中庭和多邊形中庭。上部空間可以運用飛鳥、旗幟、風箏、氣球、飛機等軟雕塑，創造有趣的空間效果，也有些運有窗簾和布帷幔遮蓋天光，在夜幕降臨之后渲染出一種獨特的氣氛。多層購物中心的中庭空間是上下空間交流的場所，圍繞中庭布置休息和餐飲座椅，中庭底層舉行的活動就能夠讓上面各層空間共享和參與。為此，一些中庭的底層有意設計成臺階形，方便開展各種表演活動。中庭空間還經常用來作為兒童樂園，提供各種兒童游樂設施，讓購物中心對兒童也充滿了吸引力。

承租戶商店。購物中心的承租戶商店種類多樣，包括百貨商店、超級市場、食品店、時裝店等以及一些售貨亭和貨攤。承租戶的平面布局和店面設計，既要保證所有商店具有整體性，同時又要避免標準化的設計，提供表現個性的機會，避免對零售商的銷售模式和原始想法造成不必要的限制。

店面是用來吸引購物者的最重要的因素，店名招牌和標志設計、櫥窗和商品展示方式是商店特色和形象的體現。承租戶個性與特色表現應當加以鼓勵，富有變化的店面設計是商業活力的來源。

吃喝庭院。如果想讓購物者在購物中心長時間停留，需要為他們提供休息和餐飲設施。吃喝庭院包括食品亭和座椅區，由獨立經營的食品亭提供各種快餐食品和小吃，食品亭周圍布置公用座椅。如今，無論是大型區域購物中心還是專賣店購物中心，吃喝庭院都被視為一個有價值的錨固點，用于延長購物者的停留時間，讓他們光顧盡量多的商店，它的存在價值絕非自身獲得的商業利益所能代表的。吃喝庭院在購物中心的位置選擇是商業成功的關鍵，容易發現的顯眼位置以醒目而有特色的入口直接面對步行街，對購物者具有很強的誘惑力。

停車環境是顧客選擇購物中心的重要參數。購物中心均設有停車場和相應的停車設備，其規模視企業規模而定。

公共空間。購物中心的公共空間包括室外廣場、內庭院、中庭院和吃喝庭院以及步行街上的各種節點，它們在功能上不僅起著聚散和疏導人流、組織水平和垂直運動的作用，而且通過提供相應的設備和設施，還能夠滿足開展各種娛樂、展覽、表演和促銷活動的需要，有助于購物中心獲得商業利益。此外，還要為一些社會化的公共活動提供便利，通過短期或常年舉辦展覽和表演活動，把購物者吸引到購物中心來。

四、摩爾的資金回籠

摩爾資金的回籠主要通過出租和銷售兩種途徑回籠資金。主力店和半主力店在墨爾的經營初期和成長期產權不宜出售。如欲出售回籠資金，可在摩爾經營成熟后以產權式商鋪的方式銷售回籠資金。普通店鋪的產權可以銷售，銷售的時候應該以銷售、招商、物業管理、商業管理四輪驅動資金回籠。

五、MALL的管理
MALL在統一規劃、開發、建成之后，在管理上實現所有權、經營權和管理權的分離把，營業面積出租給各種承租戶經營，并對承租戶加以有效控制，使之互相利用，優勢互補，獲得共同的利益，使承租戶的利潤最大化，讓承租戶和開發商雙方都能獲益。

購物中心實行集中制管理和分散經營的管理方式，所有者委托管理者進行管理。管理者對租賃、物業、營銷和服務統一集中管理，保證保安、保潔、維修、進貨和促銷活動等日常工作有組織活動，不參與經營，只負責經營活動，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。我國商業尚缺乏集中管理和分散經營模式的經驗.

規范化的購物中心采用租賃模式，管理者從事整體策劃和管理，具體包括租賃管理、營銷管理、服務管理和物業管理四個方面。

此外，購物中心需要設立由開發商領導，所有承租戶參加的管理委員會，以維護消費者的權益，遵守國家的法律法規，為購物中心處理重大事件，協調購物中心內各承租戶之間的關系。管理委員會定期如開會議，討論研究解決出現的問題，保證購物中心高效運轉。

