傳統商業設施的開發商雖然并不重視策劃（即市場定位和業態組合等），但他們還是很在意商業設施的招商工作?？梢娬猩淘诘禺a開發中的重要地位。

招商是商業地產收益的實現形式，一個商業地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對于商業地產來說，掌握地產商業的招商特點有利于商業地產項目的運作成功。

與傳統的商業相比，地產商業具有如下五大特點：

目標客戶主次分明

首先是確定主力店群，其作用主要有四個：其一是有助于穩定整個項目的經營，主力店群一般占有整個項目一半左右的營業面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使項目更加穩定，且有利于項目的可持續發展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，這一優點可以幫助項目在日后的運營中能在保持一定量的基礎上發揮更大的效用；其四是主力店群的進駐能夠影響中小店鋪的租金水平，提高項目整體租金收入。
其次是在確定了主力店鋪之后，再確定中小店群。其作用主要有兩個：其一是按業態組合設計招入中小店鋪，以滿足項目商圈內不同層次、不同需求的消費群的購物或消費需求；其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的 4 － 10 倍，有的甚至更多，其租金總和是項目的主要來源。

租金高低懸殊，租期長短不一

主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達十五年、二十年。其租金相對便宜得多，一般從第四年起，租金開始遞增，遞增在 3% － 10% 。由于發展商考慮了多種因素，成功經營的主力店最終是有利于項目的可持續性發展。而中小店的租期一般為 3 年左右，租金較高。以深圳市某近 80000 平方米的購物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為 80 元 / ? / 月，租期為十五年，而同一層樓名店廊的鋪位租金高達 300 － 800 元 / ? / 月雙，租期為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。

招商時間長
地產商業的招商時間較長，從業態組合確定開始至項目全面營業，它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。主力店群的招商集中在項目業態組合之后，規劃之前。而中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品及商業設施，而中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。

招商難度大
招商難度大的主要原因在于如下四個方面：其一是項目建設期較長，主力店群對項目業態化趨勢把握不住，不容易與開發商結成合作聯盟；其二，裝修進度影響中小店群的入駐。雖然有項目裝修效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發展新的分店；其三是功能分區的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分區計劃，順利入駐相應的商店或服務機構可使各類店的經營互動起來，對于項目和各店經營有很大的幫助，而一旦某一類商店或服務機構招不進來，則整個項目服務功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區域布局外，這一點也是考慮的重點；其四是營運尚較低的知名度和缺乏經驗，使招商難度進一步提高。商業地產在我國興起的時間不長，像廣州天河城購物中心成功經營的案例更是瘳若晨星，因而絕大多數的發展商或營運商并不具備豐富的商業地產營運經驗。

招商技術要求
招商技術要求高主要表現在四個方面：其一是招商人員需具備豐富的零售服務知識，招商人員必須熟悉商品或服務的類別及特點、商品或服務組合原理、價格面、產品線、房地產開發、物業管理等相關的基本知識，掌握市場學、經濟學、管理學中的一些基本原理，了解租賃、消費、產品、銷售等相關法律法規；其二是招商人員需具備較強的招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入住的搶手局勢等，在招商前期，主力店招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會大受商業物業的歡迎，其在某一區域內選址的機會也較多，因而要在了解競爭對手之后制訂出吸引人的條件和談判策略，并爭取同時分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件；其三是需要具備較強的評估能力。在租戶表達了入駐的意向之后，招商小組應派有關人員考察租戶的經營情況，特別是主力店的調查和評估，其評估的內容包括資金勢力、經營業績地、經營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業額及其增長率、財務狀況、合作意愿程度等項目，并按一定標準進行量化評估，為選擇租戶決策提供科學的數據及報告；其四是需要合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將影響到資金的預算和招商效果，招商推廣策略應符合策劃內容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設計等內容進行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作投資少、效率高。

篇2：招商部日常工作要求

　　招商部日常工作要求

　　1.如在工作場所做與工作無關的私人事情（包括吃零食、吃早餐、化妝、看與工作無關之報刊、睡覺、開小差、聽耳機等），一經發現，罰款10元及作口頭警告處理；屢勸不改或情節嚴重者，予以書面警告或即時解雇。

　　2.任何時間都要以客人為重，不得怠慢，尤其注意午餐時間來訪的客人。怠慢客人者視情況輕重而定處以口頭警告，或書面警告處理情節嚴重者立即辭退。

　　3.嚴禁在市場散播不利入駐商戶的流言，以免影響整體士氣及公司聲譽，一經發現，書面警告處理，事態嚴重或再犯者立即解雇。

　　4.要注意保持工作場所整潔，特別在開業和舉行其他重大活動期間，所有招商人員均有義務保持招商部及市場內部的整潔，亦有責任將有關資料歸整放好，違者予以最低10元，最高50元的罰款處理。

　　5.必須服從上級領導工作安排，有任何異議均不可在客人面前爭論。對其他公司工作人員要注重禮貌，多用禮貌用語，保持公司良好形象，違者予以最低10元，最高100元的罰款處理。

　　6.工作期間需儀容整潔，按公司規定著裝，保持個人形象。

　　7.招商內部的一切書籍、辦公用品、設施等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物品應自覺放回原處。

