《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》立法后的評估報告

　　杭州市貿易局

　　按照《關于開展20**年度規章立法后評估工作的通知》（杭府法〔20**〕6號）文件的要求，20**年1月1日施行的《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）列入20**年度規章立法后評估范圍。我局通過召開座談會、書面征求施行情況意見及實地調研等，收集管理部門、行政管理相對人和其他社會公眾對《暫行辦法》的意見和建議。對《暫行辦法》實施績效和存在的不足進行了評估?，F將立法后評估工作報告如下：

　　一、《暫行辦法》施行以來的績效

　　近年來，在市委、市政府的高度重視和支持下，杭州商業特色街區的建設與發展迅猛，對增強城市綜合服務功能，促進城市管理，打造城市品牌，推動商貿旅游的互動發揮了顯著的作用。建成的商業特色街區特色鮮明、主題突出，已逐步顯示了集休閑、旅游、購物、娛樂為一體的杭州城市品牌效應，有效地提升了杭州城市品質和綜合競爭力，促進了旅游的發展，迎合了現代消費需求，增強了杭州城市的影響力和競爭力，產生了較好的社會效益和經濟效益?！稌盒修k法》的實施對加強和規范商業特色街區的管理，維護商業特色街區良好的社會秩序，創造優美整潔、安全有序的購物、休閑和旅游環境，促進商業特色街區的繁榮和發展發揮了積極的作用。

　　一是按照《暫行辦法》“屬地管理”的原則，各城區政府（風景名勝區管委會）為加強商業特色街的日常綜合管理，根據轄區不同情況對建成的商業特色街區都建立了不同形式的街區管理機構，組織了管理隊伍，具體負責街區的日常監督管理，各有關行政管理部門按照各自的職責，共同做好街區內的相關管理工作，有效地加強和規范商業特色街區的管理。管委會的形式主要有兩種：第一種是區政府派出機構，有適當的事業編制，相關部門派員進駐，共同管理。第二種是街道派出機構，相關部門作為區領導小組成員，以聯席會議形式進行工作溝通協作。

　　二是街區管委會在市場的基礎上組織商家開展誠信經營（服務），落實市政府城市管理，清潔杭州，“潔美窗口”，創建全國文明城市等工作；較好地發揮政府規劃指導、政策扶持作用，促進商業特色街區快速做大做強；抓特色，并以特色來帶動街區的品牌建設、業態調整，將特色街作為杭州城市的“會客廳”和“金名片”，對外宣傳的“金櫥窗”，休閑旅游的“新載體”；切實提升街區品質，加大整體宣傳力度，很好地集聚了人氣，提高了知名度。至20**年底，我市現有9條商業特色街區年經營額281.82億元，年納稅額2.67億元，有店鋪數量14028個，從業人員7.17萬人，年人流量1.2億人次。至20**年，中國步行商業街工作委員會分別授予清河坊為“中國著名商業街”，授予絲綢特色街、四季青、文三路、武林路和石祥路為“中國特色商業街”，授予南山路為“中國最具升值前景商業街”。20**年，國家旅游局批準清河坊為國家4A級旅游景區。四季青和武林路分別被中國商業聯合會授予“中國服裝第一街”和“中國時尚女裝第一街”稱號。

　　三是管委會有組織地引導街區內的商戶制定街區商業經營管理公約，有6個街區組建相關的商戶（行業）協會，建立街區信用體系，維護街區良好的經營秩序。加強對商戶的教育，幫助商戶解決問題，引導商戶進行文明經營。免費開展經營戶法律法規及相關知識培訓班，請工商、技術監督、物價等部門對產品質量、計量、標準化管理、商標、價格以及如何保護消費者權益進行授課。建立監督舉報制度，會同區工商、質監、物價等有關部門對市場和經營戶進行不定期的檢查，輔導商戶提高產品質量、提升品牌。建立管理服務規范標準，街區管理制度化、規范化，整體形象，品牌提升。經市質量監督管理局認定的服務規范標準的街區有：清河坊、絲綢城、武林路、四季青、梅家塢等。至20**年8月，我市商業特色街區已有全國“百城萬店無假貨”活動示范街2條，省級“百城萬店無假貨”活動示范街1條，市級“百店無假貨”活動示范街1條。

