大型購物中心的開發規劃要點

　　內容包括：

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　　1、都市空間

　　除滿足交通量及空間機能需求的道路寬度及動線配置外，對于街道景觀等面向的需求也可以管制街廓及道路的形式來達成。如區內的景觀是否需要街墻（StreetWall）的效果?或應為某種尺度的開放性空間?皆可以街廓及道路計劃來掌握。

　　2、道路及街道設施

　　必須妥善設計道路及街道設施，以提高區內車行及人行環境的品質。舉凡車道及人行道鋪面材料及形式、保護樹根的鐵架、交通號志、路燈、行人座椅、垃圾桶、告示標識、電話亭等服務性裝備或設施，均需妥為整體規劃設置。

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　　1、建筑物量體

　　建筑物量體在法規上的規定僅有建蔽率、容積率、建筑高度及退縮距離上的控制。開發著的建筑師所為的設計至少必須符合法規上的需求。除此之外，為達到特殊的或統一的視覺上或空間感的要求，在規劃時可針對業主的需要實施其他控制，例如長寬比例、尺度限制、高度限制等，使統一的建筑物量體控制能達到視覺及空間上的一致性。

　　2、天際線

　　天際線為建筑物頂部高度變化的集合性連接線，與建筑物量體及外觀造型及都市景觀皆有密切的關系。因而在規劃前可先調查基地周圍土地的天際線及未來發展的情形，并考量基地外未來的使用及立面走向，在滿足開發者需求的前提下，規劃天際線的形式，作為未來建筑設計時的參考，以達到完美的都市景觀。

　?。ㄈ┤塑噭泳€及停車計劃

　?。ㄋ模╅_放空間系統計劃

　　開放空間及景觀部分與建筑物的外觀同為視覺及空間體驗的決定要素，因而應于規劃設計時配合建筑物各主要入口、活動節點、景觀方向，妥為規劃開放空間及景觀植栽，以加強建筑物使用機能，并美化周遭環境，提供民眾休息場所。

　　開放空間設計可利用如下因子管制：

　　1、開放空間留設的寬度或面積。

　　2、留設公共人行通道系統的寬度及位置。

　?。ㄎ澹┚G地及綠帶系統計劃

　　以植栽設置標準等來規范，如樹種或樹型的限制，植栽排列情形，植穴位置、形式及距離，與人行橫道規格的整體規劃配合等。

　?。┰煨?、景觀設計構想

　　1、建筑物造型

　　建筑物造型對于購物者而言，可能是對購物中心的第一印象。且在大型購物中心的開發區內，土地上可能不止一棟建筑物，而建筑群之間的立面關系為何，在規劃時應有構想。是否要求立面形式統一，使建筑群在外觀上具有整體感？或是依機能的差異塑造不同的立面，營造活潑多樣的購物中心意象？在建筑物的造型上是應有特殊的設計手法以彰顯整體性或其他意念？這些不同的概念反映在空間設計上會產生差異性頗大的結果。因而在都市設計管制計劃內便必須由開發商及建筑師相互溝通獲得基本構想，依構想所示擬訂建筑物造型的規范，以作為未來建筑設計時的準則。

　　2、鋪面設置標準

　　鋪面的材料與組合的方式，坡度等。

　　3、地標

　　為突顯開發案的獨特識別風格，在進行建筑設計或景觀規劃時，應重點塑造建筑量體及景觀特征，以加強地標特性。

　　4、材料及質感

　　建筑材料及質感選擇，除反映建筑物造型風格及物理環境的融合之外，并應把握下列原則：

　?。?）符合成本預算。

　?。?）符合公共安全規范。

　?。?）符合長期容易維護保養的需求。

　　5、色彩

　　建筑物的色彩選擇，可依循如下原則：

　　可全部或局部采用企業獨特的色彩，塑造鮮明的企業形象。如長榮企業的綠色，麥當勞的黃色及紅色等?？蛇x擇融合與當地環境的色彩作為基調，另重點選擇對比強烈的色系作為強調，把握"變化中求和諧，統一而不單調"的配色原則。

　　6、招牌廣告

　　區內的招牌、指示牌、霓虹燈、廣告牌等，在都市設計管制計劃內便應針對其尺度、設置位置、數量、材質、色彩予以整體規劃，力求滿足和諧、清楚及美觀的需要。

篇2：購物中心(商綜項目)建筑規劃方案評審要點

　　購物中心（商綜項目）建筑規劃方案評審要點

　　一、前言

　　1.商業綜合體的規劃設計工作分哪幾個階段

　　商業綜合體的規劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。

　　2.商管公司參與規劃設計工作主要集中在哪兩個階段及工作內容

　　商管公司作為商業產品的使用者和管理者，參與規劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現和后期運營效果的預期上實施專業把控，我們參與新項目規劃的能力和水平將影響商業品質。