篇2：購物中心開發規劃技術基地分析

　　購物中心開發規劃技術的基地分析

　　一、基地選擇

　　在開發購物中心時，首要的工作是針對市場行銷的可行性、環境的支持力、土地承載力等進行評估，選擇最合適的開發地點，以獲取最佳的開發條件。評估指標包括如下數項：

　?。ㄒ唬┦袌鲂袖N的可行性及環境的支持力足以支持購物中心的運作。

　?。ǘ┩恋厝〉门c土地開發與資金及收益的比值。

　?。ㄈ┧趨^位可及性高。

　?。ㄋ模┡c完善的交通運輸網連結，方便購物者使用及貨料運送。

　?。ㄎ澹┳銐蚯夷軡M足未來需求的公共設施、公用設備。

　?。┩暾幕匦螤?。

　?。ㄆ撸┐笮『线m的基地面積。

　?。ò耍┖弦说牡匦?、地勢、坡度及坡向。

　?。ň牛┓戏ㄒ幰蟮耐恋厥褂梅謪^。

　?。ㄊ┉h境影響評估良好。

　?。ㄊ唬┖钸x基地的評估及開發可行性。

　　二、基礎調查

　　選定基地之后，對于基地的基礎調查包括：

　?。ㄒ唬┥鐣洕h境分析

　　1、人口調查

　　人口調查的目的主要在于分析商圈內人口的數量、分布、成長及特性，有利于了解其在消費行為及態度上的特質，以作為選擇基地位置、決定購物中心規模、販售種類及形態等的規劃指標。

　　人口調查項目包括：

　?。?）人口組成：包括男女比例、年齡層分布、家庭組成結構及經濟活動人口等。

　?。?）人口分布：以空間地理上分布為依據，分析人口集中區域。

　?。?）人口成長：人口組成及人口分布皆會隨著時間改變。由于購物中心為大型且長期的投資，因而對于人口的成長亦需有所掌握，以滿足未來的需求。

　　2、經濟環境調查

　?。?）職業及產業結構

　　職業及產業結構所彰顯的是商圈內人口的職業及產業的結構及比例，對于可能的消費方向為一重要的指標。

　?。?）所得與消費

　　本項所顯示的結果如每戶家庭可支配的所得情形，及其年平均成長率。同時對于每戶的消費支出金額及平均消費，以及家庭各項日用支出比率亦有調查。由此項分析可顯示生活品質的程度，能以此作為購物中心販售內容的規劃指標。

　　3、商業發展潛力分析

　　主要為調查商圈的范圍、尺度分布及密度，未來商業發展的需求，以及商業活動類型及熱門的商品種類等，有利于了解該區的商業潛力，藉此作為購物中心定位的參考。市場評估祥見"大型購物中心開發之規劃技術"的"市場評估"單元項目。

　　4、觀光游憩的發展潛力

　　大型購物中心可與其他游憩據點形成游憩路線，提供都市型休閑游憩活動空間，滿足全家出游購物的需求。因而商圈內的游憩地點分布、尺度、活動類型及未來發展應予調查與分析。

　?。ǘ┩恋厥褂矛F況及未來發展調查

　　基地本身及附近環境的土地使用現況及未來發展的調查，對于土地取得及購物中心未來可能的發展，都有決定性的因素。

　?。ㄈ┙煌ㄟ\輸系統調查

　?。ㄋ模┕苍O施調查

　　公共設施及公用設備等的建設，其現況及未來發展，對于購物中心的開發都可能形成配合上的影響。公共設施包括：

　　1、文教設施：包括各級學校及圖書館等設施的規模、分布等。

　　2、服務設施：包括派出所、郵局、消防隊、廢棄物集中場、停車場等。

　?。ㄎ澹┕迷O備調查

　　包括電力系統、電信系統、給水系統、排水系統及瓦斯干管。

　?。嵸|環境分析

　　以上數項為大環境的條件。對于基地內的實質環境分析項目包括：

　　1、地形

　　2、地勢

　　3、坡度

　　4、坡向

　　5、地質

　?。?）地層

　?。?）構造

　　基地開發應分析環境地質及基地地質。

　　6、水文分析。

　?。?）地表水　?。?）地下水　?。?）流量計算

　　7、氣象分析。

　?。?）建筑氣候分區（2）氣溫（3）濕度（4）雨量（5）日照（6）蒸發量（7）風向及風速（8）小氣候

　　8、植被分布及自然生態情形

　　9、景觀分析

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　　每塊基地因為所在的區位不同，人文與物理環境的差異皆會塑造各自的獨特性，也就是所謂的地域性（Ｌocality）。這些人文及物理的因素所形成的環境不見得是整齊、美好的，卻是長久以來相互融合、協調的結果，而獲致近似平衡的關系。這些關系對于規劃設計者而言，可能是附加的限制，但也可能是設計中可闡明的特征，以及用來建筑新空間關系的因素。因而分析基地的特性，了解其變遷的原因及特質，為規劃設計基地的首要步驟。