　　四是根據《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》,我局負責商業特色街區建設綜合協調和管理，加強了對商業特色街區的規劃、特色定位、商業網點布局等綜合協調、指導和政策研究；積極開展了對各商業特色街的整體包裝宣傳和展示，促進杭州商業特色街揚特色、升品位、顯魅力、創品牌，擴大我市商業特色街區在國內外影響；建立了商業特色街例會制度，做好各商業特色街區的情況交流；組織商業特色街參加全國商業街論壇，參加學習交流活動；配合城管部門的城管要求，牽頭檢查商業特色街區“潔美窗口”、全國文明城市創建等目標任務的落實到位，促進各商業特色街區市容街貌的改觀；根據《杭州市商業特色街區品牌創建三年行動計劃》，我局還編制完成了《杭州市商業特色街區五年發展綱要》，以規劃指導新一輪商業特色街區建設、整治和管理。

　　二、實施《暫行辦法》中的問題

　　《暫行辦法》的實施，有利于街區管理機構加強日常監督管理工作，促進街區有序經營和可持續發展。但在實際工作中，由于管委會無執法職能，也面臨業態調整難、資源整合難、協稅護稅難等矛盾，街道派出的管理機構，協調能力更弱，管理難度更大。

　　1、根據《暫行辦法》第六條至第十一條。有的商業特色街區管理機構的職權還不到位，有關行政管理部門執法管理協調不夠。各商業特色街區的管理機構基本形式大部分是各區政府派出的一個協調和監督管理機構，并由屬地的相關執法管理部門派員參加執法管理。但在實際日常綜合管理中，管委會人員由于職能所限，在現場管理中權威性不夠，無法解決實際問題，而相關職能部門又不能及時到位處理問題。因此，對街區的日常綜合管理帶來較大難度。梅家塢管理辦公室和信義坊商業步行街管委會只是街道派出機構，在日常管理協調工作中牽頭的難度更大。

　　2、根據《暫行辦法》第十七條。商業特色街區內的電線桿、電話亭等公用設施和建筑物上的廣告，均由各物業管理職能部門自行申報和設計，有關行政管理部門事先未與街區管理機構征詢意見就批準，影響街區的整體風格和布局，出現不協調的現象。

　　3、根據《暫行辦法》第二十四條?，F有交通管理狀況與商業特色街的氛圍不協調。商業特色街功能是聚人氣、聚財氣，要給消費者提供安全便利的購物、休閑環境，如果在商業特色街過度強調交通功能就會弱化商業氛圍。從動態交通看，如文三路的單向行駛，湖濱路的通車恢復，這些交通組織對市民游客進入特色街很不便。從靜態交通管理看，商業特色街區停車位少對商家經營有一定影響。

　　4、根據《暫行辦法》第二十條。商業特色街為營造氛圍，聚集人氣，組織開展休閑、旅游、文化、商貿活動，但活動報批手續繁瑣。

　　5、《暫行辦法》有的條款與細節亟待補足，如缺乏對街區私有制營業房業主的管理條款、針對存在交叉管理的部分未明確管轄主體、缺乏對政策執行部門的約束條款?，F有條款缺乏可操作性的部分，如街區管理機構的管理權限不明、具體條款的執法主體缺位、公共設施管理條款的管理主體不明、有關行政管理部門的配合工作難以落實等，應及時完善《暫行辦法》。