　　二、商業項目業態定位和設計研討工作要點

　　1．對商業項目進行整體業態定位是打造商業項目雛形的關鍵。商業定位準確是保證商業項目在開業之后保值增值的必要條件。

　　2．此階段商管公司的任務及準備工作內容

　　商業項目業態定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業的使用者和管理者，都需要進行專題市場調研工作，獲得相關的信息依據，經過研究分析后，對規劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規劃院，然后經過一次或多次聯合評審會簽由規劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規劃設計任務、準備工作以及從管理專業角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。

　　3．評審關注的事項（業態定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫）

　　【關注點1】：業態定位

　　根據市場調研結果，綜合城市發展和商業發展狀況、商業項目所在區域的發展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業定位、業態組合、業態布局，進而對項目的總體建筑規模體量、項目內外交通環境組織、主要業態（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業態經營檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。

　　【關注點2】：步行街布局

　　1)步行街應合理布局、與主力店有機結合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現交匯和共享；目前根據不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；

　　【關注點3】：交通組織

　　1)城市廣場

　　城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；

　　2)豎向布置

　　在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數量合理，位置與客流動線相匹配。從商業角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；

　　3)道路交通

　　重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；

　　同時應對整個廣場的獨立對外通道和內部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段【關注點10】）。

　　【關注點4】：停車位

　　根據當地法規的規定，結合城市私家車輛的保有量、當地居民購物出行習慣等因素，合理規劃機動車和非機動車的停車位數量，除了按照規定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業部分使用的停車位數量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

　　【關注點5】：?？空竞凸卉囌?/p>

　　為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車輛?？空?，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時?？?，?？空镜臄盗扛鶕嶋H情況確定。根據公共客運交通現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。

　　【關注點6】：管理用房（略）。。。。。。

篇3：購物中心總體規劃分析

　　購物中心總體規劃分析

　　一、項目概況

　　優盛大廈項目總占地面積59000平方米，總建筑面積113000平方米，地上16層，地下4層，其中商業部分（五道口購物中心）面積50000平方米，為地下1層至地上6層，地上停車位66個，地下2-4層為停車位717個 。

　　五道口購物中心由主力店華聯商廈（1-4層） 、華聯生活超市（B1層）、品牌專賣店（1-4層） 、餐飲（5-6層） 、游戲（5層）、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV （5-6層）等不同業態及功能區組成。

　　二、項目區位分析

　　1、交通便利

　　南臨北四環，西臨13號城鐵五道口站， 商圈輻射范圍大，有利于百貨店、餐飲、娛樂等休閑購物人群的到達。

　　2、區位環境好

　　位于北京高校核心區，緊鄰中關村，周邊消費人群密集且消費水平較高，高新技術公司眾多，為本項目寫字樓租售、百貨業態的中高端消費提供基礎。

　　三、項目總體規劃分析

　　1、購物中心與寫字樓的平面布局合理

　　購物中心布置在東側，寫字樓布置在西側，購物中心北側主入口及東側華聯百貨、超市入口醒目，避免西側城鐵高架橋對商業形象展示及出入口的影響，保證了北側城府路及東側學院西路的大量休閑、購物人群的快速進出；

　　寫字樓人群量少，從西側進出，動靜分離，互不干擾。

　　購物中心的大開間、大進深 的空間布局與高層寫字樓小開間、電梯間、結構剪力墻（核心筒）密集的空間布局互不交叉，保證了商業空間的通透性和使用效率。

　　2、購物中心內的各業態、功能區的布置符合業態特點

　　地下一層：華聯生活超市（lifestyle market),東側首層有獨立入口，便于大量目標購物人群的進入，提高地下空間商業效益。

　　地上1-4層：華聯百貨及名牌專賣店，為商場最佳展示空間，有利于休閑、體驗式購物環境的營造，是整個購物中心品質和環境的體現重點。

　　地上5-6層：餐飲、游戲 、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV等 ，純體驗式的消費場所吸引人群進入商業空間的最高層，不僅提高了商場空間的利用效率，豐富了購物中心的功能，而且成為顧客休息逗留的空間， 延長顧客停留時間、增加商場的銷售額。