篇3：大型購物中心開發規劃要點

　　大型購物中心的開發規劃要點

　　內容包括：

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　　1、都市空間

　　除滿足交通量及空間機能需求的道路寬度及動線配置外，對于街道景觀等面向的需求也可以管制街廓及道路的形式來達成。如區內的景觀是否需要街墻（StreetWall）的效果?或應為某種尺度的開放性空間?皆可以街廓及道路計劃來掌握。

　　2、道路及街道設施

　　必須妥善設計道路及街道設施，以提高區內車行及人行環境的品質。舉凡車道及人行道鋪面材料及形式、保護樹根的鐵架、交通號志、路燈、行人座椅、垃圾桶、告示標識、電話亭等服務性裝備或設施，均需妥為整體規劃設置。

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　　1、建筑物量體

　　建筑物量體在法規上的規定僅有建蔽率、容積率、建筑高度及退縮距離上的控制。開發著的建筑師所為的設計至少必須符合法規上的需求。除此之外，為達到特殊的或統一的視覺上或空間感的要求，在規劃時可針對業主的需要實施其他控制，例如長寬比例、尺度限制、高度限制等，使統一的建筑物量體控制能達到視覺及空間上的一致性。

　　2、天際線

　　天際線為建筑物頂部高度變化的集合性連接線，與建筑物量體及外觀造型及都市景觀皆有密切的關系。因而在規劃前可先調查基地周圍土地的天際線及未來發展的情形，并考量基地外未來的使用及立面走向，在滿足開發者需求的前提下，規劃天際線的形式，作為未來建筑設計時的參考，以達到完美的都市景觀。

　?。ㄈ┤塑噭泳€及停車計劃

　?。ㄋ模╅_放空間系統計劃

　　開放空間及景觀部分與建筑物的外觀同為視覺及空間體驗的決定要素，因而應于規劃設計時配合建筑物各主要入口、活動節點、景觀方向，妥為規劃開放空間及景觀植栽，以加強建筑物使用機能，并美化周遭環境，提供民眾休息場所。

　　開放空間設計可利用如下因子管制：

　　1、開放空間留設的寬度或面積。

　　2、留設公共人行通道系統的寬度及位置。

　?。ㄎ澹┚G地及綠帶系統計劃

　　以植栽設置標準等來規范，如樹種或樹型的限制，植栽排列情形，植穴位置、形式及距離，與人行橫道規格的整體規劃配合等。

　?。┰煨?、景觀設計構想

　　1、建筑物造型

　　建筑物造型對于購物者而言，可能是對購物中心的第一印象。且在大型購物中心的開發區內，土地上可能不止一棟建筑物，而建筑群之間的立面關系為何，在規劃時應有構想。是否要求立面形式統一，使建筑群在外觀上具有整體感？或是依機能的差異塑造不同的立面，營造活潑多樣的購物中心意象？在建筑物的造型上是應有特殊的設計手法以彰顯整體性或其他意念？這些不同的概念反映在空間設計上會產生差異性頗大的結果。因而在都市設計管制計劃內便必須由開發商及建筑師相互溝通獲得基本構想，依構想所示擬訂建筑物造型的規范，以作為未來建筑設計時的準則。

　　2、鋪面設置標準

　　鋪面的材料與組合的方式，坡度等。

　　3、地標

　　為突顯開發案的獨特識別風格，在進行建筑設計或景觀規劃時，應重點塑造建筑量體及景觀特征，以加強地標特性。

　　4、材料及質感

　　建筑材料及質感選擇，除反映建筑物造型風格及物理環境的融合之外，并應把握下列原則：

　?。?）符合成本預算。

　?。?）符合公共安全規范。

　?。?）符合長期容易維護保養的需求。

　　5、色彩

　　建筑物的色彩選擇，可依循如下原則：

　　可全部或局部采用企業獨特的色彩，塑造鮮明的企業形象。如長榮企業的綠色，麥當勞的黃色及紅色等?？蛇x擇融合與當地環境的色彩作為基調，另重點選擇對比強烈的色系作為強調，把握"變化中求和諧，統一而不單調"的配色原則。

　　6、招牌廣告

　　區內的招牌、指示牌、霓虹燈、廣告牌等，在都市設計管制計劃內便應針對其尺度、設置位置、數量、材質、色彩予以整體規劃，力求滿足和諧、清楚及美觀的需要。