　　三

、對《暫行辦法》立法后評估的意見

　　商業特色街區是城市生活品質內涵的重要載體，在新的歷史時期，要進一步提升品質。市第十次黨代會提出打造覆蓋城鄉、全民共享“生活品質之城”戰略目標，提出了進一步推進商業特色街區建設的要求。明確提出新一輪商業特色街區“9+9”，即“提升9條老街區、培育9條新街區、創建若干名街區”要求。因此，根據《關于進一步推進商業特色街區建設與管理的實施意見》和《杭州市商業特色街區品牌創建三年行動計劃》的精神，需進一步落實和完善《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》，以更好地推進商業特色街區的建設和發展，促進商業特色街區建設和管理提高到一個新水平。

　?。ㄒ唬┙⒔∪虡I特色街區的管理機構。按照《暫行辦法》各區政府要對所屬市級商業特色街區的管理機構的運作情況進行自查，加強落實。一是要確保管理機構的人員到位，尤其是各區執法管理部門派出人員工作到位；二是要按照《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》明確管理機構的具體有效的職能；三是明確管理機構為區政府直屬的派出管理機構，明確有利于協調和權威的責權。其機構形式可以根據各區實際設置，但必須人員、經費、職責到位。

　?。ǘ┥虡I特色街區的管理是城市管理的重要組成部分。目前，我市城市管理職責,實行“兩級政府、三級管理、四級服務”的城市管理工作格局，以塊為主,條條保障，為屬地管理的模式，應加強街區管委會與區政府及區相關部門的溝通和協商，建立行政審批、處罰、許可事前征詢意見，事后抄告、通報，定期或不定期聯席會議等制度，建立完善屬地管理聯動機制，提高管理水平。新的街區多數還沒有常設管理機構，原則上要求成立管委會，至少應明確專門人員管理。

　?。ㄈ┡嘤謪^特色，完善服務功能，進一步深化商業特色街區經營定位和主題風格。街區內的商業網點開發，其他項目的建設改造，以及公共設施的設置，廣告亮燈的設計制作等要嚴格按照街區的規劃定位操作實施，并在實施前必須征求街區管理機構的意見。對街區的商業業態調整和招商引資項目要設置前置條件，符合商業特色街區的經營定位。

　?。ㄋ模┤趸瘎討B交通功能，強化靜態交通設施。商業特色街區應努力創造一個便利、寬松的休閑消費環境，其動態和靜態交通組織應與一般的街道有所區別。將與交通部門進一步溝通，研究制定各條商業特色街區交通管理方案。

　?。ㄎ澹┰诔鞘泄芾矸矫?，街區要積極與城管部門協商，對商業特色街區內的商家倚門設攤、利用店門前空閑場所進行促銷、展示等活動，在管委會統籌規劃和能有效管理的前提下，爭取城管部門予以支持。

　?。├^續落實市政府關于商業特色街區戶外廣告和亮燈問題等已有的扶持政策。商業特色街區的所有廣告設置和設計，產權部門都應首先征得街區管理機構的意見，戶外商業廣告拍賣所得，應全額返還街區管委會，并簡化審批程序，明確操作辦法。商業特色街區內為烘托、美化街區夜景而設置的非營利性亮燈用電應進入城市路燈網,不能進入的，其電費也應列入財政專項支出。

篇2：杭州市商業特色街區管理辦法》立法后評估報告

　　《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》立法后的評估報告

　　杭州市貿易局

　　按照《關于開展20**年度規章立法后評估工作的通知》（杭府法〔20**〕6號）文件的要求，20**年1月1日施行的《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）列入20**年度規章立法后評估范圍。我局通過召開座談會、書面征求施行情況意見及實地調研等，收集管理部門、行政管理相對人和其他社會公眾對《暫行辦法》的意見和建議。對《暫行辦法》實施績效和存在的不足進行了評估?，F將立法后評估工作報告如下：