　　8.工作期間招商人員不得以各種形式，向客戶索取利益或要客戶請客送禮等，違規者按情節輕重加以處罰，書面警告或解雇。

　　9.無論發生任何事情，都不能在招商現場爭論，有事可向上級報告，進行最后判決。

　　10.陪同客人看鋪前須告知其它同事，以便隨時清楚行蹤。

　　11.避免與客人在招商現場大聲爭吵，應將客人帶到接待室內，了解其原因，并及時向經理反映，尋求解決辦法。如有類似事件發生，處理不當者，予以口頭警告處理。

　　12.同事之間應互相配合保持良好的關系，積極主動接待客人之余要注意不必要的"搶客"而造成誤會。注："積極"與"搶客"之間只是一步之差。牽涉"搶客"的招商人員除歸還客戶外，另將被罰一個星期內不得參加現場接待。

　　13.招商現場由各組抽調人員每天按照值班表輪流值班。每位值班人員均需按順序接待客戶，不得挑客戶、搶客戶。

　　14.接待了他人客戶的招商人員，必須主動將客戶還給該招商人員，如果該招商人員不在現場，應該及時與其取得聯系，經同意并在了解前期洽談情況之后進一步與客戶洽談，之后將結果反饋與原招商人員。

　　15.他人接待客戶時，其他人員不允許主動插話或幫助介紹，除非得到請示或應允。

　　16.每位招商人員接待客戶要做到有始有終，不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉接其他客戶，否則視為挑客戶。

　　17.招商人員接待客戶必須問清楚客戶來訪渠道和目的（如：是否和其它招商人員有過聯系），經確認無沖突之后方能洽談客戶。如之前有過招商人員接觸，客戶沒有指定或記不清，洽談完畢需做無法辨認登記，之后與客戶保護名單進行核對，保護名單未有記錄的，視為該招商接待人員客戶。管理規定未列詳盡之處，若發現問題之后應及時向上級通報，由上級領導經調查了解情況之后作出公平之處理。

　　18.任何人員未經許可，不得隨意泄露公司同事之電話及地址。違者口頭警告一次處理，情況嚴重者書面警告或解雇處理。

　　19.在工作時間及工作地點內不得使用粗俗語言，違者每次罰款20元處理。

　　20.對上司不恭敬或工作態度不端正者，其招商經理有權予以酌情處理，輕則口頭警告及罰款處理（扣罰額最低10元最高100元），重則書面警告或解雇處理，視情節嚴重程度而定。

　　21.同事間的通訊資料需詳細記錄在工作筆記本m.airporthotelslisboa.com上，隨身攜帶，方便通信聯絡。

　　22.應以公司利益為最大前提，在任何時候、任何場合都不應參與及討論散播有損或影響公司利益的活動和言論。

　　23.尊重每一位到訪客戶，無論是同行還是隨便看看，因為他們都是我們的傳播者。

　　24.尊重上級領導和每一位同事，在客戶里不作有損同事聲譽人格的言論。

　　25.嚴守公司業務機密，不應向外泄露有關公司業務的資料。未經公司許可不得翻查、抄錄公司的任何重要資料。

　　26.未經公司許可不得外借、外傳及調動公司的招商資料。

　　27.不應宣揚有損公司內部團結、制造消極情緒的言論。

　　28.不應參與商鋪炒作或私人行為。

　　29.不得偏袒、徇私、包庇任何違紀、違規行為。

　　30.不得有貪污、盜竊、營私舞弊等有損公司利益及聲譽之行為。

　　31.未經公司許可，不得私自代客轉讓鋪位。

　　32.對于未經批準授權之事，不得擅自答應客戶要求，不得擅自修改任何合同條款。

　　33.在工作時間及工作地點內不得使用粗俗語言，違者口頭警告。

　　34.絕對服從公司上級領導的工作安排。

篇3：招商部文員(兼)上崗要求職責規范

　　招商部文員（兼）上崗要求、職責及規范

　　1.上崗條件

　　1)大專以上文化程度，協調能力較好。

　　2)具有良好的職業道德和敬業精神。

　　3)了解國家物價、統計政策和有關規定。

　　4)具有熟練的寫作能力和電腦文字處理能力。

　　5)熟悉公司人事制度和有關制度。

　　2.崗位職責

　　1)負責業務招商部員工的考勤工作。

　　2)負責業務招商部對外聯絡的工作。

　　3)負責業務招商部辦公用品領用、登記、保管、發放工作。

　　4)負責業務招商部各種合同、文獻資料的存檔保管工作。

　　5)負責業務招商部各種報表的匯總工作。

　　6)負責經理交辦的各項內勤事務。

　　7)負責業務招商部的來電、來函的收文、登記、回復。

　　3.崗職規范

　　1)每月末，根據電子考勤和手工考勤，匯總本部門人員的考勤情況，交部門總監簽字后，上報行政事務部?？记诒仨毠_、公正，不得徇私，必須保證考勤數據的準確。

　　2)接受接待客戶來信、來電、來訪，負責登記并協助部門經理，協調相關部門處理相關事宜。

　　3)協助招商總監定期檢查并記載本部門員工工作情況。

　　4)督促檢查本部門員工的考勤情況，按公司規定辦理部內員工的休假手續，并報行政事務部備案。

　　5)恪守職業道德，嚴守公司機密。