商業街商鋪

　　商業街商鋪類型

　　商業街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業街經營的商品是專業類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業街商鋪分為專業商業街商鋪和復合商業街商鋪。專業商業街商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業街、汽車配件商業街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業街商鋪對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營，如北京西單商業街，北京宣武區的大都市街等。

　　需要指出的是，專業商業街商鋪鑒于整個商業街經營商品的統一性特點，整個商業街的市場成本比較低，只要商業街的開發商對整個商業街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發商統一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業商業街從運營成本的角度符合市場規律和競爭規律。另外，因為專業商業街經營商品的品種簡單化特點，其規劃設計的復雜程度較低，開發商不太容易發生因為商業街的規劃設計不合理，最終對整個項目的運營發生負面影響的情況。

　　就復合商業街來講，因為經營商品沒有統一性、協調性，所以開發商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規則。除此因素以外，復合商業街的規劃設計難度較高，開發商操作不當，就會發生因投資者、經營者不認同項目的規劃設計方案而導致的項目失敗，也會發生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。

　　復合商業街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業房地產綜合形式。北京的王府井商業街，西單商業街，前門大柵欄商業街，上海南京路都屬于典型的復合商業街形式，另外它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳的商業品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。

　　需要指出的是，國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業街的形態，賽睿顧問認為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復合商業街的方案才是可行的。

　　復合商業街在大城市往往已經形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經很大，如果再想新建其他復合商業街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業街在有的城市尚處在初始發展階段，甚至是第一個當地的復合商業街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規模、定位等。

　　專業商業街商鋪的特點

　?。?）商業街規模特點

　　規模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業街，每個獨立的"女人街"規模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。

　　商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境。

　?。?）商業街規劃設計特點

　　沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。

　　一個商業街項目到底如何進行規劃設計，如何把握規劃設計準則，對于開發商來講是一個重要的問題。

　?。?）商業街名稱特點

　　專業商業街的名稱往往體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經營商品類型元素"酒吧"，這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到的，專業商業街會節省商鋪經營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。另外，位于北京西三環至西四環、由北京世紀金源投資集團集團開發的金源大酒店"不夜城"，消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業街項目的位置及可以提供的服務等。

　?。?）專業商業街商鋪特點

　　▲ 商鋪的形式

　　有些專業商業街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業商業街采取鋪位、鋪面結合的方式，如北京十里河建材街。

　　鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發商來講，卻意味著可開發面積減少。物品購買業態商品商業街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業態、體驗業態商業街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關注的是，凡是采取鋪面形式的專業商業街，整個街取得成功的比例很高。

　　▲ 投資回報形式

　　出租經營為主要投資回報形式。個別商業街的商鋪采取出售的方式。有些專業商業街鑒于銷售手續不容易拿到，開發商采取商鋪一定年限使用權出售的方式。

　　復合商業街的特點

　?。?）商業街規模特點

　　復合商業街大多數規模龐大。無論北京的王府井商業街，還是上海南京路，都是商業"巨無霸"，沿街商業房地產開發面積達幾十萬平方米。新開發復合商業街的規模決策對開發商是一個考驗，如果開發面積太大，超過了市場需求，開發商很容易失敗。

　?。?）商業街規劃設計特點

　　沿街兩側布置，大多數為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業街長度達到2~3公里）。

　　復合商業街規模龐大，對規劃設計的水平有較高要求。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規劃、消防、環境、商業引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。

　　拿北京平安大街為例，這條街初始規劃目標是建成一條老北京特色街，但其最終的發展情況令人失望。發生以上情況的原因何在？賽睿顧問認為該項目的規劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數商家都無法正常經營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業經營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導致項目失敗。

　?。?）商業街名稱特點

　　復合商業街的名稱主要體現其所在的位置。

　　既然復合商業街的名稱主要體現其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發的復合商業街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。

　?。?）復合商業街商鋪的特點

　　▲ 商鋪的形式

　　主要是鋪位，鋪面商鋪數量較少。在運營成熟的復合商業街，鋪面商鋪的價值極高。如果有人在北京王府井商業街擁有鋪面房的話，大家一定確信，這個房東一定收益頗豐。

　　▲ 投資回收形式

　　主要采取出租經營的方式。有些很大規模的復合商業街往往將沿街的土地出讓給不同的開發商，由不同的開發商各自開發。這種多家開發商共同開發大規模商業街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況，而且要考慮商業街整體的規劃等問題。