　　一、《暫行辦法》施行以來的績效

　　近年來，在市委、市政府的高度重視和支持下，杭州商業特色街區的建設與發展迅猛，對增強城市綜合服務功能，促進城市管理，打造城市品牌，推動商貿旅游的互動發揮了顯著的作用。建成的商業特色街區特色鮮明、主題突出，已逐步顯示了集休閑、旅游、購物、娛樂為一體的杭州城市品牌效應，有效地提升了杭州城市品質和綜合競爭力，促進了旅游的發展，迎合了現代消費需求，增強了杭州城市的影響力和競爭力，產生了較好的社會效益和經濟效益?！稌盒修k法》的實施對加強和規范商業特色街區的管理，維護商業特色街區良好的社會秩序，創造優美整潔、安全有序的購物、休閑和旅游環境，促進商業特色街區的繁榮和發展發揮了積極的作用。

　　一是按照《暫行辦法》“屬地管理”的原則，各城區政府（風景名勝區管委會）為加強商業特色街的日常綜合管理，根據轄區不同情況對建成的商業特色街區都建立了不同形式的街區管理機構，組織了管理隊伍，具體負責街區的日常監督管理，各有關行政管理部門按照各自的職責，共同做好街區內的相關管理工作，有效地加強和規范商業特色街區的管理。管委會的形式主要有兩種：第一種是區政府派出機構，有適當的事業編制，相關部門派員進駐，共同管理。第二種是街道派出機構，相關部門作為區領導小組成員，以聯席會議形式進行工作溝通協作。

　　二是街區管委會在市場的基礎上組織商家開展誠信經營（服務），落實市政府城市管理，清潔杭州，“潔美窗口”，創建全國文明城市等工作；較好地發揮政府規劃指導、政策扶持作用，促進商業特色街區快速做大做強；抓特色，并以特色來帶動街區的品牌建設、業態調整，將特色街作為杭州城市的“會客廳”和“金名片”，對外宣傳的“金櫥窗”，休閑旅游的“新載體”；切實提升街區品質，加大整體宣傳力度，很好地集聚了人氣，提高了知名度。至20**年底，我市現有9條商業特色街區年經營額281.82億元，年納稅額2.67億元，有店鋪數量14028個，從業人員7.17萬人，年人流量1.2億人次。至20**年，中國步行商業街工作委員會分別授予清河坊為“中國著名商業街”，授予絲綢特色街、四季青、文三路、武林路和石祥路為“中國特色商業街”，授予南山路為“中國最具升值前景商業街”。20**年，國家旅游局批準清河坊為國家4A級旅游景區。四季青和武林路分別被中國商業聯合會授予“中國服裝第一街”和“中國時尚女裝第一街”稱號。

　　三是管委會有組織地引導街區內的商戶制定街區商業經營管理公約，有6個街區組建相關的商戶（行業）協會，建立街區信用體系，維護街區良好的經營秩序。加強對商戶的教育，幫助商戶解決問題，引導商戶進行文明經營。免費開展經營戶法律法規及相關知識培訓班，請工商、技術監督、物價等部門對產品質量、計量、標準化管理、商標、價格以及如何保護消費者權益進行授課。建立監督舉報制度，會同區工商、質監、物價等有關部門對市場和經營戶進行不定期的檢查，輔導商戶提高產品質量、提升品牌。建立管理服務規范標準，街區管理制度化、規范化，整體形象，品牌提升。經市質量監督管理局認定的服務規范標準的街區有：清河坊、絲綢城、武林路、四季青、梅家塢等。至20**年8月，我市商業特色街區已有全國“百城萬店無假貨”活動示范街2條，省級“百城萬店無假貨”活動示范街1條，市級“百店無假貨”活動示范街1條。

　　四是根據《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》,我局負責商業特色街區建設綜合協調和管理，加強了對商業特色街區的規劃、特色定位、商業網點布局等綜合協調、指導和政策研究；積極開展了對各商業特色街的整體包裝宣傳和展示，促進杭州商業特色街揚特色、升品位、顯魅力、創品牌，擴大我市商業特色街區在國內外影響；建立了商業特色街例會制度，做好各商業特色街區的情況交流；組織商業特色街參加全國商業街論壇，參加學習交流活動；配合城管部門的城管要求，牽頭檢查商業特色街區“潔美窗口”、全國文明城市創建等目標任務的落實到位，促進各商業特色街區市容街貌的改觀；根據《杭州市商業特色街區品牌創建三年行動計劃》，我局還編制完成了《杭州市商業特色街區五年發展綱要》，以規劃指導新一輪商業特色街區建設、整治和管理。

　　二、實施《暫行辦法》中的問題

　　《暫行辦法》的實施，有利于街區管理機構加強日常監督管理工作，促進街區有序經營和可持續發展。但在實際工作中，由于管委會無執法職能，也面臨業態調整難、資源整合難、協稅護稅難等矛盾，街道派出的管理機構，協調能力更弱，管理難度更大。

　　1、根據《暫行辦法》第六條至第十一條。有的商業特色街區管理機構的職權還不到位，有關行政管理部門執法管理協調不夠。各商業特色街區的管理機構基本形式大部分是各區政府派出的一個協調和監督管理機構，并由屬地的相關執法管理部門派員參加執法管理。但在實際日常綜合管理中，管委會人員由于職能所限，在現場管理中權威性不夠，無法解決實際問題，而相關職能部門又不能及時到位處理問題。因此，對街區的日常綜合管理帶來較大難度。梅家塢管理辦公室和信義坊商業步行街管委會只是街道派出機構，在日常管理協調工作中牽頭的難度更大。

　　2、根據《暫行辦法》第十七條。商業特色街區內的電線桿、電話亭等公用設施和建筑物上的廣告，均由各物業管理職能部門自行申報和設計，有關行政管理部門事先未與街區管理機構征詢意見就批準，影響街區的整體風格和布局，出現不協調的現象。

　　3、根據《暫行辦法》第二十四條?，F有交通管理狀況與商業特色街的氛圍不協調。商業特色街功能是聚人氣、聚財氣，要給消費者提供安全便利的購物、休閑環境，如果在商業特色街過度強調交通功能就會弱化商業氛圍。從動態交通看，如文三路的單向行駛，湖濱路的通車恢復，這些交通組織對市民游客進入特色街很不便。從靜態交通管理看，商業特色街區停車位少對商家經營有一定影響。

　　4、根據《暫行辦法》第二十條。商業特色街為營造氛圍，聚集人氣，組織開展休閑、旅游、文化、商貿活動，但活動報批手續繁瑣。

　　5、《暫行辦法》有的條款與細節亟待補足，如缺乏對街區私有制營業房業主的管理條款、針對存在交叉管理的部分未明確管轄主體、缺乏對政策執行部門的約束條款?，F有條款缺乏可操作性的部分，如街區管理機構的管理權限不明、具體條款的執法主體缺位、公共設施管理條款的管理主體不明、有關行政管理部門的配合工作難以落實等，應及時完善《暫行辦法》。

　　三

、對《暫行辦法》立法后評估的意見

　　商業特色街區是城市生活品質內涵的重要載體，在新的歷史時期，要進一步提升品質。市第十次黨代會提出打造覆蓋城鄉、全民共享“生活品質之城”戰略目標，提出了進一步推進商業特色街區建設的要求。明確提出新一輪商業特色街區“9+9”，即“提升9條老街區、培育9條新街區、創建若干名街區”要求。因此，根據《關于進一步推進商業特色街區建設與管理的實施意見》和《杭州市商業特色街區品牌創建三年行動計劃》的精神，需進一步落實和完善《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》，以更好地推進商業特色街區的建設和發展，促進商業特色街區建設和管理提高到一個新水平。

　?。ㄒ唬┙⒔∪虡I特色街區的管理機構。按照《暫行辦法》各區政府要對所屬市級商業特色街區的管理機構的運作情況進行自查，加強落實。一是要確保管理機構的人員到位，尤其是各區執法管理部門派出人員工作到位；二是要按照《杭州市商業特色街區管理暫行辦法》明確管理機構的具體有效的職能；三是明確管理機構為區政府直屬的派出管理機構，明確有利于協調和權威的責權。其機構形式可以根據各區實際設置，但必須人員、經費、職責到位。