　　也有一些新建復合商業街采取出售經營的方式。如果該類商業街是一個沒有歷史鋪墊的項目，這類項目的投資風險比較大。

　　商業街商鋪投資策略

　　專業商業街商鋪不僅適合機構進行投資，也適合個人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數量不是很大，其投資風險相對較低。租金收益水平尚可，有較大的價值升值空間，但商鋪的自主權不高。

　　復合商業街商鋪適合機構投資者和個人投資者進行投資，預期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但因為復合商業街的市場打造、成熟受較多因素影響，所以投資風險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹慎對待該種投資品種。

篇2：商業街項目客戶購買商鋪費用其計費案例

　　商業街項目客戶購買商鋪費用及其計費案例

　　客戶購買商鋪費用一覽表：

　　簽約時所需費用：1、一次性付款：合同登記費：50元

　　代辦費：100元

　　外籍客戶公證費：合同總價×0.25%＋350元

　　2、銀行按揭客戶：合同登記費：50元

　　貸款抵押費：100萬以下（含100萬）：總價×0.1%

　　100萬~2000萬：100萬×0.1%＋超出部分價格×0.04%

　　代辦費：400元

　　保險費：貸款金額×0.05%×貸款年限

　　外籍客戶公證費：預售合同公證：合同總價×0.25%＋350元

　　貸款合同公證：貸款金額×0.3%

　　例如：某先生為購買了我《浦東世紀花園》的商鋪，總價值為500萬，

　　如他選擇了一次性付款，則簽約當天需提供合同中所有人的身份證明復印件及私章，并且當天需繳納費用：合同登記費50元，代辦為100元，

　　另需交合同公證費：5000000×0.25％＋350＝12850元

　　如其選擇了銀行按揭，則首付為5000000×50％＝2500000元，

　　貸款為5000000－2500000＝2500000元其貸款年限定為10年

　　那他需提供的資料為：合同中所有人的身份證明復印件及私章、婚姻證明、收入證明、戶口簿、及其它資產證明。

　　需繳納的費用：

　　合同登記費：50元代辦費：400元

　　抵押費：1000000×0.1％＋（5000000－1000000）×0.04％＝2600元

　　保險費：2500000×0.05％×10＝12500元

　　預售合同公證費：5000000×0.25％＋350＝12850元

　　貸款合同公證費：2500000×0.3％＝7500元

　　辦理產證所需費用：契稅：合同總價×3%

　　維修基金：1295×建筑面積×2%

　　印花稅：合同總價×0.03%

　　產證費：300元

　　地籍圖：65元

　　交易手續費：合同總價×0.08%

　　工本費：5元

　　代辦費400元

　　例如：某女士購買了《浦東世紀花園》商鋪，面積為：150平方米，總價為5000000元，則該女士辦理房產證時需提供所有人的身份證明復印件及所有購鋪發票復印件。同時需繳納的費用為：契稅：5000000×3％＝150000元

　　維修基金：1295×150×2％＝3885元

　　印花稅：5000000×0.03％＝1500元

　　產證費：300元

　　地籍圖：65元

　　交易手續費：5000000×0.08％＝4000元

　　工本費：5元

　　代辦費：400元

　　商鋪交付需付費用：物業管理費

　　垃圾清運費

　　有限電視初裝費

　　分時電表初裝費

　　天然氣初

　　商鋪轉讓需承擔的費用：營業稅：新成交價×5.55%

　　城建稅：營業稅×7％

　　教育附加稅：營業稅×3％

　　河道整治稅：營業稅×1％

　　個人所得稅：（新成交價－舊成交價－營業稅等其它稅費－合理的交易費用）×20％

　　土地增值稅：按照增值部分分為四級繳納（30％、40％、50％、60％）

　　例如：某先生在《浦東世紀花園》購買了一套商鋪作為投資，購買總價為5000000元，買后不到一年時間就以6000000元的價格賣給了某女士，某女士過戶時要求開具發票。則某先生需繳納費用為：

　　營業稅： 6000000×5.55％＝333000萬

　　城建費： 333000×7％＝23310萬

　　教育附加稅：333000×3％＝9990元

　　河道整治稅：333000×1％＝3330元

　　個人所得稅：（6000000－5000000－333000－23310－9990－3330）×20％＝126074元