　?。ǘ┥虡I特色街區的管理是城市管理的重要組成部分。目前，我市城市管理職責,實行“兩級政府、三級管理、四級服務”的城市管理工作格局，以塊為主,條條保障，為屬地管理的模式，應加強街區管委會與區政府及區相關部門的溝通和協商，建立行政審批、處罰、許可事前征詢意見，事后抄告、通報，定期或不定期聯席會議等制度，建立完善屬地管理聯動機制，提高管理水平。新的街區多數還沒有常設管理機構，原則上要求成立管委會，至少應明確專門人員管理。

　?。ㄈ┡嘤謪^特色，完善服務功能，進一步深化商業特色街區經營定位和主題風格。街區內的商業網點開發，其他項目的建設改造，以及公共設施的設置，廣告亮燈的設計制作等要嚴格按照街區的規劃定位操作實施，并在實施前必須征求街區管理機構的意見。對街區的商業業態調整和招商引資項目要設置前置條件，符合商業特色街區的經營定位。

　?。ㄋ模┤趸瘎討B交通功能，強化靜態交通設施。商業特色街區應努力創造一個便利、寬松的休閑消費環境，其動態和靜態交通組織應與一般的街道有所區別。將與交通部門進一步溝通，研究制定各條商業特色街區交通管理方案。

　?。ㄎ澹┰诔鞘泄芾矸矫?，街區要積極與城管部門協商，對商業特色街區內的商家倚門設攤、利用店門前空閑場所進行促銷、展示等活動，在管委會統籌規劃和能有效管理的前提下，爭取城管部門予以支持。

　?。├^續落實市政府關于商業特色街區戶外廣告和亮燈問題等已有的扶持政策。商業特色街區的所有廣告設置和設計，產權部門都應首先征得街區管理機構的意見，戶外商業廣告拍賣所得，應全額返還街區管委會，并簡化審批程序，明確操作辦法。商業特色街區內為烘托、美化街區夜景而設置的非營利性亮燈用電應進入城市路燈網,不能進入的，其電費也應列入財政專項支出。

篇3：物業公司經營管理績效評估辦法

　　物業公司績效考核指標大全

　　一、目的

　　建立XX物業統一、規范的經營管理績效評估辦法，以公正、系統、全面的衡量物業公司經營、管理的績效。

　　二、職責

　　1.集團物業管理部負責本評估辦法的編制、修改及發布。

　　2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業管理部、財務管理部、辦公室等相關部門共同配合，對物業公司經營管理績效進行綜合評估。

　　3.地產項目公司負責配合總部完成各項目物業管理中心品質管理的現場檢查與考核。

　　三、評估指標與權重

　　1.本評估辦法系統性地概括了物業公司經營管理的活動范圍，從經濟效益、社會效益、客戶滿意、品質管理、團隊建設五個方面進行評估。

　　2.根據企業發展目標，結合物業公司管理現狀.依據中建物業服務內容與標準，設定評估量化指標，由專業評估部門按評估辦法進行系統評估。

　　3.評估內容、評估指標及權重見下表

　　序 號評估內容 (一級指標)評估內容 概括性描述評估指標( 二、三級指標)所占權重評估部門

　　1經濟效益考核物業公司獲利能力、經營能力 管理能力 (由5個二級指標組成)包括全年營業收入、營業利潤、管理費收繳率 管理費清欠率等經濟指標12%財務部

　　2社會效益考核物業公司在品牌建設中取得社會效益(由3個二層指標組成)主要指政府、行業、媒體評價，包括管理項目創優達標率、媒體正面報道數兩項指標。8%辦公室

　　3客戶滿意考核物業服務的業主滿意度、投訴處理、小區業戶文明程度和社區文化建設。 (由5個二級指標組成)包括業戶滿意率(外部) 開發商滿意率(內部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個專項指標30%物管部

　　4品質管理考核物業管理標化體系推進及基礎服務的執行情況和現場管理效果。(由5個二級指標組成) 包括標化體系與綜合管理 、客戶服務、工程管理、環境管理、安全管理五個專項共82個分項指標，45%物管部牽頭、地產項目公司配合完成現場考核。

　　5團隊建設考核物業公司在員工管理和團隊建設方面工作績效等。 (由個5個二級指標組成)包括員工滿意度、用工風險管控、溝通渠道和團隊活力、工資及福利 員工福利、個人職業發展5%人力資源部

　　4.本評估辦法從五個方面設定評估指標，再根據業務性質層層細分，分解成三級評估指標，第三級指標為具體要求達到標準。各指標數量為：

　　指標等級一級指標二級指標三級指標

　　數量5個20個82個

　　這些指標是由量化指標和定性指標組成，定性指標是指對物業公司管理和服務按照過程屬性分類的評估性指標，指標的衡量需要有經驗的人員現場評估;定量指標是明確可以量化的評估指標。

　　四.評估辦法

　　1.總部人力資源每年組織一次專業小組對物業公司進行綜合評估?？己朔脂F場考核和年度考核。對定性指標進行優良中差劣的評價，并予以記分;對不能在現場評定的量化指標，將在年終根據各公司的數據進行統計核實，再進行評價。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現場評分+年終評分。

　　2.指標設定時基本考慮各公司共性業務部分，若仍有異同部分，多項不計分，少項計平均分。

　　3.本評估辦法總權重設定為100分，根據各指標權重不同層層加權，以此設定各項指標的加權滿分值，詳見指標權重部分。(權重可根據當年的實際情況進行調整，年初時予以通知)

　　4.評估采用五級平均法，對每項內容的評估結果作判斷，即根據評估所獲證據對實際水平作從“完全滿足要求”到“沒做到”之間五個程度等級的判斷，計算分值時將所選等級數所對應的計算系數與各項加權滿分值之間進行乘積換算。

　　(級別系數換算表)

　　程 度完全滿足要求 (優) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒有做(劣)

　　級 別54321

　　系 數10.80.60.40

　　換算公式: 該項換算得分=所選級別數對應的系數×該項加權滿分值

　　總分 = ∑每項換算得分

　　5.現場評估分項目進行，由地產總部，地產項目公司、物業公司總部共同參與，各項目評估得分情況的平均分值為該項評估的最終得分。在執行現場評估時，各評估小組成員將與受檢項目充分交流，現場點評管理現狀，并共同探討面臨的問題。

　　6.年終評估時，由總部物業部和財務部共同對物業公司上報的各類數據信息進行核實，并評價量化指標。

　　7.評估最終得分由人力資源部負責統計，各考核部門依據本辦法對分管部分進行考核與評價。

　　8為保證考核結果的公正、公開、公平，有關結果將在公司協同上予以公布一周，并接受考核單位的質詢和核查。

　　五.指標定義

　　主營業務利潤率=報告期主營業務利潤/報告期主營業務收入*100%

　　管理費收繳率=報告期實收款-往年拖欠款-預收款/報告期應收金額*100%

　　管理費清欠率=報告期收繳期初數/期初欠交數*100%或(期初欠交數-期末欠交數)/期初欠交數*100%

　　管理項目盈利面=報告期盈利的項目個數/報告期管理的項目總個數*100%

　　六、評估指標及評估標準

　　一級 指標二、三級指標及評估標準 權重

　　經濟 社會會效益 12分獲利能力全年營銷收入指標完成率。 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)2

　　主營業務利潤率達到5%。(每降低1%降一級2

　　經營能力管理項目盈利面(≥80%滿分，每降低20%降一級)2

　　管理能力管理費收繳率(≥90%滿分，每降低20%降一級)(依據交房面和收費標準進行測算)3

　　管理費清欠率(≥80%滿分，每降低20%降一級)3

　　2.社會效益8分管理項目國優、省優達標率符合參評條件或者須參加復檢的管理項目必須在規定期限內達標 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)1

　　媒體正面報道數 市級及以上媒體(電視、報紙、雜志)正面報道每年不少于4次 (≥4次滿分，3次，2次，2次以此降級)1

　　重大安全事故重大傷亡事故、重大設施設備機損事故、火災責任事故為零(因管理原因而發生，每發生一起扣2分。)6

　　3.客戶 滿意率 20分業戶滿意率(外部)由地產項目客戶部組織業主滿意度調查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。10

　　開發商滿意度(內部)同地產總部分管部門組織調查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。5

　　有效投訴處理率(明源運用)100% (明源系統投訴關閉率100%，地產總部進行客戶隨機回訪調查，每個項目抽查3-5戶，根據調查結果系統反映情況的吻合情況進行評級。(吻合率100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)3

　　小區形象及文明程度隨機抽查管轄小區。社區內業戶無違章建筑?，F場查看，有一例降一級1

　　隨機抽查管轄小區。社區內無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為?，F場查看，有兩例降一級1

　　4、品質管理45分) 綜合管理 (由11個三級指標組成) 依據管理內容和服務標準，進行對標評估。每項服務內容發現兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。評估內容共11項。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務受理.報修處理、投訴處理、業主意見征詢、空置房管理、文化宣傳、業主信息、增值服務、活動、氣氛布置5

　　環境管理(由27個三級指標組成)依據管理內容，分室內公共部分、室外公共部分、地下車庫三個區域共27個檢查項，分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺、消防栓(箱)、公共燈具、門、窗鏡面，天臺、屋頂、露臺、電梯轎廂、層門、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂設施、水景、果皮垃圾桶、車輛道路標識指示牌、車位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據服務標準，進行檢查評估。每一個檢查項發現4個以上的不符合點，即為不合格項。每出現5個不合格項，評估等級降一級，依次類推。5

　　設備管理 (由30個三級指標組成) 依據管理內容，分為11系統，共計30個檢查項。11個系統分別為公共部位、配電系統、供水系統、排水系統、消防系統、電梯系統、弱電系統、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務管理。(具體分項略，參見物業服務等級標準)每一個檢查項發現4個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現5個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　安全管理(由5個三級指標組成)依據管理內容和管理標準，評估考核項共5項 ，分別為人員素質與崗位技能、門崗管理 、車輛管理、安全巡查(含消防安全)、監控管理。每一個檢查項發現2個以上的不符合點，即評定為不合格項。每出現一個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　綠化管理 (由9個三級指標組成)依據管理內容，評估考核項共9項，分別為室內綠植管理(含營銷中心、樣板間、客戶服務中心等)、草坪、花壇花境、樹木修剪、澆灌、病蟲害防治、松土施肥、扶正加固。每一個檢查項發現兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　5. 團隊建設 15分員工滿意度每年至少進行一次員工滿意度調查，滿工滿意率在85%以上，每一位員工都有參加公司組織的培訓機會。班組長以上的人員感覺在公司有繼續發展的渠道和機會 3

　　用工風險管控員工在日常工作中都能得到相關技術要求的勞動保護。 操作崗位員工購買各種類型的保險，進行用工風險管控3

　　員工培訓與技能員工技能培訓體系健全，管理級與操作層培訓計劃落實到位。管理人員和專業技術人員執證上崗率100%，3

　　員工工資績效建立完善的員工工資及績效考核體系，工資及福利能與員工績效掛鉤?？己斯_公平，沒有因工資及福利政策執行不到位或工資及福利政策不合理引發的申訴或潛在申訴問題。3

　　員工隊伍穩定管理人員和基層操作員工隊伍穩定，管理人員流失率控制在5%之內，基層操作人員流失率小于30%。